（2015）宁民终字第3412号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-10-15
案件名称
上诉人南京市邮通达工贸有限公司与被上诉人南京普雁电气有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京邮通达工贸有限公司,南京普雁电气有限公司,南京市国土资源局雨花台分局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3412号上诉人（原审被告）南京邮通达工贸有限公司，住所地南京市雨花台区丁墙村129号。法定代表人贾国槐，该公司董事长。委托代理人唐俊华，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京普雁电气有限公司，住所地南京市雨花台区宁南工业园28号。法定代表人严俊，该公司经理。委托代理人秦岭，男，1972年7月4日生，汉族，南京普雁电气有限公司职工。委托代理人李栓福，男，1962年12月3日生，汉族，南京普雁电气有限公司职工。原审被告南京市国土资源局雨花台分局，住所地南京市雨花台区软件大道176号。法定代表人朱健，该分局局长。委托代理人陈晓燕，女，1979年1月1日生，汉族，南京市国土资源局雨花台分局职工。上诉人南京市邮通达工贸有限公司（以下简称邮通达公司）因与被上诉人南京普雁电气有限公司（以下简称普雁公司）、原审被告南京市国土资源局雨花台分局（以下简称雨花国土局）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第205号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邮通达公司的委托代理人唐俊华，被上诉人普雁公司的委托代理人秦岭、李栓福，原审被告雨花国土局的委托代理人陈晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人普雁公司原审诉称，2007年10月26日，普雁公司与邮通达公司签订《租房合同》一份，约定由普雁公司向邮通达公司租赁位于南京市宁南工业园28号院内的办公室65平方米、库房216.8平方米出租给原告使用，租期2年，自2007年11月1日起至2009年10月31日止。合同签订后，普雁公司依约一直支付房屋租金至2013年1月31日。因高铁南京南站工程建设需要，由雨花国土局组织对普雁公司承租房屋所在的区域进行拆迁，并于2009年7月1日下发了拆迁调查通知。自2010年起，邮通达公司、雨花国土局陆续对拆迁现场停水、停电、中断道路、中断通讯，导致普雁公司租赁的房屋无法正常使用，生产经营受到严重影响。邮通达公司、雨花国土局始终未按相关拆迁正常向其支付相关补偿。为维护合法权益，现诉至法院，请求判令：1、邮通达公司退还普雁公司多收租金170833元；2、邮通达公司、雨花国土局赔偿普雁公司自2009年9月起至房屋被拆除时止的经营损失175250元［（701万元＊5%-10万元）＊70%］；3、邮通达公司、雨花国土局支付普雁公司租赁房屋被拆迁应当获得拆迁补偿款109902元（包括停业损失及设备拆除、安装和搬迁费57082.38元、装修损失19487元、机器设备搬迁补偿款33333元）；4、本案诉讼费由邮通达公司、雨花国土局承担。上诉人邮通达公司原审辩称，1、双方签订的租房合同第三条和第七条约定了使用房屋期间内发生的费用与其无关，如需拆迁仅需提前一个月通知，双方对此早已有意思表示，且普雁公司应当在知晓房屋要被拆迁后即应迁出房屋，如因其未及时搬出房屋所导致的扩大损失不应当由邮通达公司承担。2、邮通达公司早已在2012年11月通知普雁公司告知其搬迁时间，普雁公司诉状中称没有任何通知的情况下租赁房屋被拆除与事实不符。3、普雁公司的实际租赁面积应当以租房合同284.8平方米为准，其主张租赁面积为416平方米没有依据。普雁公司使用房屋就应当按时按期缴纳房屋使用费，据此其主张退回租金不成立。且涉案房屋自2012年12月起开始拆除，普雁公司诉状称2010年起停水、停电、通讯中断无事实依据。综上，普雁公司的诉请无事实和法律依据，请求驳回普雁公司的诉讼请求。原审被告雨花国土局原审辩称，根据宁政发（2007）61号文第24条第6款规定，被拆迁人将房屋出租的，拆迁实施单位仅对被拆迁人进行补偿，对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失补偿由被拆迁人支付给承租人。据此，请求驳回普雁公司对雨花国土局的诉讼请求。原审法院经审理查明，2007年10月26日，南京天雁电气有限公司（乙方）与邮通达公司（甲方）签订租房合同一份，约定由邮通达公司向南京天雁电气有限公司提供坐落于南京市宁南工业园28号院内的办公室65平方米、库房216.8平方米；租期自2007年11月1日起至2009年10月31日止，年租金为50000元。租房合同第七条约定：甲、乙双方不得单独终止合同，如因国家、地方政府及经济建设需要，需征用拆迁，甲方有权终止本租房合同，且提前一个月通知乙方，以便乙方迁出出租房，甲方应按实际使用月数退还乙方剩余租金。乙方应在征用拆迁规定的时间内自行迁出租房。租房合同履行期满后，双方未再继续签订租房合同。自2009年9月至2013年1月，普雁公司共支付邮通达公司房屋使用费170833.33元。2009年9月22日，因南京南站建设需要，经南京市国土局宁征拆字（2009）028号南京市征地房屋拆迁方案通知书准许，由南京市雨花台区征地拆迁安置办公室（以下简称雨花拆迁办）对邮通达公司在红线范围内的房屋及附着物进行拆迁。2012年11月13日，邮通达公司在南京市宁南工业园28号院内张贴拆迁通知，要求普雁公司于2012年12月15日前搬迁。2013年1月17日，雨花拆迁办经委托与邮通达公司签署拆迁补偿协议书一份，约定由雨花拆迁办对邮通达公司在红线范围内的房屋及附着物进行拆迁补偿。协议签订后，邮通达公司向雨花拆迁办交付了房屋，雨花拆迁办向邮通达公司支付了协议约定的拆迁补偿款，其中非营业用房面积为19309.49平方米，原房补偿款为1306.1342万元（三、四层楼房4085.96平方米468.4566万元，铜筋砼8225.7平方米＊400元／平方米81.5=493.542万元，钢筋砼2550.65平方米＊400元／平方米＊1.6=163.2416万元，砖混一等391.05平方米＊370元／平方米＊1.4=20.2564万元，砖木一等2933.57平方米＊290元／平方米＊1.4=119.1029万元，砖混一等1122.56平方米＊370元／平方米=41.5347万元）、区位补偿款538.0077万元、停业损失费为89.4436万元、设施搬迁费143.1097万元，定附着物补偿款227.6138万元，另有补助300元／平方米＊20691.25平方米=620.7375万元。对定附着物补偿如下：防盗网28080元（45元／平方米＊624平方米）、卷帘门66250元（125元／平方米＊530平方米）、铁栅门13200元（100元／平方米＊132平方米）、钢门9000元（45元／平方米＊200平方米）、塑钢门窗309840元（150元／平方米＊2065.6平方米）、木质门窗套39000元（60元／平方米＊650平方米）、吊顶120211平方米（60元／平方米＊2003.52平方米）、木墙群21660元（75元／平方米＊288.8平方米）、大理石及花岗岩23074元（75元／平方米＊307.65平方米）、木地板100716元（120元／平方米＊839.3平方米）、瓷砖地面435190元（45／平方米＊9670.91平方米）、不锈钢扶手（带玻璃栏板）105090元（150元／平方米＊700.6平方米）、瓷水池4500元（75元／个＊60个）、座便器6000元（150元／个＊40个）、琉璃瓦761129元（70元／平方米＊10873.27平方米）、雨棚2444元（12元／平方米＊203.68平方米）、下水道80000元（80元／平方米＊1000平方米）、水井1000元（500元／口＊2口）、单眼灶400元（100元／个＊4个）、双眼灶600元（150元／个＊4个）、化粪池600元（150元／个＊4个）、墙纸13094元（10元／平方米＊1309.44平方米）、太阳能800元（200元／个＊4个）、电话9300元（310元／部＊30部）、有线电视1600元（400元／户＊4户）、空调21200元（200元／台＊1**台）、围墙28360元（40元／平方米＊709平方米）、水泥场地73800元（45元／平方米＊1640平方米），上述定附着物补偿合计227.6138万元。2013年2月，邮通达公司暂支付普雁公司补偿款100000元。原审审理中，普雁公司与邮通达公司就租赁房屋的面积未能达成一致意见，普雁公司认为其在与邮通达公司签订租房合同后，又租赁了1间会议室、3间办公室、1间生产车间，租赁面积达416平方米。邮通达公司认为应当按照合同约定的面积280平方米计算。普雁公司陈述自2009年拆迁通知张贴后其租赁的房屋时常有停水、停电、中断道路、中断通讯等状况，严重影响经营；邮通达公司认为因为周围地段的拆迁，确实偶尔存在停水、停电、中断道路、中断通讯等状况，但次数较少，并不影响经营，且邮通达公司也一直在案涉房屋所在场地内经营。普雁公司主张的装修损失包括：防盗网225元（45元／平方米＊5平方米）、卷帘门250元（125元／平方米＊2平方米）、钢门135元（45元／平方米＊3平方米）、塑钢门窗600元（150元／平方米＊4平方米）、吊顶7968元（60元／平方米＊132.80平方米）、木地板2400元（120元／平方米＊20平方米）、瓷砖地面5976元（45元／平方米＊132.8平方米）、电话930元（310元／部＊3部）、空调1000元（200元／台＊5台），合计19484元。邮通达公司认为普雁公司主张面积过高，请求法院核定。雨花国土局认为，如确系普雁公司装修，邮通达公司应当将装修补偿款支付给普雁公司。原审法院另查明，南京市人民政府《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》（宁政发（2007）61号）第二十四条第一款第（一）项规定：拆迁非住宅房屋，拆迁补偿款由原房补偿款、区位补偿款两部分组成；拆除非住宅房屋中的附房、批房只支付原房补偿款。第（三）项规定：“拆迁营业用房，其设施搬迁费用，由拆迁实施单位按照不超过拆迁补偿款2%给予补偿；拆迁非营业用房中的生产用房，其设备的拆除、安装和搬迁费用，由拆迁实施单位按照不超过拆迁补偿款8%给予补偿；拆迁其他非营业房屋的设施搬运费用，由拆迁实施单位按照不超过拆迁补偿款4%给予补偿。”第（四）项规定：“拆迁非住宅房屋造成停业的，属于营业用房的，拆迁实施单位应当给予不超过拆迁补偿款8%的补偿；属于非营业用房的，给予不超过5%补偿。”第（六）项规定：“被拆迁人将房屋出租的，拆迁实施单位仅对被拆迁人进行补偿，对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失补偿由被拆迁人支付给承租人。被拆迁人与承租人的出租协议对前款所述的损失补偿有约定的，由双方按协议约定处理；双方没有出租协议或出租协议对之未约定的，由被拆迁人与承租人根据实际情况自行协商解决。”原审法院再查明，邮通达公司向普雁公司出租的房屋至被拆除前均未取得建设工程规划许可亦无房屋权属证书。以上事实有租房合同、南京市征地房屋拆迁方案批准通知书、协议书、搬迁通知、收据、收条及当事人陈述予以证实。原审法院认为，关于雨花国土局应否承担责任问题。本案系租赁合同纠纷，根据宁政发（2007）61号文规定，本案邮通达公司将房屋出租，雨花国土局仅对邮通达公司进行补偿。普雁公司因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失补偿由邮通达公司支付，雨花国土局与承租人普雁公司不发生直接的法律关系，故对普雁公司主张雨花国土局支付赔偿金的诉讼请求，原审法院不予支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋在被拆除前，邮通达公司均未取得建设工程规划许可证，故邮通达公司与普雁公司订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都过错的，应当各自承担相应的责任。邮通达公司作为被拆迁人，其出租的房屋无合法权属，且在2009年9月22日被批准拆迁后仍将房屋继续租赁给普雁公司使用，并收取租金，造成普雁公司的经营受到严重影响，其具有过错；普雁公司作为承租人，其在知道承租房屋可能被征地拆迁，且周边环境恶劣的情况下，仍继续使用邮通达公司的房屋经营，其对自身损失的发生也存在较大过错。综合考量双方过错程度，原审法院酌定邮通达公司对普雁公司的损失承担70%的责任。关于普雁公司向邮通达公司租赁的房屋的面积，原审法院认为，根据普雁公司向邮通达公司交付的房屋使用费为50000元／年，如按照租房合同中约定为281.8平方米计算，单价为14.79元／月／平方米，与实际不符，普雁公司另行租赁了5间房屋，其主张其赁房屋面积为416平方米与实际较为相近，原审法院予以支持，结合普雁公司陈述，其办公用房面积约为132.8平方米，厂房及车间面积约为283.2平方米。关于普雁公司主张自2009年9月起的经营损失175250元［（701万元＊5%-10万元）＊70%］，普雁公司认为其经营收入共计减少701万元，按照行业最低利润5%计算为35.05万元，扣除邮通达公司已支付的10万元，邮通达另行应支付经营损失175250元。原审法院认为，案涉房屋自2010年1月起曾出现停水、停电、中断道路、中断通讯等状况，确实严重影响普雁公司经营，造成普雁公司经营受损，出租人应当按其过错承担赔偿责任。根据普雁公司的经营状况，原审法院酌定普雁公司自2010年1月起至2013年1月止的经营损失为15万元，邮通达公司应当承担70%的赔偿责任，即105000元。关于普雁公司主张邮通达公司退还自2009年9月至2013年1月的租金170833.33元，原审法院认为，案涉房屋自被准许拆迁后，造成普雁公司经营受损，现普雁公司已主张经营损失，其再行主张退还租金属重复主张，原审法院不予支持。关于普雁公司主张的拆迁补偿款，对于停业损失、设施搬迁费及装修补偿款，原审法院根据邮通达公司与雨花拆迁办签订的协议书认定如下：办公用房的停业损失及设施搬迁费共计为24109.20元［（468.4566万元／4085.96平方米＋250元／平方米）＊132.8平方米＊13%］、厂房及车间的停业损失及设施搬迁费共计31293.60元［（400元／平方米＊1.5＋250元／平方米）＊283.2平方米＊13%］；对于装修补偿款，雨花拆迁办支付给邮通达公司的定附着物的补偿款已包含了案涉房屋的装修损失，但该部分装修系普雁公司出资，故邮通达公司应当将支付给普雁公司，因邮通达公司就其获得的定附着物补偿款中属于普雁公司的部分未能举证证明其数额，结合普雁公司租赁房屋的面积、房屋用途，原审法院对普雁公司主张的装修补偿款19484元予以支持；关于普雁公司主张的机器设备补偿款，普雁公司陈述其生产线因拆迁而损毁，故主张33333元，因普雁公司主张的该项损失属于因侵权而产生的损失，且其无证据证实系邮通达公司损害其生产线，故对普雁公司主张的机器设备补偿款33333元不予支持。上述费用合计179886.80元，因邮通达公司已支付普雁公司100000元，还应支付79886.80元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，原审法院判决：一、南京邮通达工贸有限公司于判决生效后十日内支付南京普雁电气有限公司79886.80元；二、驳回南京普雁电气有限公司要求南京市国土资源局雨花台分局赔偿的诉讼请求；三、驳回南京普雁电气有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费8140元减半收取4070元，由南京普雁电气有限公司负担2277元，由南京邮通达工贸有限公司负担1793元。邮通达公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称，1、一审法院认定被上诉人经营损失为15万元无事实依据。被上诉人未向一审法院提供任何证据证明自2009年9月起存在实际经营损失，亦无确切证据证明存在停水、停电、中断道路、中断通讯等状况，上诉人经营损失并非由上诉人引起，而是市政工程造成的，不应由上诉人承担。一审法院在酌情认定被上诉人经营损失15万元后，又认定被上诉人办公用房停业损失及设施搬迁费共计24109.2元、厂房车间停业损失及设施搬迁费共计31293.60元，对经营损失重复计算，亦属认定事实不清。2、一审法院认定的停业损失及设施搬迁费计算依据有误，一审法院认定被上诉人承租房屋的面积为416平方米无任何事实依据，按照双方租赁合同约定，房屋承租面积为218.8平方米，被上诉人亦未有其他证据证明其在合同外又另行租赁其他房屋，故一审法院认定的停业损失及设施搬迁费计算的面积基础有误。3、一审法院认定装修补偿款无事实依据。被上诉人未向法院提交证据证明其房屋内有相应装修，一审法院依据上诉人在拆迁补偿中得到了装修补偿款为由，即判令上诉人给予被上诉人装修补偿款属于认定事实错误。上诉人获得的装修补偿实际为办公楼及酒店的装修补偿，并不包含厂房车间等被上诉人所承租房屋的装修补偿。办公用房的装修系上诉人完成，与被上诉人无关。即使原审法院认定应当给付被上诉人装修补偿款，也应当首先确定装潢现值，其次按照双方过错责任予以分担。4、原审法院认定上诉人对合同无效后果承担70%过错有误。上诉人出租的房屋系在政府指导下建造，虽未办理相关手续，但得到了政府许可，双方的租赁合同并未违反法律行政法规的强制规定，并不属于法律规定的无效情形。5、普雁公司并非本案适格主体，租赁合同相对人为南京天雁电气有限公司。一审法院适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有误。按照宁政发（2007）61号文规定，承租户的补偿以承租合同为准，双方的租赁合同对拆迁补偿早有约定，故一审法院认定上诉人应支付被上诉人停业损失、拆迁费、装修款无任何依据。综上，一审法院查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明相关事实，撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人普雁公司答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。原审被告雨花国土局答辩称，本案与其无关。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院二审另查明，南京天雁电气有限公司于2008年9月27日变更登记名称为南京普雁电气有限公司。本院认为，民事活动应当遵循法律法规的规定。上诉人邮通达公司未按法律法规规定，在建设涉案房屋时取得相关批准，其与被上诉人就涉案房屋签订的租赁合同按照法律规定应属无效合同，上诉人提出的租赁合同不属于无效情形的主张不符合法律规定，因邮通达公司至一审时仍不能取得相应的建造手续，导致租赁合同被认定为无效，原审认定其应当承担70%的过错，符合法律规定。关于上诉人主张双方租赁合同对拆迁补偿早有约定，一审法院认定其支付被上诉人拆迁费用没有依据的上诉请求，经审查，双方签订的租赁合同无效，双方因该无效合同取得的财产应当返还给对方，即上诉人因被上诉人的原因取得的拆迁利益应当返还给被上诉人。上诉人提出一审法院认定被上诉人经营损失为15万元无事实依据，且停水、停电、中断道路、中断通讯也是市政工程造成，故其不应当承担责任。因邮通达公司在一审中承认出现过停水、停电、中断道路、中断通讯等状况，在邮通达公司对该项争议不能提供相关证据的情况下，一审法院对此所作裁决，并无明显不当之处，本院予以维持。关于上诉人主张一审法院认定被上诉人承租房屋的面积为416平方米无任何事实依据，以此面积认定的停业损失及设施搬迁费计算依据有误，所诉请求经审查，一审法院根据上诉人收取租金的数额，结合当事人陈述以及相关房屋单价，认定被上诉人承租的面积为416平方米并无不当，上诉人对一审法院认定的面积有异议，但未能提供证据证明自己的主张，故本院对该上诉理由不予支持。上诉人还主张其获得的装修补偿实际为办公楼及酒店的装修补偿，并不包含厂房车间等被上诉人所承租房屋的装修补偿，该部分装修补偿与被上诉人无关。被上诉人认为，其主张的装修补偿为定附着物补偿中的装修部分，该部分装修应属被上诉人所有。经审查，定附着物补偿中含有装修部分，应属于被上诉人，故上诉人这一主张与事实不符，其认为一审法院认定装修补偿款无事实根据的上诉理由不能成立。关于上诉人主张普雁公司并非本案适格主体，租赁合同相对人为南京天雁电器有限公司的上诉请求，因南京天雁电器有限公司已于2008年9月27日变更名称为南京普雁电器有限公司，上诉人认为普雁公司并非本案适格主体，本院不予支持。综上，原审法院的判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8140元，由上诉人南京邮通达工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一五年九月二日书 记 员 汪海燕 更多数据：