（2015）独民二初字第109号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-12-30
案件名称
何文林与新疆壹零年代房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
克拉玛依市独山子区人民法院
所属地区
克拉玛依市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何文林,新疆壹零年代房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院民 事 判 决 书（2015）独民二初字第109号原告：何文林，男，汉族，1979年6月出生，住克拉玛依市独山子区。委托代理人：钱诗情，新疆西部朝阳律师事务所律师。被告：新疆壹零年代房地产开发有限公司，住所地克拉玛依市独山子区。法定代表人：王精韬，董事长。委托代理人：段生云，男，汉族，1961年9月出生，系该公司法务部部长，住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告何文林诉被告新疆壹零年代房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理，依法由审判员龙泽剑适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何文林的委托代理人钱诗情，被告新疆壹零年代房地产开发有限公司的委托代理人段生云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何文林诉称，2013年11月20日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》一份，该合同约定，被告将其位于独山子区大庆东路3420栋39号房屋出售给原告，原告按约支付房款。同时，合同约定，被告应当于2014年6月30日之前向原告交付房屋；如果被告逾期60日向原告交房，原告有权解除合同，被告15日内退还全部房款，并向原告承担2%的违约责任。时至今日，被告仍无法向原告交付房屋，原告只好解除合同，收回房款，并要求被告承担违约责任。因双方约定的违约金低于给原告造成的损失，故原告要求增加，该增加部分按照银行贷款利率计算。因双方协商未果，原告诉至人民法院，请求判令：1、解除原告与被告于2013年11月20日签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告房款302342元，承担违约金6000元；3、被告向原告支付房款利息36000元整；4、本案诉讼费用由被告承担。被告新疆壹零年代房地产开发有限公司辩称，对双方存在商品房买卖合同关系及其收取房款的事实无异议，但是双方又签订了委托经营合同，并用租金折抵房款，原告实际将房屋的管理权交付了被告，现被告开发的商铺已开始交房，发生情势变更，要求原告继续与被告履行合同。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年11月20日，原告何文林与被告新疆壹零年代房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份。该合同约定，原告购买被告开发的坐落于独山子区大庆东路3420栋39号门面房一套，建筑面积共54.34平方米；原告于2013年9月26日付房款贰拾万贰仟叁佰肆拾贰元整，剩余房款壹拾肆万元整于2013年12月28日前付清；被告应于2014年6月30日之前将房屋交付原告；如被告未能按期交付房屋，逾期超过60日的，原告有权解除合同，被告除应退还全部房款之外，还应按已付房款的2%向原告支付违约金。之后，原告何文林按照合同约定于2013年9月2日交了房款152342元、2013年9月7日交了房款50000元、2013年12月30日交了房款60000元、2014年1月3日交了房款40000元，以上合计金额为302342元。同时，被告新疆壹零年代房地产开发有限公司收到上述款项后向原告何文林出具了四份收款收据。此外，原告何文林与被告新疆壹零年代房地产开发有限公司又签订了《商铺委托经营管理协议》一份，双方约定，原告将其从被告处购买的商铺交付给被告，由被告进行经营、管理，时间为2014年6月30日起至2019年6月30日止。在庭审中，原告何文林的委托代理人提交了《商铺委托经营及管理协议》一份，用以证明未交付房款以房屋租金折抵，对此，被告新疆壹零年代房地产开发有限公司予以认可，认为双方履行了《商铺委托经营管理协议》，并用以折抵原告剩余房款40000元，故原告已将房屋使用权交付被告管理，无权解除商品房买卖合同。另查，被告新疆壹零年代房地产开发有限公司在庭审中认可交房期限届满后至今未能向原告何文林交付房屋。根据双方签订的商品房买卖合同，原告何文林主张被告新疆壹零年代房地产开发有限公司逾期交付房屋违约金6000元。另外，自2013年9月3日至2015年9月2日，按照银行同期贷款利率6%计算，欠款152342元的利息为18281.04元；自2013年9月8日至2015年9月2日，按照银行同期贷款利率6%计算，欠款50000元的利息为5950.68元；自2013年12月31日至2015年9月2日，按照银行同期贷款利率6%计算，欠款60000元的利息为6282.74元；自2014年1月4日至2015年9月2日，按照银行同期贷款利率6%计算，欠款40000元的利息为3964.93元。以上合计34479.39元。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》一份、收据四份、《商铺委托经营及管理协议》一份，被告提供的《商铺委托经营及管理协议》（复印件）一份，当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，其形式和内容并不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。本案被告未能在双方约定期限交付房屋，根据合同的约定，已经构成违约，应当承担民事责任，故对原告要求解除与被告所签订的《商品房买卖合同》、被告退还原告已交付购房款302342元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构应予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十八条的规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。据此，本院认为，因原、被告双方在合同中约定了违约金，故对原告要求被告承担违约金的民事责任于法有据，本院依法予以支持。但是，原告提出违约金数额过低，要求增加违约金，根据本案的情况，结合原告的诉讼请求，被告构成违约给原告造成了占用资金的利息损失即为34479.39元，以此确定原告增加后的总违约金数额，故对原告诉求中合法合理的部分，本院依法予以支持。对于被告提出的辩解意见，因原、被告虽签订了两份合同，但是二者合同的性质及内容不同，所产生的权利义务亦不尽相同，并且双方以《商铺委托经营管理协议》折抵房款后，并未在《商品房买卖合同》中变更或者重新对合同解除权进行约定，故涉案房屋应当受《商品房买卖合同》约束，被告以《商铺委托经营及管理协议》限制原告的解除权，缺乏合同约定及法律根据，理由不充分，故本院依法不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告何文林与被告新疆壹零年代房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告新疆壹零年代房地产开发有限公司向原告何文林返还购房款302342元，支付违约金34479.39元，以上合计为336821.39元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告何文林的其他诉讼请求。案件受理费3215元（减半收取），由原告何文林负担48.68元（已交纳），被告新疆壹零年代房地产开发有限公司负担3166.32元，于本判决生效之日起十日内给付原告何文林。如果被告未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内，仍未预交上诉费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 龙泽剑二〇一五年九月二日书记员 谷 晨 关注公众号“”