（2015）北民初字第2020号

裁判日期: 2015-09-27

公开日期: 2015-11-26

案件名称

柳为明与唐山华育房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

唐山市路北区人民法院

所属地区

唐山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

河北省唐山市路北区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第2020号原告：柳为明。委托代理人：范德兴。被告：唐山华育房地产有限公司。法定代表人：郭胜华。委托代理人：张智星。原告柳为明与被告唐山华育房地产有限公司（以下简称华育房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柳为明及其委托代理人范德兴、被告委托代理人张智星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柳为明诉称，我于2002年11月26日从华育房地产公司购买了位于路北区袁大里华育楼10X楼X门10X室住房一套。房价总额是96000元。12年来我多次找华育房地产公司索要房产证和土地使用证，均无任何结果。因无房产证多年来给我造成诸多困难和不便，被迫我只能走法律程序。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和最高人民法院《关于商品房买卖纠纷案件的司法解释》第十八条规定可按中国人民银行的逾期贷款利率要求违约金。时间是从2003年2月25日起到2015年3月1日止共计4382天，逾期贷款利率按日万分之2.1算，每逾期1天违约金为20.16元，合计是88341.12元，望法院依法判决被告华育房地产公司马上给予办理房屋产权证及土地使用证，并依法支付违约金88341.12元，承担全部诉讼费用。被告华育房地产公司辩称，一、被告与原告不存在商品房买卖合同关系，应当追加唐山市路北区大里街道华育楼社区居民委员会为被告。1999年5月12日，被告与唐山市路北区大里街道办事处袁大里居民委员会（现唐山市路北区大里街道华育楼社区居民委员会，下称居委会）及唐山市北新实业公司签订了《平房改建楼房开发建设协议书》，按约定被告给付居委会居民自住楼房建筑面积3.06万平方米，居委会在向居民分配3.06万平方米楼房后剩余48套居民自住楼房（路北区袁大里华育楼10X楼X门10X室住房就是其中的一套居民自住楼房），后居委会决定将该剩余的48套楼房向本村村民出售，48套楼房由居委会定价，由被告代收房款和各项费用。因此，路北区袁大里华育楼10X楼X门10X室住房不是商品房，而是居委会向本居委会居民出售的自住房，而且出售该住房的是居委会，不是被告。二、被告不是办理房屋产权证书的义务主体，申请办理房屋产权证书的义务主体是原告，被告作为房地产开发企业仅负有协助其办理房屋产权证书的义务，原告要求马上办理房屋产权证及土地使用证不符合法律规定。三、原告未取得房屋产权证不是被告的原因，被告不应承担支付逾期办理房产证的违约责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》和《城市房地产权属登记管理办法》规定的房产证办理流程，在开发商完成房屋产权初始登记后，应当由房屋购买人向房屋登记机关提出申请办理房屋产权登记，并需缴纳房屋大修基金和相关税费等，由房屋登记机关办理房产证。被告已经完成了包括原告所诉路北区袁大里华育楼10X楼X门10X室住房在内的全部3.06万平方米居民自住楼房的初始登记，履行了法律规定的义务及《平房改建楼房开发建设协议书》约定的合同义务，而居委会和原告没有向房屋登记机关提出申请办理房屋产权登记，也没有依法缴纳房屋大修基金和相关税费，因此，原告未取得房屋产权证不是被告的原因，是居委会和原告自己的原因。四、即使被告存在违约，原告要求被告支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上所述，原告要求被告马上办理房屋产权证和土地使用证并支付违约金没有任何依据，请求人民法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，1999年5月12日，华育房地产公司（乙方）与唐山市路北区大里街道办事处袁大里居委会及唐山市北新实业公司（甲方）签订了《平房改建楼房开发建设协议书》。协议约定乙方交付甲方住宅楼房建筑面积3.06万平方米，甲方支付乙方550万元作为购房款。房屋建成后华育房地产公司向大里街道华育楼居委会交付了全部3.06万平方米的居民自住楼房，居委会在向居民分配3.06万平米楼房后剩余48套居民自住楼房。2002年10月29日，由华育房地产公司与唐山市路北区大里街道华育楼社区居民委员会共同出具了《华育小区1组团48套60㎡村民自住楼分配方案》，决定将该48套自住楼房向本村居民出售。2002年11月26日原告委托赵晶晶与被告华育房地产公司签订了购房协议一份，购买华育楼106-9-101号房产一套，预交房款96000元，该房产属于48套剩余自住楼房中的一套。2004年12月14日唐山市人民政府下发冀唐国用（2004）第09448号土地使用证，土地使用权人是唐山市路北区大里街道华育楼社区居民委员会，使用权类型为划拨，使用权面积为20677.02平方米。此使用权证上只包括居委会自住部分。2009年4月13日唐山市房产管理局下发了路北（里）字第501002142号房屋所有权证，房屋所有权人是唐山华育房地产有限公司，建筑面积是42969.81平方米，房屋坐落为路北区华育楼，回迁房两证均未办理。上述事实，有当事人提供的购房协议、收款单、唐山市路北区大里街道办事处袁大里居民委员会平房改建楼房开发建设协议书、土地使用权证书、房屋所有权证、华育小区1组团48套60平米村民自住楼分配方案等书证及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告柳为明与被告唐山华育房地产有限公司于2002年11月26日签订的购房协议系自愿签订。但合同标的“华育楼10X楼X门10X室”系被告与唐山市路北区袁大里居民委员会之间平改所剩楼房。原告要求被告办理房产证及土地使用权证，涉及如下问题：一、如此房性质与平改自住房相同，则应按袁大里居委会、唐山市北新实业公司与唐山市华育房地产有限公司之间的协议书办理。但现平改房均未办理房产证及土地使用权证，且涉及办理房产证及土地使用权证的部门行政程序及职责，人民法院无法支持原告的诉请。二、如此房性质为商品房，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，“商品房预售，应向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。但被告未提交商品房预售证明，故原、被告所签购房协议应为无效协议。人民法院对无效的协议不予保护。对原告的诉讼请求，无法予以支持。综上，原告的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：驳回原告柳为明的诉讼请求。案件受理费2009元，由原告柳为明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审　判　长　　宣少川审　判　员　　张彦霞代理审判员　　刘　佳二〇一五年九月二十七日书　记　员　　冯　伟 来源：