（2015）沈中民二终字第1833号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-09-25
案件名称
上诉人王云海与上诉人朴在允房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王云海,朴在允
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2015]沈中民二终字第1833号上诉人（原审原告、反诉被告）：王云海，男，1953年11年25日出生，汉族，无业，住沈阳市和平区。委托代理人：王春政，系辽宁事成律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：朴在允，男，1949年4月4日出生，朝鲜族，无业，住沈阳市浑南区。委托代理人：姜辉，系沈阳市东陵区东胜法律服务所法律工作者。委托代理人：朴永南，男，1973年7月24日出生，朝鲜族，系朴在允儿子。上诉人王云海因与上诉人朴在允房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区区人民法院[2015]浑南民二初字第51号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王云海及其委托代理人王春政，上诉人朴在允的委托代理人朴永南、姜辉，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告王云海诉称：2002年4月21日，原、被告自愿签订卖房协议，被告将私有产权动迁房面积80平方米，拆迁号296，协议号239卖给原告，每平米1250元，总房款100,000元，办入住费全部由原告承担。协议签订后原告全部履行，被告也配合原告于2008年将买卖的沈营路17-C24，231的房屋交给了原告。2009年2月，被告又将该房证原本交给原告，并承诺协助办更名手续，后来被告无理要求原告必须增加房款，原告不同意被告的无理要求，所以至今没办理更名。为了维护原告的合法权益，起诉来院，请求确认房屋买卖协议有效，被告协助原告办理房屋更名过户手续。原审被告朴在允辩称，此卖房协议为无效合同，卖房协议只有一个动迁协议，房屋的楼层、朝向回迁时未知，也就是说合同是没有明确的标的物、明确的履行期限，不符合有效合同的法定要件，因此根据合同法第12条规定应认定为无效合同。更名过户违背公平等价有偿原则，2002年4月21日签订合同时原告给付房款80,000元，2006年3月8日又以种种理由要回40,000元，100,000元的房款仅给付40,000元，被告为了回迁还缴纳入住费用52630元，明显是房款与房价不相等，违背公平原则。综上，此合同无法继续履行，请求驳回原告的诉讼请求。原审反诉原告朴在允反诉称，2002年4月21日，与反诉被告签订卖房协议，将回迁的房照80平方米（拆迁号296，协议号239）卖给反诉被告，约定每平方米1250元，房款100,000元，首付80,000元，反诉被告至今尚未支付余下20,000元。卖房协议第三条约定：回迁时户型大于80平方米的部分由原告自行支付，小于80平方米的部分由被告负责退还给原告多余的面积款，回迁时的一切费用由原告自行交付，被告概不负责，被告提供原告回迁时所需手续。但到2003年11月，反诉被告以“办理房屋的入住手续”为由向反诉原告索要40,000元，但根本未办理任何手续，在2008办理房产证的最后期限反诉原告只得自己再出资52,630元费用办理入住（有收据）。反诉被告再次违约，更有甚者从反诉原告手中抢走房证并非法占有。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，请求判令解除双方卖房协议，反诉被告返还非法占有房屋六年获得的不当得利25,000元，并承担诉讼费用。原审反诉被告王云海辩称，不同意返还25,000元，因为此请求不符合事实和法律规定，签订卖房协议后到回迁入住，房屋一直由反诉被告使用，只是没有办理更名过户手续，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。另，签订合同时还没有回迁，所以不能写清具体房号。原审法院经审理查明：2002年4月21日，原告与被告签订卖房协议，约定：被告自愿将私有产权动迁房照面积80平方米，拆迁号296，协议号239卖给原告（回迁房址浑河堡村）；每平方米1250元，房屋总价款100,000元，首付80000元，余款20,000元，由原告与被告共同及时自行交付开发商；回迁时户型大于80平方米的部分由原告自行交付，小于80平方米的部分由被告负责退还给原告多余面积款；（按实际面积）回迁时的一切费用由原告自行交付，被告概不负责；被告提供原告回迁时所需的手续，具体事宜全以开发公司协议为准；更名手续由双方负责，更名费由原告负责，被告应向原告提供更名时所需的一切手续（房证、户口本、身份证、个人名章等）；原、被告双方信守合同，如被告违约则赔偿原告双倍的购房款，如原告违约则不予退还购房款。合同签订当日，原告向被告交付购房款80,000元。2003年10月20月，被告选定沈阳市浑南新区沈营路17号“世纪新城”C-24栋231建筑面积82.63平方米和C-3栋132建筑面积82.79平方米2套房屋。其中C-24栋231为原告购买的房屋。2008年5月13日，争议房屋办理了入住手续，被告还于2008年6月24日向沈阳浑南置业发展有限公司就本案争议房屋交纳购房款52,630元。被告于2008年年末将房屋交付给原告，原告入住后对房屋进行了装修并居住。2009年2月26日，被告取得争议房屋的房屋所有权证。后原告到被告弟弟家看房证时，将房证拿走。被告于2015年1月13日挂失补办房证，之后用房证报警将争议房屋门锁打开，并换锁芯，后原告发现后，用胶水将锁芯封死。故双方产生纠纷，原告起诉来院。另查明，2003年10月8日，被告给原告出具授权委托书，授权原告办理房屋交易、更名一事。在办理房屋入住时，曾遇到麻烦，被告找到原告，要求原告帮忙活动，并给原告活动资金40,000元，原告于2006年3月8日出具收条，收条写明“收到朴在允活动资金肆万元整”。原审法院认为：原告与被告签订的卖房协议，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应全面履行合同义务。原告已按约定支付了80,000元房款，并且房屋交付后一直居住，故原告请求确认卖房协议有效的诉讼请求，法院予以支持。关于原告请求被告协助其办理更名过户手续的诉讼请求，原告应先履行向被告交纳购房款的义务，关于购房款的数额问题，原、被告的卖房协议约定余下房款20,000元共同及时交付开发商，且大于80平方米的部分由原告自行交付，故被告向开发商沈阳浑南置业有限公司交纳的购房款52,630元原告应该向被告支付，另活动资金40,000元，原告也应当再交付被告。原告交付购房款后，按合同法关于买卖合同中的出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务的规定，被告应协助原告办理房屋的更名过户手续。关于原告主张其向被告支付过29,000余元的主张，其未提供证据予以证明，法院不予支持。被告的反诉请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，原审法院判决如下：一、原告王云海与被告朴在允于2002年4月21日签订的卖房协议有效；二、被告朴在允于原告王云海交付购房款92,630元后三十日内协助原告办理位于沈阳市浑南区沈营路17-C24号2-3-1房屋的更名过户手续；三、驳回反诉原告朴在允的反诉请求。案件受理费2300元，反诉费1400元，由被告承担。宣判后，王云海不服原判，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，改判支持其一审的诉讼请求。事实与理由：王云海不应给付朴在允52,630元购房款；朴在允给付王云海的4万元活动费是劳务费，不应返还给朴在允。朴在允亦不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：王云海没有按照合同约定付清剩余房款6万元和回迁入住费用52,630元，应当解除合同。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院另查明，双方在庭审中均认可，涉案房屋与朴在允自有房屋的回迁安置费用共计18,030元。双方亦认可关于房屋买卖协议中第二条余款两万元应当支付给朴在允。上述事实，有双方当事人当庭陈述笔录、房屋买卖协议、房证、契证、物业管理服务费催缴通知单、物业管理收费收据、供暖协议及交费发票、收条、房屋拆迁协议、回迁选房协议书、销售不动产统一发票等证据在卷为凭，经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为,关于朴在允主张解除双方房屋买卖合同的上诉请求，因涉案房屋已经交付王云海，王云海亦交付了部分房款，且王云海已经对其进行了装饰装修，故朴在允主张解除房屋买卖合同，本院不予支持。双方当事人签订的房屋买卖合同为双方当事人的真实意思表示，应当恪守各自的义务。关于朴在允主张的10万元出卖给王云海的回迁资格，剩余补交房款及回迁安置费均有王云海自行负担的问题。虽然卖房协议中约定，“回迁时的一切费用由王云海自行交付，朴在允概不负责”，但结合双方在卖房协议中“房屋面积80平方米，每平方米1250元，总房款金额为10万元，回迁户型大于80平方米的部分由王云海自行交付”等事项的约定，可以推论出“回迁时的一切费用由王云海自行交付”的费用应当指除购房款之外的回迁安置费用。故朴在允的该项主张，没有合同依据，涉案房屋价格应当以卖房协议约定的数额为准，即1250元/平方米，涉案房屋的实际面积为82.63平方米，故总房款的价值应当为103,287.5元（1250元/平方米×82.63平方米）。关于涉案房屋回迁费用，双方在买房协议中约定了由王云海负担。双方在庭审中均认可，两个房子在回迁之时的费用总计是18,030元，鉴于朴在允自有房屋与涉案房屋的面积基本相当，本院认定该笔回迁费用二者均担，即王云海负担9015元。虽然合同约定该笔款项由王云海交付开发商，因该笔款项已经由朴在允交给开发公司，王云海亦未提供充分证据证明其曾向朴在允支付过此笔款项，因此王云海应当向朴在允交付此部分费用。因此，王云海应付给朴在允的购房款总额为112,302.5元（103,287.5元＋9015元）。关于王云海已付房款的数额。庭审中，朴在允认可签订卖房协议之时收到王云海8万元购房款，后给付王云海4万元，共收到4万元购房款。王云海主张朴在允给王云海的4万元是活动费，但庭审中王云海未能提供充分证据其为朴在允提供了活动内容以及具体4万元的使用情况，故其主张没有事实依据，应当认定该4万元是房款的一部分。关于王云海主张的已支付10余万房款，因其他部分购房款的给付情况，王云海未提供充分证据予以证明，故本院认定王云海已付购房款4万元，尚欠朴在允购房款72,302.5元（112,302.5元－40,000元）。原审判决对此认定错误，本院予以更正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持沈阳市浑南区人民法院[2015]浑南民二初字第51号民事判决第一项、第三项，即“一、原告王云海与被告朴在允于2002年4月21日签订的卖房协议有效”、“三、驳回反诉原告朴在允的反诉请求”；二、变更沈阳市浑南区人民法院[2015]浑南民二初字第51号民事判决第一项，即“二、被告朴在允于原告王云海交付购房款92,630元后三十日内协助原告办理位于沈阳市浑南区沈营路17-C24号2-3-1房屋的更名过户手续”，为：朴在允于王云海交付购房款72,302.5元后三十日内协助原告办理位于沈阳市浑南区沈营路17-C24号2-3-1房屋的更名过户手续；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回王云海其他诉讼请求。一审案件受理费3700元，由王云海负担1600元，朴在允负担2100元；二审案件受理费7400元，均由王云海负担1600元，由朴在允负担5800元。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 周海鹏代理审判员 史舒畅二〇一五年九月二日书 记 员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 来自：