（2015）邯市民四终字第00345号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-12-23
案件名称
徐峰与邯郸市城投房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邯郸市中级人民法院
所属地区
河北省邯郸市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐峰,邯郸市城投房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）邯市民四终字第00345号上诉人（原审原告）徐峰。委托代理人郭晓丽、王琳，河北十力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）邯郸市城投房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区和平路261号。法定代表人梁耀峰，该公司董事长。委托代理人李静燕、宋梅红，河北中原律师事务所律师。上诉人徐峰因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯山区人民法院（2015）邯山民初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人徐峰代理人王琳、郭晓丽，被上诉人邯郸市城投房地产开发有限公司代理人李静燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，并确认以下事实：2010年6月29日，徐志宏（后更名为徐峰）与被告邯郸市城投房地产开发有限公司签订《内部认购书》一份，甲方为邯郸市城投房地产开发有限公司，乙方为徐志宏（后更名为徐峰），该协议第一条约定：“乙方自愿认购甲方建设的南湖花园小区三期23号楼14层东户（1404室）商品房一套。图上建筑面积约105.40平方米，单价4800元／平方米，乙方选择的缴款方式为付款70%，享受的优惠幅度为每平方米优惠105元，本次共缴房款346397元。房款中不包含煤气集资费3760元／户，暖气集资费70元／m2，住房维修资金，太阳能热水器5000元／台，上述费用在签订正式商品房买卖合同时一并缴清。”2012年11月28日原告徐峰共交付房款548000元。2013年8月26日，原告徐峰与被告邯郸市城投房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同中载明原告徐峰购买被告开发的南湖花园三期第23号楼14层1404号房屋一套，该房屋建筑面积为116.72平方米，成交价为4695元／平方米，总价为548000元。根据原、被告案件事实陈述，被告于2014年1月15日将商品房交付原告使用，该合同书第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定…并符合本合同约定商品房交付买受人使用”，该合同书第九条约定“…出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用…逾期不超过30日…出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金…”。根据原、被告陈述事实，被告认可通水时间为2014年2月28日，该合同第十四条约定“出卖人承诺…交房之日起水、电达到使用条件…如果在规定日期内未达到使用条件…按本合同第十九条处理”，该合同第十九条约定“本合同在履行过程中发生争议…依法向人民法院起诉”。该《商品房买卖合同》由原、被告双方认证签字盖章。原审认为，原告徐峰与被告邯郸市城投房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合同双方都应该予以遵守。根据商品房买卖合同的约定，被告邯郸市城投房地产开发有限公司应于2013年12月31日交付该套房产，商品房买卖合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，该案中，被告于2014年1月15日交付房产，即被告逾期15天交付房产，未按规定日期交付，应该承担违约责任，故被告应承担逾期交房违约金。商品房买卖合同第十四条中约定出卖人在交房之日起水、电达到使用条件，第十九条中约定如发生争议依法向人民法院起诉。该案中，原、被告双方对于水、电未在规定期间内达到使用条件，被告是否需要承担违约金责任合同中并没有予以明确规定。故本院支持原告的逾期违约期限为15天，则逾期违约金计算方式按照合同约定为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原告徐峰已支付房款为548000元，故违约金为822元（548000元×15天×0.0001），本院在此范围内予以支持。关于徐志宏（后更名为徐峰）与被告邯郸市城投房地产开发有限公司签订的内部认购书的效力认定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。该合同书并不具备合同无效的情形，系双方当事人真实意思的表示，且原告徐峰按照合同约定交付了煤气初装费、暖气初装费和太阳能安装费，视为双方对合同的履行。2010年6月29日双方签订了内部认购书，其中第一条就暖气集资费、天然气集资费和太阳能热水器费用做出了约定，后有徐志宏签名捺印，被告公司盖章与法人盖章确认。对于合同的约定双方应该遵守诚实信用原则，自觉履行。按照内部认购书的约定，暖气集资费为70元／平方米，原告徐峰购买的房产建筑面积为116.72平方米，暖气初装费应为8170.40元，煤气集资费标准在商品房买卖合同中约定是按照煤气公司规定，由开发公司代收。涉案房产所在地的煤气初装费标准为每户3200元，被告公司收取3760元，被告按照新标准和新招标价格，煤气初装费减收515元，太阳能少收每台10**元，则煤气初装费多收取了45元，应予以退还。对于其他诉请本院不予支持。据此原审法院判决如下：一、被告邯郸市城投房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告徐峰逾期交房违约金822元；二、被告邯郸市城投房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告徐峰煤气初装费45元；三、驳回原告徐峰的其他诉讼请求。宣判后，原告徐峰不服，向本院提起上诉。主要上诉理由：原审法院认定上诉人与被上诉人签订的内部认购书有效是错误的，系适用法律不当；一审法院认定逾期交房时间是15天是错误的，应为59天，一审认定与事实不符。诉请本院依法撤销邯山区人民法院作出的（2015）邯山民初字第232号民事判决，依法改判被上诉人退还违规收取的暖气入网费、天然气入网费、太阳能安装费共计15410元及逾期交房违约金3233.2元，诉讼费由被上诉人承担。被告邯郸市城投房地产开发有限公司服判。经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人与被上诉人签订的内部认购书的效力问题，该内部认购书是在双方自愿的基础上签订的，是双方当事人真实意思表示，并且已得到实际履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”。所以上诉人与被上诉人双方所签订的内部认购书应属有效民事法律行为。关于本案中煤气、暖气等费用收取并不违反法律行政法规强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，所以上诉人该上诉理由不能成立。关于上诉人所诉被上诉人逾期交房逾期时间的问题，根据双方约定，对被上诉人逾期交房15天双方并无异议，关于上诉人拿到争议房屋钥匙至该房通水通电是否属于违约以及该违约所产生违约责任问题，双方并无对此进行约定，故本院认为一审判决并无不妥。综上所述，一审法院认定事实错误，但是判决结果正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人徐峰承担。本判决为终审判决。审判长 聂洪文审判员 潘新丽审判员 宦 伟二〇一五年九月二日书记员 贾 欢 微信公众号“”