（2015）东中法民一终字第1367号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-10-27
案件名称
唐余栋与赖朝阳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐余栋,赖朝阳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第1367号上诉人（原审被告）：唐余栋，男。委托代理人：刘建业，河南忠良律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖朝阳，男。委托代理人：武华杰，��东恒耐律师事务所律师。委托代理人：朱香丽，广东恒耐律师事务所律师。上诉人唐余栋因与被上诉人赖朝阳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市三人民法院（2013）东三法民一初字第9017号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年12月11日，赖朝阳向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除赖朝阳与唐余栋于2010年7月6日签订的《房屋租赁合同》；2、唐余栋支付租金22968元（从唐余栋逾期交付租金之日即2013年9月16日起计算至唐余栋实际将涉案房屋返还给赖朝阳之日，暂计算至2013年10月21日）、管理费1386元（从唐余栋逾期交付管理费之日2013年9月16日起计算至唐余栋实际将涉案房屋返还给赖朝阳之日，暂计算至2013年10月21日）、税费900元（从唐余栋逾期交付税费之日2013年9月16日起计算至唐余栋实际将涉案房��返还给赖朝阳之日，暂计算至2013年10月21日）、滞纳金24116.4元（从唐余栋逾期交付租金之日2013年9月16日起计算至唐余栋实际将涉案房屋返还给赖朝阳之日，暂计算至2013年10月21日）、违约金34452元；3、赖朝阳无需退还21380元保证金给唐余栋；4、唐余栋支付赖朝阳律师费12245元；5、本案诉讼费由唐余栋负担。一审庭审中，赖朝阳明确其诉讼请求中的唐余栋实际将案涉房屋返还之日为2014年2月28日，故前述诉请的租金金额明确为68904元，管理费为4158元、税费为2100元，滞纳金为264706元（合同约定每日5％的滞纳金，共逾期461天，故11484×5％得每天574.2元）。原审法院经审理查明：赖朝阳、唐余栋于2010年7月6日签订一份《房屋租赁合同》，约定赖朝阳将其位于东莞市清溪镇银桥大厦之年丰豪苑B201号铺的商铺出租给唐余栋使用；租赁期限自2010年7月10日至2015年7月9日，租金自2010年7月10日至2012年7月9日为每月10690元，自2012年8月10日起为每月11760元，唐余栋应于每月10号前交纳当月租金；签订合同时唐余栋应向赖朝阳支付二个月房租共21380元作为保证金，保证金不能作房屋租金使用；唐余栋逾期交纳租金，超过五日后每日按百分之五向赖朝阳交纳滞纳金；唐余栋超过一个月交纳租金，赖朝阳有权处理房屋里面一切物品，并且解除合同，保证金不予退还，并由唐余栋向赖朝阳支付三个月房租作为违约金。合同签订后，双方依约履行，唐余栋向赖朝阳交付了21380元的保证金。2013年11月29日，赖朝阳以唐余栋未依约及时支付租金等费用为由诉至原审法院，请求判令解除合同及唐余栋支付租金、管理费、税费、滞纳金、违约金、律师费等费用。关于合同履行的问题。赖朝阳主张唐余栋没有及时缴纳2013年9月份租金，为此赖朝阳委托广东恒耐律师事务所��2013年10月11日向唐余栋发出律师函催缴，但唐余栋仍没有缴纳。赖朝阳为此提交了中国邮政EMS国内特快专递详情单及查询结果为证。邮政详情单及查询结果显示唐余栋员工刘家根于2013年10月12日签收了广东恒耐律师事务所武华杰寄出的“文件”。唐余栋抗辩主张其在2013年9月9日有短信通知赖朝阳需要推迟10天交房租的事实，后唐余栋于2013年9月20日通知赖朝阳来领取房租，当时赖朝阳不收租金且要求唐余栋多交7000多元的滞纳金，此后唐余栋提出再加1000元滞纳金，但赖朝阳还是不同意，此后双方协商无果，赖朝阳将租赁房屋的水电停了，也将办公室门锁了，故唐余栋在2013年10月27日搬走，搬走之前有通知赖朝阳；唐余栋又否认其有收到前述催款律师函。唐余栋对其上述抗辩理由没有提供任何证据佐证，赖朝阳对此亦不予确认，但赖朝阳确认其系于2014年1月25日发现唐余栋已经搬离。关于租金问题。赖朝阳诉请唐余栋支付2013年9月至2014年2月28日期间的租金，但赖朝阳确认其于2014年1月25日发现唐余栋实际搬离了案涉租赁物。至于每月租金金额，赖朝阳主张从2012年8月10日起为11484元每月，唐余栋对此陈述为不清楚房租的具体金额。原审法院在庭审中责令唐余栋在三日内书面回复租金金额问题，逾期不回复的视为同意赖朝阳的主张，但唐余栋至今未就此回复原审法院。关于管理费和税费。赖朝阳主张唐余栋需每月交纳管理费690元和税费300元，而最后一个月税费为600元。唐余栋在庭审中确认其需要向赖朝阳交纳管理费和税费，但具体金额记不清楚。双方确认案涉租赁物面积为355平方米。根据唐余栋提交的2010年6月29日收据显示，案涉租赁物管理费为每平方每月2元，该费用由承租人即唐余栋负担。赖朝阳主张每月税费为300元，而唐余栋陈述为400多元。关于律师费。《房屋租赁合同》约定因唐余栋延迟付租金或者有其他违约行为，导致赖朝阳向法院起诉的，则赖朝阳所聘请律师的费用概由唐余栋负担。赖朝阳为证明其已为本案诉讼花费12245元的事实，提交了赖朝阳与广东恒耐律师事务所签订的委托代理合同及代理费发票为证，该两份证据显示赖朝阳向广东恒耐律师事务所支付了“赖朝阳与唐余栋房屋租赁纠纷一审代理费”12245元。原审法院认定以上事实的证据有：案涉房屋租赁合同、房地产权证、律师费发票、收据（2010年6月29日）及一审庭审笔录、质证笔录等附卷为证。原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。赖朝阳、唐余栋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，该合同依法生效。现本案争议焦点为：1、案涉《房屋租赁合同》是否已经解除；2、赖朝阳主张的各项损失有无依据？焦点一，《房屋租赁合同》的解除问题。赖朝阳现以唐余栋未及时缴纳租金为由诉请判令解除该合同。唐余栋虽抗辩主张其有短信通知赖朝阳延期交纳2013年9月份租金，但未能提供证据佐证，且赖朝阳对此不予确认，原审法院对此不予采信；唐余栋又抗辩主张系赖朝阳不愿意领取2013年9月份租金，对此唐余栋亦未能提供证据佐证，原审法院对此亦不予采信；唐余栋还抗辩主张双方因延期交款滞纳金问题一直在协商，但赖朝阳对此亦不予确认，且唐余栋未能提供证据，故原审法院对此亦不予采信。唐余栋员工刘家根于2013年10月12日签收了赖朝阳委托广东恒耐律师事务所寄出的“文件”，现唐余栋抗辩主张其没有实际收到该函件，没有证据佐证，原审法院不予采信，由此，原审法院认定唐余栋至2013年10月12日尚未支付2013年9月租金。根据《���屋租赁合同》的约定，唐余栋需每月10号前交纳当月租金，若逾期一个月未交纳的，赖朝阳有权解除合同。故赖朝阳以此主张解除案涉房屋租赁合同，符合双方合同约定，原审法院依法予以支持。鉴于赖朝阳确认其于2014年1月25日已发现唐余栋搬离案涉租赁物，现赖朝阳未能提供其他证据佐证其主张的唐余栋于2014年2月28日将租赁物返还的事实，而唐余栋亦未能提供证据证明其主张的于2013年10月27日已搬离的事实，故原审法院认定以2014年1月25日为案涉《房屋租赁合同》的解除日期，该合同于当日解除。焦点二，关于赖朝阳主张的各项损失。根据我国《合同法》关于合同解除后的处理原则，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故赖朝阳现诉请唐余栋赔偿各��损失，合理合法，原审法院予以支持。1、租金。赖朝阳诉请唐余栋支付2013年9月至2014年2月28日期间的租金共计68904元。对此，根据焦点一的认定，案涉《房屋租赁合同》于2014年1月25日解除，故唐余栋应支付的租金应计算至2014年1月25日。关于租金的计算标准，赖朝阳主张为每月11484元，而唐余栋陈述为不清楚。鉴于原审法院已限期唐余栋回复租金标准问题，并告知逾期不回复的视为同意赖朝阳的主张，现唐余栋至今未就此回复原审法院。鉴于该11484元每月的租金标准低于双方所签《房屋租赁合同》约定的11760元的标准，原审法院依法以11484元为每月租金金额。故唐余栋还应向赖朝阳支付的租金为：11484元／月×4个月＋11484元／30天×25天=55506元。赖朝阳的诉请，原审法院在前述认定范围内予以支持，超出部分，依法予以驳回。2、管理费和税费。唐余栋对其需要每月负��管理费和税费的事实没有异议，故对于赖朝阳诉请唐余栋支付管理费和税费的主张，原审法院予以支持。根据前述认定，赖朝阳诉请管理费和税费计算至2014年2月28日没有事实依据，应计算至2014年1月25日。关于管理费的标准，赖朝阳主张为690元每月，该金额低于双方确认的案涉租赁物面积共355平方米、每平方管理费为2元的标准，原审法院予以采信。故唐余栋应负担的管理费计算为：690元／月×4个月＋690元÷30天×25天=3335元，赖朝阳对此诉请为4158元，原审法院在前述认定数额范围内予以支持，超出部分，依法予以驳回。关于税费的标准，赖朝阳主张为300元每月、最后一个月为600元，唐余栋则主张为400多元每月，鉴于赖朝阳未能举证证明并合理解释最后一个月标准变为600元，故原审法院统一以300元每月为税费的交付标准。则唐余栋应支付的税费计算为300元／月×4个月＋300元÷30天×25天=1450元，赖朝阳对此诉请为2100元，原审法院在前述认定范围内予以支持，超出部分依法予以驳回。3、逾期交纳租金的滞纳金。赖朝阳主张，根据《房屋租赁合同》关于唐余栋逾期交纳租金，超过五日后每日按百分之五向赖朝阳交纳滞纳金的约定，每月租金为11484元，按逾期461天计算为11484元×461天×5%=264706元。鉴于该合同已明确约定若唐余栋逾期交纳租金的，唐余栋需一并向赖朝阳负担滞纳金，现唐余栋逾期交纳租金属实，故赖朝阳现诉请唐余栋承担滞纳金损失，符合双方合同约定，原审法院予以支持。但该约定的每天百分之五的计算标准过高，鉴于唐余栋在答辩时已有滞纳金计算标准过高的意思表示，综合本案情形，原审法院依法对滞纳金的计算标准调整为中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的四倍。关于起算日及起算本金，根据每月逾���付款的情况，2013年9月至2013年12月的每月应付租金11484元的逾期付款违约金从2013年9月16日起、2013年10月16日起、2013年11月16日起、2013年12月16日起；2014年1月1日至2014年1月25日的应付租金9570元（11484÷30×25）的逾期付款违约金，从2014年1月16日起，根据前述焦点一的认定，止算日为2014年1月25日。4、解除合同的违约金。唐余栋逾期交纳租金的行为导致发生合同解除的法律后果，唐余栋的行为已构成违约，根据《房屋租赁合同》的约定，唐余栋需向赖朝阳支付三个月的房租作为违约金。故赖朝阳现诉请唐余栋承担以三个月房租计算的违约金共计34452元，符合双方合同约定，原审法院予以支持。5、律师费12245元。根据双方《房屋租赁合同》的约定，因唐余栋延迟付租金导致赖朝阳向法院起诉的，唐余栋需负担赖朝阳所聘请律师的费用，故赖朝阳现诉请唐余栋承担该律师费损失，符合双方合同约定，原审法院予以采信。赖朝阳诉请唐余栋负担律师费损失12245元，证据充分，原审法院予以支持。此外，根据《房屋租赁合同》的约定，唐余栋超过一个月交纳租金，赖朝阳有权处理房屋里面一切物品并且解除合同，保证金不予退还，故赖朝阳现诉请确认无需退还21380元保证金给唐余栋，符合双方合同约定，原审法院依法予以支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认赖朝阳与唐余栋于2010年7月6日签订的《房屋租赁合同》于2014年1月25日解除；二、限唐余栋于判决发生法律效力之日起五日内向赖朝阳支付���金55506元、管理费3335元、税费1450元；三、限唐余栋于判决发生法律效力之日起五日内向赖朝阳支付延期支付租金的滞纳金（2013年9月至2013年12月的每月应付租金11484元的逾期付款违约金分别从2013年9月16日起、2013年10月16日起、2013年11月16日起、2013年12月16日起；2014年1月1日至2014年1月25日的应付租金9570元的逾期付款违约金从2014年1月16日起，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的四倍计算至2014年1月25日）；四、限唐余栋于判决发生法律效力之日起五日内向赖朝阳支付解除合同的违约金34452元；五、限唐余栋于判决发生法律效力之日起五日内向赖朝阳支付律师费损失12245元；六、确认赖朝阳无需退还21380元保证金给唐余栋；七、驳回赖朝阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7419元，由赖朝阳负担5022元，唐余栋负担2397元。赖朝阳已预付2649元，还应向原审法院缴纳2373元，于判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴纳；唐余栋应负担的2397元，亦于判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴纳。本案诉前保全费1107元，由唐余栋负担。上诉人唐余栋不服原审判决，向本院提起上诉称：2013年9月9日，唐余栋因资金周转困难，发短信通知赖朝阳需要推迟10天交房租，后唐余栋于2013年9月20日通知赖朝阳来收取房租，但赖朝阳不收租金且要求唐余栋多交7000多元的滞纳金，唐余栋不同意，此后双方协商无果，唐余栋要求赖朝阳退还保证金并赔偿装修损失，双方发生纠纷，赖朝阳将租赁房屋的水电停了，也将办公室门锁了，唐余栋无奈在2013年10月27日搬走。据此，请求本院：1、撤销原审判决第一至六项。2、本案诉讼费和保全费由赖朝阳承担。被上诉人赖朝阳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明，对原审法院查明事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对唐余栋上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案分析如下：唐余栋主张赖朝阳经其通知仍不来领取租金及赖朝阳将案涉租赁物停水和上锁，但唐余栋并未提供任何证据予以证明，赖朝阳亦不予确认，故唐余栋应承担举证不能的不利后果。原审法院认定唐余栋逾期支付租金构成违约，赖朝阳有权解除合同正确，本院予以维持。唐余栋并未提供任何证据证明其何时将案涉租赁物交还给赖朝阳，原审法院根据赖朝阳的自认认定2014年1月25日为合同解除的时间合理，本院予以维持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。唐余栋的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2936元，由上诉人唐余栋负担。本判决为终审判决。审 判 长 黎淑娴代理审判员 杨 浩代理审判员 冯婉娥二〇一五年九月二日书 记 员 梁玮珊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以���决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第1页共12页 更多数据：搜索“”来源：