（2015）于民二初字第01284号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2016-01-12
案件名称
原告华润置业（沈阳）开发有限公司诉被告刘心山商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市于洪区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
华润置业（沈阳）开发有限公司,刘心山
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2015）于民二初字第01284号原告：华润置业（沈阳）开发有限公司。住所地：沈阳市于洪区东湖街****号。法定代表人：唐勇，系该公司董事长。委托代理人：崔秀琳，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：张成铭，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被告：刘心山，男，汉族，系重邦集团贸易有限公司负责人，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：田立斌，系辽宁宇嘉律师事务所律师。原告华润置业（沈阳）开发有限公司诉被告刘心山商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案，2014年9月24日作出了（2014）于民二初字第00455号民事判决书。被告对该判决书不服，提出上诉。沈阳市中级人民法院将该案发回重审。我院又于2015年2月26日立案受理后，由本院审判员赵宝伟担任审判长，与审判员于茗芳（主审），人民陪审员陈许杨依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人崔秀琳、被告的委托代理人田立斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2011年12月27日签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定由被告购买原告开发的位于于洪区白山路196-11号1门，建筑面积为308.14平方米的商品房，购房款总额为人民币5174723元，被告采取按揭贷款方式付款，即应于2011年12月27日前付清首期房款人民币3154723元整，剩余房款人民币2020000元整，应当于2012年2月27日前全部付清，合同同时约定被告逾期付款超过30日的，原告有权解除合同，并由被告按累计应付款的3%向原告支付违约金。合同签订后，被告支付3154723元首付款，尚余2020000元未支付。为此，原告于2013年8月通知被告解除商品房买卖合同，但被告未按约定履行办理撤销商品房销售合同备案等义务。根据合同中约定被告逾期偿还贷款等违约行为而导致原告解除合同权力的，被告应于原告书面解除通知送达之日起10日内，与原告到政府相关部门办理好合同注销登记手续，逾期办理的按总房款每日万分之五向原告支付违约金。因此，被告还应承担由于逾期办理合同注销手续而产生的违约金。原告认为，被告逾期付款的行为已经违反合同约定并导致合同解除，被告应当承担撤销合同备案与支付违约金等相应义务。请求法院判令：1、确认原告与被告签署的有关位于于洪区白山路196-11号1门的商品房买卖合同及其补充协议已经解除，并要求被告配合原告办理撤销登记本案手续；2、被告向原告支付违约金13822元（其中包括按累计应付款的3%出卖人支付的违约金60600元，以及逾期办理合同注销登记手续，自2013年8月20日起暂计至2013年9月20日，实际应当计算至办理买卖合同注销登记之日止，按总价款每日万分之五计算的违约金77621元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：我方同意解除买卖合同，但不同意支付违约金，原、被告签订的合同为银行按揭合同，该房屋没有办理银行按揭是因为银行没有通过相关的贷款手续，因此，我方不存在违约。即使被告应承担违约责任，原告要求违约金过高。经审理查明：2011年12月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定被告购买原告开发的位于于洪区白山路196-11号1门建筑面积为308.14平方米的商品房，合同约定总房款为5，174，723元。合同第六条约定：“买受人（被告）于2011年12月27日前付清首期房款人民币3，154，723元，剩余房款2，020，000元，应于2012年2月27日前全部付清（按揭）”，合同第七条约定：“买受人（被告）如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（2）逾期超出叁拾日后，出卖人（原告）有权解除合同。出卖人（原告）解除合同的，买受人（被告）按累计应付款的3%向出卖人（原告）支付违约金……”。《商品房买卖合同补充协议》第七条第三款约定：“若乙方（被告）逾期偿还贷款等违约行为而导致甲方（原告）行使解除房屋买卖合同权利的，乙方（被告）应于甲方（原告）书面解除通知送达之日起10日内，与甲方（原告）到政府相关部门办理好合同注销登记手续，逾期办理的按总房价款每日万分之五向甲方（原告）支付违约金……”第二十三条约定：“主合同及补充协议所指的书面通知以特快专递的形式送达。接受通知一方通讯地址为沈阳市的，自通知发出之日起第三日视为已经送达……通知发出日期以寄出局邮戳或以快递公司签认为准。”在原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中，被告的通讯地址为沈阳市皇姑区昆山西路148-8号3-10-1。2011年12月27日，被告向原告支付首期房款3，154，723元，并于同日，原、被告双方签订《预购商品房预告登记约定书》，约定双方同意将涉案房屋申请预购商品房预告登记，其中载明：“甲方（原告）保证在签订本协议后30个工作日内向房屋登记机构申请预告登记。如甲方（原告）未在上述期限内申请预告登记的，乙方（被告）可以单方申请。”。2013年8月8日，原告以特快专递形式向被告确认的位于沈阳市皇姑区昆山西路148-8号3-10-1的地址发出《解除合同通知函》。被告在庭审中表示，因被告名下有贷款，本案涉诉房屋属于二套房，且贷款金额过大，故被告未能取得银行贷款。且同时原告表示违约金过高，请求法院予以调整。另查明：涉案房屋被告并未办理入住手续，但双方签订的《商品房买卖合同》已在房产部门登记备案，现涉案房屋为空置状态。因被告尚未依据合同约定向原告支付剩余房款，现原告诉至本院申请解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告配合原告办理撤销登记备案手续及承担违约责任，故促成此诉。上述事实，有原、被告陈述，有原告提供的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、银行付款凭据、收据、解除合同通知函、邮寄单据等证据，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：原、被告之间的房屋买卖关系真实存在，双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告双方应按照合同的约定严格恪守。关于原告请求合同解除的问题。根据我国《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，被告在庭审中表示同意解除合同，故对原告请求解除合同的诉请，本院予以支持。另，根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故在原、被告双方解除合同后，被告已向原告支付的款项3，154，723元，原告应予以退回。关于逾期付款违约金的问题。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人（被告）如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（2）逾期超出叁拾日后，出卖人（原告）有权解除合同。出卖人（原告）解除合同的，买受人（被告）按累计应付款的3%向出卖人（原告）支付违约金……”。本案中，被告逾期未支付房款是由于被告购买涉诉房屋是二套房，贷款金额过大，导致其未取得银行贷款，故被告应按照双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定向原告支付逾期支付房款的违约金。被告累计应付款为2，020，000元，依据合同约定被告应支付的违约金为60，600元（2，020，000元×3%），故对于原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张被告逾期办理合同注销登记手续应承担违约责任的诉讼请求。原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第三款约定：“若乙方（被告）逾期偿还贷款等违约行为而导致甲方（原告）行使解除房屋买卖合同权利的，乙方（被告）应于甲方（原告）书面解除通知送达之日起10日内，与甲方（原告）到政府相关部门办理好合同注销登记手续，逾期办理的按总房价款每日万分之五向甲方（原告）支付违约金……”，第二十三条约定：“主合同及补充协议所指的书面通知以特快专递的形式送达。接受通知一方通讯地址为沈阳市的，自通知发出之日起第三日视为已经送达……通知发出日期以寄出局邮戳或以快递公司签认为准。”涉案房屋总房款为5，174，723元，原告于2013年8月8日以特快专递形式向被告发出《解除合同通知函》，故被告应自2013年8月21日起承担逾期办理合同注销登记手续的违约责任，每日应承担的违约金为2587.36元（5，174，723元×0.0005）。现被告抗辩违约金过高，要求法院予以调整，本院综合考虑原告虽没有举证其有实际损失，但兼顾合同的履行情况、当事人的过错程以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金酌情予以调整为40000元。综上，本院为维护社会经济流转的稳定有序，保护民事主体的合法权益，体现诚实信用的民事交易原则，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告华润置地（沈阳）开发有限公司与被告刘心山签订的关于沈阳市于洪区白山路196-11号1门的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、被告刘心山于本判决生效之日起十五日内配合原告华润置地（沈阳）开发有限公司办理撤销登记备案手续；三、原告华润置地（沈阳）开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告刘心山退回首期房款3，154，723元；四、被告刘心山于本判决生效之日起十五日内向原告华润置地（沈阳）开发有限公司支付违约金60，600元；五、被告刘心山于本判决生效之日起十五日内向原告华润置地（沈阳）开发有限公司支付逾期办理合同注销登记手续违约金40000元。六、驳回原告华润置地（沈阳）开发有限公司其他诉讼请求。如果原告华润置地（沈阳）开发有限公司、被告刘心山未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3165元、上诉费3165元，均由被告刘心山承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至辽宁省沈阳市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内交纳上诉费，逾期不交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵宝伟审 判 员 于茗芳人民陪审员 陈许杨二〇一五年九月二日书 记 员 高 娜 关注公众号“”