（2015）哈民一民初字第28号
裁判日期: 2015-09-26
公开日期: 2016-03-03
案件名称
王学丽,哈尔滨龙化房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王学丽,哈尔滨龙化房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第九十一条，第八十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民一民初字第28号原告王学丽，住哈尔滨市香坊区。委托代理人杨光，住哈尔滨市香坊区。被告哈尔滨龙化房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市阿城区八中生态小区1号楼5单元101室。法定代表人刘桂莲，经理。原告王学丽诉被告哈尔滨龙化房地产开发有限公司（以下简称龙化公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月21日、10月16日两次公开开庭审理了本案。原告王学丽的委托代理人杨光到庭参加诉讼。被告龙化公司经本院依法传唤，无正当理由未参加第一次开庭，其法定代表人刘桂莲参加了第二次开庭。本案现已审理终结。原告王学丽诉称：2014年12月29日，王学丽与龙化公司签订《定金合同》，约定王学丽购买龙化公司开发建设的位于哈尔滨市阿城区民福家园小区的两栋楼，准备开办养老院。合同签订后，王学丽向龙化公司支付了定金600万元。龙化公司未按合同约定签订正式的联机备案合同，构成违约，故请求解除双方签订的《定金合同》、判令龙化公司双倍返还600万元定金并承担诉讼费用。被告龙化公司辩称：双方不存在商品房买卖关系，只存在民间借贷关系。龙化公司向王学丽的委托代理人提供郎云贤名下的银行卡是为了给案外人汇款，龙化公司并没有收到王学丽的600万元定金。请求驳回王学丽的诉讼请求。在本院审理过程中，王学丽、龙化公司为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。王学丽举示证据情况如下：证据A1.定金收据一份，拟证明：王学丽向龙化公司交纳购房定金600万元。证据A2.合同一份，拟证明：王学丽与龙化公司签订《定金合同》后，龙化公司没有按照约定与王学丽签订联机备案的《商品房买卖合同》。证据A3.韩志有出具的说明一份，拟证明：600万元的定金是由韩有志的账户直接转给龙化公司指定的收款人郎云贤的账户内。证据A4.汇款凭证一份，拟证明：龙化公司已收到定金600万元。证据A5.龙化公司出具的授权委托书一份，拟证明：龙化公司授权郎云贤代收定金600万元。证据A6.庭前调解协议及承诺书各一份，拟证明：龙化公司收到了600万元的定金，龙化公司严重失信，未履行承诺和庭前协议约定的义务。证据A7.房屋明细表一份，拟证明：王学丽拟购买的房屋面积及价格。证据A8.龙化公司与案外人侯家宝签订的《商品房买卖协议》、龙化公司出具的收据和银行转账记录，拟证明：龙化公司与侯家宝存在商品房买卖关系，龙化公司收取案外人的购房款与本案争议的600万元定金没有关联性。经质证，龙化公司对王学丽提供证据A1、A2、A5、A6、A8的真实性无异议，对证据A3、A4、A7的真实性有异议，对上述证据的证明问题均有异议，主张双方之间系民间借贷关系，不是商品房买卖关系，龙化公司没有实际收到王学丽的600万元定金和侯家宝的购房款，龙化公司是在未收到款项的情况下为王学丽和侯家宝出具的收条。龙化公司举示证据情况如下：证据B1.牡丹灵通卡账户历史明细清单一份，拟证明：郎云贤账户收到的600万元是为了偿还之前的借款，又转到韩志有的账户，龙化公司没有收到王学丽交纳的600万元定金。证据B2.定金合同及定金收据各一份，拟证明：龙化公司是在未收到王学丽600万元的情况下给王学丽出具的收条。经质证，王学丽对证据B1、B2的真实性无异议，对证明问题有异议，主张郎云贤账户的其他资金往来与600万元的定金没有关系，龙化公司是在实际收到600万元定金情况下出具的收条。本院认证：王学丽提供的证据A1至证据A7客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。证据A8系龙化公司与案外人之间签订的合同，与本案不具有关联性，本院不予采信。龙化公司提供的证据B1、B2与本案不具有关联性，无法证实龙化公司主张的事实，本院对龙化公司提供的证据B1、B2不予采信。经审理查明：龙化公司系哈尔滨市阿城区民福小区的开发建设单位，2013年12月30日、2014年1月29日，哈尔滨市阿城区房地产事业管理局为龙化公司核发了阿城市民福小区的商品房预售许可证。2014年12月29日，龙化公司与王学丽签订《定金合同》，约定：“双方在平等自愿的基础上经过充分协商，就王学丽购买龙化公司出售开发新建的商服、住宅楼两栋交付定金一事达成如下《定金合同》条款：一、出售新建楼房地址、栋数和建筑面积米数：新建楼坐落在哈尔滨市阿城区民福家园（小区）的两栋楼，第一栋是2号楼（整体楼），共计43套（商服7套、住宅36套）。第二栋是4号楼（整体楼），共计54套（住宅）。两栋楼的总平均米数约在7500多平方米（实际米数验收时测量为准）。二、房价款：售楼单价：住宅平均每平方米不超过3500元，商服每平方米不超过8200元。三、交付定金、签订买卖合同日期：本《定金合同》签订日，王学丽向龙化公司交付定金人民币陆佰万元整（600万元），龙化公司收到定金同时需给王学丽开据收到定金“收据”一张（附本合同）。四、双方约定：于2015年1月29日前签订正式买卖商品房（联机）合同（在签订正式买卖合同时，双方再定具体交付全款细则及相关一切事宜）。如不能如约签订正式（联机）买卖商品房合同，属违约行为。五、违约责任：本《定金合同》生效后，任何一方违约：龙化公司违约双倍返还王学丽定金；王学丽违约定金不予退还。……七、本定金合同从实际交付定金之日起生效。”同日，龙化公司为案外人郎云贤出具授权委托书，内容为：“龙化公司法定代表人刘桂莲因身份证丢失，现委托我公司员工郎云贤用个人银行卡全权为本公司代办一切往来钱款事宜。授权期限自2014年12月29日起至2015年1月4日止（授权7天），授权到期权力自动失效。”定金合同签订后，王学丽于当日通过案外人韩志有的账户向龙化公司授权收取购房款的郎云贤账户转账600万元，龙化公司为王学丽出具收据一份，载明：收到买房定金600万元整。另查明，按照双方约定的每平方米单价、拟购买房屋的性质和米数，王学丽拟购买的房屋总售价约为31，423，834元。再查明，2014年7月，因龙化公司未妥善处理回迁问题，房地产管理部门禁止龙化公司对外预售阿城区民福小区的商品房。2015年1月29日，双方未签订联机备案的商品房买卖合同。截止一审庭审结束时，阿城区民福小区的商品房仍不能签订联机备案的商品房买卖合同。本案争议的焦点问题：1、王学丽与龙化公司之间是商品房买卖关系、还是民间借贷关系，龙化公司是否收到王学丽定金600万元；2、王学丽请求解除双方签订的《定金合同》、由龙化公司双倍返还600万元定金应否予以支持。一、关于王学丽与龙化公司之间是商品房买卖关系、还是民间借贷关系，龙化公司是否收到王学丽定金600万元的问题。本院认为：商品房买卖，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的行为。民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。本案中，龙化公司对双方于2014年12月29日签订的《定金合同》的真实性没有异议，依据《定金合同》的约定，龙化公司拟将其开发建设的位于阿城区民福家园小区建筑面积7500多平方米的商品房出售给王学丽，住宅均价每平方米不超过3，300元，商服均价每平方米不超过8，200元。王学丽应于签订合同当日向龙化公司支付定金600万元，双方于2015年1月29日签订正式买卖商品房（联机）合同，并商定具体交款细则及相关事宜。合同签订后，王学丽通过案外人的账户向龙化公司授权的郎云贤账户内转入资金600万元，龙化公司为王学丽出具了收到600万元的收据。龙化公司主张双方系民间借贷关系，并没有提供证据证明其主张的事实成立，其辩解出于对王学丽的信任，是在没有收到600万元的情况下出具的收据不符合交易习惯和常理，且龙化公司未能提供相关证据，证明其主张成立。故本院确认，从双方在《定金合同》中的约定和实际履行情况看，双方之间属于商品房买卖关系，而非民间借贷关系，且王学丽已经依据《定金合同》的约定向龙化公司支付了600万元的定金，龙化公司的抗辩理由无事实和法律依据，不能成立。二、关于王学丽请求解除双方签订的《定金合同》、由龙化公司双倍返还600万元定金应否予以支持问题。本院认为：《中华人民共和国担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案中，王学丽与龙化公司签订的《定金合同》是双方的真实意思表示，双方约定王学丽拟购买商品房的总价约为31，423，834元，约定王学丽交纳的定金为600万元，定金数额不超过商品房总价的20%，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，双方在《定金合同》中约定应于2015年1月29日签订正式买卖商品房（联机）合同，至本案一审庭审结束时，龙化公司开发建设的民福小区商品房仍无法签订买卖商品房的联机合同，且期限无法确定，双方的合同目的无法实现，王学丽请求解除双方签订的《定金合同》符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，王学丽依据《定金合同》的约定向龙化公司交付了购房定金600万元，现由于龙化公司的原因导致双方不能依据《定金合同》的约定签订联机的商品房买卖合同，龙化公司的行为构成违约，王学丽请求龙化公司双倍返还定金符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告王学丽与被告哈尔滨龙化房地产开发有限公司于2014年12月29日签订的《定金合同》；二、被告哈尔滨龙化房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还王学丽交纳的定金600万元；三、被告哈尔滨龙化房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付王学丽定金赔偿金600万元。如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93，800元（原告王学丽已预交），由被告哈尔滨龙化房地产开发有限公司负担，并于本判决生效后十日内给付原告王学丽。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审 判 长 刘建民审 判 员 关 冰人民陪审员 刘彩云二〇一五年九月二十六日书 记 员 于 波孙瑛喆 来源：百度搜索“”