（2015）深福法民三初字第1193号
裁判日期: 2015-09-26
公开日期: 2016-01-11
案件名称
深圳市万厦居业有限公司侨香村管理处与华润万家有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市福田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市万厦居业有限公司侨香村管理处,华润万家有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第1193号原告深圳市万厦居业有限公司侨香村管理处，住所地深圳市福田区侨香路负责人郭荣宇。委托代理人陈冰，管理处员工。被告华润万家有限公司，住所地深圳市罗湖区水北二路法定代表人洪杰，董事长。委托代理人郭洪静，该公司员工。委托代理人闻魁，该公司员工。上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法由审判员颜浩民适用简易程序独任审理，于2015年7月31日、8月7日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈冰，被告的委托代理人闻魁、郭洪静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系深圳市福田区侨香村小区的物业管理公司。根据原告与被告于2012年10月16日签订的《物业服务合同》约定，被告每月15日前应按5.4元／㎡的标准向原告交纳物业服务费。同时，根据有关规定和合同约定，被告应按0.25元／㎡／月的标准缴纳日常收集的专项维修资金。截至2015年4月15日，被告仍拖欠以下费用：2012年11月、12月物业服务费208272.90元；2013年1月-12月专项维修资金57853.56元；2014年1月-2015年4月物业服务费和专项维修资金1743321.44元，上述费用共计2009447.92元。被告无正当理由拒绝向原告支付物业服务费的行为，已经严重违反物业服务合同的约定，应当承担逾期付款的违约金。根据相关规定及人民银行同期贷款利率，自被告应当支付相应费用的次月第一天开始，计算至2015年4月15日，被告应承担违约金88366.26元。请求法院判令：1、被告向原告支付物业服务费1562046.90元、专项维修资金134991.64元，合计1697038.54元；2、被告支付违约金86179.38元；3、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告对第一项诉讼请求变更为：被告向原告支付物业服务费208272.92元、专项维修资金134991.64元。被告口头答辩：1、原告起诉要求被告支付2012年11月、12月的物业管理费，该2个月内被告并未进场，未享受原告提供的物业服务。2、该2个月的物业管理费交纳时间至原告起诉或发函催缴的时间，已超过法定2年的诉讼时效。3、原告主张的专项维修基金，依据住宅专项维修资金管理办法相关规定，应由涉案物业的业主交纳。4、原告主张的违约金没有合同及事实依据。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。经审理查明，2012年10月16日，原告与被告就被告侨香村营业场所物业服务事宜签订《物业服务合同》，约定被告侨香村营业场所商业类型建筑面积为19284.53平方米，原告提供的物业服务内容包括房屋共用部位、共用设施的日常维修、养护和管理，公共绿地养护和管理，清洁服务，维护秩序等；物业服务费实行包干制，为5.4元／平方米／月；被告应在每月15日前按月交纳物业服务费；物业服务期限5年，自2012年5月1日至2017年4月30日；在合同第十二条关于被告的权利义务中第六项约定，按照相关规定交纳、使用和续筹物业专项维修资金。签订协议后，由于被告拖欠费用，原告于2013年6月6日向被告发出《关于收取物业管理服务费的函》，催促被告缴纳2013年6月之前的物业服务费833091.7元，2013年1月开始计算的物业专项维修资金862018.5元。被告于2013年6月26日复函原告，被告侨香店于2012年5月1日进场装修，由于空调冷却塔未能安装原因，该项目从2012年10月起便处于停滞状态，至今未能正式营业。鉴于上述实际情况，且目前原告也无需为被告租赁物业提供具体服务，建议暂停支付物业管理服务费，待上述问题妥善解决时，再行商议具体的支付事宜。2015年4月8日，原告又向被告邮寄《关于催缴物业服务费及专项维修资金的函》，催促被告支付2012年11月和12月的物业服务费、2013年1月至12月的专项维修资金、2014年1月至2015年3月的物业服务费和专项维修资金。被告在2015年4月1日以后付清了2013年1月至2015年4月的物业服务费，尚未支付2012年11月和12月的物业服务费208272.92元、2013年1月至2015年4月的房屋专项维修资金。另查，涉案物业是被告从他人处承租而来，被告并非涉案物业的业主。本院认为，原告与被告签订的《物业服务合同》第十二条关于被告的权利义务中第六项虽然约定，被告按照相关规定交纳、使用和续筹物业专项维修资金，但国务院《物业管理条例》及《深圳经济特区物业管理条例》均规定业主负有缴纳物业专项维修资金的义务，其他法律、法规也没有规定由承租人或使用人负担该费用。原告亦未举证证明被告与出租人的租赁合同有约定该费用由被告缴纳，故被告辩称其无需缴纳物业专项维修资金，本院予以采纳。被告已于2012年5月1日进入涉案场地进行装修，实际使用了物业，其应按合同约定向被告支付物业服务费。被告辩称其在2012年11月、12月尚未进场，与其给原告的复函中的陈述相矛盾，本院不予采信。原告主张被告应支付2012年11月、12月的物业服务费208272.92元（19284.53平方米×5.4元／月／平方米×2个月）及按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持。原告在2013年6月6日、2015年4月8日向被告发函主张包括2012年11月、12月在内的物业服务费，构成了诉讼时效的中断，被告辩称原告在本案的主张超过了两年的诉讼时效，不符事实，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第五十四条第一款、《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告华润万家有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告深圳市万厦居业有限公司侨香村管理处支付2012年11月、12月的物业服务费208272.92元及违约金（均以104136.46元为基数，分别从2012年12月1日、2013年1月1日开始，按中国人民银行规定的同期贷款利率，分别计算至实际付清款项之日止）；二、驳回原告深圳市万厦居业有限公司侨香村管理处的其他诉讼请求。案件受理费7742元（已由原告预交20849元），因本案适用简易程序审理，减半收取3871元，由原告负担1013元，由被告负担2858元，本院退回原告16978元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 颜 浩 民二〇一五年九月二十六日书记员 刘智枫（代） 关注公众号“”