（2015）宁民终字第4174号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-10-15
案件名称
上诉人南京崇正物业服务有限公司与被上诉人张琳物业服务合同纠纷一���的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京崇正物业服务有限公司,张琳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第4174号上诉人（原审被告）南京崇正物业服务有限公司，住所地南京市秦淮区中营40��。法定代表人刘宏，该公司总经理。委托代理人秦家华，男，1950年1月14日生，汉族，该公司职员。委托代理人石磊，女，1973年2月2日，汉族，该公司职员。被上诉人（原审原告）张琳，女，1959年6月17日生，汉族，华泰证券有限公司退休员工。上诉人南京崇正物业服务有限公司（以下简称崇正物业公司）因与被上诉人张琳物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张琳原审诉称，2014年8月下旬，崇正物业公司向南京市秦淮区人民法院起诉张琳，认为张琳的206室房屋的防盗窗超出了房屋外墙立面，应恢复房屋外观。后经张琳举证说明，法院审理，崇正物业公司自知理亏，于2014年10月21日向法院撤回了起诉，当日，在法院的见证下由崇正物业公司的委托代理人秦家华与张琳就206室防盗窗整改事宜，作出了协商处理意见：二楼凉台的防盗窗不动（按照原来），南面主卧室改为凸出10-20公分；北面房间为凸出40公分；整改工作由崇正物业公司负责，整改费用全部由崇正物业公司承担；整改没有达到上述要求，由崇正物业公司赔偿张琳人民币5000元。2015年2月4日，崇正物业公司将张琳206室北面房间防盗窗改成了凸出10公分，违反了上述约定，此外崇正物业公司还擅自将206室的厨房防盗窗改为了凸出10公分（原来是凸出50公分）。张琳认为，双方已经对防盗窗整改事宜作出了协商一致处理意见，理应按约履行，崇正物业公司却出尔反尔，故张琳诉至法院，请求判令：1、崇正物业公司将张琳房屋北面的防盗窗距离恢复为凸出40公分，将厨房防盗窗距离恢复为凸出50公分；2、崇正物业公司因未按约��改，向张琳支付赔偿款计人民币5000元；3、本案全部诉讼费由崇正物业公司负担。崇正物业公司原审辩称，张琳防盗窗整改一事代理人并不知情，工人按照业委会的规定进行整改，张琳电话通知代理人后，代理人进行了询问，工作人员说已经和张琳达成一致，张琳本人同意按现状整改，同时提出整改后要做防锈处理；张琳的本次诉讼由法院调查判定；协调书的签署系代理人个人的行为，个人愿意赔偿张琳5000元，但张琳必须按照一品嘉园住宅小区业主委员会（以下简称业委会）的要求整改，崇正物业公司不可能再按协议为其恢复防盗窗。原审法院经审理查明，张琳系本市秦淮区一品嘉园某幢206室房屋（以下简称涉诉房屋）产权人。崇正物业公司系该小区物业服务提供者。原审法院曾受理（2014）秦民初字第3516号物业服务合同纠纷，系本案崇正物业公司起诉本案张琳，请求判令张琳防盗窗不得超出房屋外墙立面，恢复房屋外观。在此案审理中，秦家华作为崇正物业公司的委托代理人参加诉讼，并提供业主公约、《一品嘉园小区防盗窗安装管理规定》作为证据。由业委会出具《一品嘉园小区防盗窗安装管理规定》的主要内容是，二楼其他部位（包括正面、侧面、北面）不得超出外墙立面。后双方当事人达成一致和解意见，于2014年10月21日签订庭外《和解协调书》。同日，崇正物业公司撤回起诉。《和解协调书》约定：“有关某幢206室整改防盗窗事项：1、二楼凉台的防盗窗不动（按照原来），南窗主卧室改为凸出10-20公分。2、北窗房间为凸出40公分。3、整改的费用工程全部由崇正物业公司承担。4、由崇正物业整改。整改没有达到上面要求，崇正物业应赔偿张琳5000元正。”协调书下方有秦家华与张琳的签名及时间。原审法院另查明，涉诉房屋北面原安装有防盗窗两扇，一扇安装在北卧室，一扇安装在厨房。崇正物业公司于2014年2月4日将北面原防盗窗两扇拆除，并为张琳安装了凸出外墙立面10公分的防盗窗。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中双方当事人签订的和解协调书不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协调书履行义务。崇正物业公司关于“该协调书的签署系代理人个人行为”的辩称意见，原审法院认为，秦家华系崇正物业公司员工，在该案的审理中是崇正物业公司委托参加诉讼的委托代理人，该协调书涉及的内容与责任承担都与崇正物业公司相关，且在签订协调书后，崇正物业公司即以双方达成庭外和解为由撤回起诉，故崇正物业公司委托代理人秦家华签署协调书的行为属职务行为，协调书对崇正物业公司具有约束力，崇正物业公司应当按协调书的约定履行义务。崇正物业公司的该项辩称意见不予采信。协调书签订后，崇正物业公司未按照约定对涉案房屋北面房间的防盗窗进行整改，违反双方约定，应当承担违约责任。但按照协调书第四条的约定，崇正物业公司整改没有达到要求，应当赔偿张琳5000元，即崇正物业公司应首先进行整改，在整改确定无法达到协调书要求的情况下方承担赔偿5000元的责任。现崇正物业公司明确其不会再为张琳继续按协调书的约定整改防盗窗，故崇正物业公司应当承担赔偿张琳5000元的责任。因崇正物业公司已承担赔偿责任，故张琳关于要求恢复防盗窗的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、南京崇正物业服务有限公司于判���生效之日起十日内赔偿张琳5000元。二、驳回张琳的其它诉讼请求。原审案件受理费130元，减半收取为65元，由南京崇正物业服务有限公司负担。上诉人崇正物业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院对双方在庭审中谈话明确认定，业主公约中相关规定防盗窗不得超出外墙立面，在拆除整改过程中，工人按相关规定整改。代理人秦家华不知情，对方电话通知代理人时防盗窗已全部拆下切割，后办公室主任石磊、王会计、陈燕做工作，解释业委会要求，张琳已同意按规定整改，而且提出要求将切割部分、脱锈部分给予做防锈处理。事后张琳推翻在办公室的协商结果，反告上诉人委托人违约。上诉人委托人超出授权范围，其愿意以个人名义支付张琳5000元。法院判决是职务行为，上诉人愿服从判决，为使后续工作正常开展，要求张琳按业主公约规定整改��盗窗。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人张琳辩称，上诉人所说的这一份和解协议签订时间是2014年10月24日，地点是秦淮法庭，当时的秦家华的身份是案件审理中的原审被告的代理人，和案件有关，当时签订了和解协议书以后，上诉人就撤诉了。我同意按公约执行，但是上诉人偷梁换柱。我家现在的防盗窗是在上诉人的同意下，且在上诉人的配合下安装的。我和上诉人签订了协议书，就按照协议书来办。我方要求维持原判。双方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人崇正物业公司提交一份其公司工作人员石磊、王文英、陈燕共同书写的《证明》，内容为“有关张琳防盗窗整改情况说明，诉状已述事实情况”，证明上诉人上诉状中所诉的是真实情况。上诉人崇正物业公司另外提交一份证据《特别提醒》，证明���区业主公约不允许擅自安装防盗窗，如果要安装的话要经过物业公司的批准。被上诉人张琳对此质证称，上诉人所提交的《证明》，签名的人均是上诉人公司员工，不能起到证明目的；上诉人提交的《特别提醒》被上诉人从来没有见过，也没有经过业主大会通过，全体业主也没有同意过这个文件。被上诉人张琳向法庭提交光盘一份，内容为2015年2月5日上诉人代理人秦家华和被上诉人的录音谈话，证明上诉人要求被上诉人一定要按照双方的《和解协调书》安装防盗窗。上诉人崇正物业公司对此质证称，被上诉人提交的证据中提到的事情间隔时间太久，上诉人代理人记不清。二审中查明，（2014）秦民初字第3516号案件中，本案上诉人崇正物业公司出具给秦家华的《授权委托书》载明委托权限为：代为陈述、进行和解、调解、辩论、开庭、提起反诉或者上诉、代收法��文书、代领执行款等。以上事实，由《证明》、《特别提醒》、《授权委托书》、光盘、二审谈话笔录等在卷证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中双方当事人签订的《和解协调书》合法有效，双方当事人应当按照该协调书的约定履行各自的义务。但该协调书签订后，上诉人未按照约定对涉案房屋北面房间的防盗窗进行整改，违反双方约定，应当承担违约责任，故原审法院判决其支付被上诉人协调书约定的违约金5000元并无不当。上诉人主张其签署《和解协调书》时委托代理人秦家华超出授权范围，但双方签订的该协调书实际为和解协议，上诉人出具给秦家华的《授权委托书》亦包含和解的权限，故上诉人此主张没有依据，本院对此不予支持。上诉人又主张双方签订协调书后，在安装防盗窗过���中，双方已经重新达成协议，被上诉人同意不按该协调书执行，但上诉人提交的证据不足以证明其主张，被上诉人对此也予以否认，故上诉人该主张本院亦不予支持。上诉人还主张目前被上诉人安装的防盗窗不符合《业主公约》的约定，要求被上诉人先整改后再由秦家华个人支付5000元违约金，但该防盗窗系上诉人自行安装，即使与《业主公约》的约定不符亦应由上诉人承担相应的责任，其以此为由主张不支付5000元违约金没有依据，本院对此亦不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崇正物业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏海南代理审判员 汪德全代理审判员 刘 凡二〇一五年九月二日书 记 员 朱亚芳 来源：