（2015）金义民重字第3号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-11-20
案件名称
蒋小龙与杨兴喜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2015）金义民重字第3号原告：蒋小龙，经商。委托代理人：毛建荣，浙江森海律师事务所律师。被告：杨兴喜，农民。第三人：义乌市江东街道宗塘村民委员会。诉讼代表人：宗产宝。委托代理人：吴升平，浙江星耀律师事务所律师。原告蒋小龙诉被告杨兴喜房屋买卖合同纠纷一案，于2014年4月24日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用简易程序进行了审理，于2014年6月13日作出（2014）金义民初字第1013号民事判决。原告蒋小龙不服判决提起上诉，金华市中级人民法院于2014年12月18日作出（2014）浙金民终字第1009号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）金义民初字第1013号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2015年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月26日、2015年5月27日两次公开开庭进行审理。案件审理过程中，被告申请追加义乌市江东街道宗塘村民委员会（以下简称宗塘村委会）为本案第三人，本院予以准许。原告蒋小龙的委托代理人毛建荣两次开庭均到庭参加了诉讼；被告杨兴喜第一次开庭到庭参加了诉讼；第三人宗塘村委会的委托代理人吴升平第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋小龙起诉称，2004年11月6日，原、被告就座落在洪溪小区2幢中间2间4层半加地下室房地产转让事宜签订了房地产买卖契约，约定房屋总成交价为216万元及付款时间、过户时出让金、税费的承担等。合同签订后，原告按约付款。至2005年5月12日，原告支付购房款共计145万元。为减少房地产过户的次数及费用，2008年1月30日，原、被告与上手业主宗塘村委会协商签订了房地产买卖合同，同意原告与宗塘村委会直接办理过户。2008年2月1日，被告以办理过户资金短缺为由，又向原告要去了购房款30万元，但房屋一直没有办理过户。最终在原告的不懈争取下，该房屋的双证才于2013年度办妥，原告为办理双证交纳各项税费共计1531985.12元，鉴于原告尚有41万元购房款未付，因此被告实际应承担的各种税费为1121985.12元，但被告避而不见，拒绝承担合同约定的义务。现提起诉讼，请求判令：被告支付原告因房地产过户产生的各种税费计1121985.12元（已减去未付房屋转让款41万元）及自起诉之日起按银行同期贷款利率计付利息至实际履行之日止。被告杨兴喜答辩称，2004年11月6日与蒋小龙确实签订了房地产买卖合同，约定成交价为216万元。涉讼房地产的来源是，1994年被告从宗塘村委会公开招投标受让旧房，因为旧房拆迁安置到现在的地块，被告当时受让的旧房面积总共是400多平方米，现在安置面积450平方米，扩出了40余平方米，该40多平方米由被告补交了土地出让金22万多元。被告与蒋小龙的房地产买卖契约第七条约定，被告只负责契税、印花税、交易费。按照通常的交易，房地产先由宗塘村委会过户给被告，再由被告过户给蒋小龙。根据原告提供的合同，2008年1月30日蒋小龙与宗塘村委会签订房地产买卖合同，合同未载明税收和出让金的问题，既然蒋小龙与宗塘村委会签订的合同中未载明税收及出让金的承担，蒋小龙现在所交的税费出让金与被告无关。退一步讲，按照税法，谁收益谁交税。既然蒋小龙在2008年1月30日已经与宗塘村委会签订了房地产买卖合同，表明蒋小龙自愿放弃了要被告交税的义务。再说，被告从宗塘村委会以每平方14957元受让土地，加造价70万余元，凑间面积的平方价、排污、做路、排水等费用30余万元都是被告交纳的。现原告的两间房屋被告总共投入的费用为200余万元，原告从2004年到2008间分三次仅支付给被告175万元。故不同意原告的诉讼请求，税收费用被告不应承担。2012年原告就用到公证书，2013年证办出来，不可能2013年才去辨别真伪。整个买卖过程不止这原告的房子。江南三小区也有两间房屋，相关手续被告也办理过，2008年就办出来了，办理房产证过户必须要有公证书。原告和宗塘村委会未协商过，双方签订合同被告不清楚。涉案房屋价款未收齐。请求驳回原告的诉请。第三人宗塘村委会陈述称，原告的诉请与第三人无关。2008年1月30日经公证的房地产买卖合同，不是原告与第三人重新达成的协议，签订合同的目的是为了便于办理过户手续，减少纳税环节。第三人未收到原告的购房款，房屋也不是第三人交付给原告的。去公证处签订该份合同由杨兴喜促办，第三人与原告无直接接触。因房屋买卖的纳税义务人和税款的实际承担人可以分开，原告按照交易习惯，均以第三人的名义缴纳应由卖方承担各种税费，这样的操作不违法法律的禁止性规定。第三人招投标的房屋，中标的是同村的宗祖荣。后宗祖荣卖给刘永亮，刘永亮转让给杨兴喜。杨兴喜共受让了十六、七间。涉案房屋不是第三人交付给原告的。原告关于初始登记的陈述正确。涉案房屋是第三人旧房拆迁安置所得，2002年11月第三人公开向外界招标转让村里的部分旧空房，公告明确载明村两委只协助办理手续，所有出让金均由受让者承担。该部分旧房转让后拆迁安置到洪溪小区，涉案房屋即为其中之一。对该事实原被告双方均予以确认。原告虽然不是第一手从第三人手中买到房屋，涉案房屋经过多手转让，但是转让不能背离招投标的条件，所有转让费用由受让者承担。针对被告杨兴喜的答辩，原告蒋小龙补充陈述称，原告与宗塘村委会签合同时，并未与宗塘村委会协商、碰面。被告直接打电话让原告拿着身份证到公证处签字、捺印。原告之前与第三人根本不认识，至今还不认识。公证书是杨兴喜领的。原告再次要求被告过户时，被告的妻子从其家中拿出公证书原件，原告才知晓公证书相关事宜，为辨别真伪，原告向公证处调取了公证书。原告与第三人签订的房地产买卖合同公证过，未向第三人支付过款项。原告依据原、被告的房地产买卖契约要求被告承担责任。涉案的税费均由原告缴纳。开票有第三人的，也有原告的。最后一笔尾款应当是71万元，约定证做好过户后才支付，被告称需要交纳出让金先让原告支付一部分，现尚欠被告41万元，在本案中抵销。涉案房屋由被告建造，土地出让金原告交纳了633058.12元。如2008年前办理过户手续，不需要缴纳那么多税费，因2008年到2012年义乌的税费标准提了好多次。经了解相关税费除了契税和印花税由买卖双方共同承担外，其他税都由转让方承担。原告所缴纳的大部分税及出让金都是替被告垫付的。交易手续费按照约定也由被告承担，现在都是原告垫付。与第三人的合同公证日期是1月30日，被告2月1日还向原告拿钱。如果原告履行的是公证合同，被告应当退还多余款项。根据合同约定在2005年3月15日前就应当把证给原告。如2008年前把相关权证做出来，是不用那么多钱的。当初被告不给原告资料，因初始登记不能做给原告，原告找到相关资料，然后找第三人做出来，费用只有几百元。针对第三人的陈述，原告蒋小龙补充陈述称，认可第三人的陈述。第三人只在房屋过户时提供了协助，原告不主张追加第三人。原告真实履行的是原、被告签订的房地产买卖合同，房屋由被告交付，款项也由被告收取，税费按约定由被告承担，过户时被告人都找不到，为了早点过户，原告才垫付了税费。这些税费应由被告承担。原告蒋小龙为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：证据1，2004年11月6日原、被告签订的房地产买卖契约1份（原件），证明原、被告就讼争房屋转让签订协议并约定的权利义务，包括总的房屋转让款、本案所涉及的税费的承担问题。证据2，杨兴喜于2004年11月6日、2005年5月12日、2008年2月1日出具的收条3份（原件），证明原告分三次各被告支付购房款总计175万元。证据3，（2008）浙义证经字第000084号公证书1份（原件），证明为减少过户的次数和费用，经被告与宗塘村委协商，同意由宗塘村委直接过户至原告名下，为此形成这份公证书。证据4，义乌市地名办公室于2014年3月20日出具的证明1份（原件），证明原来洪溪小区已经被地名办统一编制为宗泽路572号1幢、2幢、3幢的事实，这一地名的变更跟原来房地产买卖合同中的地名相吻合。证据5，登记在蒋小龙名下的土地证、房产证各1份（复印件）、登记在宗塘村委名下的土地证1份（复印件），证明讼争房屋的土地证、房产证已经由宗塘村委直接过户到原告蒋小龙名下的事实。证据6，交纳费用的票据12张（3张核对件，8张原件，1张复印件），证明原告为讼争房产过户缴纳相关费用的事实。证据7，浙江省农村合作金融机构分户明细对账单2份（原件），证明原告在2013年7月1日以宗塘村委名义交纳的税款781841.72元，跟另案原告陈文明在2013年7月1日以宗塘村委名义交纳的税款1107263.5元，由原告蒋小龙、另案原告陈文明交纳的事实。蒋小龙跟陈文明因为一起去办理交纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、地方水利建设基金、印花税、土地增值税等都是从同一个账号出去的。证据8，公证书送达回执1份（复印件），证明公证文书由被告方领取。被告杨兴喜的质证意见：证据1、2，无异议。证据3-7，真实性无异议。证据8，被告未发表质证意见。第三人宗塘村委会的质证意见：证据1、2，和第三人无关。证据3，公证书是原告与第三人为减少过户及纳税环节办理的，没有真实的交易，公证时第三人与原告均没有直接接触。是被告杨兴喜一手促办的。证据4、5，无异议。证据6、7，与第三人无关。第三人未缴纳税费，均由原告自己缴纳的。证据8，公证书回执不清楚。第三人的公证书也是杨兴喜领取的。第三人宗塘村委会为支持自己的陈述，向本院提供了如下证据：证据1，2002年11月3日宗塘村两委的公告、转让须知各1份（原件），证明2002年11月第三人对外公告招投标旧房时明确规定受让者负责全部的转让费（包括土地出让金）。原告蒋小龙的质证意见：证据1，真实性无异议，原告没有参加招投标，第三人提供的公告及其转让须知上载明的内容对参加招投标的人才能适用，与原告无关。本院依第三人申请向义乌市公证处调取的（2008）浙义证经字第000084号公证书及相关材料（证明1份，对蒋小龙及宗加正的笔录各1份，宗加正身份证复印件）。原告蒋小龙的质证意见：原告在笔录上签字的真实性无异议。但笔录原告没有细看，只是按照被告的指示签字的。当时为了房产过户所用。其他内容不真实。公证文书主要为了过户，原告的房产向被告购买，实际履行的也是与被告签订的合同。如与第三人签，被告不可能2月1日还来拿款。第三人宗塘村委会的质证意见：签字的真实性无异议。村里开过会，里面陈述基本是事实，主要询问的内容系工作程序问题，其中第3页办理房屋产权登记手续由买受方承担，印证了第三人无需承担税费。被告杨兴喜未发表质证意见，也未向本院提供证据。根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的相关规定，本院的认证意见如下：被告第二次开庭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告提供的证据1、2，被告无异议，本院确认其证明力；证据4-5，被告对其的真实性无异议，第三人无异议，本院确认其证明力；证据3、6、7，被告对真实性无异议，第三人确认办理了公证手续，款项由原告交纳，本院确认其真实性，证明力在后详述；证据8，该证据虽为复印件，但根据原告及第三人在义乌市公证处笔录中的内容，指定公证书由被告领取，被告第二次开庭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利，对该证据的证明力予以确认。第三人提供的证据系原件，原告对真实性无异议，本院确认其真实性。（2008）浙义证经字第000084号公证书及相关材料，系本院依第三人申请向义乌市公证处调取，本院确认其证明力，可以确认原告及第三人原主任宗加正参与了公证。根据上述本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院确认本案事实如下：被告杨兴喜向第三人宗塘村委会购买的旧房因拆迁安置于洪溪小区1幢、2幢、3幢，现由义乌市地名办统一编制为义乌市宗泽路572号1幢、2幢、3幢。2004年11月6日，原、被告签订房地产买卖契约，契约的主要内容为，原告以216万元的价格向被告购买洪溪小区2幢中间二间4层半加地下室房地产，房屋所涉的土地使用权为出让方式取得，被告完成土建、水电预埋、排污、排水、道路等工程，交房时间为2005年3月15日，办理过户的契税、印花税由被告承担，出让金、税由被告承担；原告支付购房款的期限及数额为2004年11月8日前付65万元，交付使用时付80万元，余额交易完成付清等等。契约签订后，原告于2004年11月6日、2005年5月12日、2008年2月1日分别支付给被告购房款65万元、80万元、30万元，合计175万元。2007年3月3日，涉讼的房屋进行了土地使用权初始登记，初始登记的证号为义乌国用（2007）第1—4120号，该登记证中载明的土地使用权人为第三人宗塘村委会，土地坐落宗泽路576号2幢6号，地号1-52-0-26201，使用权类型划拨，使用面积72平方米。2008年1月30日，原告蒋小龙与第三人宗塘村委会签订房地产买卖合同，合同的主要内容为，宗塘村委会将宗泽路572号2幢6号（土地证地址宗泽路576号2幢6号）二间五层半（地上四层半，地下一层）的房屋一处【国有土地使用证：义乌国用（2007）第1—4120号，地号1-52-0-26201，使用面积72平方米】以1076904元的价格（造价不计）卖给原告蒋小龙，蒋小龙已于2008年1月30日前一次性支付1076904元（造价不计），宗塘村委会已于2008年1月30日前收到全部购房款后将房屋交付给蒋小龙等等。该房地产买卖合同于2008年4月21日经义乌市公证处公证，公证书文号为（2008）浙义证经字第84号。该公证书由被告杨兴喜领取。据此房地产买卖合同，涉讼房屋的房屋所有权证及土地使用权证已分别于2013年8月2日、2013年9月17日从宗塘村委会名下过户至原告蒋小龙名下，证号分别为义乌房权证江东字第c001512**号、义乌国用（2013）第001-04614号。另，2002年11月3日，第三人宗塘村委会发布公告，决定将有土地证的公房予以公开招投标转让，其中《转让须知》第四条载明公房土地面积具体由上级部门审批决定，村二委只给予受让者办手续等方面提供支持帮助，所有转让费用由受让者负责（包括出让金）。庭审中蒋小龙与宗塘村委会共同确认蒋小龙未实际向宗塘村委会支付过购房款，双方签订房地产买卖合同的目的是为了房地产过户及减少房地产过户的费用，该合同未实际履行。原告蒋小龙为办理涉讼房地产的变更过户登记，以宗塘村委会的名义缴纳的费用有：房地产评估费6840元、营业税136900元、城市维护建设税9583元、教育费附加4107元、地方教育费附加2738元、地方水利建设基金2738元、印花税1369元、土地增值税624406.72元、土地使用权出让契税及产权转移书据印花税749.19元；蒋小龙以其自己的名义缴纳的费用有：土地出让金633053.12元、土地使用权出让契税及产权转移书据印花税20057.28元、房屋买卖契税及产权转移书据印花税83509元、不动产评估费2940元、测绘费500元、交易手续费1404.81元、公告费900元、产权登记费90元、公证副本费100元，共计费用1531985.12元。本院认为，依法纳税是每个公民应尽的义务。根据庭审查明的事实，本案原告系向被告杨兴喜购买的涉案房屋，根据第三人的陈述，被告也并非直接向其购买涉案房屋，而是从他人处受让取得。现原告与第三人为减少交易环节、降低税费交纳数额，虚构房屋买卖合同，串通办理公证手续，从而达到规避税费、将涉案房屋直接从第三人宗塘村委会过户至最后买受人即原告名下的目的。原告与第三人的合同系双方虚构，未实际履行，其目的是为了减少交易环节及税费支出，行为非法，损害了国家公共利益，该合同无效。本案原告根据该无效合同主张本案权利，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告蒋小龙的诉讼请求。案件受理费14898元，由原告蒋小龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币14898元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）审 判 长 骆巧梅审 判 员 吴新辉人民陪审员 张品晶二〇一五年九月二日代书 记员 黄 超【附注】（2015）金义民重字第3号民事判决书适用法律条文具体内容1、《中华人民共和国合同法》第六条规定：【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2、《中华人民共和国合同法》第七条规定：【遵纪守法原则】当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。3、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 更多数据：