（2015）集民初字第373号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-12-04
案件名称
林昭展与许冰珠、林江山房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市集美区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林昭展,许冰珠,林江山
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款，第二十七条；《中华人民共和国民法通则》：第八十八条第一款，第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2015）集民初字第373号原告林昭展，男，1977年出生，住福建省厦门市。委托代理人符严冰，福建九信律师事务所律师。被告许冰珠，女，1985年出生，住福建省永泰县。委托代理人郑英明，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托代理人涂萍萍，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。被告林江山，男，1983年出生，住福建省安溪县。委托代理人郑英明，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托代理人涂萍萍，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。原告林昭展与被告许冰珠、林江山房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。原告林昭展及其委托代理人符严冰、被告许冰珠、林江山的共同委托代理人郑英明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林昭展诉称：原告与被告夫妻于2012年8月31日签订一份《房产买卖协议书》，原告向被告购买位于厦门市集美区的房屋一套，且被告应于2012年12月30日之前将标的房屋上原有户口全部迁出。否则每逾期一日应按房款总额的万分之五赔偿原告。双方于2012年12月3日交房，且约定的户口迁出期限已过，但虽经原告多次催促，被告仍未将标的房屋上的原有户口予以迁出，致使原告无法在已购自有房屋上落户，给原告及家庭在就业、教育、医疗、办理相关证件、手续等许多方面造成诸多不利及很大损失。且时至今日，被告仍不积极履行合同约定的迁出户口的义务。原告认为，原、被告双方约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，被告应按房款总额635000元的万分之五按日向原告支付延迟履行违约金230187元，扣除已付押金10000元，被告还需支付原告220187元，且还应当履行迁出户口的义务。依据合同法第一百一十四条第一款、第三款的规定，请求判令如下：1.被告向原告支付迟延履行违约金人民币（暂计至2014年12月25日）220187元，并立即迁出全部户口；2.本案诉讼费用由被告承担。被告许冰珠、林江山辩称：原、被告双方于2012年8月31日签订《房产买卖协议书》后，于2012年12月3日签署存量房买卖合同，合同对有关户口迁移的问题重新作了约定，约定卖方应当在所售房产所有权转移登记之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，并约定未按期迁出户口无需承担违约责任。2012年12月30日，被告向原告支付10000元的押金，约定待户口迁移后原告退还该10000元押金，也没有约定没有按期迁出户口的违约责任。被告认为，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告要求被告迁出的户口实际是他人的户口，并不是被告本人的户口，如果是被告本人的户口，被告同意马上迁出。经审理查明：许冰珠与林江山于2012年2月20日登记结婚，双方系夫妻关系。2011年6月18日，以李某某为出售方（甲方）、以林江山为购买方（乙方），双方签订一份《房产买卖协议书》（编号：2010299），约定甲方将座落于厦门市集美区的房屋出售给乙方，其中第九条约定：“甲方承诺于2016年6月30日前，将落户在本房屋的原有户口全部迁出。如甲方未及时迁户口，每逾期一日，按房款总额的万分之伍赔偿给乙方。”该协议并对双方的其他权利义务进行了约定。2012年8月31日，以许冰珠为出售方（甲方）、以林昭展为购买方（乙方），双方签订一份《房产买卖协议书》（编号：2010450），约定甲方将座落于厦门市集美区的房屋出售给乙方，其中第九条约定：“甲方承诺于2012年12月30号之前，将落户在本房屋的原有户口全部迁出。如甲方未及时迁户口，每逾期一日，按房款总额的万分之五赔偿给乙方。”第十九条约定：“针对上述所有条款，甲方已经征得产权人及所有产权共有人同意，由此产生的相关责任由甲方承担。”第二十一条约定：“甲乙双方在履行本协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方可向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。”第二十三条约定：“双方约定的其他事项：①买受人由乙方指定，②甲乙双方同意以指导价过户。”该协议并对双方的其他权利义务进行了约定。2012年12月3日，以许冰珠为出售人（卖方）、以林昭展为买受人（买方），双方签订一份《存量房买卖合同》（买卖合同号：00105253），约定许冰珠将座落于厦门市集美区的房屋出售给林昭展，合同约定的总价款为400000元，其中第二十条约定：“卖方应当在所售房产所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。”该合同并对双方的其他权利义务进行了约定。2012年12月10日，原告林昭展取得位于集美区房屋的土地房屋权证（厦国土房证第01026343号）。原告林昭展已经向被告许冰珠、林江山付清全部购房款，但关于购房款的金额，原告林昭展陈述如下：“协议的金额是638000元，后来修改后的金额为635000元，我方支付的购房款为635000元，已经全部付清。”被告许冰珠、林江山陈述如下：“协议的金额是638000元，购房款已经全部付清，但具体金额当事人记不得了。”2012年12月30日，被告许冰珠、林江山向原告林昭展支付押金10000元，原告林昭展并于当日出具一份收条由被告许冰珠、林江山收执，收条上写明：“林昭展购买许冰珠房屋，收押金一万元，到户口迁移退还一万元。收款人：林昭展，2012年12月30日。”庭审中，原告林昭展对上述借条的真实性有异议，但明确表示不申请进行鉴定。庭审中，原、被告共同确认讼争房屋上未迁出的户口系案外人李某某的。以上事实，有原告提供的《房产买卖协议书》（编号：2010450）、厦门市土地房屋权证（厦国土房证第01026343号），被告提供的收条、《存量房买卖合同》（买卖合同号00105253）、《房产买卖协议书》（编号：2010299）以及原、被告的当庭陈述相互佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告之间的《房产买卖协议书》与《存量房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告林昭展已按约定履行义务，向被告许冰珠、林江山付清了全额购房款，并取得讼争房产的土地房屋权证，但被告许冰珠、林江山并未按照约定的期限将落户在讼争房屋的原有户口全部迁出，已构成违约，应当按照约定承担相应的违约责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”现原告林昭展要求被告许冰珠、林江山按约定支付逾期迁出户口的违约金，于法有据，应予支持。关于被告许冰珠、林江山有关违约金过高的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，鉴于协议约定的违约金明显过高，而原告林昭展未提供相应的证据证明逾期迁出户口所造成的损失，结合本案的实际情况及双方当事人约定的违约责任，本院酌情认定被告许冰珠、林江山应承担逾期迁出户口的违约金为35000元，同时，因被告许冰珠、林江山已经向原告林昭展支付户口押金10000元，该10000元押金可以在被告许冰珠、林江山应承担的违约金中予以抵扣，故被告许冰珠、林江山应再向原告林昭展支付逾期迁出户口的违约金25000元。原告林昭展的其他诉讼请求因缺乏相应的事实依据与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告许冰珠、林江山应于本判决生效之日起十日内向原告林昭展支付逾期迁出户口的违约金25000元；二、驳回原告林昭展的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4603元，减半收取2302元，由原告林昭展承担1964元（已预缴），由被告许冰珠、林江山承担338元，其中被告许冰珠、林江山应承担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员 韩德坤二〇一五年九月二日书记员 郑 好附：本案所适用法律条文及相关司法解释《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：搜索“”来源：