（2015）青民一初字第3304号

裁判日期: 2015-09-02

公开日期: 2015-10-19

案件名称

李永文与天津精瑞置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市西青区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李永文,天津精瑞置业发展有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款

全文

天津市西青区人民法院民事判决书（2015）青民一初字第3304号原告：李永文。。委托代理人：姜正琴（李永文之妻），天津市河北区市政园林职工。。委托代理人：李焕婷，天津旌宇律师事务所律师。被告：天津精瑞置业发展有限公司，住所地天津市西青区杨柳青润杨道99号。。法定代表人：姚祖红，董事长。委托代理人：李沐珣，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。原告李永文诉被告天津精瑞置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月29日受理后，依法由代理审判员桂炉适用简易程序于2015年6月18日及2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告李永文之委托代理人姜正琴、李焕婷，被告天津精瑞置业发展有限公司之委托代理人李沐珣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李永文诉称：原、被告于2010年11月18日签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告出资3642507元，购买坐落于西青区杨柳青镇柳口路西侧明月花苑47-6号房屋，房屋交付时间为2012年6月30日。房屋交付后，原告在装修过程中发现房屋存在多处严重质量问题。经被告委托，天津深城建筑检测有限公司进行了质量鉴定。因被告交付原告房屋质量不合格，导致装修无法继续进行，且现行装修在房屋修补过程中会被拆除。相应的修复费用、物业费、采暖费、误工费、租赁费等损失，应由被告承担。原告与原装修公司违约金及材料报废280000元，装修材料两次被盗损失60000元，被告应予赔偿。故起诉，请求判令：一、被告对明月花苑47-6号房屋进行修复、补强（后原告放弃该项诉讼请求）；二、被告赔偿原告墙面空鼓维修费用65852.69元、墙面偏差修复费用24000元、2012年6月30日至2014年8月31日的物业费损失37794元、2012年6月30日至2014年8月31日的采暖费损失17148元、交通误工费20000元、2012年10月1日至2014年9月1日期间的房屋租赁费损失220481.10元、原告与原装修公司违约金及材料报废损失280000元、装修材料两次被盗损失60000元；三、诉讼费用由被告负担。被告天津精瑞置业发展有限公司辩称：被告已经对原告房屋进行了维修，维修过程有监理人员进行全程监理，并对维修质量进行控制。监理公司于2014年9月12日出具了监理总结，被告已经完成民事调解书约定下的全部维修义务。原告所主张的赔偿费用，多数与被告无直接因果关系。其中维修费用、修复费用产生的具体细节即维修内容、维修方式、费用明细等，原告均未提出相应具体的证据予以��明，不能将上述费用与房屋质量问题进行关联。原告只交纳了一年期物业费，超出部分，原告并未交纳。采暖费并不是被告所收取。关于房屋租赁费，在前次诉讼中，被告曾举证原告报修后，被告及时响应并出具维修方案，是原告原因造成维修没有及时进行。因此，对于原告房屋租赁费的损失及扩大，原告负有不可推卸的责任。原告与原装修公司违约金及材料报废损失，系原告与案外人之间的纠纷，原告放任案外人收取高额违约金，转而让被告承担，没有法律依据，且原告也没有提出有效证据证明该损失的产生。报废材料损失，也没有事实及证据证明。原告装修材料被盗，与被告无任何关系。经审理查明：2010年11月18日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西青区杨柳青镇柳口路西侧明月花苑47-6号房屋一套，建筑面积349.97平��米，房屋价款为3642507元。被告应于2012年6月30日前将房屋交付原告。合同签订后，原告依约履行付款义务并于2012年8月办理了房屋交接手续。在装修过程中，原告于2013年5月20日发现房屋多处存在质量问题并向被告报修。被告于2013年7月委托案外人天津深城建筑检测有限公司对房屋质量问题进行鉴定。天津深城建筑检测有限公司出具的鉴定意见载明：该房屋所抽测的结构构件部分指标不符合施工图设计要求及相关施工验收规范要求，部分构件存在施工缺陷和尺寸偏差较大现象，建议委托方对该房屋不满足设计和相关验收规范的结构构件进行必要的修复补强。后双方未能就维修方案以及赔偿事宜达成一致意见。2014年4月，原告将被告起诉至本院，形成（2014）青民一初字第2142号案件。在该案审理过程中，双方于2014年6月25日达成如下调解协议：被告于2014年8月25日前按照双方达成一致的维修方案对涉案房屋维修完毕。2014年7月1日，双方就具体维修事宜形成《会议纪要》，该纪要载明：诉争房屋质量缺陷由总包单位负责实施维修，整体维修过程由被告聘请专业监理人员进行全程监理，如实记录维修过程，并对质量进行全面控制。维修过程中如对原有装修发生破坏，由总包单位负责修复，业主配合提供相关商家和品种。如发现其他质量缺陷一并进行修复。2014年9月12日，监理单位天津建工建筑工程监理有限公司出具《监理总结》，该总结载明：关于明月花苑二期工程47-6住宅维修情况总结。自2014年7月9日开始受甲方委托至2014年9月9日，进行了维修监理工作，监理过程中按维修方案所提出的要求进行严格监理。对梁、柱表面粘贴碳纤维加固、外檐保温施工、二次结构圈梁维修、二层、三层卫生间维修、首层厨房平面不方正，墙面出现裂缝、空鼓质量问题等维修项目，进行了严格监理质量合格。该工程实际完成工期按方案规定工期时间已完成，达到规范验收标准。原、被告共同确认：被告履行（2014）青民一初字第2142号民事调解书维修完毕的时间实际为2014年8月31日。原告于2012年8月交纳2012年8月22日至2013年8月21日的物业费12598.92元；于2012年9月交纳2012至2013年度采暖费8574元。2013年8月22日后的物业费以及2013至2014年度的采暖费，原告均未交纳。原告陈述其所主张的房屋租赁费是按照杨柳青地段一般居民楼出租价格每天每平米0.5元标准计算；维修费用以及修复费用系因被告不好好维修，需要二次维修，所以原告自行找施工队于2014年10月和11月进行维修产生的。天津市国土资源和房屋管理局关于发布天津市2014年房屋租赁市场指导租金的通知载明：杨柳青板块高层建筑以及多层建筑的指导租金均为每月每平方米15元。本院依法主持了调解，因意见分歧较大，双方当事人未能达成调解合意。上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告系商品房销售合同关系，被告作为开发商应当对其所出售商品房屋的质量负责，即对诉争房屋出现的质量问题，被告负有及时维修的义务。原告在2013年5月20日对房屋质量问题进行报修后，被告委托相关单位对质量问题进行了鉴定并出具了初步的维修方案，后因原、被告未就维修方案达成一致意见，致使维修迟延。双方纠纷成讼后，双方达成调解协议，被告实际于2014年8月31日对原告房屋质量问题维��完毕。因此，原告自2013年5月20日至2014年8月31日期间的物业费、采暖费以及房屋租赁费应为原告的实际损失。综合本案具体情况以及双方责任，对于原告所遭受损失，本院酌定由原告自负20%，被告承担80%。由于原告只交纳2012年8月22日至2013年8月21日的物业费12598.92元，2013年8月22日后的物业费未实际交纳。因此，2013年5月20日至2013年8月21日期间（共计94天）原告物业费损失数额为3244.65元（12598.92元＊94天／365天），被告应当赔偿原告物业费损失2595.72元（3245元＊80%）。就2013年8月22日至2014年8月31日止的物业费损失，尚未实际发生，原告实际发生后可以另行主张。由于原告只交纳2012至2013年度采暖费，至今未交纳2013至2014年度采暖费，因此，2013年5月20日至2014年8月21日期间采暖费损失尚未实际发生，原告实际发生后可以另行主张。关于原告提出的要求被告赔偿房屋租赁费损失220481.10元的诉讼请求。自2013年5月20日至2014年8月31日期间（15个月＋1／3个月），诉争房屋存在质量问题以及不能装修不能正常居住使用的客观事实，给原告造成一定的经济损失，参照原告房屋面积、租赁市场指导租金并结合原告的诉讼主张，本院酌定原告该期间的租赁费损失数额为80493.10元【349.97平方米＊15元＊（15个月＋1／3个月）】。因此，被告应当赔偿原告租赁费损失64394.48元（80493.10元＊80%）。因此，原告相应诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。关于原告提出的要求被告赔偿维修墙面空鼓费用65852.69元以及修复墙面偏差费用24000元的诉讼请求。对于原告所报修质量问题，被告已于2014年8月底维修完毕，而原告本次主张的费用系2014年10月以及11月找施工队维修所发生，原告未提交其进行报修而被告拒绝维修以及该费用实际发生的相关证据，因此，原告的��项诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出的要求被告赔偿原装修公司违约金及材料报废280000元、装修材料两次被盗损失60000元的诉讼请求，原告未提交充分有效证据证明损失的实际发生，亦无法律依据，本院不予支持。关于原告提出的要求被告赔偿交通误工费损失20000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津精瑞置业发展有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告李永文物业费损失2595.72元以及租赁费损失64394.48元；二、驳回原告李永文的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三��之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5527元，由原告李永文负担3527元，由被告天津精瑞置业发展有限公司负担2000元（被告于本判决生效之日起三日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员　桂　炉二〇一五年九月二日书　记　员　岳春林关注公众号“”