（2014）海民初字第2759号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2016-02-15
案件名称
孙全凤与于春华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
海阳市人民法院
所属地区
海阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙全凤,于春华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第一百零七条
全文
山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第2759号原告（反诉被告）：孙全凤，农民。被告（反诉原告）：于春华，农民。委托代理人：张忠双，山东创立律师事务所律师。原告孙全凤与被告于春华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙全凤到庭，被告于春华及委托代理人张忠双到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙全凤诉称，2012年11月26日，原告将自己的6间楼房出租给被告，预租5年。今年9月初，原告请海阳市房管局为该楼房测量，办理房产证，被告阻止工作人员测量，致使原告的楼房××今未办成房产证，为此，原告诉来法院，请求解除与被告的租赁协议，被告立即从所租房屋内搬走。被告于春华辩称，原告所诉与事实不符，因为房屋是原告的，原告办理房权证，被告没有理由阻挡其办理，真实的原因是原告的儿子与被告的客人打架，被告做了证人，导致原告要求被告解除合同，原告的这一行为是不应该的，因为打架与原告没有任何关系，原告应本着诚实信用的原则与被告继续履行房屋租赁合同。经审理查明，2012年11月26日，原告孙全凤将位于朱吴镇原中心小学6间两层楼房（上下共12间），出租给被告于春华，两人签署书面租赁协议，内容为：“今孙全凤有6间楼房出租给予春华，年租金壹万贰仟正（12000元）预租5年，租金一年一付，租期间，租金未付收回另租。”落款处当事人孙全凤、于春华，时间为2012年11月26日。楼房交付时的状况为6间房屋间距，二层结构，上下共12间房屋间距，中间上下由墙体平均隔开，南北各独立三间，分别有楼梯通往二楼，原告将二楼南侧自东向西隔断分别建洗手间一间、厨房一间、居室（建火炕）一间，总面积约占南侧三间的三分之一，二楼南侧三间地面全部铺地板砖；一楼未装修。被告于春华承租该楼房后，对房屋进行了装修，用于开饭店及洗车。2013年，原告收取租金10000元，2014年租金12000元，其中部分以饭费形式抵顶，已结清。2014年，原告孙全凤主张被告于春华阻止房管部门人员丈量办证，致使房产证××今未办成，要求解除合同。被告于春华则主张，原告讲述不属实，真实的原因是原告与被告的客人产生争执，被告做了证人，原告就要求与被告解除合同，按照双方书面租赁合同的约定租赁期限最低为5年，到原告起诉时租赁期限尚未到，原告无权解除合同，况且被告承租该房屋是以最低租五年的预期，2012年底开始对承租的房屋进行了一定的装修，先后装修两次，用时约6个月，装修材料、工钱等投入十多万元，并在一楼东北面院内建三间伙房。现在被告同意解除合同，提起反诉要求原告要赔偿被告房屋装修部分的损失10万元。被告于春华对房屋装修费用的反诉请求，原告孙全凤不同意予以赔偿，理由为原告不同意被告于春华装修房屋，房屋交付时原告对房屋已经进行了装修。2015年4月15日，被告于春华申请对装修费用进行价格评估，海阳市人民法院委托山东誉华恒信资产评估事务所进行评估，2015年6月19日出具资产评估报告书，以2015年5月30日为评估基准日，评估鉴定价值为87038.58元，根据法院调取评估机构对装修费用的评估明细说明，房屋装修费用评估为75903.96元，建造伙房费用11134.62元，被告于春华缴纳评估费3500元。对该评估结论被告（反诉原告）于春华无异议，原告（反诉被告）孙全凤提出不服评估结论，认为评估价值过高，主张被告（反诉原告）于春华对房屋装修的情况有现场存在就是证据，未提交关于评估结论存在错误的相关证据及依据；原告孙全凤主张伙房不在租赁物范围内，被告于春华搭建伙房时是经原告同意的，但是对伙房的土地使用原告未收取任何费用，现在被告于春华可以将伙房自行拆除，所承租房屋的装修等一并拆除。庭审中，原告孙全凤增加诉讼请求，要求被告于春华赔偿房屋上下承重墙50000元、两个铝合金门、一个防盗门共30000元、楼梯5000元、两个月停车费2000元、办理房权证损失13000元，共计100000元。原告主张对房屋墙壁、楼梯及门的改动，现场有实物存在，停车费2000元、办理房权证损失13000元，原告没有证据向法庭提交。针对原告的诉讼请求，被告于春华主张自己承租该房屋是用于开饭店，房屋要进行装修，在房屋装修时将一楼、二楼中间的部分墙壁、北边的楼梯进行拆除，被告在房屋装修时对原告讲过租赁到期，予以恢复原状，被告装修是经过原告同意的，否则被告不可能经营到现在，且被告经营期间，原告多次在饭店用餐，也没有提出异议，现原告在租赁期限未到，单方解除租赁合同，对房屋装修时的改动，被告不予赔偿。另查，现被告于春华已将房屋内属于自己的动产大部分予以搬离，尚有桌子等一些物品在房屋内，房屋钥匙由被告于春华保管。以上事实有庭审笔录、工作笔录、评估报告；原告提供租赁合同等在卷为凭，经庭审质证、认证，足以采信。本院认为，原告孙全凤与被告于春华之间于2012年11月26日签定房屋租赁合同，是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律行政法规的禁止性规定，属有效合同，原、被告均应按照合同约定严格履行。由于该书面合同内容约定简单，其中原、被告对租赁期限“预租五年”约定的理解，按照通常的语言习惯及书面意思的解读，“预租五年”是预计按照5年为租赁期限，原告孙全凤起诉要求解除合同时合同履行尚未到期，被告于春华同意解除合同，是当事人对自己权利的合法处分，本院予以认定。原、被告在签订租赁合同时，并没有对房屋装修等问题进行书面约定，庭审中双方又各执一词，原告主张被告装修房屋自己不同意，被告则主张房屋装修原告知情，且多次到饭店用餐均未提出不同意见，对自己的主张双方均无证据向法庭提交，本院认为被告于春华承租房屋的时间为2012年11月26日，其承租房屋后装修用时不短，且原告认可2014年部分房租是用饭费抵顶的事实，证实原告对被告装修房屋的状况是知情的，其对被告的装修持默认的态度。被告于春华在承租房屋后以预租五年为打算，为了饭店经营的需要，对房屋进行了装修，随着合同的提前解除，其装修的投入是现实存在的损失，被告于春华反诉要求原告孙全凤赔偿其装修费用的损失，经评估机构评估房屋装修费用现在价值为75903.96元，本院予以认定；被告于春华搭建伙房现值11134.62元，虽然伙房是被告于春华承租房屋后，征得原告孙全凤同意而搭建的，但是伙房不在被告于春华所承租的租赁物范围内，双方对伙房今后的处理也无补充约定，因此对伙房搭建费用11134.62元，不属于本案处理房屋租赁纠纷范围内，被告于春华要求予以赔偿，本案不予处理。原告孙全凤在被告于春华反诉后所增加的诉讼请求，因原、被告之间的房屋租赁合同，仅约定“租金未付可收回另租”这一解除合同的方式，原告孙全凤解除合同的理由，既与合同约定不相符合，也不符合与合同法的相关规定。在这一前提下，原告要求被告于春华赔偿房屋装修时对房屋上下墙、楼梯及门的改动所造成的损失85000元，与庭审中被告于春华认可的口头承诺的租赁到期，予以恢复原状的条件是不一致的。现在原告孙全凤提前解除合同，则无权就房屋改动部分的要求被告于春华予以赔偿；原告孙全凤提出的停车费用2000元、办理房权证损失13000元，原告没有证据证实相关费用的存在，对原告孙全凤的该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告孙全凤与被告于春华2012年11月26日签订的房屋租赁合同解除，被告于春华于判决生效之日起十日内腾空房屋。二、原告（反诉被告）孙全凤于本判决生效之日起十日赔偿被告（反诉原告）于春华房屋装修费用现值75903.96元。三、驳回原告孙全凤其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）于春华其他诉讼请求。如未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4700元，由原告（反诉被告）孙全凤承担4098元，被告（反诉原告）于春华承担602元；评估费3500元，由原告（反诉被告）孙全凤承担3052元，被告（反诉原告）于春华承担448元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于洪进审 判 员 杨丽华人民陪审员 姜志富二〇一五年九月二日书 记 员 盖腾骞