（2015）佛顺法龙民初字第578号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-10-29
案件名称
佛山市联星房产开发有限公司与陶莉租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市联星房产开发有限公司,陶莉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法龙民初字第578号原告佛山市联星房产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇西溪社区居民委员会东华路28号联星商业城2116号铺。法定代表人张汝鹏。委托代理人李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托代理人梁胜德，广东泽康律师事务所律师。被告陶莉。原告佛山市联星房产开发有限公司诉被告陶莉租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法由审判员欧阳希适用简易程序独任审判。于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告佛山市联星房产开发有限公司的委托代理人梁胜德到庭参加诉讼，被告陶莉经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告佛山市联星房产开发有限公司诉称，2013年1月30日，原告与被告签订了一份《联星商业城商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于佛山市顺德区龙江镇东华路联星商业城内二期首层大堂商铺，面积为138平方米，租赁期为60个月，租赁期自2013年2月1日至2018年2月28日。2013年2月1日至2016年2月28日的租金为16560元／月，物业管理费为2304元／月，水电费均按实际使用量计算，公摊水电费按该商铺的面积另行计算。其中，被告须于每月10日前向原告支付当月租金及市场管理费，逾期缴交的，原告有权按照所欠租金或市场管理费日息0.5％的标准收取逾期违约金。合同签订后，原告将上述商铺交与被告使用，但自2014年5月起，被告开始拖欠原告各种费用。原告多次与被告联系以催收，但被告却置若罔闻。被告拖欠原告租金、物管费等行为已构成违约，原告有权没收被告缴纳的租金保证金49680元，物管保证金6912元。根据合同的三十一条约定，如因商铺发生纠纷，原告聘请律师所产生的费用应当由被告承担，故被告应支付原告就本案纠纷聘请律师所产生的费用15000元。合同第四十三条还约定，“甲乙双方在履行本合同中如发生纠纷，应通过协商解决，协商不成，可向佛山市顺德区人民法院起诉”，故贵院对本案有管辖权。根据上述事实和理由，为维护自身的合法权益，原告特具此状向贵院起诉被告，请求法院判令：1.解除原告与被告就佛山市顺德区龙江镇东华路［联星商业城］内二期首层大堂商铺签订的《联星商业城商铺租赁合同》；2.被告立即将涉案商铺按合同约定标准交还给原告；3.确认原告有权没收被告已缴纳的租金保证金49680元及物业管理保证金6912元；4.判令被告向原告支付2014年5月至2015年5月拖欠租金人民币215280元及逾期违约金200955.6元（按合同第十条约定以每天拖欠金额0.5%的标准分段计算，暂计至2015年5月15日，2015年5月16日至实际清偿日的违约金按照同等标准另行计算），合计人民币416235.6元；5.判令被告向原告支付2015年3月至2015年5月的物业管理费人民币6912元及逾期违约金1221.12元（按合同第十四条约定以每天拖欠金额0.5%的标准分段计算，暂计至2015年5月15日，2015年5月16日至实际清偿日的违约金按照同等标准另行计算），合计人民币8133.12元；6.判令被告向原告支付2015年1月1日至2015年5月1日的电费人民币22574.4元；7.判令被告向原告支付2015年4月12日至2015年4月18日的水费人民币249元；8.判令被告向原告支付2015年4月12日至2015年4月18日的生活垃圾费人民币64.8元；9.判令被告向原告支付2015年1月至2015年4月的公摊水费人民币391.3元；10.判令被告向原告支付因本案产生的律师费15000元；11.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉请为：1.原告与被告就佛山市顺德区龙江镇东华路［联星商业城］内二期首层大堂商铺签订的《联星商业城商铺租赁合同》于2015年7月25日解除；2.被告立即将涉案商铺按合同约定标准交还给原告；3.确认原告有权没收被告已缴纳的租金保证金49680元及物业管理保证金6912元；4.判令被告向原告支付2014年5月至2015年5月拖欠租金人民币248400元及逾期违约金296010元（按合同第十条约定以每天拖欠金额0.5%的标准分段计算，暂计至2015年8月5日，2015年8月6日至实际清偿日的违约金按照同等标准另行计算），合计人民币544410元；5.判令被告向原告支付2015年3月至2015年7月的物业管理费人民币11520元及逾期违约金4999.68元（按合同第十四条约定以每天拖欠金额0.5%的标准分段计算，暂计至2015年8月5日，2015年8月6日至实际清偿日的违约金按照同等标准另行计算），合计人民币16519.68元；6.判令被告向原告支付2015年1月1日至2015年7月23日的电费人民币33920.4元；7.判令被告向原告支付2015年4月12日至2015年7月23日的水费人民币468.95元；8.判令被告向原告支付2015年4月12日至2015年7月23日的生活垃圾费人民币238.43元；9.判令被告向原告支付2015年1月至2015年7月的公摊水费人民币693.8元；10.判令被告向原告支付因本案产生的律师费15000元；11.本案诉讼费由被告承担。被告陶莉未到庭参加诉讼，庭后辩称对原告诉请无异议，但是违约金过高。在诉讼中，原告提供的证据及证明内容如下：1．原告营业执照及组织机构代码证1份，法定代表人身份证明书1份，被告身份证复印件1份，证明原被告的诉讼主体资格；2．佛山市顺德区商品房权属证明书2份，联星商业城商铺租赁合同1份，收据6份，顺德区生活垃圾处理费收费改革及操作细则1份，确认书1份，证明被告缴纳租金至2014年4月止、物管费至2015年2月止、电费2014年12月30日止、水费2015年4月11日止、垃圾处理费2015年4月11日止，公摊水费2014年12月止，之后的相应费用欠缴的情况；3．广东泽康律师事务所诉讼委托代理合同1份，发票1份，进账单1份，证明原告为本案花费律师费15000元。诉讼中，被告没有提供证据。经庭审质证，本院对双方提供的证据作如下认证：关于原告提供的证据1-3，客观真实，可以作为定案依据，本院予以采信。根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对原告诉请的事实予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《联星商业城商铺租赁合同》合法有效，双方应按照合同的约定履行相关的权利和义务。而被告在履行合同的过程中，没有按照租赁合同的约定向原告缴纳相应的租金和物业管理费等费用，现已拖欠原告租金，因此，依据合同中双方的违约条款的约定，被告已构成违约，原告有权依据约定解除与被告签订的合同，并要求被告按合同约定标准交还涉案的商铺。被告在2015年7月25日签订的确认书确认已与原告解除上述合同，本院对此予以确认。因被告存在违约行为，故原告可按协议书的约定没收相应的租赁保证金和物业管理保证金以及要求被告支付拖欠的租金和物业管理费等费用，并依据合同的约定计算滞纳金即违约金，但原告依照合同中约定按拖欠租金和管理费总额每天0.5%主张违约金显然要求过高，故本院参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，对原告主张的违约金予以调整，即确认被告违约需承担的租金及物业管理费违约金为70000元和3000元。另原告主张的水费、电费、生活垃圾费均有单据予以证实，本院也予以支持。对于原告诉请被告支付本案律师费15000元，因双方在合同中有明确约定，原告并提供了相应发票，且本案纠纷是因被告违约导致，故本院对原告该主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市联星房产开发有限公司与被告陶莉于2013年1月30日签订的《联星商业城商铺租赁合同》已于2015年7月25日解除，被告陶莉应在本判决发生法律效力之日起十日内按照合同约定标准将涉案商铺交还给原告佛山市联星房产开发有限公司；二、被告陶莉应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市联星房产开发有限公司支付2014年5月至2015年7月的租金人民币248400元及违约金人民币70000元；三、被告陶莉应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市联星房产开发有限公司支付2015年3月至2015年7月的物业管理费人民币11520元及违约金人民币3000元；四、被告陶莉应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市联星房产开发有限公司支付2015年4月12日至2015年7月23日水费人民币468.95元，2015年1月1日至2015年7月23日电费人民币33920.4元，2015年4月12日至2015年7月23日的生活垃圾费人民币238.43元，2015年1月至2015年7月的公摊水费人民币693.8元；五、原告佛山市联星房产开发有限公司有权没收被告陶莉交纳的租赁保证金人民币49680元和物业管理保证金人民币6912元；六、被告陶莉应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市联星房产开发有限公司支付本案的律师费人民币15000元；七、驳回原告佛山市联星房产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费人民币4496.2元（已减半收取），由被告陶莉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 欧阳希二〇一五年九月二日书记员 李敏芬 来源：