（2015）镇民初字第1575号
裁判日期: 2015-09-27
公开日期: 2015-12-29
案件名称
原告王德敬与被告冀东瑞为房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
镇平县人民法院
所属地区
镇平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王德敬,冀东瑞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条
全文
河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民初字第1575号原告：王德敬，男。委托代理人：侯全印，河南宛平律师事务所律师。特别受权。被告：冀东瑞，男。委托代理人：陈永丛，河南省镇平县司法局彭营法律服务所法律工作者。特别受权。原告王德敬与被告冀东瑞为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告王德敬及其委托代理人侯全印，被告冀东瑞的委托代人陈永丛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年起原告租用被告在石佛寺姜营广场房屋一套，包括门面两间两层，后院小两间两层。2015年1月7日与被告补签租赁合同，约定租期1年，从2014年11月15日至2015年11月15日，租金33000元。原告已付清全部租金。2015年8月7日，被告儿子将轿车横放在原告所租赁的房屋门口，致使原告无法做生意。现要求：1，解除原被告的租赁合同；2，退换原告租金8983.36元；3，赔偿原告损失18828.32元。原告为证明其诉称事实向法庭提供以下证据：1、租赁合同，用于证实原、被告之间的租赁关系、租金、期限；2、照片5张和石佛寺派出所的证明一份，用于证实原被告之间发生纠纷出警情况，被告妨碍原告，致使原告无法经营；3、调查李杰的笔录一份，用以证实原告将被告的房屋粉刷后，被告不退换房租款；4、收据二份，用以证实原告退还刘果、龚建辉租户租金的情况。被告辩称：实际收取原告的租金为32000元，被告没有阻止原告租用房屋，应驳回原告的诉请。被告为证明其辩称事实向法庭提供以下证据：1，调查刘果的笔录一份，用于证实租户刘果仍在居住没有搬离。2，调查李杰的笔录一份，用于证实李杰没有调解原被告纠纷，是原告不想干了而退租。以上原告提交的第1组、第4组及第2组证据中的5张照片被告无异议，本院予以采信；被告对第2组证据中派出所的证明有异议，认为是被告儿子停的车，不是被告停的，但是原告提交的照片中有被告本人当时也在现场，故对被告及家人妨碍原告使用所租赁房屋经营使用的事实，予以采信。对原告提交的第3组证据，被告对证人所述基本事实无异议，但认为李杰没有调解过原被告之间的纠纷，是被告儿媳薛娟管的，结合法庭对证人李杰调查，是证人李杰与薛娟共同参与原被告间的调解，故对该组证据予以采信。对被告提交的调查刘果的笔录，原告无异议，予以采信；对被告提交的调查李杰的笔录，原告对该证据的证明目的有异议，给合本案的案情，对该证据不予采信。经庭审调查，依据法庭采信的证据和当事人的一致陈述，本院确认以下案件事实：被告在河南省镇平县石佛寺姜营广场有房屋一套，包括门面两间两层，后院小两间两层，原告租用上述房屋用于经营餐饮。2015年1月7日原告与被告补签租赁合同一份，双方约定租期1年，自2014年11月15日至2015年11月15日止，租金33000元：原告实付现金32000元，余款1000元用于安装抽油烟机，双方房租结清。后原告又将所租用被告房屋后面部分转租给刘果、龚建辉居住。2015年8月8日，被告儿子将轿车横放在原告所租赁的房屋门口，致使原告无法经营，后由石佛寺派出所出警调解。原被告纠纷发生后，李杰与被告儿媳薛娟中间调解，达成协议：由原告将所租用的房屋粉刷干净，被告退还剩余租金。2015年8月9日晚，原告搬离该租房处。2015年8月10日原告将该租房进行了粉刷，同日退还分租户刘果、龚建辉租户租金。在房屋的粉刷的过程中，被告又提出其他的条件，李杰不再参与原、被告纠纷的调解。另查明：至开庭时分租户刘果仍未搬离该租房处。本院认为：被告将房屋交付给原告使用，原告支付租金，原被告之间形成房屋租赁关系。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的等，履行通知、协助等义务。原告租用被告的房屋用于餐饮，被告家人故意将车辆横在原告所租赁的房屋门口，妨碍原告的正常经营，致使原告所租用房屋的合同目的不能实现，被告构成违约，应负违约责任；2015年8月9日，经中间人李杰调解，原、被告双方均同意解除合同，原告并搬离该租房处，故原、被告的租赁合同自2015年8月9日视为双方合意解除：原、被告合同解除导致原、被告租赁关系消灭，合同解除的法律后果是返还剩余期间的租金、赔偿损失等民事责任，故原告要求被告退还剩余期间租金的诉讼请求予以支持，按每日租费33000元÷365天=90.41元／天，从原告退还分租户租金的次日即2015年8月11日，算至2015年11月15日，计97天，为8769.77元，原告请求8983.36元，超出部分，本院不予支持。原告主张的赔偿损失按从事餐饮业的标准计算剩余租期内的营业收入损失，因原、被告双方的租赁合同已经协议关系解除，双方法律关系消灭，故其主张双方合意解除租赁合同之后的营业损失无事实及法律依据，原告的营业损失应为因被告及家人将车辆堵在原告经营餐饮房屋门口之当日及双方达成解除租赁合同合意之次日，即2天为限，按2014年度从事餐饮业在岗职工年平均工资28081元的标准，按实际参与餐饮经营的从业人数（原告及其妻子）2人计算当天的损失为：28081元／年÷365天／年×2天×2人=307元，原告请求18828.32元，超出部分，本院不予支持。原告要求赔偿粉刷墙壁款861元，因原、被告在合意解除租赁合同时约定，原告需按原合同之约定，粉刷租赁房屋的墙壁以保持房屋的清洁，故原告为此而支付的费用，系解除合同时双方约定之义务，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持，但鉴于原告已按解除租赁合同时达成的合意找人粉刷房屋，后由于被告方的原因，致使原告中途又停止粉刷，应视为被告单方违反双方合意解除租赁合同的违约行为，故原告不再承担继续为被告粉刷房屋的义务。被告辩称，没有阻止不让原告继续使用租赁房屋，与事实不符，其不予退还租金的辩解理由不能成立，本院不予支持；原告将分租户的租金退还租户，并告知其搬离该租房处后，原告已履行其相关义务，至于分租户的逾期搬离，被告可分租户主张权利。因本院支持原告的部分诉请，故本案的诉讼费用由当事人合理分担。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、限被告冀东瑞在本判决生效后三日内返还原告王德敬租金8769.77元；二、限被告冀东瑞在本判决生效后三日内赔偿原告王德敬营业损失307元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费495元，原告负担445元，被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 ： 姜 云审判员 ： 侯 涛人民判审员：张国耀二〇一五年九月二十七日书记员 ：胡长森 关注微信公众号“”