（2015）长经开民初字第01085号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2016-04-05
案件名称
陈永玲与杨明亮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长春经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈永玲,杨明亮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十三条，第二十五条，第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）长经开民初字第01085号原告：陈永玲，住长春市二道区。被告：杨明亮，现住长春市南关区。原告陈永玲与被告杨明亮房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告陈永玲、被告杨明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永玲诉称：被告杨明亮于2013年4月15日承租原告陈永玲位于东方彩郡331室的房屋，租期为2年整，租金为1100元／月。租期已到，被告杨明亮还有物品未全部搬走，又拖延两个月。原告二次打电话要房屋钥匙，但被告杨明亮拒不交付并态度强横，因此原告陈永玲联系开锁公司将门锁更换。6月2日被告杨明亮见门锁已更换，就用砖头砸开了房屋的防盗门，整个门面多处受损，门锁彻底砸坏，导致房屋无法使用长达两个月（房费2200元）。租赁合同上明确写明租赁期间的物业费、水费由承租方承担，但是被告租住期间一直未交2年的物业费2115元整、水费2837元，合计共欠款6952元。请求人民法院依法判令：1、被告杨明亮立即给付原告陈永玲房费、水费、物业费合计6852元；2、诉讼费由被告承担。被告杨明亮辩称：我没有欠原告租赁费用，相反原告应返还部分租金，合同已提前解除；对于水费，原告告诉我可以不按照水表计价，可按照物业估算300元／年收取我的费用；物业费部分没有异议，我同意在承担实际租方期间的物业费，并可用应返还的租金折抵。经审理查明：原告陈永玲系长春东方彩郡小区331室的业主。2013年4月15日，原告与被告杨明亮签订房屋租赁协议，约定原告将其长春东方彩郡小区331室房屋出租给被告，租金1100元／月，租赁期间为一年，自2013年4月15日起至2014年4月14日止，合同期内由承租方承担水、电、闭路电视、宽带及煤气、物业管理费等费用。协议签订后，被告支付了当年全年租金，原告亦将房屋交付被告使用。合同到期后，原、被告双方达成协议，将原合同展期一年，租期延至2015年4月14日，且租金不变。被告随即交纳了第二年的全年租金13200元，并继续使用房屋。2015年2月中旬，原告致电被告，提出提前收回房屋自用，被告当即表示同意。次日，原告再次致电被告，表示不再要求收回房屋，双方租赁合同仍可维持。但被告对该提议予以回绝，并于当日搬离该房屋。其后被告要求原告退还两个月租金，但原告认为被告应继续履行合同，故未予退还，双方由此产生矛盾。2015年4月16日，原告以合同到期为由，要求被告交出房门钥匙，被告则以原告未退还多缴租金为由拒绝。原告随后更换了门锁，但因房屋内尚有一台被告未搬走的电脑，故原告将该房屋空置。2015年6月初，被告因原告拒绝其将电脑搬出，即将该房屋的防盗门砸坏。原告报警后，经公安机关调解，被告包赔了原告的损失。另查明：本案出租房屋的物业服务费缴标准为每年976元，被告在承租房屋期间，未缴纳物业费。再查明：被告在与原告首次签订租房合同时，预交了水费300元，原告收款后出具了《收条》，言明：收到一年水费300元。双方合同展期后，被告再次向原告预交水费300元。本案所涉房屋在2013年8月1日之前的用水，全部由原告陈永玲缴费。东方彩郡小区业主委员会出具的证明材料显示，在2013年8月1日至2015年6月18日期间，该房屋的使用人用水量达1361m3，欠缴金额为3437元。对于该笔欠费，原、被告均未实际缴纳。以上事实有《房屋买卖合同》、《东方彩郡物业委托合同》、原、被告签订的房屋租赁合同、物业费收费凭据、东方彩郡业主委员会出具的《关于收水费情况的说明》及原、被告当庭陈述等证据在卷为凭，并经当事人充分质证，足资认定属实。本院认为：《中华人民共和国合同法》第十三条规定，“当事人订立合同，采取要约、承诺的方式”，第二十五条规定，“承诺生效时合同成立”，第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效”。本案房屋租赁合同履行过程中，原告于2015年2月中旬提出提前收回房屋的建议，其行为应视为发出解除合同关系的要约；被告随即作出的同意表示，则应视为被告对此要约作出承诺。根据前述法律规定，在被告杨明亮作出此承诺后，双方对于合同提前解除即达成一致意见，原有租赁合同关系致此得以解除，原、被告均无继续履行的合同义务。被告关于租赁合同已提前解除的抗辩主张，事实及法律依据充分，本院予以采纳。该合同解除的后果，即为原告收回房屋，并将预收的两个月房屋租金退还。原告在合同已经解除，且明知被告已搬离租赁房屋的情形下，基于对法律关系的错误认识，而未及时收回房屋。由此造成的房屋空置损失，因系原告自身原因所造成，故他人无需担责。原告诉讼中还主张，因被告未及时返还房门钥匙且屋内遗留电脑，影响了其正常使用，故被告还应支付2015年5月、6月两个月房屋租金。但考虑到被告不及时返还钥匙的根本原因，在于原告拒绝退还应返还的租金；且被告未归还钥匙的行为，以及房屋内遗留被告的少量物品的事实，并不影响原告对该房屋进行实际控制及利用，故其主张租金损失，理由并不充分，其相应诉讼请求，本院不予支持。关于物业费损失问题。根据合同约定，房屋租赁期间的物业费用应由承租方承担。被告杨明亮对此无异议，且明确表示愿意支付。按照被告实际承租期间（22个月），以及本院查实的物业费收费标准，被告杨明亮应承担的物业费为976元／年÷12个月×22个月=1789.33元。被告杨明亮诉讼中提出该笔费用可在原告应退还的租金中折抵，但因被告对退还租金事项并未提出反诉请求，本案中直接裁判原、被告之间进行债务抵销尚无法律依据，故被告该项主张本院不予采纳。该项问题可在被告履行债务过程中由双方协商解决。关于原告诉请的水费问题。根据本院查明的事实，原告并未代替被告缴纳欠缴水费，因此其水费损失的事实尚未发生。其关于被告赔偿水费损失的请求因而缺乏事实基础，不能获得支持。原告可待实际缴纳此阶段的水费后，依其实际缴费金额，另行主张赔偿权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第四十四条一款、第九十三条一款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告杨明亮于判决生效后三日内，给付原告陈永玲物业费1789.33元；二、驳回原告陈永玲其它诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告陈永玲已垫付），由被告杨明亮承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 林乐泉二〇一五年九月二日书记员 陶海红 关注公众号“”