（2015）泉民初字第2013号
裁判日期: 2015-09-27
公开日期: 2015-12-28
案件名称
李洪燕与韩美荣、谢广勇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李洪燕,韩美荣,谢广勇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国担保法》：第二条第一款，第三条，第十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民初字第2013号原告李洪燕，男，汉族。委托代理人马志伟，江苏宁致律师事务所律师。被告韩美荣，男，汉族。被告谢广勇，男，汉族。原告李洪燕诉被告韩美荣、谢广勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月14日受理后，依法由审判员沈九安独任审判，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。后根据案情需要，依法组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告李洪燕及其委托代理人马志伟到庭参加了诉讼，被告韩美荣、谢广勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洪燕诉称，2014年1月16日，原告与被告签订了二手房买卖合同，并于当时交付定金5万元，合同约定：被告将位于泉山区西余窑30#-2-402号房出售给原告，合同约定价为33万元。合同签订后，原告依约共向被告支付了20万元，被告承诺于2014年4月21日给原告办理房产过户，但被告至今没有履行过户义务。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求人民法院依法判令：1、解除原被告之间签订的房屋买卖合同；2、被告韩美荣、谢广勇返还原告购房款20万元，并承担违约责任5万元；2、诉讼费、保全费由被告承担。被告韩美荣、谢广勇未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年1月16日，被告韩美荣（甲方、出卖人）与原告李洪燕（乙方、买受人）签订《二手房买卖合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于西余窑的房屋出售给乙方，房屋建筑面积71.99平方米；甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保，没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索；按建筑面积计算总金额人民币33万元整，房价款的支付方式为现金。乙方在2014年1月16日前付给甲方定金5万整，上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款；房屋价款乙方分期付给甲方，在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款24万元，在交付房屋之日，付清尾款人民币9万元；甲、乙双方定于2014年正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：违约金三万元整；在办理房屋产权及土地使用权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条承担违约责任。并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。在该《二手房买卖合同》的最后末端有谢广勇书写的：现金由谢广勇代收。2014年1月16日，被告谢广勇向原告李洪燕出具《收条》一份，内容为：今收到李洪燕买房（西余窑xx号楼x单元xxx室）定金伍万元整（50000元）。此房双方约定为贰拾九万元整（290000元）。余款在房产处受理时付清，如卖方反悔，自愿付李洪燕违约金叁万元正。此房无任何经济纠纷。谢广勇在收款人处签字并按手印。2014年2月13日，原告李洪燕通过中国建设银行向被告谢广勇的银行账号62×××52转账15万元。2014年4月18日，被告谢广勇向原告李洪燕出具凭条一份，内容为：定于2014年4月21日和李洪燕办理房产过户，过期付李洪燕叁万元人民币。2014年9月10日，原告李洪燕（买房人）与被告韩美荣（卖房人）、被告谢广勇（卖房担保人）签订《协议》一份，内容为：房屋产权所有人韩美荣保证于2014年9月15日前将登记在韩美荣名下的本市西余窑xx号楼x单元xxx室房屋产权、所有权过户到李洪燕名下，如违约，韩美荣自愿返还李洪燕购房款贰拾伍万元（250000.00元），违约金五万元，如李洪燕起诉韩美荣，由此所产生的法院诉讼一切费用均由韩美荣承担。原告李洪燕在买房人处签字并按手印，被告韩美荣在卖房人处签字并按手印，被告谢广勇在卖方担保人处签字并按手印。庭审中，原告陈述本案诉争房屋西余窑xx号楼x单元xxx室所有权人为被告韩美荣，该房产目前还在银行办理有抵押，致使被告无法协助原告办理过户手续。被告韩美荣和谢广勇系母子关系，因韩美荣年纪已大，原告为了方便就将房款全部支付给了被告谢广勇。在2015年1月12日徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第4588号庭审笔录中，被告谢广勇陈述5万元房屋定金收条原件已经被其收回，因后面签订了新的协议，收条已被其收回后撕掉。原告李洪燕实际已经支付被告韩美荣、谢广勇购房款20万元。另查明，位于本市西余窑xx#-x-xxx是房屋的所有权人为被告韩美荣，在2013年6月7日，该房屋在铜山县农村信用合作联社刘集信用社办理了25万元的房屋抵押，该房屋抵押至今未消除。本院认为，被告韩美荣在与原告李洪燕签订《二手房买卖合同》时便已经知道该房屋上设定有银行抵押，违反了双方所签订的合同约定，存在违约行为。因该房屋上设定的抵押未消除，在原被告双方无法办理房屋过户的情形下，原告李洪燕与被告韩美荣、谢广勇在2014年9月10日签订的《协议》应系双方对于房屋买卖纠纷处理达成的一致意见，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。协议中约定房屋产权所有人韩美荣于2014年9月15日前将房屋过户给原告李洪燕，因该房屋现在仍处于抵押状态，无法办理房屋产权过户手续，被告韩美荣应当按照协议约定承担违约责任。被告谢广勇作为卖房担保人在《协议》上签字确认，且该买卖房屋款项的收取均系由其收取，应认定为被告谢广勇对协议内容自愿承担连带担保责任。故原告李洪燕主张解除与被告韩美荣的房屋买卖合同并由被告韩美荣、谢广勇按照协议约定返还购房款20万元及支付违约金5万元，符合协议约定和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国担保法》第二条、第三条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李洪燕与被告韩美荣于2014年1月16日签订的《二手房买卖合同》；二、本判决生效后十日内，被告韩美荣、谢广勇返还原告李洪燕购房款20万元并向其支付违约金5万元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5050元，财产保全费1770元，合计6820元，由被告韩美荣、谢广勇负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 沈九安代理审判员 丁 贺人民陪审员 苏正军二〇一五年九月二十七日书 记 员 苏 颖 来自