（2015）良民一初字第503号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2016-01-12
案件名称
玉炳当与梁美鲜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市良庆区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
玉炳当,梁美鲜,广西辉煌置业咨询服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十二条，第九十四条，第九十七条
全文
广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）良民一初字第503号原告玉炳当。委托代理人韦文西，广西桂三力律师事务所律师。被告梁美鲜。委托代理人兰日林。第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司，住所南宁市东葛路86号星和园办公楼8楼3号。法定代表人梁锡伟，该公司董事长。委托代理人卢结余，该公司员工。原告玉炳当与被告梁美鲜、第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称辉煌置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理，依法由审判员李晓适用简易程序于2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告玉炳当的委托代理人韦文西、被告梁美鲜的委托代理人兰日林、第三人辉煌置业公司的委托代理人卢结余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉炳当诉称：2014年8月10日，原告与被告通过第三人签订了房屋买卖合同，约定被告将位于南宁市良庆区白鹤街3号房屋一幢以120万元的价格出售给原告，原告于合同签订之日支付定金10万元，于双方到房产局办理房产过户当日支付购房款100万元，余款10万元于双方办理土地证过户当日付清。合同签订后，原告按约定向被告支付了定金10万元，并向第三人支付了中介费36000元。但被告及第三人一直没有依约办理房屋过户手续。经原告多次催促，被告及第三人才透露本案房屋有违建部分，无法办理过户手续。原告认为，由于被告的房屋有违章建筑部分，导致本案房屋买卖合同无法履行，原告的合同目的落空。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告退回原告已支付的定金10万元。被告梁美鲜辩称：被告不同意解除合同，也不同意退回原告定金10万元，要求原告继续履行合同。本案合同签订前，原告已经去现场查看过房屋，并查看过本案房屋房产证、土地使用证之后才与被告签订本案房屋买卖合同，不存在被告隐瞒违章建筑的情况。由于本案房屋存在加建部分，需要先办理加建部分的合法手续，才能办理房屋过户手续，办理上述手续所需时间较长，故双方没有将过户时间写到合同里。本案房屋加建部分现已补办了相关手续，已经递交材料给房产部门办理新的房产证，待被告取得新的房产证后即可过户给原告。第三人辉煌置业公司述称：本案合同不应当解除。原告在签订本案合同时已经知道本案房屋存在加建情况，原告还要求将该情况备注到合同里，不存在被告和第三人隐瞒原告的事实。本案的争议焦点为：1、原告要求解除与被告于2014年8月10日签订的《房屋买卖合约》有何事实和法律依据；2、被告是否应当返还原告定金10万元。针对争议焦点，原告玉炳当出示了以下证据：1、《房屋买卖合约》，证明原、被告签订房屋买卖合同的事实；2、收条，证明原告向被告支付10万元定金的事实；3、《通知》，证明原告已书面通知被告尽快办理房屋过户手续；4、（2015）良民一初字第149号民事裁定书，证明原告曾就本案起诉后又撤诉。针对争议焦点，被告梁美鲜出示了以下证据：1、行政处罚决定书、行政处罚告知书，证明被告正在办理房屋加建部分的合法手续；2、办理房产证加面积的收费收据、材料移交清单，证明被告正在办理加建部分的罚款和权属手续；3、《房屋买卖合约》，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；4、邕房权证字第××号《房屋所有权证》，证明本案房屋的权属情况；5、情况说明，证明被告已将办理相关手续的程序和时间告知原告；6、南宁市私有房屋建设项目工程规划竣工备案表、《建设工程规划许可证》、计算机绘图发票，证明被告已办理房屋加建部分的《建设工程规划许可证》；7、南宁市房屋产权交易中心受理通知单（业务编号201507080824、201508030605），证明被告已向房产部门提交办理新房产证的材料。针对争议焦点，第三人辉煌置业公司出示了如下证据：1、《房屋买卖合约》，证明原告在签订合同时已知道房屋存在加建部分，并就加建部分进行了约定；2、行政处罚决定书、行政处罚告知书，证明被告正在办理房屋加建部分的合法手续；3、计算机绘图发票、收据、材料移交清单，证明交易手续正在办理中，不存在无法办理的情况；4、邕房权证字第××号《房屋所有权证》，证明本案房屋的权属情况；5、情况说明，证明第三人已将办理相关手续的程序和时间告知原告。经庭审质证，原告出示的证据，被告、第三人对证据真实性、合法性、关联性均无异议，本院认定具有证明力。被告出示的证据，原告对证据1-6的真实性均无异议，对证据7的真实性提出无法确定；第三人对被告的证据真实性、合法性、关联性均无异议。鉴于原告、第三人对证据1-6的真实性均无异议，且这些证据与本案具有关联性，故本院认定具有证明力；证据7的受理通知单上加盖有南宁市房屋产权交易中心的登记收件章，能够证明被告向南宁市房屋产权交易中心提交单上所载材料的事实。第三人出示的证据，原、被告对证据真实性均无异议，且这些证据与本案具有关联性，本院认定具有证明力。经审理查明：2014年8月10日，原告玉炳当（买方）与被告梁美鲜（卖方）、第三人辉煌置业公司（经纪方）签订了一份《房屋买卖合约》，约定：卖方将其所有的位于南宁市良庆区白鹤街3号房屋和土地使用权转让给买方，该房屋建筑面积为238.38平方米（以《房屋所有权证》为准），实建建筑面积为322.19平方米，土地证面积为92平方米。该物业成交价为120万元整，该宗交易所产生的所有交易税费均由买方承担。付款方式：定金10万元整，买方应在签署本合约同时交付卖方并自动转为部分房款；首付款100万元整，由买方在买卖双方至房产局办理房产证当日直接支付给卖方；房价余款10万元整，买方应在买卖双方办理土地过户当日支付给卖方。物业交付时间为卖方收到买方所有房款当日。经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合约，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介服务费，买方应向经纪方支付中介服务费36000元。除上述约定外，三方还就违约责任等其他相关事项进行了约定。此外，原、被告及第三人还在《房屋买卖合约》上备注：1、若新办的房产证体现的面积少于300平方米，则买卖双方可解除合同，各方不存在违约责任，卖方退回所收款项；2、买方产权落定人为玉炳义。合同签订后，原告向被告支付了定金10万元，并向第三人支付了中介服务费36000元。2014年12月8日，原告委托广西桂三力律师事务所韦文西律师向被告及第三人发出《通知》，要求被告和第三人在接到该《通知》一个月内持相关文件与原告一起去房产部门办理本案房屋转户手续，逾期不配合办理的，原告将解除该房地产买卖合约。另查明，2013年7月30日，南宁市住房保障和房产管理局向被告梁美鲜核发了邕房权证字第××号《房屋所有权证》，房屋所有权人为梁美鲜，房屋坐落为良庆区白鹤街3号，房屋总层数为3层，建筑面积为238.38㎡。并在附记中载明：2013年7月向黄正银购买所有；该栋房屋实建建筑面积322.19平方米，核准房屋权属登记面积238.38平方米。2015年4月22日，南宁市规划管理局向被告核发了建字第450108201500150号《建设工程规划许可证》，建设个人为梁美鲜，建设项目名称为补办加层，建设位置为南宁市良庆区白鹤街3号，建设规模为：层数：地上3＋1层，地下0层；总建筑面积79.58平方米。庭审过程中，原告自认其与被告签订本案《房屋买卖合约》前已查看过本案房屋的所有权证，并到现场查看过本案房屋。本院曾向原告释明，如本案房屋具备办理新房产证及过户手续的条件，原告是否变更诉请。原告坚持要求解除合同，并表示合同已经签订1年了，被告何时能协助原告办理房屋过户手续不得而知，原告不愿意继续履行合同。本院认为：原告玉炳当与被告梁美鲜签订的《房屋买卖合约》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案《房屋买卖合约》签订后，原告依约向被告支付了定金10万元。合同签订前，原告已查看过本案房屋的所有权证，并到现场查看过本案房屋，故其主张被告梁美鲜隐瞒房屋存在未办理有关审批手续情况下加层的事实，无事实依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”本案《房屋买卖合约》未约定房屋过户手续的办理时间，原告于2014年12月8日向被告发函要求被告在一个月内配合其办理房屋过户手续，但双方至今未到房产部门办理房屋产权过户登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，原告诉请解除本案《房屋买卖合约》，依法有据，本院予以支持。被告主张待其取得新的房产证后即可过户给原告，要求继续履行本案合同。原、被告于2014年8月10日签订本案《房屋买卖合约》，约定原告在双方至房产局办理房产证当日向被告支付房款100万元，但就双方至房产局办理房产证的具体时间并未进行约定。此后，双方亦未就办理房屋过户手续的时间进行协议补充。在原告于2014年12月8日向被告发函要求被告在一个月内配合其办理房屋过户手续之后，双方仍未能就办理房屋过户手续的时间达成一致意见。在合同约定不明的情况下，本案合同签订至今已1年有余，双方仍未能到房产部门办理房屋过户手续，现原告要求解除合同，合情合理。被告的上述主张，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案《房屋买卖合约》因原、被告双方对房屋过户手续的办理时间约定不明而解除，合同未能继续履行不可归责于双方当事人。原告诉请被告返还定金10万元，依法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项和第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告玉炳当与被告梁美鲜于2014年8月10日签订的《房屋买卖合约》；二、被告梁美鲜于本判决生效之日起7日内向原告玉炳当返还定金10万元。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告玉炳当与被告梁美鲜各负担一半。义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 李晓二〇一五年九月二日书记员 陆茜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 来自：