（2015）威商终字第237号
裁判日期: 2015-09-27
公开日期: 2015-11-06
案件名称
文登万事兴物业服务有限公司与邵明霞物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邵明霞,文登万事兴物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）威商终字第237号上诉人（原审被告）：邵明霞。被上诉人（原审原告）：文登万事兴物业服务有限公司（变更前为文登市文地物业服务有限公司）。住所地：文登经济开发区珠海路***号。法定代表人：周传玲，经理。上诉人邵明霞因与被上诉人文登万事兴物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2013）文商初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明：2012年12月1日，文登市毓菁华花园业主委员会主任宋淑新代表业主委员会同原告签订了试运营物业服务合同，将文登市毓菁华花园小区委托原告实行物业管理，试用期3个月。试用期结束后，双方于2013年3月11日签订了正式的物业服务合同，约定：由原告对毓菁华花园小区实行物业管理，管理期限为3年；原告有权按照多层住宅0.35元／月／平方米、小高层住宅0.39元／月／平方米、商业用房0.7元／月／平方米收取物业服务费，按照多层住宅0.08元／月／平方米、小高层住宅0.1元／月／平方米收取维修资金，并负责代收代缴水费、电费、暖气费；在业主不按时交纳物业服务费和维修资金时原告有权依法追缴，并自逾期之日起按应缴费用日千分之三收取滞纳金；原告通过诉讼方式追缴上述费用的，由业主承担律师费。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。2013年3月27日原告诉至原审法院称，被告自2013年1月起开始拖欠物业服务业费、电费、维修资金及公用电费等，原告仅主张4个月的费用，具体包括：2013年1月物业费44.23元、维修资金10.11元、公用电费1.65元、电费79.75元；2013年2月物业费44.23元、维修资金10.11元、公用电费1.65元、电费89.10元；2013年3月物业费44.23元、维修资金10.11元、公用电费1.65元、电费70.40元；2013年4月物业费44.23元、维修资金10.11元、公用电费1.65元、电费77.55元。根据合同的约定，被告拖欠上述费用，原告有权按照欠费总额的日千分之三向被告收取滞纳金至其缴清上述欠费为止。请求判令被告支付物业服务费等费用合计540.7元（截止2013年4月30日），并自2013年2月1日起至其履行交付义务之日按照日千分之三支付滞纳金；判令被告支付原告律师代理费2000元。被告邵明霞辩称：首先，原告与毓菁华小区业主委员会签订的物业服务合同无效。根据物业管理条例的相关规定，选聘、解聘物业管理企业应由业主共同决定，不能由业主委员会单方面做出决定，本案中业主委员会在选聘物业管理企业时既未召开业主大会，也未经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，因此原告所称的物业管理合同是违反法律、法规强制性规定的无效合同。根据对毓菁华小区业主的民意调查，小区共入住业主950户，已有超过662户业主对现业主委员会失去信任并强烈要求改选业主委员会；原告起诉之前，毓菁华小区多次大规模停水停电，严重影响了广大业主的利益，业主委员会与原告签订的物业服务合同，存在恶意串通、损害被告利益的情形，且原告对此有过错，因此无权向被告收取物业服务费。其次，即使原告所称的物业服务合同是有效的，在该合同有关内容未进行公示且被告未收到任何书面催收物业费通知的情况下，原告直接起诉要求被告支付物业费，违反了法律的相关规定。最后，原告主张的律师费没有依据，且该费用远远高于原告诉请的物业服务费，明显加重了业主的负担，虽然合同约定了律师费由业主负担，即使在合同成立的情形下，该条款也应无效。被告称，原告收取物业费的依据是物业服务合同，但该合同本身就是违反法定程序签订的，是无效合同，且并没有向业主进行公示，其中约定的物业服务费收取标准也并没有与业主大会协商确定，因此原告无权依据无效合同收取物业费及维修资金。关于电费，小区业主已自发预缴电费，由业主代表（刘国平、邢桥路）收取后将电费交至电业管理部门，并不存在拖欠电费的事实。为证实自己的主张，被告提交了刘国平、邢桥路2013年3月29日为被告出具的收款收据（载明被告预缴电费300元）及文登市供电公司于2013年3月29日、30日出具的收款收据（载明毓菁华小区交电费103500元、补交陈欠电费44700元）。原告对单据的真实性无异议，但辩称该收据不能证实被告交纳的是何时的电费，也不能证实被告已经全额交纳了电费。另查，本案审理过程中，被告于2013年7月23日向原审法院缴纳本案标的款407.20元。但被告庭审时称其缴纳该款项并非对原告诉讼请求的认可，而是出于竞选小区业主委员会成员的需要。原审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。“法律、行政法规的强制性规定”既包括管理性强制性规定，也包括效力性强制性规定，从保护商事活动意思自治原则的立法本意出发，此处的“法律、行政法规的强制性规定”应理解为效力性强制性规定，即法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，只有这两类合同才是无效的合同。《物业管理条例》规定，选聘、解聘物业管理企业应由业主大会决定。业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。以上规定虽然也属于“法律、行政法规的强制性规定”，但应当属于管理性强制性规定。被告对物业服务合同中“文登市毓菁华小区业主委员会”公章的真实性无异议，仅以未召开业主大会征求包括被告在内的广大业主的意见为由认为合同无效，对于该辩称，不予采信。法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据文登市毓菁华花园业主委员会同原告签订的物业服务合同的约定，原告有权向被告等业主收取物业服务费及维修资金等费用，被告也应按时足额缴纳，逾期缴纳的，应当按照合同的约定向原告支付滞纳金。因此原告主张要求被告缴纳物业服务费及维修资金、滞纳金，本院应予支持。虽然被告于2013年7月23日自动向原审法院缴纳相关款项，但该缴纳时间仍然滞后于规定时间，因此不能免除被告支付滞纳金的义务，但滞纳金计算的截止点也应设定为该日。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。同时根据合同的约定，原告仅有权向被告收取逾期支付物业费及维修基金部分的滞纳金，而作为代收企业，原告无权向被告就电费征收滞纳金，因此对原告关于滞纳金的计算方法，不予采信。被告应缴纳物业服务费、维修基金、滞纳金的具体数额为：2013年1月至4月物业费、维修基金合计217.36元（54.34元／月×4）；拖欠2013年1月物业费、维修基金应缴纳滞纳金（自2013年2月1日至2013年7月23日，共172天）28.04元（54.34元／月×172天×3‰）；拖欠2013年2月物业费、维修基金应缴纳滞纳金（自2013年3月1日至2013年7月23日，共144天）23.47元（54.34元／月×144天×3‰）；拖欠2013年3月物业费、维修基金应缴纳滞纳金（自2013年4月1日至2013年7月23日，共113天）18.42元（54.34元／月×113天×3‰）；拖欠2013年4月物业费、维修基金应缴纳滞纳金（自2013年5月1日至2013年7月23日，共83天）13.53元（54.34元／月×83天×3‰），以上共计300.82元。被告作为毓菁华花园小区的业主，为小区供电的实际使用人，与文登市供电公司形成事实上的供用电合同关系，原告只是受托代收代缴电费，被告可以选择向受托人即原告或合同直接当事人即文登市供电公司履行缴费义务。在被告已直接向文登市供电公司交纳电费的情形下，原告无权重复收取该部分电费。本案中，原告索要电费的发生时间为2013年1月至4月，金额共计316.80元，在此之前毓菁华花园小区并非由原告进行物业管理，原告也未提出证据证实被告拖欠之前的电费未缴；而根据查明的事实，被告在2013年3月29日交纳电费的数额为300元，因此被告仍应补缴电费16.80元及公用电费6.6元（1.65元／月×4）。法律规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。虽然原告与毓菁华小区业主委员会签订的物业服务合同中对律师费的负担进行了约定，然而通过诉讼方式追缴物业服务费等费用并非唯一且必须的方式，即使提起诉讼，委托律师代为处理也并不是必然的选择，原告选择委托律师代为启动诉讼程序，则必然会增加业主的负担。根据山东省律师服务收费标准，争议财产标的额在10000元以下的涉及财产关系的民事诉讼案件，每件收费1000元至2000元，本案原告按照最高标准向委托代理人缴费，系明显的加重业主负担。因此原告主张其支出的律师费2000元由被告负担，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第十一条、第三十五条、第四十一条、第四十二条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告邵明霞向原告文登市文地物业服务有限公司缴纳物业服务费及维修基金、滞纳金等合计300.82元，补缴电费及公用电费合计23.40元，以上共计324.22元；二、驳回原告文登市文地物业服务有限公司要求被告邵明霞支付律师费2000元的诉讼请求。案件受理费50元，原被告各负担25元。上诉人邵明霞不服原审判决，向本院提起上诉，请求予以改判。理由是，2013年9月25日，被上诉人承认在此之前的小区物业费、电梯使用费、水电费和工人工资等一切费用及一切事务与上诉人无关。上诉人在诉讼前后未收到被上诉人任何书面关于催缴物业费的通知，被上诉人的行为违反最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“书面催交”的规定，不具备起诉条件，也无权收取相关费用。被上诉人未到庭提供答辩意见。二审中上诉人提供了：1、企业变更情况工商登记，证明被上诉人工商登记变更情况。2、文登市毓菁华园小区业主委员会与文登市文地物业服务有限公司于2013年9月25日签订的《解聘协议书》，内容是：文登市文地物业服务有限公司同意撤出该小区的物业管理业务。此前该小区的物业费、电梯使用费、水电费、工人工资等一切费用及一切事务均与文登市文地物业服务有限公司无关。此协议于2013年9月25日生效。此后，文登市文地物业服务有限公司对该小区的任何事项不负任何责任。此协议书由文登市天福办学府居委会现场见证。3、威海市文登区天福街道办事处学府社区居民委员会出具的证明，证明上述解聘协议书是真实的，见证了当时协议签订过程。上诉人以此证明被上诉人无权收取物业费等费用。本院传票通知被上诉人到庭质证，其拒收开庭传票。本院经审查认为，上诉人提供的上述证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信。本院二审经审理查明，文登市文地物业服务有限公司在诉讼过程中更名为文登万事兴物业服务有限公司，住所地亦由文登市银河世家居民小区1号楼变更为文登经济开发区珠海路150号，法定代表人由丁占胜变更为周传玲。经本院传票传唤被上诉人，但未到庭参加诉讼。本院二审查明的其他事实与原审法院认定的一致。本院认为，本案二审争议的焦点是上诉人是否应当支付被上诉人物业费、电费等324.22元。被上诉人于2013年3月27日向上诉人主张物业费等费用，但在诉讼过程中，被上诉人与涉案小区的业主委员会达成协议，被上诉人放弃2013年9月25日之前的物业费、电梯使用费、水电费等一切费用，即不再向上诉人主张。二审诉讼过程中，本院多次联系被上诉人，其亦拒绝到庭，放弃答辩和质证权利，因而依据上诉人在二审中提供的新证据，本院认为上诉人的上诉理由正当，证据充分，被上诉人向上诉人主张物业费等费用，违反协议约定，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由正当，本院予以支持。原审判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销威海市文登区人民法院（2013）文商初字第126号民事判决；二、驳回被上诉人文登万事兴物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由被上诉人文登万事兴物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 芳审 判 员 李秀霞代理审判员 黄 诺二〇一五年九月二十七日书 记 员 李亚男