（2015）芝民一初字第540号

裁判日期: 2015-09-02

公开日期: 2015-10-09

案件名称

于佳正与张坤华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

烟台市芝罘区人民法院

所属地区

烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

于佳正,张坤华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第二十八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条，第一百三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

山东省烟台市芝罘区人民法院民事判决书（2015）芝民一初字第540号原告：于佳正，无固定职业。委托代理人：王俊凯，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：张坤华。原告于佳正诉被告张坤华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于晓宁适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王俊凯到庭参加了诉讼；被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的公正审理。本案现已审理终结。原告诉称，依据烟台市芝罘区人民法院生效的（2010）芝民一初字第197号民事判决书，被告申请法院强制执行，并于2013年5月实际取得了坐落于烟台市牟平区养马岛镇商业城北原农业部养马岛培训中心2号楼及其附楼共两栋房产。2015年5月21日，原告与被告签订了《房产买卖合同》，约定原告以7500000元的价格购买上述涉案房产，其中1500000元作为定金先行支付，余款6000000元进入监管账户后2日内，被告将涉案房产及附属设施交付给原告。合同签订后，原告已履行了全部付款义务，但被告至今拒不交付上述涉案房产。故请求（一）确认原告与被告在2015年5月21日签订的《房产买卖合同》有效；（二）判令被告立即将坐落于烟台市牟平区养马岛镇商业城北原农业部养马岛培训中心2号楼及其附楼（总建筑面积3128平方米）交付给原告。被告缺席，但在法定期间内向本院递交的书面答辩状中载明：（一）原告利用被告对房地产市场行情不了解，误导被告以远低于实际市场价值的价格签订合同，损害了被告的合法权益；（二）双方未按《房屋买卖合同》的约定与第三方另行签订资金监管协议。综上，双方在2015年5月21日签订的《房屋买卖合同》显失公平，且被双方以实际行为进行了变更，不应继续履行，双方应对涉案房产的买卖重新协商并签订新的买卖合同，被告不同意继续履行原合同。经审理查明，烟台市牟平区姜格庄建筑安装公司（以下简称姜格庄建筑公司）在1992年至1994年间为烟台市牟平区农业局（以下简称牟平农业局）坐落于烟台市牟平区养马岛镇商业城北的农业部养马岛干部培训中心2号楼工程施工。后因牟平农业局拖欠姜格庄建筑公司的工程款，双方于1999年发生诉讼。山东省烟台市中级人民法院（以下简称烟台中院）经审理后于2000年8月10日做出（1999）烟民初字第105号民事判决书，判令牟平农业局于判决生效之日起10日内支付给姜格庄建筑公司工程款2276083.90元及利息（自1995年12月13日起计算至本判决生效之日止）内容（略）。该判决生效并进入执行程序后，烟台中院于2001年7月30日做出了（2001）烟执字第94号民事裁定书，裁定将牟平农业局所有的位于烟台市牟平区养马岛镇商业城北的农业部养马岛培训中心2号楼及附属工程和登记在牟平县良种场名下的土地使用权（5905.65平方米）交申请执行人姜格庄建筑公司，抵偿按（1999）烟民初字第105号民事判决所欠全部款项。2008年1月3日，姜格庄建筑公司与烟台金邦置业有限公司（以下简称金邦置业公司）签订了《房地产转让合同》，约定姜格庄建筑公司以4000000元的价格将位于烟台市牟平区养马岛镇商业城北的农业部养马岛干部培训中心2号楼及附属工程产权和土地使用权转让给金邦置业公司，自本合同双方签字之日，金邦置业公司向姜格庄建筑公司支付房地产转让款3000000元，并将烟台中院对该房地产裁定给姜格庄建筑公司的裁定书及房屋的相关手续及钥匙等交付给金邦置业公司；该房地产的房屋所有权和土地使用权证，由姜格庄建筑公司办理至金邦置业公司名下，金邦置业公司即付清余款，姜格庄建筑公司协助办理，办证的费用由金邦置业公司垫付；办理该房地产的房产所有权证和土地使用权证的费用由双方各负担一半，总额不超过1000000元，超出部分由金邦置业公司负责；办证时间定为2008年7月30日前，如金邦置业公司在此时间未能办理完所有证件手续，则在2008年7月30日前先向姜格庄建筑公司支付400000元，余款待证件手续办理完后付清；姜格庄建筑公司在收到金邦置业3000000元转让款后，该资产由金邦置业公司自主使用、改造、修缮等。该合同签订后的2008年1月14日，金邦置业公司向姜格庄建筑公司支付了转让款300000元，姜格庄建筑公司向金邦置业公司出具了两张收据，金额分别为1000000元和2000000元，载明事由均为房屋及土地款；姜格庄建筑公司将位于烟台市牟平区养马岛镇商业城北的农业部养马岛干部培训中心2号楼及附属房屋交付给了金邦置业公司，金邦置业公司实际经营使用，但未将房屋所有权证书办理至金邦置业公司名下。2008年10月7日，金邦置业公司与本案被告在签订的房屋买卖合同中约定：金邦置业公司自愿将其所有的坐落于牟平区养马岛原农业部养马岛干部培训中心２号楼及其附属工程用途为宾馆的房屋出售给被告，双方议定该房屋成交价格为6000000元，被告于2008年10月7日交定金1200000元，余款于2009年6月1日前付清；金邦置业公司于2009年3月1日将该房屋交付被告。合同签订后，被告自2008年10月至2009年6月累计付给金邦置业公司房款6000000元。但金邦置业公司没有按约定将房屋交付给被告。被告遂于2010年2月8日将金邦置业公司诉至本院，请求确认其与金邦置业公司在2008年10月7日签订的房屋买卖合同有效，要求金邦置业公司将坐落于烟台市牟平区养马岛原农业部养马岛干部培训中心２号楼及其附属工程交付给被告。本院受理后立（2010）芝民一初字第197号案。2010年3月17日，本院作出了（2010）芝民一初字第197号民事判决书，判决支持了本案被告的诉讼请求。该民事判决书已发生法律效力。2013年，本案被告针对烟台经济技术开发区人民法院（以下简称开发区法院）在申请执行人李桂塘与被执行人金邦置业公司、烟台开发区金邦服装有限公司、刘铁柱、黄新萍、刘丹、烟台金洹节能环保科技有限公司民间借贷纠纷一案中对坐落于烟台市牟平区养马岛原农业部养马岛干部培训中心２号楼及其附属工程和登记在牟平县良种场名下的5905.65平方米土地使用权采取的查封行为，提出书面异议。开发区法院受理后于2013年12月20日作出了（2011）开执异字第768－1号执行裁定书，认定坐落于烟台市牟平区养马岛镇原农业部干部培训中心２号楼及其附属工程和登记在牟平县良种场名下的5905.65平方米土地使用权属于被告所有，被告的异议理由正当，证据充分，故裁定中止对烟台市牟平区养马岛镇原农业部干部培训中心２号楼及其附属工程和登记在牟平县良种场名下的5905.65平方米土地使用权的执行。2015年5月21日，本案被告与原告在签订的《房产买卖合同》中约定：双方就烟台市牟平区养马岛镇商业城北原农业部养马岛干部培训中心２号楼及其附楼（共两栋建筑物，总建筑面积3128平方米，以下简称标的房地产）的买卖事宜达成一致，被告自2013年5月5日起实际占有上述房地产至今；被告保证标的房地产的内外部所有物品及所有地上附属物完好无损的交于原告，保证标的房地产水、电设施及手续齐全，具备宾馆使用条件；上述标的房地产及附属设施的转让价格为人民币7500000元；合同签订后2日内，原告向被告支付1500000元，作为履约定金，剩余价款6000000元，原告于本合同签订后7日内交第三方监管，原、被告及第三方另行签订资金监管协议；被告于资金监管协议签订完毕，且6000000元监管转让款项到达第三方监管账户后2日内，将标的房地产及附属设施交付给原告，至此，被告对该房地产不再拥有任何所有权（产权）及使用权，其所有权（产权）和使用权归原告所有；原告接收标的房地产及附属设施、设备、室内物品及所有地上附着物，包装水表、电表（以双方的书面现场交接签字为准）后2日内，监管方根据监管协议将6000000元转让款支付给被告；本合同签订后，如标的房地产及所对应的土地可以办理权属登记时，被告应当无条件地、无偿配合原告，实现将标的房地产所有权和/或土地使用权登记至原告名下之目的。合同签订后的当日即2015年5月21日，原告通过其母亲张宁宁在交通银行开设的62×××05号账户向被告名下的62×××50号账户内转入款项1500000元。被告在同日向原告出具的收条中载明：“今收到2015年5月21日签订的房产买卖合同（养马岛）定金壹佰伍拾万（￥1500000）元。收款账号：62×××50”。2015年5月28日，原告再次通过张宁宁在交通银行开设的62×××05号账户向被告名下的376900099169000050211号账户内转入款项6000000元。被告在同日向原告出具的收条中载明：“今收到2015年5月21日签订的合同余款陆佰万元（￥6000000）元,至此该合同的所有款项已全额付清。”诉讼中的2015年6月1日，张宁宁向本院出具书面《说明》，内容为：“本人张宁宁，系于佳正的母亲，2015年5月21日和2015年5月28日，于佳正通过我的账户（交通银行，账号为62×××05）向张坤华分别付款150万元（张坤华收款账号为62×××50）和600万元（张坤华收款账号为376900099169000050211），特此说明”。经查，坐落于烟台市牟平区养马岛镇原农业部干部培训中心２号楼及其附属工程在烟台市牟平区房产管理部门至今没有房屋所有权档案登记信息。目前，上述房屋处于空置状态。上述事实，有原告提交的（2010）芝民一初字第197号民事判决书、（2001）烟执字第94号民事裁定书、《房地产转让合同》、收款收据、（2011）开执异字第768－1号执行裁定书、《房产买卖合同》、收条、银行转账凭证、户口簿、证明、照片、个人身份证明材料等为证，还有原告的陈述及被告的书面答辩意见在案为凭。这些证据材料，均经本院审核认证，可以采信。本院认为，经本院生效的（2010）芝民一初字第197号民事判决书及烟台经济技术开发区人民法院（2011）开执异字第768－1号执行裁定书认定，依据本案被告与金邦置业公司在2008年10月7日签订的房屋买卖合同，坐落于烟台市牟平区养马岛镇原农业部干部培训中心２号楼及其附属工程属于被告实际所有的事实清楚，被告有权对上述涉案房屋进行处分。（二）2015年5月21日，被告与原告针对坐落于烟台市牟平区养马岛镇原农业部干部培训中心２号楼及其附属工程签订的《房产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，且未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，对原、被告双方均具有法律约束力。现原告请求确认2015年5月21日签订的《房产买卖合同》有效的主张，本院予以支持。被告对原告利用其不了解房地产市场行情、误导其签订该份合同的答辩理由，未能举证证明，本院依法不予采信。（三）履约中，原告向被告支付了全部购房款7500000元，被告亦实际收取，但至今未向原告交付坐落于烟台市牟平区养马岛镇原农业部干部培训中心２号楼及其附楼的事实清楚，有收条及银行转账凭证佐证。现原告请求被告交付坐落于烟台市牟平区养马岛镇原农业部干部培训中心２号楼及其附楼的主张，于约有据，本院予以支持。被告以双方未按合同约定的付款方式即通过第三方资金监管为由，主张不应继续履行《房产买卖合同》及应另行协商签订新合同的抗辩，理由不当，本院依法不予采信。（四）庭审中，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭陈述事实、提供证据，应视为对自己诉讼权利的放弃，故本院确认原告陈述的事实，采信原告提供的证据，决定缺席判决本案，综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告于佳正与被告张坤华在2015年5月21日签订的《房产买卖合同》有效。二、限被告张坤华于本判决生效之日起30日内将坐落于烟台市牟平区养马岛镇原农业部干部培训中心２号楼及其附楼（共计两栋建筑物）交付给原告于佳正。案件受理费减半收取为32150元，由被告张坤华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员　　于晓宁二〇一五年九月二日书记员　　潘洁宏百度搜索“”