（2015）鄂武昌民商初字第01064号

裁判日期: 2015-09-26

公开日期: 2015-11-30

案件名称

邢原、郭素红﹙原告之母﹚与湖北普提金商业置业股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市武昌区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武昌民商初字第01064号原告：邢原，男，1994年2月24日出生，汉族，住武汉市青山区工业四路怡兴小区9门***号，公民身份号码4201071994********。委托代理人：郭素红（原告之母），1968年2月14日出生，汉族，住武汉市青山区工业四路怡兴小区9门***号，公民身份号码4201071968********。被告：湖北普提金商业置业股份有限公司，住所地武汉市洪山区徐东路7号。法定代表人：陈乐龙，总经理。委托代理人：杨徐，公司员工。原告邢原诉被告湖北普提金商业置业股份有限公司（以下简称湖北普提金置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法由审判员李红独任审判，于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告邢原的委托代理人郭素红到庭参加诉讼。被告湖北普提金置业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢原诉称，2012年12月17日原告与武汉普提金地产置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，原告购买该公司开发的位于武汉市武昌区水果湖街徐东路50号东湖春树里（普提金商业一期）第1单元3层5号商铺，该商铺建筑面积为32.65平方米，总价为940614元，同年12月24日原、被告签订《委托租赁合同》，约定原告将上述商铺委托被告租赁；委托期限为本合同签订之日起至2025年4月1日止，被告向原告支付年租金为原告购买商铺总房款940614元的8%（税前），即被告应支付年租金（税前）为人民币75249元，每季租金（税前）为18812.25元；如租金收益未达到8%（税前）的预期收益，则由被告自己补足；自签订本合同之日至2025年4月1日止被告每季向原告支付季租金；被告逾期连续六个月以上未支付租金，原告有权解除本合同并追究乙方的违约责任。租赁合同签订后，被告按约定支付租金，但从2014年7月开始至今未支付任何租金。原告多次与被告沟通协商，要求其支付租金，但被告以各种理由拒绝支付，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《委托租赁合同》；2、被告支付租金75249元，直至实际支付之日止（按照18812.25元／季，从2014年7月暂计算至2015年6月，直至实际支付之日为止）；3、被告按照银行同期贷款利息计算从2014年7月至实际支付之日期间的逾期付款违约金和因违约金造成的实际损失；4、本案诉讼费由被告承担。原告邢原为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1、武汉市商品房买卖合同，拟证明原告于2012年12月17日购买了位于武汉市洪山区徐东路50号东湖春树里1栋3层1-3-5号商铺（建筑面积32.65平方米）。证据2、销售不动产统一网络发票，拟证明原告购买上述商铺共花费940614元。证据3、武汉市商品房权属证明书，拟证明原告拥有上述商铺的所有权。证据4、商铺租赁授权委托书，拟证明2012年12月14日原告将购买的商铺委托给被告租赁，委托期限截止至2025年4月1日。证据5、委托租赁合同，拟证明原告将房屋委托被告租赁，委托期限为从合同签订之日起至2025年4月1日止，被告承诺支付年租金75249元（税前）。证据6、银行流水，拟证明被告从2014年7月起就没有向原告支付租金。被告湖北普提金置业公司未到庭，庭后向本院提交书面答辩状。答辩内容为：被答辩人所述答辩人自2014年7月起未支付过租金收益无根据，答辩人已支付2014年7、8、9月租金收益；被答辩人主张的租金收益18812.25元／季为税前收益，按照《个人所得税法》及相关法规规定，结合《委托租赁合同》相关约定，答辩人实际应支付给被答辩人租金收益为17289.16元／季（税后），被告已按协议约定将原告应缴纳之税费代扣代缴至2015年6月，原告不能因为被告无法向原告支付租金收益，就否定被告已履行的代扣代缴义务的行为，故应扣除2015年6月前的所有税费4571.52元（1523.84元／季＊3个季度）；在《委托租赁合同》未明确约定违约责任时，因答辩人逾期支付租金收益的，答辩人主张按照相关法律法规规定计算违约责任或损失，但计算方式并非按照实际未支付租金收益总额自逾期支付之日统一起算，而应自逾期支付之日起按各季度实际欠付租金款项据实分段予以计算；诉讼费用按照法院判决合理承担。庭后，被告湖北普提金置业公司向本院提交了税收完税证明两份及记账回执。对被告庭后提交的证据，原告邢原均拒绝质证。本院对当事人无异议证据，确认其证明力，对当事人有异议的证据，结合案情查明情况综合认定。经审理查明，2012年12月17日邢原与武汉普提金地产置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，邢原购买了武汉普提金地产置业有限公司开发的位于武汉市武昌区水果湖街徐东路50号东湖春树里（普提金商业一期）第1单元3层5号房，该商品房的用途为商业服务，层高为5米，建筑面积为32.65平方米，该房屋总金额为940614元，武汉普提金地产置业有限公司于合同签订当日向邢原出具销售不动产统一网络发票，该发票载明：付款方为邢原，收款方为武汉普提金地产置业有限公司，不动产项目名称东湖春树里一期1-3-5，金额为940614元，款项性质为售房款。上述房屋武汉市洪山区房产管理局已于2011年4月1日办理了武房商证洪字第2011000948号武汉市商品房权属证明书。在签订上述《武汉市商品房买卖合同》时，邢原还于2012年12月14日与湖北普提金置业公司签署《商铺租赁授权委托书》，邢原将其位于武汉市武昌区徐东大街50号1-3-5号房委托湖北普提金置业公司进行出租和管理，委托期限截止至2025年4月1日。2012年12月24日邢原与湖北普提金置业公司签订《委托租赁合同》，双方约定：邢原同意将2012年12月17日签约购买的武汉普提金地产置业有限公司开发的位于武汉市徐东路大街50号普提金商业一期东湖春树里1栋3层5号商铺委托给湖北普提金置业公司租赁；委托期限自合同签订之日起至2025年4月1日止；租赁期内湖北普提金置业公司向邢原支付年租金为邢原购买商铺总房款的8%（税前），即支付年租金（税前）为人民币75249元（即每月为6270.75元），每季租金（税前）为人民币18812.25元、（税后）为17289.16元／季，在委托经营期间，由湖北普提金置业公司代扣代缴租金税费，届时将支付的租金为扣税后的税后租金；合同的解除及违约条款：无合同约定的事由，双方不得解除合同，湖北普提金置业公司逾期连续六个月未支付租金，邢原有权解除合同并追究湖北普提金置业公司的违约责任，邢原不能将委托租赁的商铺整体出租而影响承租人正常经营时，邢原应赔偿湖北普提金置业公司及承租人的全部损失，双方任何一方有违反合同约定的行为时，除应承担违约责任外，受损失一方还可要求违约方据实赔偿损失；合同在双方签字盖章之日起成立，并自邢原全额购商铺款到达开发商指定账户之日起生效。合同签订后，湖北普提金置业公司自2012年12月起每季度按时向邢原支付税后租金，直至2014年6月（此期间湖北普提金置业公司代扣代缴税费为每季度1523.84元）。之后湖北普提金置业公司未按季正常支付租金，但其在2015年1月30日、3月12日、7月10日又分别向邢原支付了2014年7、8、9三个月的租金各5763.05元（均为税后），之后再未向邢原支付租金，共计拖欠税前租金56436.75元（即自2014年10月起至2015年6月间的租金），但此三个季度的税费已由湖北普提金置业公司为邢原缴纳，共计4571.52元。现邢原诉至本院，要求判如所请。经本院主持调解，湖北普提金置业公司表示目前公司困难，无力支付租金，故调解未果。上述事实有《武汉市商品房买卖合同》、购房发票、武汉市商品房权属证明书、《商铺租赁授权委托书》、《委托租赁合同》、税收完税证明、本院依职权调取的银行流水以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告邢原与被告湖北普提金置业公司所签《委托租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应确认合法有效。双方均应按约履行各自相应的义务。原告已履行交付租赁物的义务，被告应按约向原告支付租金。原告主张被告自2014年7月起未支付租金，经本院核对银行流水确认：被告分别在2015年1月30日、3月12日、7月10日已向原告支付2014年7、8、9月的租金，尚未支付的租金应从2014年10月起计算，至2015年6月总计拖欠总额为56436.75元（税前，9个月X6270.75元）。因被告自2014年10月起停止向原告支付税后租金收益，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定及《委托租赁合同》中“乙方逾期连续六个月未支付租金，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任”的约定，原告有权行使解除权，并要求被告如约支付租金。故本院对原告要求解除《委托租赁合同》的诉请，予以支持。合同解除后，被告应支付拖欠的租金，且对逾期支付租金造成的损失进行赔偿，但应以每季度应支付的租金，分段计算。另原告主张因违约造成的实际损失，因未提供证据，本院不予支持。被告抗辩已为上述租金代缴3个季度的税费，共计4571.52元（即从2014年10月至2015年6月），应在原告主张的租金总额中扣除。按合同约定收取的租金应缴纳的税费由被告代扣代缴，此代扣代缴的税费4571.52元，应在被告实际支付租金后再行扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告邢原与被告湖北普提金商业置业股份有限公司于2012年12月24日签订的《委托租赁合同》；二、被告湖北普提金商业置业股份有限公司于本判决生效之日起10日内向原告邢原支付租金56436.75元，此款相应的税费4571.52元在被告湖北普提金商业置业股份有限公司实际给付之日予以扣除，2015年7月1日之后应支付的租金按每月6270.75元（税前）标准计算，计算至本判决生效之日止，应扣缴的税费由原告邢原自行向税务机关缴纳；三、被告湖北普提金商业置业股份有限公司于本判决生效之日起10日内向原告邢原赔偿逾期付款的利息损失（以每季度应付租金为基数，分别分段计算，自2014年10月起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，至本判决确定的给付之日止）；四、驳回原告邢原的其他诉讼请求。本案案件受理费1681元，减半收取840.50元，由原告邢原负担210.50元，被告湖北普提金地产商业置业股份有限公司负担630元（此款原告邢原已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告邢原）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员　　李红二〇一五年九月二十六日书记员　　徐焱 来源：