（2015）巴民初字第3917号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-11-13
案件名称
林东东城街道胜利村民委员会与王成房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
巴林左旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
巴林左旗林东东城街道胜利村民委员会,巴林左旗林东东城街道胜利村第一村民小组,巴林左旗林东东城街道胜利村第二村民小组,巴林左旗林东东城街道胜利村第三村民小组,王成
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十二条，第一百六十一条，第六十条第一款，第七十七条第一款，第七十八条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百三十条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
内蒙古自治区巴林左旗人民法院民 事 判 决 书（2015）巴民初字第3917号原告巴林左旗林东东城街道胜利村民委员会（反诉被告），住所地为巴林左旗林东镇东城区振兴大街东段路南胜利村委会办公楼。法定代表人：部振喜，胜利村民委员会主任。原告巴林左旗林东东城街道胜利村第一村民小组（反诉被告），住所地为巴林左旗林东镇东城街道胜利村。负责人：张洪奎，胜利村第一村民小组长。原告巴林左旗林东东城街道胜利村第二村民小组（反诉被告），住所地为巴林左旗林东镇东城街道胜利村。负责人：张建国，胜利村第二村民小组长。原告巴林左旗林东东城街道胜利村第三村民小组（反诉被告），住所地为巴林左旗林东镇东城街道胜利村。负责人：王秀义，胜利村第三村民小组长。四原告委托代理人杨昌忠，巴林左旗林东东城法律服务所法律服务工作者。被告王成（反诉原告），男，1971年1月15日出生，蒙古族，农民，现住巴林左旗。委托代理人王才，男，45岁，现住巴林左旗。委托代理人孟祥丽，女，39岁，现住巴林左旗。原告巴林左旗林东东城街道胜利村民委员会（反诉被告，以下简称胜利村委会）、巴林左旗林东东城街道胜利村第一村民小组（反诉被告，以下简称胜利村第一村民小组）、巴林左旗林东东城街道胜利村第二村民小组（反诉被告，以下简称胜利村第二村民小组）、巴林左旗林东东城街道胜利村第三村民小组（反诉被告，以下简称胜利村第三村民小组）与被告王成（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员黄佳磊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巴林左旗林东东城街道胜利村民委员会（反诉被告）法定代表人部振喜、巴林左旗林东东城街道胜利村第二村民小组负责人张建国及四原告委托代理人杨昌忠、被告王成（反诉原告）及其委托代理人王才、孟祥丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胜利村委会、胜利村第一、第二、第三村民小组诉称：2011年5月1日，原告胜利村委会代表胜利村第一、第二、第三村民小组与被告签订了《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》；2014年7月10日，原告胜利村委会又与被告签订了《上京商贸广场商厅付款协议》，约定“用商厅抵押做按揭贷款”，被告同时给原告出具欠据一枚。2015年2月10日就可以办理贷款，但被告故意不办，现已逾期4个月，月息按0.5%计算，应付逾期利息9280元。由于被告至今不偿还欠款，故诉至法院，请求人民法院判令被告偿还欠款本金464000元及逾期利息9280元，合计473280元并由被告承担诉讼费用。被告王成（反诉原告）辩称：原告所述内容与事实不符，事实是在原告要求办理按揭贷款时，被告及时补齐了50%的购房款，并将办理贷款所需的所有资料（身份证、户口本、结婚证、营业执照、银行流水对账单等）交给了原告（村小组代表张建国），并非原告所述被告故意不办理贷款。其次在胜利村转让成功的20个大厅中，按揭购买大厅的包括被告在内至少有7人，目前为止所有的按揭贷款都没有办理下来，因此更不存在原告所说的逾期利息损失。对于办理商厅的产权证书问题，因原告除要求被告缴纳契税、大修基金、产权证书工本费以外，还要求被告缴纳取暖费、物业费等不合理费用，几项费用必须交齐，否则就不收取，故办理不了产权证书的责任也不在被告。请求人民法院查明事实，依法驳回原告诉请。同时根据2011年5月1日，原告胜利村委会与被告签订的《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》第四条的约定，大厅交付使用的时间不得超过二年，否则出现的损失由甲方及原告承担。该商厅交付使用的时间为2014年7月10日，原告迟延交付商厅达一年多，原告的迟延交付行为也给被告造成了利息损失24752元以及房屋租金损失32666元，合计57418元。另根据《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》第五条约定，合同甲方（即原告）承诺为被告办理商厅的产权证书，但至今未给被告办理。当时被告购买的商厅是110平米，2011年8月被告才发现商厅没有110平米的，最终被告不得不购买二百多平米的商厅，给被告造成了很大的付款压力，2014年7月原告承诺补偿给被告6000元以及办理按揭贷款至今未能兑现。现被告提出反诉，请求人民法院判令反诉被告立即给付因其违约给反诉原告造成的损失57418元，以及履行合同义务，为反诉原告办理商厅产权证书及按揭贷款，并给付反诉原告补偿款6000元，诉讼费用由反诉被告承担。针对被告的反诉请求，反诉被告胜利村委会、胜利村第一、第二、第三村民小组辩称：反诉原告的反诉请求不能成立，理由是反诉原告所依据的《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》已由双方协议变更，商厅未按约定交工的损失问题双方已协商解决，即补贴给反诉原告6000元（反诉请求中的第三项内容），因未达到双方约定的给付条件故未给付反诉原告；对于办理商厅产权证书的义务经双方协商后，已于2014年6月26日签订《土地还平商厅分配协议书》约定由反诉原告自行承担；对于办理按揭贷款的义务，反诉被告为协助义务，同时根据《上京商贸广场商厅付款协议》第二条约定，办理贷款应由反诉被告提供相关手续，事实上是反诉原告拒不缴纳办理产权证书的相关税费及取暖费、物业费，致使无法办理商厅产权证书，没有产权证书则无法办理按揭贷款；同时本案本诉与反诉之间在事实与法律上没有牵连，反诉不能成立。综上，请求人民法院驳回反诉原告的反诉请求。原告胜利村委会（反诉被告）为支持自己的诉讼请求，向本院递交以下证据：1、土地还平商厅分配协议书一份，证明被告王成通过协议的方式已同意接受本案所涉房屋的面积条件以及其他条件，协议第三条证明乙方应在15日内以现金方式支付方式付清全款包括大厅所有权登记所需税费及相关费用，大厅产权证登记由乙方承担，房产证户名和共同所有问题由结对户自己决定，根据本协议第二条约定，甲方协助乙方购房贷款事宜应以乙方的大厅做抵押，因本案被告没有完全履行该协议，没有办出房产证，阻碍了它的成就，应承担不能办理贷款的责任；2、上京商贸广场商厅付款协议一份，证明被告王成同意接受面积232.09平米的商厅，总价款为928360元，已交付464360元，还欠房款464000元，协议第二条约定，甲方可以收回房款，造成的损失由乙方承担；3、欠据一枚，证明被告王成欠原告购房款464000元；4、商厅补偿协议书一份，证明补偿每户6000元的事实，给钱的时间是第一个大厅卖出后才给钱，现在还没有到兑现时间；5、通知一份，证明2014年6月12日通知各户于2014年6月20日进行抓阄，将商厅交付给买受人；6、胜利村5组土地还平和外卖商厅户抓阄登记表一份，证明16号商厅的权属归被告王成所有且以交付。经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）递交的证据的质证意见为：1、对土地还平商厅分配协议书的真实性没有异议，但剩余房款给付方式是以住房贷款的方式给付，协议约定的办理大厅产权证书所需税费被告都同意出钱，唯一不同意的是取暖费、物业费，因为没有正式入住使用所以不愿意出；2、对上京商贸广场商厅付款协议的真实性没有异议，协议的第二条也说明被告商厅欠款464000元是以商厅抵押做按揭贷款的方式给付；3、对欠据一枚的真实性没有异议，但证明被告给付剩余欠款的方式是以办理按揭贷款的方式给付；4、对商厅补偿协议书没有异议；5、对通知一份真实性没有异议，根据通知的内容只能证明原告通知被告抓阄的时间和方式，并不能证明原告将商厅交付给了被告；6、对抓阄登记表的真实性没有异议，但不能证明原告将商厅交付给了被告。被告王成（反诉原告）未就其对本诉的答辩主张向本院递交证据。被告王成（反诉原告）为支持自己的反诉请求，向本院递交以下证据：1、胜利村转让上京商贸广场商厅合同一份和土地还平商厅分配协议书一份，证明这两个合同之间有没有冲突的条款，第一个合同的第四条约定大厅交付使用时间不得超过两年，否则出现的一切损失由甲方承担，第二份协议里没有说第一份协议废除的情况下的第四条依然有效，所以反诉被告应该承担赔偿反诉原告的损失的违约责任；2、房屋租赁合同一份，证明反诉原告因反诉被告违约造成的经济损失32666元；3、上京商贸广场商厅付款协议一份，证明反诉原告已经交了464360元的首付款，因反诉被告的违约行为给反诉原告造成的损失24752元；4、缴费清单一枚，证明反诉被告要求交付的物业费和取暖费是不合理费用，反诉原告同意缴纳其他费用。经庭审质证，原告胜利村委会（反诉被告）对被告王成（反诉原告）递交的证据的质证意见为：1、对合同和协议书的真实性没有异议，对证明点有异议，这份合同的内容已被2014年6月26日土地还平商厅分配协议书的内容予以变更，从这份协议书的内容来看，尽管没有提到第四条的内容有关不能超过二年的说法，但是经双方协议本诉被告已经同意接收大厅的新条件，不得超过二年的这个约定实际上已经废止，并且有关损失当时没有争议，因此证明点不能成立；2、该房屋租赁合同是由案外人签订的与本案无关；3、对付款协议的真实性没有异议，本案的违约方是本案被告，所以原告不承担违约金等费用；4、对缴费清单的真实性没有异议，但对证明点有异议，因为清单所列费用是办理商厅产权证书的必须费用，如果不交就办不了证，办不了证就办不了按揭贷款。胜利村第一、第二、第三村民小组对被告（反诉原告）递交的证据的质证意见与原告胜利村委会（反诉被告）质证意见一致。原告胜利村委会（反诉被告）未就其对反诉的答辩主张向本院递交证据。原告胜利村第一村民小组、胜利村第二村民小组、胜利村第三村民小组未向本院递交证据。本院综合认证如下：对双方当事人均无异议的证据的证明力本院予以确认。对原告胜利村委会递交的证据1、2、3、5、6，被告王成认可其真实性，本院对上述证据的真实性予以确认；结合双方当事人陈述，对上述证据就涉案商厅的地理位置、面积、价款、已付款数额、尾欠房款数额等待证事实的证明力予以确认；对于涉案商厅的交付时间问题，根据原告胜利村委会递交的证据5、6，原告于2014年6月12日通知被告于2014年6月20日通过抓阄方式确定商厅权属，该通知已送达并经被告签字确认，被告未在当日抓阄和接收房屋系其个人原因所致，视为于2014年6月20日进行房屋交付。对反诉原告王成递交的证据1、3、4，反诉被告胜利村委会认可其真实性，本院对上述证据的真实性予以确认；对于反诉原告王成递交的证据2，该房屋租赁合同对于租赁房屋的面积没有明确，无法确认其与本案所涉商厅是否为相近面积，其二该房屋租赁合同租赁的期限为2015年6月15日至2016年6月15日，与反诉被告胜利村委会延迟交房的时间并非同时期，其三该租赁合同系案外人间签订，对于反诉原告王成是否发生租赁房屋损失无法体现，故该合同所体现的租房损失与本案无关联性，对其证据效力不予确认。依据上述有效证据，结合当事人的合理陈述，本院确认以下案件事实：因巴林左旗上京商贸广场建设需要，征占了胜利村第一、第二、第三村民小组的部分土地，经协商约定以土地置换商厅。因部分村民不要商厅，故将置换的商厅对外出售。2011年5月1日，原告胜利村委会代表原告胜利村第一、第二、第三村民小组与被告王成签订了《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》，合同约定：“一、转让商厅位置为自装饰材料市场南门西侧一直向西到拐角处，连续向北延伸，到韩国城；二、面积每间（两层）在90-120㎡之间，暂按每间110.5㎡计算；三、每平方米均价为4000元，按110.5㎡计算总价款为442000元，先交40%定金即176800元，余款大厅交工时一次性付清；四、大厅交付使用时间不得超过二年，否则出行的一切损失由甲方（胜利村委会）承担……六、具体位置在抓阄后确定，金额按实际面积计算多退少补。”合同签订后，被告王成于2011年5月1日向原告胜利村委会交款176800元，原告为其出具收据一枚。2011年5月11日，案外人王某某与原告胜利村委会签订了《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》，合同内容与原、被告间签订的合同一致。案外人王某某于2011年5月11日向原告胜利村委会交款176800元，原告为其出具收据一枚。2011年8月，被告王成发现原告对外出售的商厅实际面积无110㎡左右的，经协商后，2011年8月5日，案外人王某某将其与原告胜利村委会签订合同的权利义务转让给被告王成。2014年6月12日，原告胜利村委会通知被告王成于2014年6月20日到胜利村会议室通过抓阄方式确定大厅位置及房号，因被告个人原因，其未在6月20日参加抓阄。2014年6月26日，原告胜利村委会与被告王成签订了《土地还平商厅分配协议书》，协议约定：“……第二条、甲方（胜利村委会）协助乙方（王成）住房贷款事宜，应以乙方的大厅作抵押，贷款的数额、利率、还款期限及贷款手续等以银行要求为准；第三条、本协议签订后，乙方在15日内以现金方式付清大厅全款（包括大厅所有权登记所需税费及相关费用），乙方付款后甲方在5日内将大厅所有权登记所需手续提供给乙方……”，当日被告王成通过抓阄确定其购买的商厅为建材区大门西第16号商厅。2014年7月10日，原告胜利村委会与被告王成对16号商厅付款情况进行了结算，16号商厅建筑面积为232.09㎡，按约定的4000元／㎡计算，商厅总价款为928360元，折抵被告王成预交款353600元及被告王成于当日补交的房款110760元后，尚有余款464000元未付，被告王成向原告出具欠据一枚。对于余款464000元的付款方式原告胜利村委会与被告王成签订《上京商贸广场付款协议》一份，协议约定：“……二、欠款464000元，乙方同意用商厅抵押做按揭贷款。如果乙方在甲方规定的时间内不做贷款手续，下欠资金不到位，甲方有权将乙方的商厅收回另行处理，造成的一切经济损失由乙方承担；三、乙方将商厅全款到位后，甲方将乙方出具的欠据退给乙方……”《上京商贸广场付款协议》签订后，因原告胜利村委会要求被告王成缴纳涉案商厅大修基金、契税、物业费、取暖费用以办理涉案商厅的产权证书，被告认为其中的物业费、取暖费系不合理费用，拒绝缴纳，致使涉案商厅的产权证书至今无法办理，亦无法办理抵押贷款，被告王成购买涉案商厅所欠尾款464000元至今尚未支付。现原告诉至本院，要求被告王成支付欠款464000元及自2015年2月10日起支付逾期利息9280元（4个月）。诉讼中，被告王成提出反诉，认为原告逾期交房行为构成违约，要求判令反诉被告赔偿其经济损失57418元，给付补贴款6000元以及履行办理产权证书、按揭贷款等义务。另查明，涉案商厅现由被告王成占有使用，原、被告双方均同意继续履行商厅买卖合同。2012年7月6日至2014年11月22日期间，中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为6.15%（年利率，一年至三年）。本院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告间对于涉案商厅尾欠房款的事实及数额无争议，双方争议的问题主要为以下四项：一、对于被告王成尾欠464000元购房款的履行方式及履行期限问题。对于该问题，双方当事人进行了多次约定，分别为2011年5月1日签订的《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》第三条约定的“大厅交工时一次性付清”、2014年6月26日签订的《土地还平商厅分配协议书》第三条约定的“协议签订后15日内以现金方式付清大厅全款”以及2014年7月10日签订的《上京商贸广场付款协议》约定的“下欠款项（464000元）乙方（王成）要向甲方（胜利村委会）出具欠据，欠款464000元，乙方同意用商厅抵押做按揭贷款，如果乙方在甲方规定的时间内不做贷款手续，下欠资金不到位，甲方有权将乙方的商厅收回另行处理”。本院认为，原、被告间对该问题的多次约定属于双方协商后对合同内容的变更，应以双方最后一次协商约定即2014年7月10日签订的《上京商贸广场付款协议》约定为准，但该协议对于办理按揭贷款由哪方提供何种手续、提供手续的期限以及双方应具体履行的义务约定不明确，应视为对履行方式及履行期限约定不明。鉴于被告王成已实际接收涉案商厅以及双方均愿意继续履行商厅买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”、第五项“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”以及第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对于支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”的规定，故被告王成应在原告方主张权利之日起履行支付剩余价款义务。二、关于被告王成是否应支付涉案商厅剩余价款的逾期给付利息问题。本案中，原告方主张应自2015年2月10日起计算逾期给付利息，理由为2015年2月10日就可以办理按揭贷款，但被告故意不办。但原告未就其该项主张向本院提交证据予以证明，另被告给原告出具的欠据中亦未载明办理按揭贷款或履行给付义务的具体期限。鉴于原告已履行合同约定的主要义务，已将涉案商厅交付给被告使用，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，对于原告主张的逾期利息损失，可自原告起诉之日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算利息损失。三、原告方逾期交房是否构成违约以及被告反诉请求是否成立问题。根据双方当事人于2011年5月1日签订的《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》第四条“大厅交付使用时间不得超过二年”的约定，原告应于2013年5月1日前将涉案商厅交付给被告。对于原告胜利村委会辩称该合同已被双方于2014年6月26日签订的《土地还平商厅分配协议书》予以变更，双方已就接收商厅的条件达成了新的协议，以及未按约定交工的损失问题双方已协商解决，即补贴给反诉原告6000元的抗辩理由，本院认为2014年6月26日双方签订的《土地还平商厅分配协议书》对原合同仅就大厅权属确定方式、剩余房款付款方式以及权属登记等事项进行了补充与变更，对于合同其他条款如平米单价、已交付房款冲抵仍依据2011年5月1日双方签订的合同内容予以约定，故该协议应视为对原合同的补充协议，原合同未予变更或废止的内容应视为有效并继续适用，另根据其提交的“商厅补偿协议书”的具体内容，该补偿明确约定为“楼梯补偿”，并非逾期交房补偿，其抗辩理由不能成立。故反诉原告据此证明反诉被告未按期交房的主张成立。对于损失赔偿数额，可以被告王成预交房款数额（353600元）为基数自约定的交房之日起（2013年5月1日）参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（年利率6.15%）计算至房屋实际交付之日止（2014年6月20日），即22954.5元（一年零二十天的利息）。对于被告王成主张的其他损失，因其未向本院递交充分有效证据予以证明损失存在，故不予支持。被告王成支付涉案商厅剩余价款后，根据双方当事人2014年6月26日签订的《土地还平商厅分配协议书》第三条的约定，原告方有协助其办理产权证书的义务。被告王成要求原告方应给付补偿款6000元的反诉主张，不属于本案审理范围，双方可自行协商或另行解决。四、行使权利与履行义务的主体问题。本案中，涉案商厅系由原告胜利村第一、第二、第三村民小组的土地置换得来，原告胜利村委会亦认可其系代表胜利村第一、第二、第三村民小组与被告签订的合同，故行使权利与履行义务的主体应为胜利村第一、第二、第三村民小组。综上，本院对原告胜利村第一、第二、第三村民小组要求被告王成支付涉案商厅剩余价款以及给付逾期利息的诉请依法予以支持，对于被告王成（反诉原告）要求反诉被告赔偿其经济损失等主张的合理部分予以支持。对于被告王成（反诉原告）的其他反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王成（反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付原告巴林左旗林东东城街道胜利村第一村民小组（反诉被告）、巴林左旗林东东城街道胜利村第二村民小组（反诉被告）、巴林左旗林东东城街道胜利村第三村民小组（反诉被告）商厅购置款人民币464000元及逾期付款损失（损失数额以464000元为基数自2015年6月8日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算至本判决限定被告履行债务期限届满之日止）；二、原告巴林左旗林东东城街道胜利村第一村民小组（反诉被告）、巴林左旗林东东城街道胜利村第二村民小组（反诉被告）、巴林左旗林东东城街道胜利村第三村民小组（反诉被告）于本判决生效之日起十日内赔偿被告王成（反诉原告）逾期交房损失人民币22954.5元；三、原告巴林左旗林东东城街道胜利村民委员会（反诉被告）在本判决生效后协助被告王成（反诉原告）办理涉案商厅（上京商贸广场建材区大门西第16号商厅）产权登记；四、驳回原告胜利村委会（反诉被告）的诉讼请求；五、驳回被告王成（反诉原告）的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费8399.2元（尚未缴纳），减半收取4199.6元，反诉案件受理费1385.45元（被告王成预交），减半收取692.725元，由原告胜利村第一、第二、第三村民小组负担500元，被告王成负担4392.325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 黄佳磊二〇一五年九月二日书记员 侯振涛 关注公众号“”