（2014）渝五中法民初字第00516号

裁判日期: 2015-09-02

公开日期: 2016-07-12

案件名称

重庆中轩房地产开发有限公司与重庆华伦房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市第五中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆中轩房地产开发有限公司,重庆华伦房地产开发有限公司

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

重庆市第五中级人民法院民事判决书（2014）渝五中法民初字第00516号原告重庆中轩房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山县璧泉街道东林大道50号。法定代表人张伟，总经理。委托代理人张华，重庆天亿律师事务所律师。被告重庆华伦房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道双湖路167号航空花园2幢2-4。负责人杨俊，总经理。委托代理人何骞，重庆德恒律师事务所律师。原告重庆中轩房地产开发��限公司（以下简称“中轩公司”）因与被告重庆华伦房地产开发有限公司（以下简称“华伦公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中轩公司的法定代表人张伟、委托代理人张华、被告华伦公司的委托代理人何骞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中轩公司诉称：2008年3月13日，中轩公司、华伦公司签订《联合开发协议》，约定双方联合出资7000万元，各投资50%联合开发位于重庆市永川区工业园中山组团1号地块（现名称：凤凰湖工业园YC2009-25地块）项目。2009年3月6日，中轩公司、华伦公司又签订了联合开发协议的补充协议，增加了30亩土地纳入联合开发范围。上述协议签订后，双方按约各自投资36597252.5元，对该地块进行了联合地产开发，项目定名为“米兰阳光”地产项目。该项目总建筑面积为220616.52平方米，分两期实施开发，其中项目一期20幢房屋建筑面积共计85382.8平方米，已经销售了85%的房源并于2013年11月竣工交房。项目二期6幢房屋及地下车库建筑面积共计135233.72平方米，其中19幢、20幢已销售80%，21幢、22幢已封顶，23幢、24幢未动工。该项目开发过程中，中轩公司、华伦公司分别于2013年1月30日、11月1日、12月9日、2014年4月16日签订了返还投资款协议，分四次各收回投资500万元、1500万元、350万元、423.2万元，共计2773.2万元。2014年4月15日起，重庆市第一中级人民法院、第五中级人民法院、渝北区法院分别应华伦公司的债权人的诉讼保全、强制执行申请，分别裁定查封了“米兰阳光”项目一期、二期的大量房产及该项目二期的土地使用权。上述司法查封使得“米兰阳光”项目具备销售条件的房屋无法正常进行销售，已售房屋不能正常办理按揭贷款，也无法按时交房和办理房屋产权证，整个项目处于无法正常建设、销售的停滞状态。中轩公司认为多家人民法院对“米兰阳光”地产项目的司法查封，均系华伦公司单方面的负债行为引起，该情况导致“米兰阳光”项目无法继续进行开发、建设，不能实现双方联合开发的合同目的。中轩公司现向法院提起诉讼，请求判令：1.解除中轩公司、华伦公司于2008年3月13日签订的《联合开发协议》及其补充协议；2.对重庆市××区“米兰阳光”地产项目在中轩公司、华伦公司联合开发期间形成的共有财产及产生的共有债权、债务按各50%的出资比例进行分割、分配；3.诉讼费用由华伦公司承担。被告华伦公司辩称：华伦公司按照《联合开发协议》的约定进行了投资。虽然因华伦公司经营状况发生变化导致“米兰阳光”项目资产被查封，但没有��到法律规定或合同约定的解除合同条件。请求人民法院驳回中轩公司的诉讼请求。本院经审理查明：2008年3月13日，重庆市璧山县天伟房地产开发有限公司、华伦公司签订《联合开发协议》，约定：双方合作开发重庆市永川区工业园中山组团1号地块项目，土地面积120亩；双方联合出资约7000万元，各自出资3500万元，持有股份50%（最终以双方出资比例决定股份数额）；经营中若产生盈亏，双方按各自出资比例进行分摊。协议还对经营方式、违约责任等具体问题进行了约定。2008年6月，重庆市璧山县天伟房地产开发有限公司更名为重庆中轩房地产开发有限公司。2009年3月6日，中轩公司与华伦公司签订《协议》，约定：由华伦公司及张忠国共同出资购买紧邻重庆市永川区工业园中山组团1号地块的另30亩土地，并将该30亩土地与原120亩土地��并成一个项目；新增加的30亩土地所需资金投入不与原联合开发协议发生关联，独立于原联合开发协议之外，但与原协议土地共同开发；该30亩土地所需投资款由华伦公司及张忠国单独出资计入项目总投资，该土地开发利润按总项目的投资利润率进行计算，并按华伦公司及张忠国投资50%的比例进行分配（即此30亩土地所得利润占项目总销售利润的20%，由华伦公司与张忠国各分得50%）。该协议甲方处盖有中轩公司印章及张忠国名章，乙方处盖有华伦公司印章，签有刘志强签名。在本案诉讼过程中，本院询问张忠国，张忠国陈述签订上述协议时其是中轩公司法定代表人，协议的主体是中轩公司、华伦公司，并由中轩公司、华伦公司实际履行，张忠国个人未实际投资，在项目中也不占任何利润，利益均应由中轩公司获得。华伦公司对张忠国的陈述不持异议。上述协议签订后，中轩公司、华伦公司各自投入了36597252.5元到“米兰阳光”地产项目。中轩公司、华伦公司联合购买了土地、办理了建设用地审批、建设用地规划许可证，并最终将项目定名为“米兰阳光”，项目业主为中轩公司、华伦公司。中轩公司、华伦公司对“米兰阳光”项目分作一期、二期进行了联合开发，目前该项目房屋存在已建成并已出售、已建成未出售、在建、未建等情况。2013年1月开始，中轩公司、华伦公司陆续签订多份《关于返还投资款的协议》等协议，各自分别收回了总计2773.2万元的投资款。华伦公司原法定代表人刘志强在2014年4月突然病逝。嗣后，因华伦公司自身债务问题，大量债权人开始对华伦公司提起诉讼。“米兰阳光”地产项目的部分土地和数百套房屋被重庆市第一、第五中级人民法院、重庆市渝北区人民法院查封。在本案诉讼过程中，中轩公司申请对“米兰阳光”地产项目的投资、收益及债权、债务等进行全面清理，并以此为依据进行结算及分配。本院根据该申请，委托了相关机构对“米兰阳光”地产项目未完工程截止起诉之日（2014年6月5日）为止的工程造价进行鉴定；以及对“米兰阳光”地产项目从2008年3月13日起至2014年6月5日止所形成的成本及利润进行审计，并计算出中轩公司、华伦公司双方投资（股份）截止于2014年6月5日时的净值，以便分清中轩公司、华伦公司双方在解除联合开发时各自应享有的财产权益；本院还委托鉴定机构从专业角度给出中轩公司、华伦公司双方解除联合开发协议时，对重庆市××区“米兰阳光”地产项目各按50%的出资比例进行分配的方案或专业建议。2015年1月14日，重庆道尔敦建设项目管理有限公司作出重道造鉴字（2015）第003号司法鉴定报告，鉴定“米兰阳光”地产项目未完成工程截止2014年6月5日的工程造价为100119741.39元。2015年4月20日，重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司作出重道资评鉴字（2015）（鉴）字第30号《房地产估价结果报告》，以2014年6月5日作为评估价值时点，评估“米兰阳光”地产项目1-18、25、26号楼未售房地产、19-24号楼及地下车库在建工程价值为256375500元。2015年5月4日，重庆道尔敦会计师事务所有限公司作出《关于对中轩公司与华伦公司合资、合作开发的重庆市××区“米兰阳光”地产项目的投资、收益及债权、债务等进行全面清理，并以此为依据进行结算及分配的鉴定意见报告书》（重道会所（2015）鉴字第6号）。该报告认定：截至2014年6月5日，“米兰阳光”地产项目净值为90191464.3元。其中：中轩公司和华伦公司账面出资款各自为11465252.5元，共计出资额22930505元；截至2014年6月5日“米兰阳光”地产项目实现税后利润67260959.3元。“米兰阳光”地产项目债权总额为3878452.69元，债务总额为26546076.67元，债权与债务抵减后，尚余债务22667623.98元未偿还，“米兰阳光”地产项目全额偿还剩余债务22667623.98元后可以用于分配的权益总额为67523840.23元。该报告给出的主要分配建议是：如中轩公司和华伦公司解除联合开发协议，收购方需支付退出方33761920.16元，即解除联合开发协议后，“米兰阳光”地产项目所发生的收益、成本、费用、债权、债务的清偿等均与退出方无关。对上述鉴定、评估报告，中轩公司无异议，华伦公司代理人当庭表示请求法院给予10天时间，如华伦公司未提出异议，则视为对鉴定、评估报告无异议。本院给华伦公司指定了10天时间，华伦公司对鉴定、评估报告未提出任何书面、口头异议。2015年8月13日，重庆市永川区人民政府给本院发来《关于米兰阳光项目信访维稳工作处理意见的函》，其中载明：一是建议由诚信度高、经济实力强的一方企业取得该项目的所有权。取得该项目所有权的企业，要有能力偿付相关工程款和农民工工资、完善后续建设、保障购房户能按时接房，并能切实担当起社会责任，保障项目的稳定运行。二是联合开发合同解除后，凡涉及规划、建设、国土、税务方面的手续，我区将依法进行变更，保障该项目后续建设的顺利推进。三是根据司法判决，我区将依法妥善解决相关遗留问题，确保项目健康有序发展，切实维护社会稳定。上述事实，有联合开发协议、协议、企业名称预先核准通知书、投资款收据、返还投资款协议及收据、建设用地规划许可证及变更名称通知、建设用地批复、建设用地批准书��国有土地使用权证、法院裁定书、协助执行通知书、重道造鉴字（2015）第003号司法鉴定报告、重道资评鉴字（2015）（鉴）字第30号房地产估价结果报告、关于对中轩公司与华伦公司合资、合作开发的重庆市××区“米兰阳光”地产项目的投资、收益及债权、债务等进行全面清理，并以此为依据进行结算及分配的鉴定意见报告书、关于米兰阳光项目信访维稳工作处理意见的函以及中轩公司、华伦公司的陈述等证据载卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为：中轩公司与华伦公司签订的《联合开发协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，中轩公司、华伦公司均具备房地产开发资质，该协议合法有效。2009年3月6日，中轩公司与华伦公司签订的《协议》，虽然其中大多条款与张忠国有关，但协议盖有中轩公司印章，且当时张��国系中轩公司法定代表人，张忠国现确认协议主体是中轩公司、权利义务由中轩公司承担，华伦公司亦不持异议，本院认定协议的主体为中轩公司、华伦公司。该协议内容为中轩公司、华伦公司联合开发“米兰阳光“地产项目，亦为合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不实现合同目的，当事人可以解除合同。在上述协议签订后，中轩公司履行了义务。而作为联合开发协议的基本义务，双方当事人都必须保持项目资产完整与可继续开发性。但现因华伦公司自身陷于其他诉讼的原因导致项目部分资产被司法查封，项目继续开发遭遇相当的困难，因此本院认定华伦公司违反了合同义务，导致中轩公司联合开发项目的合同目的已不能实现，对中轩公司要求解除协议的诉讼请求，本院��以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;己经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案双方协议内容为联合开发房地产，协议解除后，应终止双方的合作开发关系，对项目现有资产进行清理、分配。根据双方协议约定的按出资比例决定股份的条款，双方出资比例相同，故应按照各占50%的比例进行分配。华伦公司在指定期限内，未对鉴定、评估报告提出任何异议，本院视作华伦公司无异议。根据鉴定、评估报告的内容以及永川区人民政府的意见，华伦公司现在陷于大量债务纠纷及诉讼，并导致项目资产被查封，华伦公司并不具备接手项目、支付项目补偿款的能力，故本院认定由中轩公司获得“米兰阳光”地产项目所有权，对其继续进行开发。根据鉴定、评估报告对“米兰阳光”地产项目净资产及分配方案的意见，中轩公司还应向华伦公司支付补偿款33761920.16元。因鉴定报告已明确载明“米兰阳光”地产项目存在对外债务，该债务实际上是中轩公司、华伦公司共同对外负担的债务。中轩公司获得“米兰阳光”地产项目后，共同债务也由中轩公司负担，债权人可以径直要求中轩公司偿还。如果债权人确实不同意债务由中轩公司一家偿还，且华伦公司实际承担了共同债务的偿还，华伦公司可以向中轩公司追偿。综上，经本院审判委员会讨论并作出决定，中轩公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告重庆中轩��地产开发有限公司与被告重庆华伦房地产开发有限公司于2008年3月13日签订的《联合开发协议》以及2009年3月6日签订的《协议》；二、原告重庆中轩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付被告重庆华伦房地产开发有限公司项目补偿款33761920.16元；三、被告重庆华伦房地产开发有限公司在本判决第二项确定的款项支付完毕后十日内退出位于重庆市永川区的“米兰阳光”地产项目，并协助办理将该项目变更为原告重庆中轩房地产开发有限公司所有的全部手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费93800元，司法鉴定费2200000元，总计2293800元，由原告重庆中轩房地产开发有限公司负担688140元，由被告重庆华伦房地产开发有限公司负担1605660元。上述费用已由原告重庆中轩房地产开发有限公司预缴，被告重庆华伦房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内将其负担的部分支付给原告重庆中轩房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审　判　长　申　威代理审判员　陈　杨人民陪审员　费兴智二〇一五年九月二日书　记　员　向　奇来自