（2015）深中法房终字第695号

裁判日期: 2015-09-02

公开日期: 2015-11-08

案件名称

邹定兴、金融街惠州置业有限公司与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十九条第一款，第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第695号上诉人（原审原告）：邹定兴。委托代理人：黄亮和，广东伟强律师事务所律师。上诉人（原审被告）：金融街惠州置业有限公司。法定代表人：杨朝晖，董事长。委托代理人：余承志，广东宇思律师事务所律师。上诉人邹定兴、金融街惠州置业有限公司（以下简称金融街公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第722号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年10月9日，邹定兴（出租方、甲方）与金融街公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区民田路购物公园北园A区xx号房屋出租给乙方使用；房屋月租金总额为15万元，乙方应于2012年11月12日前交付首期租金15万元，乙方应于每月12日前向甲方交付租金；租赁期限自2012年11月12日起至2013年11月11日止；租赁房屋用途为商业；甲方交付租赁房屋时可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金即30万元；返还租赁保证金的条件为租赁期满并结清租赁期内所产生的租金、水电费等一切杂费，且未损坏建筑主体结构，上述条件有一项未能满足，则甲方可不予返还保证金（第九条）；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方出现拖欠租金达30天（1个月）以上等情形的，甲方可不予退还租赁保证金（第十八条）；甲方出现迟延交付租赁房屋5天以上等违约情形的，乙方可请求甲方双倍退还租赁保证金（第十九条）；甲乙双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址，甲方送达地址为深圳市福田区益田村27栋xx，乙方送达地址为惠东县巽寮湾天后宫营销中心，送达地址未经书面变更通知，一直有效，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。同日，双方还签订了《﹤深圳市房屋租赁合同书﹥之补充条款》，约定：甲方承诺自租赁期开始（2012年11月12日）前的十五天为免租期；合同结束后，乙方返还房屋时按照返还房屋时的现状返还；补充条款还约定了双方的款项往来银行账号。邹柳芝在上述合同上作为邹定兴委托代理人签字按指模。2012年10月11日，上述合同在房屋租赁主管机关办理了备案登记手续。之后，邹定兴向金融街公司交付了涉案房屋，金融街公司将该房屋作展销中心之用。金融街公司亦向邹定兴支付了30万元租赁保证金。从合同签订之日至2013年6月11日的租金，金融街公司已经支付完毕，之后未再支付租金。双方确认：对于2013年2月份的租金，金融街公司迟至2013年3月19日方予以支付。2013年5月31日，金融街公司向邹定兴在合同中的送达地址通过速递方式寄送了一份《解除合同告知函》，函称：根据公司战略发展需要，金融街公司决定停止使用深圳展厅，需要提前结束与邹定兴的合作关系，为此，提出建议，金融街公司将于2013年6月11日撤出，从2013年6月12日起正式终止合作关系，之前的租金金融街公司将于2013年6月11日之前支付，也请邹定兴积极配合金融街公司，尽快协商撤场事宜，及早达成共识。2013年6月9日，金融街公司向邹定兴在合同中的送达地址向邹定兴代理人邹柳芝通过特快专递退回了涉案租赁商铺钥匙六把。邮局投递信息显示：该邮件于2013年6月10日由邹柳芝本人签收。金融街公司提交的证据显示：2013年6月14日开始，赶集网（http：／／sz.ganji.com／）上已开始发布有涉案商铺的招租广告，招租联系电话为1372870****。2013年8月8日开始，深圳58同城网站（http：／／sz.58.com／）上发布了涉案商铺的招租广告，招租联系电话为1372870****。2013年10月29日，邹定兴通过特快专递向金融街公司在合同上的送达地址寄送了一份《合同届满提前告知书》，称：涉案租赁合同将于2013年11月11日到期，请金融街公司在合同届满前通知邹定兴是否继续租用商铺，并尽快补交拖欠的2013年6月12日至11月11日共5个月的租金；如金融街公司决定不再继续租用商铺，请于合同届满前告知邹定兴，双方及时到房屋租赁所办理注销合同登记备案的相关手续；按合同约定，金融街公司在合同终止后应于3日内迁离并返还租赁房屋，若金融街公司继续租用商铺，未按时交还商铺，或者未能配合邹定兴按时到房屋租赁所办理注销合同登记备案的有关手续，则邹定兴将按合同及有关法律规定，继续收取金融街公司租赁商铺的租金，直到办完上述有关手续为止。该邮件因金融街公司拒收而退回。2013年11月25日，邹定兴通过特快专递向金融街公司在合同上的送达地址寄送了一份《合同届满告知书》，称：金融街公司与邹定兴签订的涉案房屋租赁合同已于2013年11月11日到期，鉴于金融街公司尚未办理商铺交还手续以及租赁合同登记备案注销等有关手续，现告知相关事项；第一，金融街公司继续租用商铺则需双方重新签订延期合同并到房屋租赁所办理延期合同登记备案相关手续；第二，金融街公司应尽快补交拖欠的2013年6月12日至11月11日共5个月的租金以及延期租赁期限的租金和其它相关费用；第三，如果金融街公司不再继续租用商铺，则请尽快联系邹定兴办理商品交还手续，双方及时到房屋租赁所办理合同登记备案注销的有关手续，并及时与房屋租赁所结清税费，以便商铺及时出租；第四，按合同约定，金融街公司在合同终止后应于3日内迁离并返还租赁房屋，若金融街公司继续租用商铺，未按时交还商铺，或者未能配合邹定兴按时到房屋租赁所办理注销合同登记备案的有关手续，则邹定兴将按合同及有关法律规定，继续收取金融街公司租赁商铺的租金，直到办完上述有关手续为止。该邮件因金融街公司拒收而退回。此外，2013年11月15日金融街公司拍摄的涉案租赁商铺照片显示：商铺展厅门上贴有招租信息和联系电话，商铺靠街边的外大门贴有招租信息和联系电话，联系电话与前述深圳58同城网站上发布的涉案商铺招租联系电话相同，均为1372870****。2013年11月23日邹定兴拍摄的涉案租赁商铺照片显示：涉案商铺外大门仍挂有“金融街·巽寮湾展销中心”招牌，商铺展厅门口和展厅内部仍有“金融街·巽寮湾”的相关门面装修；有人在涉案商铺外大门的街上排队上车，大巴车上摆放有“巽寮湾”字样的手写字牌。2013年10月8日，邹定兴以与本案同一租赁合同关系以及与本案基本相同的事实为依据将金融街公司诉至原审法院，诉请金融街公司补交租赁保证金30万元。经审理，原审法院于2013年12月23日作出（2013）深福法民三初字第2067号民事判决书，判决在查明了上述事实的基础上，认为邹定兴在已扣收金融街公司租赁保证金且租赁期限已届满的情况下要求金融街公司补交租赁保证金，缺乏依据，据此驳回了邹定兴的诉讼请求。该判决送达后，双方均未上诉，一审生效。2014年1月6日，邹定兴通过其代理人邹柳芝自合同约定的邹定兴通信地址通过特快专递向合同上的金融街公司送达地址寄送了一份《限期迁出和收回房屋通知书》，称：邹定兴已申请深圳市福田区房屋租赁管理局通知金融街公司在2014年1月11日前迁出租赁房屋；现邹定兴决定于2014年1月12日收回租赁房屋。2014年1月13日，邹定兴代理人文清华在深圳公证处公证人员现场监督下对涉案商铺的外观和内景进行拍照，拍照显示涉案商铺已经空置，商铺内仍保留有金融街公司的广告和一些标识、指示牌。同日，邹定兴代理人邹柳芝在购物公园北园管理处工作人员和邹定兴代理律师的见证下，请开锁工作人员打开涉案商铺大门的锁，商铺内未放置有任何财物。2014年1月15日，邹定兴通过其代理人邹柳芝自合同约定的邹定兴通信地址通过特快专递向合同上的金融街公司送达地址寄送了一份《收回租赁房屋通知书》，称：邹定兴已于2014年1月13日收回租赁房屋，请金融街公司在2014年1月20日前通过合同约定账号支付拖欠的2013年6月12日至11月11日共5个月的租金75万元以及逾期迁离2个月相当于双倍租金的赔偿金60万元，并到购物公园管理处结清租赁及逾期期间的水电等费用和到福田房屋租赁所结清由于金融街公司拖欠税款造成的滞纳金和罚款。另查，深圳市城建物业管理有限公司购物公园北园管理处于2014年1月13日出具证明称：邹定兴从2012年10月9日开始将涉案商铺出租给金融街公司，金融街公司在管理处办理了水电、装修等有关手续，用于展销该公司出售楼盘业务；截至2014年1月12日，该商铺共欠管理费13131元、电费8134.40元；2014年1月13日，该商铺业主委托人邹柳芝通知管理处，自2014年1月13日起，终止与金融街公司的租赁关系，收回出租商铺；自2014年1月13日起，有关管理处的缴费由业主支付。深圳市福田区房屋租赁管理局福田所于2014年1月13日出具证明称：涉案租赁合同的租赁税已缴至2013年6月11日，从2013年6月12日至2013年11月11日的租赁税共计45900元，截至2014年1月12日，已产生滞纳金1216.35元，罚款265元。再查，根据金融街公司的调查取证申请，原审法院就涉案相关事实情况向深圳市城建物业管理有限公司发函调查，该公司于2014年10月29日寄出复函，称：金融街公司于2012年10月15日在购物公园北园管理处办理了装修手续，涉案商铺门前的广告牌由管理处有偿提供给金融街公司使用，广告内容和信息由金融街公司自由控制，未在管理处备案，不明确具体信息发布内容及发布时间。又，本案庭审后，邹定兴于2014年10月15日向原审法院提交笔迹鉴定申请，要求对金融街公司于2013年6月9日邮寄钥匙的快递单（编号为EX877949898CS）上收件人签名处“邹柳芝”的签名进行笔迹鉴定。因该鉴定申请已超过法定期限，不符合证据规则的规定，原审法院未予准许。另，庭审时，邹定兴明确，涉案租赁合同中约定的邹定兴通信地址深圳市福田区益田村27栋xx号房一直由邹定兴代理人邹柳芝使用。邹定兴一审诉讼请求为：1、金融街公司支付租金75万元；2、金融街公司支付相当于两倍租金的赔偿金60万元；3、金融街公司支付使用商铺期间的电费8134.40元；4、金融街公司支付租赁管理税滞纳金1216.35元及罚款265元；5、金融街公司支付以上拖欠费用的利息；6、金融街公司承担本案诉讼费用。庭审时，邹定兴明确：诉讼请求第五项的利息为拖欠租金的利息和赔偿金的利息，租金的利息自最后一期应付租金的次日即2013年10月12日起计算至判决确定之日止，赔偿金的利息自2014年1月13日起计算至判决确定之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算。原审法院认为，邹定兴与金融街公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。本案争议焦点在于涉案租赁合同是否在租期届满前已经提前解除。对此，原审法院认为，首先，从金融街公司角度而言，金融街公司于2013年5月31日提前函告邹定兴欲于2013年6月11日提前解约，并随之将商铺钥匙寄至合同中约定的邹定兴通信地址，由邹定兴指定代理人签收，此后亦未再支付租金，金融街公司解约的意思表示具体确定。其次，从邹定兴角度而言，没有有效证据证明邹定兴在收到金融街公司上述提前解约通知后至2013年10月29日邹定兴向金融街公司寄送《合同届满提前告知书》这一期间就金融街公司提前解约提出过异议；虽然邹定兴抗辩没有收到金融街公司寄送的钥匙，但金融街公司是将钥匙寄送至合同约定的邹定兴通信地址，且邹定兴确认该地址一直由其代理人使用，之前函件往来中邹定兴使用的也是该地址，故应认定为邹定兴已收到金融街公司寄送的钥匙，在邹定兴收到金融街公司寄还的商铺钥匙后，邹定兴亦未就此提出异议；且从2013年6月11日之后金融街公司即未再支付租金，综合上述情形，可认定邹定兴已确切清楚知道金融街公司提前解约的意思表示。再次，虽然邹定兴没有对金融街公司提前解约明确表示同意，但：依据合同约定，金融街公司拖欠租金达30天以上，邹定兴即有权单方解除合同，亦即邹定兴有采取积极措施阻止损失扩大的条件和义务，但在金融街公司从通知解约后即寄还钥匙并不再支付租金等行为明确表明不履行合同的情况下，邹定兴在约定时间内未收到租金而仍未行使合同解除权并及时收回房产另行出租，应就扩大的损失自行承担责任；且从事实来看，涉案房产在金融街公司解约后的2013年6月份就开始在相关网站上发布了招租信息，且邹定兴从金融街公司解约后即未再缴纳租赁税，本案亦无充分证据证明在金融街公司交还钥匙后金融街公司仍实际使用涉案商铺，因此，结合双方的上述行为，可认定涉案租赁合同实际已于2013年6月11日解除。金融街公司因不可归责于邹定兴的原因提前解约，构成违约，考虑到涉案商铺面积较大，且金融街公司搬离时仍保留原有装修而未恢复原状，邹定兴在金融街公司解约后另寻出租需要一定的准备时间，原审法院酌定邹定兴另寻租户或作自用准备的合理时间为三个月，即邹定兴因金融街公司提前解约而遭受的损失可认定为三个月的租金损失，邹定兴已通过没收相当于两个月租金金额的租赁保证金弥补了两个月的租金损失，金融街公司还应再向邹定兴支付一个月的租金15万元用于弥补邹定兴的租金损失，对邹定兴诉请的租金金额超出部分以及诉请金融街公司支付逾期搬离的赔偿金，原审法院不予支持。原审法院认定金融街公司应支付的上述一个月租金15万元属于因金融街公司违约而赔偿邹定兴损失的范畴，邹定兴再进一步主张租金损失赔偿的利息损失，缺乏依据，综合前述，对于邹定兴诉请的拖欠租金和赔偿金的利息，原审法院不予支持。关于邹定兴主张的电费8134.40元。涉案商铺管理处出具证明称，涉案商铺截至2014年1月12日拖欠的电费为8134.40元，但无法确定该电费是具体发生于哪一期间的费用，从证据上看，金融街公司搬离后直至2014年1月12日，没有证据显示邹定兴或邹定兴授权的人在这一期间使用过涉案商铺，而金融街公司亦无证据证明其在搬离时有与管理处进行费用结算，故在无相反证据的情况下，原审法院推定该费用系金融街公司使用商铺期间发生，金融街公司应予承担，对邹定兴的该项诉请，原审法院予以支持。关于邹定兴主张的租赁税滞纳金和罚款。依据合同约定，租赁税由邹定兴负责支付，邹定兴未及时告知租赁管理部门涉案合同的提前解除情况，亦未及时缴纳租赁税，由此导致发生的滞纳金和罚款，应由邹定兴自行承担，对邹定兴该项诉请，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、金融街公司应于本判决生效之日起10日内向邹定兴支付租金15万元作为损失赔偿；二、金融街公司应于本判决生效之日起10日内向邹定兴支付电费8134.40元；三、驳回邹定兴的其它诉讼请求。案件受理费17037元（已由邹定兴预交），由邹定兴负担15055元、金融街公司负担1982元。上诉人邹定兴不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决第一项，改判金融街公司支付合同约定的租赁期内拖欠的租金75万元和支付逾期不返还租赁房屋相当于双倍租金的赔偿金60万元；2、撤销一审判决第三项，改判金融街公司支付租赁使用商铺期间的租赁管理税滞纳金1216.35元及罚款265元和支付以上拖欠费用的利息；3、一、二审诉讼费用全部由金融街公司承担。事实与理由：一审判决的主要错误在于认定了金融街公司提前解约的主张。造成这一错误的主要原因有三个：一是不管合同的具体约定；二是不管案件证据证明力有无和证明力大小；三是不管《深圳经济特区房屋租赁条例》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，从而滥用司法裁判权力，主观臆断的根据推定作出了第一项、第三项错误判决。具体如下：一、一审判决认定金融街公司提前解约的主张是错误的，由此作出的第一项判决，理应改判。1、涉案《房屋租赁合同》第十七条约定：本合同有效期内，发生下列情形之一，允许解除或变更本合同：（一）发生不可抗力，使本合同无法履行；（二）政府征用、收回或拆除租赁房屋；（三）甲、乙双方协商一致。金融街公司提前解除涉案合同，不是与邹定兴“双方协商一致”的结果，金融街公司的该行为违反了合同约定。2、一审判决认定“合同提前解除”，违反了《深圳经济特区房屋租赁条例》第十九条规定。根据该条规定，金融街公司应当全面履行合同、不得单方擅自解除。3、一审判决认定“合同提前解除”系采信证据错误，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定。邹定兴一审期间提交了国家房屋租赁管理机关深圳市福田区房屋租赁管理所福田所依职权制作的公文书证、深圳市城建物业管理有限公司购物公园北园管理处出具的证明等九项证据，这些证据一致证明，房屋租赁合同一直履行到合同届满后的2014年1月12日结束，金融街公司并没有提前解约。4、一审判决认定“合同提前解除”，与其依照金融街公司申请调查收集的、深圳市城建物业管理有限公司出具的《关于深圳市福田区人民法院协助调查函的复函》自相矛盾。根据该复函，相关招租广告均为金融街公司发布。5、一审判决关于金融街公司“寄送钥匙”的认定错误。首先，金融街公司提交的“寄送钥匙”邮政单（号码EX877949898CS），收件人是邹定兴代理人邹柳芝。但该邮件单收件人栏目签名“邹柳芝”与邹定兴代理人邹柳芝的亲笔签名明显不同。邹定兴认为该邮件单系虚假证据并申请了笔迹鉴定，但原审法院以“因鉴定申请已超过法定期限，不符合证据规则的规定”为由未予准许。其次、一审判决将金融街公司“寄送钥匙”作为“合同提前解除”的一个理由，是错误的。退一步说，即使金融街公司向邹定兴“寄送钥匙”，也只是在合同解除之后，金融街公司返还邹定兴租赁商铺的一种交接手续。它的前提是房屋租赁合同已经提前解除。如果合同没有提前解除，金融街公司“寄送钥匙”就没有任何意义。因此，一审判决将金融街公司“寄送钥匙”作为“合同提前除”的一个理由，明显颠倒了两者的因果关系，是错误的。另外，一审判决将金融街公司“寄送钥匙”和合同约定的“通知或文件”亦无依据。《房屋租赁合同》第二十五条约定的地址是双方通知或文件的送达地址，而金融街公司“寄送钥匙”是物品，不是合同约定的“通知或文件”，当然不能适用合同关于送达地址的约定。因此，无论从合同约定、《深圳经济特区房屋租赁条例》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定、一审法院自身调查收集的复函，还是从金融街公司提供的邮件单看，一审判决认定金融街公司提前解约的主张，都是错误的。二、一审判决驳回邹定兴诉请判令金融街公司支付租赁使用商铺期间租赁管理税滞纳金1216.35元及罚款265元和支付拖欠租金和赔偿金的利息，也是错误的，由此作出的第三项判决，理应改判。1、租赁管理税滞纳金1216.35元及罚款265元，是由于金融街公司在租赁使用商铺期间租没有交付2013年6月12日至2013年11月11日租金所致。邹定兴认为，一审判决不予支持邹定兴的请求违反了《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任”的规定。2、一审判决驳回邹定兴关于判令金融街公司支付拖欠租金和赔偿金的利息的诉讼请求，于法无据，也是错误的。三、一审判决认定的其他错误。（一）一审判决认为邹定兴在未收到租金的情况下未及时行使合同解除权并及时收回房产另行出租，应就扩大的损失自行承担责任，并认为本案没有充分证据证明在金融街公司交还钥匙后该司仍实际使用涉案商铺。邹定兴认为，一审的上述认定错误，是否行使单方解约权，是邹定兴的一项权利，而不是义务。一审判决的上述认定，与其本身所认定的证据事实，也自相矛盾。一方面，一审判决已经认定了邹定兴分别于2013年10月29日、2013年11月25日、2014年1月6日、2014年1月15日共四次通过特快专递向金融街公司在合同上的送达地址寄送了告知书或者通知这一事实；另一方面，一审判决也已经认定了邹定兴提交的政府房屋租赁管理部门证明、公证书和物业管理处证明等重要证据。以上的证据事实一致证明，金融街公司一直在租赁使用租赁商铺，直至合同届满后的2014年1月12日才结束。退一步说，即使是一审判决认定的没有充分证据证明在金融街公司在交还钥匙后仍实际使用涉案商铺，但根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第三十六条的规定，因金融街公司自己的原因不能行使对房屋的使用权，不免除交付租金的义务。因此，一审判决以邹定兴没有行使解约权和金融街公司没有实际使用涉案商铺为由，支持金融街公司不履行交付租金的义务，违反了《深圳经济特区房屋租赁条例》的规定。（二）一审判决对合同租赁保证金的认定错误。一审判决认为，邹定兴因金融街公司提前解约而遭受的损失可认定为三个月租金损失，邹定兴已通过没收相当于两个月租金金额的租赁保证金弥补了两个月的租金损失，金融街公司还应在向邹定兴支付一个月的租金15万元用于弥补邹定兴的租金损失。邹定兴认为，一审判决的上述认定，与该院生效判决（（2013）深福法民三初字第2067号案件认定的事实矛盾。该生效判决确认了金融街公司延迟支付2013年2月份租金这一违约事实，并且，在发生合同约定的违约行为时，金融街公司丧失租赁保证金的返还请求权，定金罚则适用完毕后，定金合同即己终止。也就是说，金融街公司在签订合同时交付的相当于两个月租金金额的租赁保证金，由于金融街公司在2013年2月份违约，金融街公司就“丧失了租赁保证金的返还请求权，定金罚则适用完毕后，定金合同即己终止”。因此，一审判决关于“邹定兴己通过没收相当于两个月租金金额的租赁保证金弥补了两个月的租金损失”的认定，与该院生效判决自相矛盾，是错误的。同时，既然该生效判决确认了金融街公司已经丧失租赁保证金的返还请求权，那么，一审判决也就不能用该租赁保证金充抵邹定兴的租金损失。上诉人金融街公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、判令驳回邹定兴全部诉讼请求；3、判令邹定兴承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：原审判决认定事实清楚，但判决无事实和法律根据。一、一审法院判令金融街公司自判决生效之日起10日内向邹定兴支付租金15万元作为损失赔偿，既违反了民事诉讼不告不理的原则，也没有事实依据。1、法院审理民事纠纷的范围即诉讼内容与标的由当事人确定，法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求，这是我国民事诉讼的一项基本的原则。本案中，邹定兴的诉讼请求中，并无要求金融街公司向其支付租金作为赔偿的请求事项。邹定兴诉讼请求中要求金融街公司“支付相当于两倍租金的赔偿金60万元”，是基于《租赁合同》第二十条“乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依照法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于两倍租金的赔偿金”这一针对金融街公司如若逾期不搬离的惩罚性约定，以及邹定兴单方认为金融街公司在2013年11月11日之后仍然继续使用租赁物而不搬离的“事实”。而法院一审判决金融街公司支付租金15万元作为赔偿损失，却是以认定金融街公司提前解约的事实为基础，该项赔偿是作为提前解约的弥补性赔偿。以上可以看出，邹定兴的诉讼请求中的“赔偿金”，与法院一审判决中的“损失赔偿”，所依据的事实一个是“逾期不搬离”，一个是“提前解约”，一个是惩罚性赔偿，一个是弥补性赔偿，二者完全不是一回事。一审法院的以上判项超出了邹定兴诉讼请求的范围，判决违反了我国民事诉讼的基本原则，是错误的。2、一审法院认定：“被告因不可归责于原告的原因提前解约……，本院酌定原告另寻租户或作为自用准备的合理时间为三个月，即原告已通过没收相当于两个月租金金额的租赁保证金弥补了两个月的租金损失，被告还应再向原告支付一个月的租金15万元用于弥补原告的租金损失”，无事实依据。金融街公司与邹定兴签署的《租赁合同》中约定了金融街公司违约的情况下，邹定兴可以不予退还租赁保证金，本案中邹定兴已没收了金融街公司的租赁保证金，金融街公司已经承担了提前解约的违约责任，不应就一个违约行为再承担额外的赔偿。在一审审判中，邹定兴也没有提交证据证明金融街公司提前解约的行为给其造成具体损失为三个月的租金。一审法院在无事实依据的情况下，仅靠“酌定”来判断，显然是不公正的。二、一审法院判令金融街公司向邹定兴支付电费8134.40元是错误的。1、金融街公司承租位于福田区购物公园北园商铺所产生的电费，是由金融街公司和购物公园北园管理处之间直接结算的，而不应该缴纳至邹定兴处。2、金融街公司在购物公园北园管理处缴纳了2万元的水电押金，金融街公司在搬离租赁物时已就未结算的水电费与押金进行冲抵，金融街公司并不欠承租房屋的电费。3、即使金融街公司拖欠购物公园北园管理处电费，由于邹定兴没有提供证据证明其代金融街公司向购物公园北园管理处缴纳了8134.40元电费，该债务也没有发生转移，邹定兴也无权向金融街公司要求支付。综上，请二审法院依法支持金融街公司的上诉请求。针对邹定兴的上诉，金融街公司答辩称，我方答辩意见与上诉意见基本差不多，以上诉意见为准。且该事实与（2013）深福法民三初字第2067号案件认定的基本事实相一致。针对金融街公司的上诉，邹定兴二审答辩称，对金融街公司提出所谓的“认定事情清楚”，其实不符合本案的事实，一审判决故意忽视相关事实的认定。本院经审理查明，深圳市城建物业管理有限公司于2014年10月29日出具的复函表明，涉案商铺门前的广告牌由管理处有偿提供给金融街公司使用，广告内容和信息由金融街公司自由控制。但经核实：1、金融街公司未就涉案商铺门前的广告牌与深圳市城建物业管理有限公司签订有偿使用合同；2、金融街公司未向深圳市城建物业管理有限公司交纳过相关使用费。原审查明的其他事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定履行各自的义务。根据当事人的上诉及答辩意见，本院对双方当事人在二审阶段仍有争议的焦点问题分析如下：一、涉案租赁合同是否已提前解除？首先，涉案合同约定的租期是2012年11月12日至2013年11月11日，金融街公司在没有法定事由的情况下于合同期内提前退租，又未与出租人邹定兴协商一致解除合同，其主张2013年6月11日解除涉案合同没有合同及法律依据。其次，金融街公司主张邹定兴于2013年6月起在涉案商铺门口的广告牌及网络上发布招租广告，以实际行动同意解除合同，但现有证据无法证明涉案商铺的招租广告系哪一方发布。故金融街公司该主张理由不能成立，本院不予支持。因此，金融街公司提前退租构成违约。在不享有合同解除权的情况下，该司于2013年5月31日提前函告邹定兴解除涉案合同，该行为对邹定兴不产生法律约束力，原审判决认定涉案合同已于2013年6月11日解除系认定错误，本院予以纠正。二、金融街公司是否应向邹定兴赔偿损失？金融街提前退租构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定，应向邹定兴赔偿相应的损失。至于应赔偿多少损失的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第119条的规定，在违约行为发生后，守约方亦有义务采取适当措施防止损失的扩大。本案中，邹定兴虽对金融街公司已于2013年6月9日通过特快专递将涉案租赁商铺六把钥匙按合同约定的送达地址退回的主张不予认可，但其对金融街公司于2013年5月31日向合同约定的送达地址给其邮寄的《解除合同告知函》是确认的。金融街公司从2013年6月起不再缴纳涉案房屋租金，邹定兴亦从该月起未向租赁管理部门交纳租赁税。根据以上情况，本院推定邹定兴2013年6月即知道或应当知道金融街公司不履行合同的事实，邹定兴从2013年6月起即有义务采取适当措施防止损失的扩大，及时收回涉案商铺。因邹定兴未及时收回商铺导致的扩大损失，应由邹定兴自行负担。原审判决酌定邹定兴另寻租户或作自用准备的合理时间为三个月，即邹定兴的损失认定为三个月的租金损失人民币45万元并无不当，本院对此予以维持。邹定兴上诉主张租金75万元、相当于两倍租金的赔偿金及相应利息，理由不能成立，本院对该主张不予采信。金融街公司上诉主张不予赔偿损失的理由亦不成立，本院不予支持。但原审判决又以涉案商铺的租赁保证金抵扣该三个月的租金损失，本院认为，由于合同约定涉案商铺租赁保证金系违约保证金性质，在金融街公司违约的情况下，邹定兴有权予以没收，原审判决的该处理没有法律依据，本院予以纠正。邹定兴关于不应以保证金抵扣租金损失的理由成立，本院予以支持。综上，金融街公司应赔偿邹定兴人民币45万元，且无权收回保证金30万元。三、金融街公司是否应向邹定兴支付电费8134.4元？本院认为，根据现有证据，金融街公司拖欠的电费为8134.4元，金融街公司退租时未与涉案商铺的管理处进行结算，原审判决认定该费用由金融街公司支付给涉案商铺业主邹定兴并无不当，本院对此予以维持。金融街公司该上诉理由不成立，本院不予支持。四、金融街公司是否应向邹定兴支付租赁管理税滞纳金1216.35元及罚款265元？本院认为，虽然金融街公司在2013年6月后未交租金，但涉案合同约定租赁税由邹定兴负责交纳，邹定兴应按相关规定缴纳税费。邹定兴未及时将相关情况告知租赁管理部门，又未及时交纳税费，其以金融街公司不交租金作为其不缴纳租赁税费的抗辩事由理由不能成立，原审判决由邹定兴自行承担相应的滞纳金及罚款并无不当，本院予以维持。综上，上诉人金融街公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人邹定兴的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第722号民事判决第二项；二、撤销深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第722号民事判决第三项；三、变更深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第722号民事判决第一项为：金融街惠州置业有限公司应于本判决生效之日起10日内向邹定兴支付赔偿金人民币45万元；四、驳回邹定兴的其他诉讼请求；五、驳回金融街惠州置业有限公司的上诉请求。当事人如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计人民币34074元，由上诉人邹定兴负担20444.4元，由金融街公司负担13629.6元。本判决为终审判决。审　判　长　杨　　　　爽审　判　员　聂　　　　效助理审判员　王　丹　妮二〇一五年九月二日书　记　员　李全慧（兼）附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。微信公众号“”