（2015）九法民初字第11109号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-11-06
案件名称
重庆某物业管理有限公司与战某,朱某物业服务合同纠纷一审判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆某物业管理有限公司,战某,朱某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2015）九法民初字第11109号原告重庆某物业管理有限公司，住所地重庆市某区。法定代表人何某，职务董事长。委托代理人王浩臣，重庆康实律师事务所律师。委托代理人龙渝，重庆康实律师事务所律师。被告战某，男，汉族，住重庆市某区，公民身份号码XXX。被告朱某，女，汉族，住重庆市某区，公民身份号码XXX。原告重庆某物业管理有限公司诉被告战某、朱某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员唐小龙适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，原告的委托代理人王浩臣、龙渝，被告战某、朱某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年6月6日，原告和七星·某业委会签订了《物业管理合同》，2009年5月28日，被告与重庆大吉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的房屋，被告入住该小区后，自2010年6月起，一直未缴纳物业管理费及公摊水电费，经原告多次催收，被告均以各种理由拒绝支付。现原告诉至本院，请求判令：1、被告向原告立即支付自2010年6月1日至今的物业服务费及违约金（截至2015年7月31日物业服务费6455.5元、违约金15765.6元）；2、判决被告向原告支付自2010年6月至今的公摊水电费（截至2015年7月31日的公摊水电费562元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，我们所居住的小区没有成立业主委员会，我们和原告没有签订物业服务合同，不存在合同关系，因此不认可原告所述物业管理费、公摊水电费以及违约金的标准，但如果法院认定物业服务合同约束原、被告，我方认为违约金过高，申请法院调低违约金金额。此外，原告在管理方面存在漏洞，服务不到位，侵占业主权益，原告负责人上班时间围观他人打牌。我方自2010年6月开始一直未缴纳物管费及公摊水电费，原告主张的2013年7月之前的物管费已经超过诉讼时效，不应该得到支持。经审理查明，被告战某、朱某系位于重庆市某区房屋的业主，房屋建筑面积为125.87平方米。2010年6月6日，原告与重庆市九龙坡区七星·某小区业主委员会签订《七星·某小区物业服务合同》，合同约定：原告为七星·某小区提供物业管理服务；合同期限为自2010年6月6日至2020年6月5日止；双方约定物业服务费用按1.1元／平方米／月（以建筑面积计算）向业主收取；业主共用部位、共用设备设施据实分摊（包含电梯、二次供水、楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、小区音响、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料、消控室的用水、用电费用）；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金等内容。合同签订后，原告进场并向七星·某小区提供了物业管理服务至今。被告自2010年6月至2015年7月31日期间未向原告缴纳物业服务费及公摊水电费。审理中，原告自愿放弃向被告主张2013年7月31日之前的物管费。庭审中，被告举示了关于七星·某小区业委会筹备工作的相关材料，拟证明被告所在小区于2010年6月至2010年9月期间准备成立业委会，但最终结果是业委会没有成立，原告对此不予认可并出示了业主委员会备案登记证明，称被告所在小区业委会于2010年4月19日正式成立，至于被告所述2010年9月份业委会没有成立的情况，原告并不清楚，有可能是业委会成立以后小区业主又想更换，但最终没有筹备成功，原告和业委会之前签订的《七星·某小区物业服务合同》仍然有效。被告对原告提供的业委会备案资料真实性无异议，但认为原告证明业委会成立的证据不充分，对于原告所提供的《七星·某小区物业服务合同》不认可。以上事实，有物业服务合同、业主委员会备案证明、资质证书、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、接房声明、当事人陈述等证据在卷为凭并经庭审质证，足以采信。本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆市九龙坡区七星·某小区业主委员会签订的《七星·某小区物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，对作为业主的被告具有法律约束力。原、被告双方在履行原告与重庆市九龙坡区七星·某小区业主委员会签订的《七星·某小区物业服务合同》期间，应当按照约定履行合同义务。被告接受了原告的物业管理服务，应当及时支付相应的费用。本案中，被告对欠交物业服务费的期间无异议，原告向被告主张从2013年8月至2015年7月之间的物业服务费，共计24个月，本院予以认定。关于物业服务费，被告拖欠物业服务费3322.97元（1.1元／平方米／月×125.87平方米×24月）。关于公摊水电费，根据《七星·某小区物业服务合同》约定公摊水电费需据实分摊，审理中，原告未提供证据证明公摊水电费的具体计算依据及8元／月标准的合理性，被告亦不认可，原告依法应承担举证不能的不利责任，因此对于该项诉讼请求，本院不予支持。原告关于违约金的主张，因双方约定的违约金过高，综合考虑本案具体情况，本院酌情认定400元。上述费用合计3722.97元。对于被告所辩称的小区业委会从未成立的意见，原告提供的业主委员会备案资料加盖了九龙坡区西彭镇人民政府公章，足以证明七星·某小区业委会于2010年4月19日正式成立，因原告所举示的物业服务合同上加盖有重庆市九龙坡区七星·某小区业主委员会的印章，被告虽然对该合同真实性不予认可，但被告所举示的七星某小区业委会筹备工作相关资料并不能推翻七星·某小区业委会曾经成立的事实，故七星·某小区业委会和原告签订的物业服务合同对被告具有约束力。而对于被告辩称原告物业服务不到位，管理方面存在漏洞原告负责人上班时间围观他人打牌等，其可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒付物业服务费，没有法律依据，本院对相关抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告战某、朱某于本判决生效之日起十日内支付原告重庆某物业管理有限公司物业服务费3322.97元及违约金400元。二、驳回原告重庆某物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为185元，由被告战某、朱某负担（此款原告已预交，被告在支付前述款项时一并支付原告）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，并适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 唐小龙二〇一五年九月二日书记员 朱 灿 来源：