（2015）渝四中法民终字第00817号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-11-03
案件名称
庞曙燕,庞燕珊与重庆汇升房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝四中法民终字第00817号上诉人（原审原告）：庞曙燕，女，1972年2月1日出生，汉族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托代理人：曾杰，系庞曙燕之夫，1972年11月23日出生，汉族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托代理人：郭沛然，重庆渝鑫律师事务所律师。上诉人（原审原告）：庞燕珊，女，1975年2月20日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托代理人：郭沛然，重庆渝鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆汇升房地产开发有限公司。住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县桃花源镇桃花源中路***号亚伸广场4-12-1。法定代表人：蒋华，该公司总经理。委托代理人：冉华宇，重庆百仁律师事务所律师。上诉人庞曙燕、庞燕珊与被上诉人重庆汇升房地产开发有限公司（以下简称汇升公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，酉阳土家族苗族自治县人民法院于2015年2月10日作出（2014）酉法民初字第02689号民事判决，庞曙燕、庞燕珊对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月31日进行公开开庭审理，上诉人庞曙燕及其委托代理人曾杰，上诉人庞曙燕、庞燕珊的共同委托代理人郭沛然，被上诉人汇升公司的委托代理人冉华宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。酉阳土家族苗族自治县人民法院审理查明：因城市建设需要，拆迁人重庆市酉阳县万僖房地产开发有限公司为实施酉阳县万僖中央广场建设项目，需拆迁邓淑媛的房屋及附属物。双方根据《重庆市房屋拆迁管理条例》和酉阳府发（2008）58号文件的有关规定，于2011年11月5日由二原告出面，以邓淑媛的名义与被告签订了合同编号为426号的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》。该协议约定产权人邓淑媛将其所有的座落于酉阳县桂芳街60-4号，房证号为酉权字第ZH-105号，总面积为467.36平方米的房屋交由重庆市酉阳县万僖房地产开发有限公司进行拆迁；待酉阳县万僖•中央广场建设完工后，由拆迁人重庆市酉阳县万僖房地产开发有限公司还建被拆迁人邓淑媛住宅及平街层经营性门面各两套。同时该协议约定，在还房之前，由拆迁人重庆市酉阳县万僖房地产开发有限公司从被拆迁房屋腾空验收之日起至2013年3月29日止，暂付被拆迁人邓淑媛两年的临时过渡安置补助费及经济损失补助费；如两年内拆迁人不能还房，则从2013年3月30日起由拆迁人支付被拆迁人第三年临时过渡安置补助费；超过三年未还房的，按本项目安置补偿方案第五条第一款办理，即拆迁过渡期自被拆迁人房屋腾空验收之日起不超过三年，超过三年的，自逾期之日起由拆迁人按原标准的百分之一百加付临时安置补助费、经济损失补助费。终止过渡安置费的时间以拆迁人交房的时间为准。另外，该协议约定违约责任为双方任意一方违约，造成的经济损失由违约方承担。该协议在履行过程中，重庆市酉阳县万僖房地产开发有限公司于2013年9月10日变更登记为重庆汇升房地产开发有限公司。2014年3月29日以前，原、被告双方均按合同约定履行了各自的义务，由于酉阳县万僖中央广场工程延迟推进，2014年8月12日被告支付了二原告2014年3月30日至2015年3月30日期间双倍的拆迁过渡安置费36000元。原告认为被告未按协议约定的时间内还房，被告除支付双倍过渡安置费外，还应从延期之日起对其应得而未得的两套平街层经营性门面计算经济损失，即参照相邻还建门面的标准以支付经济损失补助费的形式承担违约责任。对此原、被告经多次协商无果，故原告诉至法院，请求被告支付原告经济损失补助费92419元并承担诉讼费。被拆迁人邓淑媛与原告庞曙燕和原告庞燕珊系母女关系。1990年4月17日，酉阳土家族苗族自治县人民法院以酉镇法民（1989）字第36号民事判决，判决被拆迁人邓淑媛与庞遂生离婚。该判决书上载明邓淑媛与庞遂生夫妻关系存续期间共有的房屋、电器和家庭日用器具以及其他夫妻共有财产由邓淑媛保管使用，邓淑媛不得擅自处分。2011年2月2日，被拆迁人邓淑媛死亡，其原有的座落于酉阳县桂芳街60-4号，房证号为酉权字第ZH-105号房屋，由二原告继承，并于2011年3月29日即《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》签订前完成了腾空验收。庞遂生对该房屋的权属亦无异议。涉案被拆迁房屋的总建筑面积为467.76平方米，其中住宅343.26平方米，其他非住宅124.5平方米，经被拆迁人申请将住宅建筑面积198.46平方米折算为平街层经营性门面建筑面积27.3平方米。在产权调换过程中，经拆迁人与被拆迁人协商、折算，还建房屋为酉阳县万僖•中央广场的住宅及平街层经营性门面各两套，两套住宅面积均为88.19平方米，平街层经营性门面分别为24.93平方米和32.06平方米，共计56.99平方米。根据《重庆市房屋拆迁管理条例》和酉阳府发（2008）58号文件的规定，被拆迁房屋系住宅的应以户为单位在过渡期内由拆迁人支付被拆迁人临时过渡安置补助费，原告在被拆迁时被核定为3户人，每户每年的临时过渡安置补助费为6000元；被拆迁房屋系经营性门面的则按面积计算在过渡期内由拆迁人支付被拆迁人非住宅经济损失补助费，原告并未在过渡期内获得非住宅经济损失补助费。庞曙燕、庞燕珊一审诉称：原告庞曙燕与原告庞燕珊系邓淑媛之女，且邓淑媛再无其他直系亲属，邓淑媛现已病故。2011年11月5日，邓淑媛与原重庆市酉阳县万僖房地产开发有限公司（后其权利义务由被告重庆汇升房地产开发有限责任公司承继）签订了编号为428号的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》，其中约定邓淑媛用其住房拆换两套经营性门面，总建筑面积为56.99平方米；同时约定超过3年未还房，按本项目安置补偿方案第一款办理并由违约方承担赔偿经济损失的违约责任。现被告未在合同约定的时间还房，亦未对二原告进行经济损失赔偿，其行为已构成违约，对此原告多次找被告交涉，要求支付相应的经济损失补助费，被告却以各种理由搪塞。为了维护自己的合法权益，故诉至人民法院，请求依法判令：一、由被告支付原告经济损失补助费92419元；二、由被告承担诉讼费用。汇升公司一审辩称：原告与被告于2011年11月5日签订《房屋拆迁产权安置补偿协议》情况属实，但该协议签订后被告已严格按照约定和安置政策履行了义务，原告现要求被告再支付其经济损失补助费于法无据。本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，在适用《中华人民共和国合同法》和相关法律法规的规定外，还要适用相应的拆迁条例和酉阳府发（2008）58号文件的规定，即酉阳桂芳街万僖中央广场建设项目房屋拆迁安置补偿方案的相应规定。被告因万僖中央广场项目延迟推进，已严格按照协议的约定和安置政策的规定，支付了原告2014年3月30日至2015年3月30日期间双倍的安置补助费36000元，这就是承担违约责任的一种方式，原告诉称需由被告再承担赔偿经济损失的违约责任，不符合双方所签协议的约定和酉阳万僖中央广场建设项目房屋拆迁安置补偿方案的规定。酉阳土家族苗族自治县人民法院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第九条规定：“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”《中华人民共和国合同法》第九条第一款规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”公民的民事权利能力和民事行为能力从出生时起到死亡时止。本案中，邓淑媛已于2011年2月2日去世，其死亡后依法不能成为合同的主体，更无法与被告确立合同关系。但同时，《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始”，在邓淑媛去世后，二原告依法继受取得了邓淑媛遗留的个人合法财产（原座落于酉阳县桂芳街60-4号，房证号为酉权字第ZH-105号被拆迁房屋）。并且，该被拆迁房屋亦于2011年3月29日由二原告实际与被告完成了腾空验收的工作。虽二原告在协议上以委托人代理人签字，但该协议自协商到订立及履行始终都是原告庞曙燕和庞燕珊，故《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》的主体实际是原、被告双方，且原告属于有权处分并事实履行完毕，可据此认定该协议成立且合法有效。现被告未能在约定的时间内将住宅及平街层经营性门面各两套交付给二原告，但向二原告支付了2014年3月30日至2015年3月30日期间双倍的拆迁过渡费又名临时过渡安置补助费共计36000元（3户×6000元／年×2）。对此，二原告予以认可。现争议在于该临时过渡安置补助费以外，是否还应由被告支付原告主张的两套平街层经营性门面的损失。房屋除了居住之功用外，还有生产经营的作用。在拆迁过程中，由于房屋无法使用，生产经营功能自然亦不能发挥，经营者会因此受损。故停产停业损失，应当归入拆迁补偿的范围。但是，二原告被拆迁房屋在拆迁时的建筑面积均系由住宅和其他非住宅构成，并非如案外人杨琳被拆迁房屋的建筑面积全部为平街层经营性门面。故原告被拆迁房屋在拆迁时没有经营功能，其根据协议约定应从搬迁之日起三年内获得由被告返还的平街层经营性门面两套，进而产生经营功能，在其与被告签订协议时乃是一种预期利益，被告未按约返还给原告带来的损失属于间接损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依据上述规定，即合同违约赔偿范围限定于合同履行时的既定利益范围，而履行利益即次生利益不在调整之列。故原告主张的两套平街层经营性门面未按时返还的损失，超出被告在签订合同时能够预见到的损失。加之，双方对于不能按时还房的违约情形及赔偿范围在拆迁协议中已有明确约定。原告在双方合同之外主张损失赔偿，既无合同基础，亦无事实根据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九条，《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告庞曙燕、庞燕珊的诉讼请求。案件受理费2110元，由原告庞曙燕、庞燕珊承担。庞曙燕、庞燕珊对该判决不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》合法有效。该协议虽系上诉人以邓淑媛的名义签订，实质系开发商与有权处分的权利人即上诉人的真实意思表示，且合同已经履行，因此该合同合法有效。二、至2014年3月29日，被上诉人未按合同约定还上诉人两套经营性门面，其行为构成违约，依法应承担赔偿损失的违约责任。三、被上诉人赔偿损失的违约责任应参照同地段其他经营性门面的经济损失补偿费计算。按照合同约定上诉人的两套经营性门面位于北区2栋1层30号、北区3栋1层31号。另一被拆迁人杨琳的经营性门面位于北区2栋1层11号，面积为42.16平方米，2014年获得68370.03元的经济损失补偿，按平方米单价计算上诉人的经济损失为92419元，系2014年3月30日至2015年3月30日的损失。四、一审法院认定上诉人与被上诉人签订协议时是一种预期利益，其损失属于间接损失不予赔偿错误。五、一审法院认定上诉人的损失超出了被上诉人在签订合同时能够预见到的损失实属错误。被上诉人提供的系格式合同，对临时安置费和其他被拆迁人的经营性门面经济损失补助费作出了约定，但对类似上诉人用住宅换经营性门面未作出约定，故应适用合同法第六条之规定，所造成的经济损失由违约方承担。综上，请求二审法院依法判令：1.撤销（2014）酉法民初字第02689号民事判决，改判被上诉人因违约赔偿上诉人损失92419元；2.诉讼费用由被上诉人承担。汇升公司答辩称：1.上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁产权安置补偿协议》真实合法有效，且被上诉人已严格按照约定和安置政策履行了义务。因万僖中央广场项目延迟推进，被上诉人已严格按照协议的约定和安置政策的规定，支付了上诉人2014年3月30日至2015年3月30日期间双倍的安置补助费36000元。被上诉人认为这就是承担违约责任的一种方式，上诉人在一审中未提供证据证明被上诉人支付的双倍安置补偿费不足以弥补其损失。2.上诉人认为被上诉人应该承担经济损失补偿费是错误的，上诉人的经营性门面房是用住房调换的，上诉人的房屋没有经济损失补偿费，只有安置补偿费，这是符合酉阳府发（2008）58号文件规定的。本院二审过程中，上诉人庞曙燕、庞燕珊举示了《商业门面租赁合同一份》。拟证明杨敏将桃花源中路50号的房屋出租给袁志雄，该房屋与上诉人的房屋情况大致相同，由于被上诉人没有及时归还门面给上诉人造成了损失。被上诉人汇升公司质证认为，该份证据不属于二审新证据，该证据是复印件，不能确定其真实性，与本案不具有关联性。本院审查认为，该份证据系复印件，无法与原件核对其真实性，且与本案不具有关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点是：被上诉人汇升公司应否支付上诉人庞曙燕、庞燕珊经济损失补助费92419元。本案中，涉案拆迁房屋的原所有权人邓淑媛于2011年2月2日去世，庞曙燕、庞燕珊作为邓淑媛的女儿，基于继承关系取得了邓淑媛的房屋所有权，且邓淑媛的前夫庞遂生对房屋的所有权无争议。上诉人庞曙燕、庞燕珊虽以邓淑媛的名义与原重庆市酉阳县万僖房地产开发有限公司签订《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》，实质上是庞曙燕、庞燕珊作为涉案房屋的实际权利人，与酉阳县万僖房地产开发有限公司签订的协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律和社会公共利益，合法有效。因重庆市酉阳县万僖房地产开发有限公司于2013年9月10日变更登记为重庆汇升房地产开发有限公司，因此以酉阳县万僖房公司名义签订的相关合同，其权利义务应由汇升公司享有或承担。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”双方签订的《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》中约定，“超过三年未还房的，按照本项目安置补偿方案第五条第一款办理。”《酉阳县万僖中央广场建设项目房屋拆迁安置补偿方案》对五条第1项规定，“拆迁过渡期自被拆迁人房屋腾空验收之日起不超过三年。超过三年的，自逾期之日起由被拆迁人按原标准的百分之一百加付临时安置补助费、经济损失补助金。”结合两条规定理解可知，上诉人与被上诉人已经约定了逾期还房受到的经济损失赔偿方式，即临时安置补助费、经济损失补助金的赔偿标准为按原标准百分之一百加付，上诉人在领取了2014年3月30日至2015年3月30日期间双倍费用36000元之后，再起诉要求支付经济损失补助金92419元，没有合同基础，其相应的上诉请求不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人庞曙燕、庞燕珊的上诉事实和理由均不成立，其相应的上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2110元，由上诉人庞曙燕、庞燕珊负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端代理审判员 郑 斌代理审判员 段成一二〇一五年九月二日书 记 员 李小威 搜索“”