（2015）章民一初字第1710号
裁判日期: 2015-09-26
公开日期: 2016-06-22
案件名称
原告赣州佳乐物业管理有限公司诉被告许志琴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
赣州市章贡区人民法院
所属地区
赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赣州佳乐物业管理有限公司,许志琴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2015）章民一初字第1710号原告赣州佳乐物业管理有限公司。住所地：江西省赣州市章贡区长征大道*号金鹏雅典园*栋****室。组织机构代码证：76703822－3负责人魏黎明，系公司总经理。委托代理人吴丹，公司法律顾问，特别授权代理。被告许志琴。原告赣州佳乐物业管理有限公司诉被告许志琴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴丹，被告许志琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告许志琴系赣州市章贡区赞贤路9号黄金时代小区x-xx室业主。2005年7月9日，原告与被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，内容约定：“由原告为该小区提供物业管理服务，高层住宅的物业费按1.00元／m2／月收取，电梯运行费应据实分摊收取。”同时，该协议第五条还明确约定：“物业管理费应按季度缴纳，业主或物业使用人应每季度的首月10号前交纳本季度物业管理服务费”，第九条第三款还约定：“……不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方（被告）自逾期之日起按每日万分之五的标准交纳违约金。”协议生效后，原告依约提供了物业管理服务，但被告至今未按合同的约定向原告支付自2010年4月1日至2015年6月30日的物业管理费及自2009年10月1日至2015年3月31日的电梯运行费。另被告所用房屋面积为166.4m2。经原告多次催告，被告仍无故拖欠，遂诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费用10483.2元、电梯运行费3664.52元及违约金4233.32元，合计18392.04元；2、本案诉讼费用由被告承担。为证明自己的主张，原告提交了以下证据：证据1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人证明复印件，证明原告诉讼主体资格。证据2、前期物业管理服务协议复印件、签约页，证明1、被告系赣州市章贡区赞贤路9号黄金时代小区x-xx室业主的事实；2、原、被告签订《物业服务合同》的事实；3、被告所居住房屋应按1.00元／月／㎡的标准缴纳物业管理服务费；4、被告应按季度向原告缴纳相关费用，逾期应按每日万分之五的标准向原告缴纳违约金的事实。证据3、购房合同部分复印件，证明被告所有房屋面积为166.4㎡的事实。证据4，电梯年检、维保等费用的发票及分摊表复印件，证明被告所居住楼栋的电梯运行费分摊计算方式及依据。证据5、律师函复印件、EMS快递单复印件，证明原告已履行书面催缴义务的事实。被告辩称：答辩人已经交到了2014年年底物业费，但是缴费单找不到了，另外就是原告提供的物业服务质量都是有目共睹的，要不然答辩人也不会联合大家都不交，而且答辩人和原告没有签订合同，而是购房的时候签订的，并没有单独和原告接触。原告也没有证据证明答辩人没有交物业费。被告未提交证据。原告提供的五组证据，经当庭质证，被告对证据1、2、3、5没有异议，故本院对上述四组证据的三性予以确认。被告对证据4有异议，认为从第一年住进去就没有听说过这个费用，原告搬走后起诉时才听说有这部分费用，被告也没有和原告签订过协议。本院经审查，认为原告提供的证据内容真实，来源合法及与本案有关联，因此，本院对该证据的三性予以认定。经审理查明：被告许志琴系赣州市章贡区赞贤路9号黄金时代小区x-xx室的业主，住宅面积为166.4m2，属高层住宅。2009年6月30日，原告与被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，内容约定：“由原告为该小区提供物业管理服务，高层住宅的物业费按1.00元／m2／月收取，电梯运行费按用户使用面积×{（耗费＋人工费）÷总使用面积}分摊收取。”同时，该协议第五条还明确约定：“物业管理费应按季度缴纳，业主或物业使用人应每季度的首月10号前交纳本季度物业管理服务费”，第九条第三款约定：被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。协议签订后，双方均按约履行。自2010年4月起，被告开始未向原告缴纳每月166.4元（1.00元／m2／月×166.4m2=166.4元／月）的物业管理费，截止至2015年6月，被告共拖欠原告物业管理费10483.2元（166.4元／月×63个月=10483.2元）及电梯运行费（年检、维保等）3664.52元。为此，原告诉至本院，要求处理。另查明：原告于2015年6月底撤出被告所在小区，自2015年7月起，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》终止履行。本院认为：原告与被告之间签订的《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示、形式合法有效，双方均应依合同约定履行义务。原告已为被告居住的小区提供了物业服务，被告作为小区业主的一员不能独立于该小区存在，其无故拒交物业管理费无法律依据，对原告要求被告按1.00元／㎡?月的标准支付所欠物业管理费的诉讼请求，本院予以支持，即被告从2010年4月1日至2015年6月01日共需支付物业管理费10483.2元。被告未及时支付物业费，依据双方约定应支付违约金，但依协议计算的违约金数额过高，现原告主张按欠费数额的30%支付金，不违反法律规定，本院予以支持，但应按欠物业费10483.2元的30%支付违约金3144.96元。关于原告主张被告应分摊的电梯运行费等费用，根据双方协议约定，被告需分摊的费用为3664.52元。对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许志琴于本判决生效之日起十日内支付原告赣州佳乐物业管理有限公司物业管理费计人民币10483.2元；二、被告许志琴于本判决生效之日起十日内支付原告赣州佳乐物业管理有限公司违约金3144.96元。三、被告许志琴于本判决生效之日起十日内支付原告赣州佳乐物业管理有限公司电梯运行费3664.52元如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260元，由被告许志琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正、副本各一份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长 李明炯审判员 李 恒审判员 吴菁菁二〇一五年九月二十六日书记员 刘素静