（2015）烟民申字第221号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-09-28
案件名称
吴贞娟、王一霖与吴贞娟、王一霖房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
吴贞娟,王一霖
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 裁 定 书(2015)烟民申字第221号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：吴贞娟，山东鑫威科技有限公司董事长。委托代理人：陈桂勇，山东西政律师事务所律师。委托代理人：隋洪军，山东西政律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：王一霖，烟台恒昌房地产营销策划有限公司总经理。再审申请人吴贞娟因与被申请人王一霖房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）烟民一终字第151号民事判决，向本院申请再审。本院依法另行组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。吴贞娟申请再审称：㈠原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、二审判决认定王一霖与吴贞娟对双方2011年1月26日签订的房产买卖合同于2012年3月28日解除无争议，缺乏证据证明。吴贞娟自始主张本案房产买卖合同系假合同，对双方不具有约束力，不存在合同解除的问题。二审判决该认定系断章取义，明显与本案事实不符。2、二审判决认定涉案房产买卖合同系因吴贞娟的原因无法履行没有事实依据，缺乏证据证明。即使合同有效，由于王一霖没有按合同约定支付定金，属违约在先。在王一霖支付定金之前，吴贞娟没有义务履行该合同。㈡原判决适用法律确有错误。1、一、二审判决适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，认定吴贞娟应承担违约责任，适用法律错误。依照上述规定，无权处分并不必然导致合同无效。但是，吴贞娟作为产权人的母亲，在明知无权处分的情况下，不可能与王一霖签订真实的房屋买卖合同，且合同签订时涉案房产的市场价格远高于合同约定价格，王一霖也未按该合同约定支付定金，足以证明本案合同不是双方的真实意思。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第㈢项的规定，应属无效民事行为。同时，由于本案系普通民事主体之间的房屋买卖，不属于商品房买卖，该行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第㈥项的规定，应属无效。2、二审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第㈣项、第九十七条的规定，判令吴贞娟赔偿王一霖房屋差价损失1958505元，适用法律错误。①如果认定合同成立，王一霖未按合同约定支付定金，应当判由王一霖承担违约责任。二审判决认定吴贞娟违约并承担违约责任，不仅将王一霖违约期间产生的利益归王一霖所有，显失公正，而且违反了《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，变相剥夺了吴贞娟的先履行抗辩权。②如果认定系吴贞娟的原因导致合同解除，也应首先按合同约定的违约金即总房款的20%确定违约责任。一审判决不顾双方合同约定，将山东省高级人民法院关于审理商品房纠纷的会议纪要适用于本案普通的房屋买卖关系，并强行委托评估房屋差价损失以确定损失标准，适用法律错误。③如果不顾双方合同约定，也应按王一霖的实际损失即其支付的房款可购房屋面积造成的房屋差价确定差价损失，并按双方过错程度确定损失承担的比例。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第㈡项、第㈥项的规定申请再审，请求撤销（2015）烟民一终字第151号民事判决；依法驳回王一霖的诉讼请求。本院认为，二审审理中，王一霖与吴贞娟均认可双方2011年1月26日签订的房产买卖合同在2012年3月28日吴贞娟收到王一霖的起诉状时解除，虽然吴贞娟辩称房产买卖合同是假的，应认定无效，但该辩称理由并未获得法院支持，二审认定房产买卖合同于2012年3月28日解除证据充分。吴贞娟与王一霖签订房产买卖合同前，涉案房屋的购买人已由吴贞娟变更为刘成洋，且房屋所有权人刘成洋明确表示要求王一霖搬出涉案房屋，导致王一霖与吴贞娟签订的房产买卖合同无法继续履行。虽然一、二审未认定王一霖关于其向烟台市方信置业有限公司交纳的5万元装修保证金已转为购房定金的主张，但是在王一霖提起诉讼前，吴贞娟在王一霖装修完毕后将玉岱大厦第九层西半部分交由王一霖使用至今，东半部分则由其自己使用，从未以王一霖未交付定金为由提出解除合同。因此，一、二审认定房产买卖合同系因吴贞娟的原因无法履行，并非因王一霖违约被解除证据充分。吴贞娟以原判决认定的基本事实缺乏证据证明为由申请再审，无事实及法律依据，本院不予支持。二审结合本案查明的事实，依法对涉案房产买卖合同的效力及违约责任的承担作出认定，并按照合同法的规定确定了合同解除后产生的损失及损失的承担，适用法律并无不当之处。吴贞娟以原判决适用法律确有错误为由申请再审，理由不能成立，本院不予支持。综上，吴贞娟的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第㈡项、第㈥规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回吴贞娟的再审申请。审判长 武 静审判员 孙积波审判员 任美群二〇一五年九月二日书记员 杨 欣 百度搜索“”