（2015）筑铁民初字第235号

裁判日期: 2015-09-02

公开日期: 2016-01-27

案件名称

贵州鼎恒信商业管理有限公司诉黄健房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

法院

贵阳铁路运输法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

贵州鼎恒信商业管理有限公司,黄健

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十一条

全文

贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）筑铁民初字第235号原告（反诉被告）贵州鼎恒信商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区贵乌北路187号。法定代表人王亦舒，公司总经理。委托代理人兰天，贵州中孚律师事务所律师。被告（反诉原告）黄健，男。委托代理人王仲，贵州北斗星律师事务所律师。原告（反诉被告）贵州鼎恒信商业管理有限公司（以下简称“鼎恒信公司”）与被告（反诉原告）黄健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月10日受理后，依法适用简易程序，于同年8月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鼎恒信公司的委托代理人兰天，被告（反诉原告）黄健的委托代理人王仲到庭参加了诉讼。期间，原、被告双方申请庭外和解一个月，和解未成。本案现已审理终结。原告诉称：2014年7月9日，被告与原告签订了《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》，被告租赁原告所有位于中大国际广场时尚购物中心L128A号商铺用于经营“HelloKittyRainbowRibbon”零售项目；合同约定租期为24个月，租金每2个月支付一次。水电费为被告自行负担。租赁期间，被告于2014年12月开始欠付租金及水、电等费用至今未付，被告的行为已符合合同约定的合同解除条件，原告依据合同约定于2015年3月1日向被告发出解除合同通知函，解除了合同，被告也于2015年5月10日退出上述商铺。但在合同解除后，经原告多次催收，被告仍拒不付拖欠原告的租金及水电费，给原告造成了严重损失。为维护自身合法权益，请求：1、被告向原告支付租金69504.07元及滞纳金30829.08元；2、被告向原告支付水、电费合计3036元及水电滞纳金合计461.05元；3、被告向原告支付装修期间水电费81.79元、装修垃圾清运费868元及装修管理费1612元；4、被告向原告支付消防改造费3227.84元；5、被告向原告赔偿收银机钥匙及钱箱锁共计900元；6、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告计算租金与被告计算有误差，租金的滞纳金计算过高，电力维护费应当扣除，消防改造费应由原告承担，原告诉请被告赔偿收银机钥匙及钱箱损失不予认可，对装修期间的水电费、装修垃圾清运费、装修管理费的诉请不持异议。反诉原告诉称：反诉原告与反诉被告签订商铺租赁合同。合同签订后，反诉原告依约交纳了履约保证金15904元、装修保证金6199元，并投入了20多万元的资金，于2014年11月6日装修完毕后开始营业，并依约交纳了2014年11月6日至2014年12月31日的租金及其它费用29478.73元。反诉被告收取租金及其它费用后，未向反诉原告出具相应的收费发票，且乱收取费用，给反诉原告增加经营负担，按月收取了推广费，却少见有广告推广投入，致使反诉原告经营困难。反诉原告多次要求其出具相应收费发票、退还装修保证金及经营情况反映，反诉被告置之不理。在反诉被告违反租赁合同约定及未解决存在的问题情况下，反诉原告暂未交付租金（按照被反诉原告的交租通知，反诉原告应于2015年1月25日交纳第二期租金），2015年3月1日，反诉被告即向反诉原告下达了解除合同的通知，并于2015年3月22日用锁将反诉原告经营的L128A号商铺锁住，将反诉原告的货物、电脑等全部物品扣押在该商铺至今，给反诉原告造成极大的经济损失。据此，反诉原告请求：1、反诉被告归还反诉原告被锁住扣押的货物、电脑、货柜等全部物品，并赔偿给反诉原告造成的经济损失50000元；2、判令反诉被告退还反诉原告交纳的履约保证金15904元、装修保证金6199元；3、反诉被告向反诉原告开具已收取租金及其它费用的正式发票。4、反诉诉讼费用由被告承担。反诉被告（本诉原告）辩称：反诉原告在反诉被告发出解除通知函后第二日私自搬走，在发现该情况后，为防止损失扩大，反诉被告将门锁住，并有出警记录；在扣除装修期间的费用后，相关费用退还反诉原告；履约保证金依约没收；发票也会补给反诉原告；水电费只有大表数据，所以无发票。经审理查明：2014年7月9日，原告（反诉被告）鼎恒信公司（甲方）与被告（反诉原告）黄健（乙方）签订《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》，约定：1、甲方将其拥有位于贵阳市云岩区贵乌北路187号中大国际广场时尚购物中心L128A号商铺出租给乙方使用；2、月租金=单位使用面积租金（第1租约年，每月单位使用面积每平方米租金200元）×商铺使用面积，每两个月支付一次，合同期限为24个月，自开业日起计算；3、履约保证金15904元，作为被告履行本合同义务的保证金；4、装修保证金6248元，在装修完成后甲方无息退还给乙方；5、商铺建筑面积与使用面积以双方交付时书面确为准；6、在租赁期限内，乙方拖欠支付租金、管理费、宣传推广费合计金额达到履约保证金金额的二分之一或逾期到达30日以上（含本数）甲方有权单方面解除合同；7、租赁期限内，乙方逾期交付租金、管理费、宣传推广费的，经甲方书面通知，仍未于7个工作日交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付滞纳金；8、在租赁期限内，乙方逾期交付水电燃气空调及其它费用，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一天，应按上述费用的2‰或国家有关规定（两者取金额高的执行）支付滞纳金；9、甲方依据本合同第13.2条（前述第7点）或本合同其它条款或法律规定解除合同的，履约保证金约定的全部金额作为惩罚性违约金支付给甲方。2014年7月9日、8月13日，黄健先后向鼎恒信公司支付了履约保证金15904元、装修保证金6199元。2015年3月1日，鼎恒信公司以黄健为支付租金已超过履约保证金的二分之一为由，向黄健发出单方解除合同通知书，表明黄健在收到本函之日起次日，双方的租赁合同正式解除。3月9日，黄健向鼎恒信公司提交退租申请。4月10日，在公安机关监督下，案外人余某到黄健所租赁商铺处领取存自己的笔记本电脑。另查明，双方交付商铺时，签订了《商铺交付现场实测表》，表明该商铺建筑面积112.71平方米，实测面积61.99平方米（使用面积）。该商场于2014年11月8日开业。还查明，黄健自2015年1月起未向鼎恒信公司支付商铺租金，且在收到鼎恒信公司解除通知书后于3月22日搬离商场。鼎恒信公司发现商铺未锁，为防止商铺内物品丢失，用锁锁住，并与黄健多次联系。至5月10日止，商铺中仍有黄健的货柜及台式电脑一台未搬离。上述事实，有原、被告当庭陈述、房屋租赁合同、报警记录、收款收据、照片等证据予以证实，本院予以采信。本院认为：原告（反诉被告）鼎恒信公司与被告（反诉原告）黄健于所签订了《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方当事人应该按照约定履行自己的义务。根据原告2015年3月1日向被告发出的解除合同通知函表明被告在收到本函之日起次日，双方的租赁合同正式解除，本院确定双方所签订的商铺合同于3月2日解除。因此，对于鼎恒信公司主张的商铺租金只应计算到3月2日，即2015年1月1日到2015年3月2日。超出部分应为占用费，鼎恒信公司主张按照租金标准计算，本院予以支持，即占用费期限从2015年3月3日到2015年5月10日。根据商铺合同第4.1.1条月租金=单位使用面积租金200元／平方米×商铺使用面积，即200元×61.99平方米=12398元，根据商铺合同第1.5条对租金的定义仅指商铺月租金，本院据此确定商铺月租金为12398元。黄健拖欠商铺租金为12398元×2个月＋12398元÷30天×1天=25209.27元，占用费12398元×2个月＋12398元÷30天×9天=28515.43元，共计53724.7元。关于原告主张的商铺滞纳金，根据商铺合同第15.3条约定：租赁期限内，乙方逾期交付租金、管理费、宣传推广费的，经甲方书面通知，仍未于7个工作日交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付滞纳金。可知，原告应以书面通知被告后才能适用滞纳金，原告对此主张没有相应证据证明，本院对此不予支持。关于原告的租赁期间水电费的诉请，原告提供的商场租户缴纳清单所载明的固定水电费与商铺合同第4.7.2条乙方应按政府有关收费标准和实际损耗计算相应的费用，在甲方送达收费对账单后3个月内支付，相互矛盾，本院不予采信。原告没有提供与被告相互之间的对账单或者水电费票据，本院不予支持。关于原告的水电费滞纳金的诉请，根据商铺合同第15.4条约定：在租赁期限内，乙方逾期交付水电燃气空调及其它费用，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一天，应按上述费用的2‰或国家有关规定（两者取金额高的执行）支付滞纳金。可知，原告应以书面通知被告后才能适用滞纳金，原告对此主张没有相应证据证明，本院对此不予支持。关于原告的装修期间的水电费81.79元，装修垃圾清运费868元与装修管理费1612元的诉请，被告无异议，本院予以支持。关于原告的消防改造费的诉请，因未提供与被告的消防改造合同佐证，本院不予支持。关于原告就收银机及钱锁芯损失的诉请，因未能提供证据证明，对此本院不予支持。反诉原告黄健主张要求反诉被告归还所扣押的货物、电脑、货柜，并赔偿经济损失50000元的诉请，本院认为，原告将被告门锁后，被告并没有提供证据证明其向原告主张要求返还，且在庭审中反诉原告所提供的进货单不能直接证明其离开时商铺所剩下的物品，故对该诉请不予支持，但庭审中反诉被告对电脑、货柜存在于商铺中的事实予以承认，可由反诉被告将电脑、货柜返还给反诉原告。关于反诉原告要求反诉被告主张赔偿50000元损失的诉请，因未提供相应证据证明，本院不予支持，关于反诉原告主张要求原告返还其所缴纳的履约保证金的诉请，虽然根据双方的约定，反诉原告拖欠支付租金、管理费、宣传推广费合计金额达到履约保证金金额的二分之一或逾期到达30日以上（含本数）甲方有权将履约保证金作为惩罚性违约金不予退还，反诉原告逾期支付租金已30日以上，依约将履约保证金作为惩罚性违约金，但是反诉被告未提供反诉原告违约造成其损失的证据，故约定金额过高，显失公平，本院综合本案双方合同的履行情况以及反诉原告违约时间，可按反诉原告所欠付商铺租金的20%计算违约金，即10744.94元作为违约支付给反诉被告，余额5159.06元由反诉原告返还。反诉原告主张的装修保证金6199元的诉请，反诉被告无异议，本院予以支持，但应扣除水电费81.79元，装修垃圾清运费868元与装修管理费1612元，余3637.21元由反诉原告退还。关于反诉原告要求反诉被告开具已收取租金的相关发票的诉请，虽反诉被告无异议，但该诉请系税务行政部门职权范围，非本院所管辖，故对该诉请予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第三款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄健在本判决生效之日起十日内向支付原告贵州鼎恒信商业管理有限公司支付商铺的租金及占用费53724.7元；二、反诉被告贵州鼎恒信商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向反诉原告黄退还履行保证金余额5159.06元、装修保证金余额3637.21元，商铺货柜及台式电脑一台；三、驳回原告贵州鼎恒信商业管理有限公司的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告黄健的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1256元，由本诉原告贵州鼎恒信商业管理有限公司负担721元，本诉被告黄健负担535元。反诉案件受理费802元，由反诉原告黄健负担。诉讼保全费1070元，由本诉原告贵州鼎恒信商业管理有限公司负担449元，本诉被告黄健负担621元。（本诉案件受理费、诉讼保全费已由本诉原告垫付，本诉被告履行判决时迳行支付给本诉原告。）如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员　　陈红时二〇一五年九月二日书记员　　黄桂香 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