（2015）揭榕法民二初字第25号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2016-03-16
案件名称
原告广东和丰物业服务有限公司诉被告黄玲微物业服务合同纠纷一审判决书
法院
揭阳市榕城区人民法院
所属地区
揭阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东和丰物业服务有限公司,黄玲微
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省揭阳市榕城区人民法院民 事 判 决 书（2015）揭榕法民二初字第25号原告广东和丰物业服务有限公司，住所地：揭阳市xxxx。法定代表人孙琼珠，总经理。委托代理人徐孟强，广东厚载律师事务所律师。被告黄玲微，女，住揭阳市XXXX。原告广东和丰物业服务有限公司诉被告黄玲微物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东和丰物业服务有限公司的委托代理人徐孟强到庭参加诉讼，被告黄玲微经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东和丰物业服务有限公司诉称，2008年6月20日，原告与揭阳市金凤物业投资有限公司签订《XXXX物业服务合同》，约定由原告为XXXX小区提供物业管理服务，委托管理期限为2008年6月20日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。被告为该小区xxxx房业主。上述合同签订后，原告依约为该小区业主提供了物业管理服务，但被告自2009年8月1日起无故拒绝交纳物业管理费等费用。至2014年6月30日，被告已累计拖欠原告物业管理费本金13590.65元及违约金9684.14元。上述欠费经原告多次催收未果。以上事实，有《XXXX物业服务合同》、《XXXX交房通知书》、《物业管理费及违约金明细》等证据证明。交纳物业管理费用是被告的基本义务，不按期交纳物业管理费不仅会损害原告的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益，故请求判令：1、被告向原告支付XXXX房自2009年8月1日起至2014年6月30日止的物业管理费13590.65元。2、被告向原告支付逾期交纳上述物业管理费的违约金（以每月所欠物业管理费为本金，按照每日1‰的标准，从次月1日起计至全部款项实际支付之日止，暂计至2014年6月30日为9684.14元）。3、本案诉讼费用由被告承担。以上1-2项诉讼请求合计人民币23274.79元。被告未到庭答辩。经审理查明，2008��6月20日原告（原名称为：揭阳市金凤物业管理有限公司）与揭阳市金凤物业投资有限公司签订《XXXX物业服务合同》，双方在合同中约定：由原告对XXXX提供前期物业管理服务，服务的受益人为xxxx的全体业主和物业使用人；物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积向原告交纳，XXXX属多层电梯住宅，其中11-15层按1.2元／月.平方米标准交纳；业主应于收楼之日起或应当收楼之日起或房屋买卖合同约定收楼之日起或收到收楼通知书之日起交纳物业服务费用及其他费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日之前缴纳当月物业服务费用及其他费用，逾期将以应交未交费用为本金，从逾期之日起按每天1‰的标准向原告支付违约金；合同期限自2008年6月20日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2009年5月6日，被告黄玲微与广东创鸿集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告黄玲微购买位于揭阳市XXXX房，面积213.38平方米，被告自愿将所购房屋交由原告实施物业管理，自办理交房手续之日起，每月按时缴交物业管理费及停车费，物业管理费收费标准以市物价局核定为准。2009年5月25日原告广东和丰物业服务有限公司与黄玲微签订《XXXX物业管理服务协议》，双方在合同中约定被告在房地产开发单位交房时，原、被告就物业管理服务达成协议，其中物业管理服务费用按政府有关规定，物业管理服务费用标准按政府指导价调整，每次交纳费用时间为每月5日前，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并逾期之日起按每天1‰的标准交纳违约金。广东创鸿房地产开发有限公司于2009年5月25日出具交房通知书。被告自2009年8月1日起没有向原告缴纳物业管理费，原告于2014年7月10日向被告发出《律师函》，向被告催收自2009年8月1日起至2014年6月30日止物业管理费、代缴水费及滞纳金，被告于2014年7月11日收到上述《律师函》，后被告仍没有向原告缴纳物业管理费，原告投诉本院。另查明，XXXX属多层电梯住宅，11-15层收费标准为1.2元／平方米.月。再查明，2008年11月4日，揭阳市金凤物业管理有限公司更名为广东和丰物业服务有限公司。广东和丰物业服务有限公司系经登记依法成立的有限责任公司，法定代表人孙琼珠，该公司具备物业二级资质。庭审期间，原告主张被告每月应交纳物业管理费为230.35元，按照房子的建筑面积191.966平方米乘以一平方米1.2元得出每月应缴管理费用。上述事实，有原告的营业执照、组织机构代码证、名称变更登记通知书、资质证书、前��物业服务合同、物业管理服务协议、收费许可证、商品房买卖合同、律师函、EMS详情单、邮件全程跟踪查询单及庭审笔录等为证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告自2008年11月4日核准变更企业名称，由揭阳市金凤物业管理有限公司更名为广东和丰物业服务有限公司。被告依法与物业服务企业签订的物业服务合同对合同双方具有约束力。原告依据前期物业服务合同和物业管理服务协议向被告提供物业管理服务，被告作为业主，接受了原告的服务，理应按照合同约定每月向原告支付物业管理费。对于物业服务费的收费标准，根据《XXXX物业管理服务协议》的约定，物业服务费用标准按政府指导价调整，被告应按协议约定的缴纳物业管理费，即按其所购房屋的面积及楼层计算。买卖合同中约定涉案房屋面��为面积213.38平方米，庭审期间，原告主张按照房子的建筑面积191.966平方米乘以一平方米1.2元得出每月应缴管理费用，被告每月应交纳物业管理费为230.35元，可予认定。被告未能按合同约定按时缴纳物业管理费，应视为违约，应承担相应的违约责任，原告要求违约金按合同约定日1‰计，明显过高，根据本案的实际情况，违约金调整为不超过造成原告损失的30%，即自2009年8月起每月6日计至还清之日止，以每月应付物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。被告黄玲微经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为对其答辩、举证、质证及辩论等诉讼权利的放弃，应承担相应的诉讼风险，由此产生的法律后果由被告黄玲微自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问��的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄玲微应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广东和丰物业服务有限公司支付自2009年8月1日起至2014年6月30日止的物业管理费人民币13590.65元。二、被告黄玲微应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广东和丰物业服务有限公司支付逾期缴纳物业管理费违约金，自2009年8月起每月6日计至还清之日止，以每月应付物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币380元由被告黄玲微负担，被告应于本判决生效后五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉费汇入中国农业银行揭阳东升支行，帐户：44132101012000334。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 林楚雄代理审判员 郑丽红人民陪审员 郑茂荣二〇一五年九月二日代书 记员 郑子斌 微信公众号“”