（2015）兵八民二终字第210号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-10-20
案件名称
王建民、李东红与刘海山、石河子市金味德牛肉拉面服务有限公司房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王建民,李东红,刘海山,石河子市金味德牛肉拉面服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条
全文
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2015）兵八民二终字第210号上诉人（原审原告）：王建民，男，1959年4月2日出生。上诉人（原审原告）：李东红（系王建民之妻），女，1966年9月22日出生。两上诉人委托代理人：王智慧，石河子市司法局红山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘海山，男，1964年6月5日出生。原审第三人：石河子市金味德牛肉拉面服务有限公司。住所地：石河子市13小区西环路**号。法定代表人：杨建红。委托代理人：曹文华，新疆新石律师事务所律师。上诉人王建民、李东红为与被上诉人刘海山、原审第三人石河子市金味德牛肉拉面服务有限公司（以下简称金味德公司）房屋租赁合同（原审案由租赁合同）纠纷一案，不服石河子市人民法院（2014）石民初字第3446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日受理后，依法组成由审判员娄战英担任审判长，代理审判员杨书钢、朱秀梅参加的合议庭，于同年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人王建民及两上诉人的委托代理人王智慧，被上诉人刘海山，原审第三人金味德公司的法定代表人杨建红及其委托代理人曹文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2011年6月5日，原告李东红（甲方）与被告刘海山（乙方）签订房屋租赁合同，约定：一、出租方将石河子市13小区西环路81号商服房出租给承租方，租期六年，使用期限自2011年6月18日至2017年6月17日，年租金叁万整，付款方式：三年一付，承租方须于签字之日一次性交清三年租金玖万整，后三年随行就市，如甲乙双方不能达成协议，甲方有权在2014年6月17日收回房屋；二、出租方不得在合同期满前无故收回房屋，否则应向承租方交5000元的赔偿金；承租方未经出租方允许，不得在合同期内将房屋转租，否则出租方有权收回房屋，并由承租方向出租方交付5000元违约金，对出租方造成的其他损失另行赔偿。补充条款：1、2014年5月17日前商定甲乙双方后续三年之年租金，并一次性交清后续租金，否则视为乙方违约，参照合同三.2执行；2、根据2005年6月6日之合同条款，因乙方未能出示2005年至2011年6月18日期间所涉及的税费等票据，故在此期间的一切费用及后果仍由乙方自行承担，在此再次签订。合同签订后，被告向原告支付了2011年6月18日至2014年6月17日的房屋租金90000元。原审庭审中，原告陈述针对涉案房屋其与被告签订过两份房屋租赁合同，第一次的租赁期限自2005年6月6日起至2011年6月18日止，2005年原告将涉案房屋交付被告。第二次的租赁期限即为2011年6月5日签订的房屋租赁合同中涉及到的期限。原审又查明：2005年起，被告将承租原告的81号商服房与自有的位于石河子市西环路79号商铺共同租赁给杨建红使用，现杨建红在上述房屋中经营金味德牛肉拉面。2011年9月6日，被告与第三人就石河子市西环路79号商铺续签商用房屋租赁合同，房屋租赁期限自2011年9月6日至2019年9月6日。原告王建民、李东红于2014年8月26日向原审法院提起诉讼称：位于石河子市西环路81号商服房系两原告夫妻共有财产。2011年6月5日，原告与被告签订房屋租赁合同，但被告未经原告同意将房屋转租他人，且未按合同约定交付租金，原告要求被告返还房屋，被告拒绝。故原告诉至法院，要求解除与被告签订的房屋租赁合同，要求被告返还房屋并恢复原状，赔偿经济损失40000元，并承担案件诉讼费及送达费。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿违约金5000元。被告刘海山答辩称：2011年6月5日，原、被告签订房屋租赁合同属实，被告一直按照合同约定向原告交付租金，但在第二次交付租金时，原告认为租金过低，拒绝接听被告电话，导致无法向原告交付租金。被告未将房屋转租，双方签订的租赁期限未到期，应当继续履行合同。但原告要求解除合同，那我们也愿意解除合同。第三人金味德公司述称：我们不同意解除原、被告之间租赁合同，不同意返还房屋，我公司没有任何不当之处，要求维护我公司利益。原审法院审理认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，两原告将位于石河子市西环路81号房屋租赁给被告使用，双方之间形成了房屋租赁合同关系，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中，原告陈述就涉案房屋其与被告在2005年就形成租赁事实，并于2005年将涉案房屋交付被告使用。在此次房屋租赁合同中，被告已向原告支付了前三年租金。虽原、被告签订的房屋租赁合同中约定“后三年租金随行就市，如甲乙双方不能达成协议，甲方有权在2014年6月17日收回房屋。”但现涉案房屋由第三人实际使用，且自2005年使用至今，因第三人使用涉案房屋的时间已久，故该院推定原告对第三人使用该房屋的事实实际知晓。现原告以与被告就后续房屋租金无法达成一致意见为由要求解除与被告签订的房屋租赁合同，该院认为合同签订的目的是为了维护当事人的合法权益，同时为了维护社会经济秩序，且原、被告签订的房屋租赁合同的使用期限截止2017年6月17日，综合涉案房屋使用情况的由来、使用现状及根据合同法的诚实信用原则的规定，该院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条的规定，判决：一、驳回原告王建民、李东红要求解除与被告刘海山签订的房屋租赁合同，要求返还房屋并恢复原状及赔偿经济损失40000元并赔偿违约金5000元的诉讼请求；二、第三人石河子市金味德牛肉拉面服务有限公司不承担任何责任。案件受理费800元，送达费90元，合计890元（原告已预交），由原告王建民、李东红负担。上诉人王建民、李东红不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人在合同第一条、第二条以及补充条款1、2中对租赁费用、付款方式、转租以及违约行为等均做出了明确约定。在合同履行过程中，双方对于后三年租金数额不能达成一致，根据合同约定，上诉人有权解除合同并收回房屋。同时，被上诉人违反合同约定将房屋转租给原审第三人金味德公司，明显构成违约，根据合同约定亦可解除合同并收回房屋。但原判决不但未认定被上诉人的违约行为，还主观推定上诉人对于转租行为知情，判决双方继续履行合同，在双方不能就租赁费数额达成一致的情况下，后三年的租赁费应当如何确定？原判决判令继续履行合同违背了合同的意思自治原则，缺乏事实及法律依据。二、本案是租赁合同纠纷，合同相对方是上诉人与被上诉人，原审第三人是因为被上诉人的违约行为而产生，不是本案租赁合同的相对方，上诉人也未要求原审第三人承担责任，原判决却对原审第三人是否承担责任做出裁决，程序存在瑕疵。综上，请求撤销原判决，改判支持上诉人在原审的全部诉讼请求。被上诉人刘海山未作书面答辩，在庭审中口头辩称：我同意解除涉案房屋租赁合同，但是涉案房屋我免费给第三人金味德公司使用，并未收取原审第三人租金。原审第三人金味德公司未作书面答辩，在庭审中口头辩称：一、原审第三人并不是免费使用涉案房屋。涉案房屋是与被上诉人自有房屋作为一个整体房屋由我们承租，租赁费也是根据整体房屋全部付给被上诉人。二、被上诉人将涉案房屋转租给第三人时上诉人知情。三、上诉人与被上诉人约定若就租赁费不能达成一致，可以解除合同并收回房屋的约定只针对2014年6月17日，而上诉人是2014年8月26日起诉要求解除合同，此时解除条件已不成就，合同不能因此解除。四、本案是涉及三方的租赁关系，上诉人与被上诉人的租赁合同解除必将损害原审第三人利益，原审第三人不同意解除合同。请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明：本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，双方当事人亦无异议。本院认为：本案案由应为房屋租赁合同纠纷，原审确定案由为租赁合同纠纷不准确，应予纠正。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人2011年6月5日签订的房屋租赁合同是否应当解除；二、若房屋租赁合同解除，被上诉人是否应当返还房屋、恢复原状并赔偿上诉人租金损失40000元及违约金5000元。关于焦点一，本院认为：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同未违反法律、行政法规的相关规定，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。根据合同约定，若双方不能就2014年6月18日至2017年6月17日的租赁费达成一致意见，则上诉人有权解除合同并收回房屋。同时还约定，被上诉人若将房屋转租，上诉人亦有权解除合同并收回房屋。在合同履行过程中，被上诉人与上诉人就2014年6月18日至2017年6月17日的房屋租赁费不能达成一致意见，且被上诉人违反合同约定将涉案房屋转租给原审第三人使用，合同约定的解除条件均已成就，庭审中被上诉人亦同意解除合同，故本案租赁合同应当解除。本案诉争租赁合同于上诉人解除合同的意思表示到达被上诉人即本案原审起诉状副本送达被上诉人之日解除。被上诉人辩称涉案房屋其是免费给原审第三人使用的意见，原审第三人不予认可，且不符合常理，本院不予采信。关于焦点二，本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此被上诉人负有返还上诉人房屋的义务，上诉人在原审中起诉要求被上诉人返还房屋并恢复原状的诉讼请求本院予以支持。被上诉人已将房屋租赁费支付至2014年6月17日，2014年6月17日之后的租赁费双方未达成一致意见，仍欠付至今，该期间的租赁费标准按照上诉人与被上诉人约定的2011年至2014年年租金30000元计算。合同解除后被上诉人仍对房屋实际占有使用的，亦应当支付实际占有期间的房屋使用费用，使用费用的标准亦按原合同约定的租赁费标准计算。同时为减少当事人诉累，租赁费损失的截止日期计算至本院二审判决之日止。因此该期间自2014年6月17日起至二审判决之日止计算为15个月，租赁费损失为37500元（30000元÷12个月×15个月），该租赁费损失未超过上诉人要求的租金损失40000元，本院予以部分支持。被上诉人将房屋转租给原审第三人使用构成违约，上诉人主张违约金5000元未超过双方约定的违约金数额，本院予以支持。综上，原判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、维持石河子市人民法院（2014）石民初字第3446号民事判决第二项，即：“第三人石河子市金味德牛肉拉面服务有限公司不承担任何责任。”；一、撤销石河子市人民法院（2014）石民初字第3446号民事判决第一项，即：“驳回原告王建民、李东红要求解除与被告刘海山签订的房屋租赁合同，要求返还房屋并恢复原状及赔偿经济损失40000元并赔偿违约金5000元的诉讼请求”；三、上诉人李东红与被上诉人刘海山于2011年6月5日签订的房屋租赁合同解除；四、被上诉人刘海山于本判决生效之日起十日内将石河子市西环路81号房屋恢复原状后返还给上诉人王建民、李东红。五、被上诉人刘海山于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人王建民、李东红租赁费损失37500元及违约金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费890元（上诉人王建民、李东红已预交），二审案件受理费925元，（上诉人王建民、李东红已预交），合计1815元，均由被上诉人刘海山负担，与前款同期给付上诉人王建民、李东红。本判决为终审判决。审 判 长 娄战英代理审判员 杨书钢代理审判员 朱秀梅二〇一五年九月二日书 记 员 矫 旭 来源：百度“”