（2015）浙台民终字第513号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-09-30
案件名称
玉环铁宏机械厂与玉环县珠港鑫宇模具加工厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
玉环县珠港鑫宇模具加工厂,玉环铁宏机械厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙台民终字第513号上诉人（原审被告，反诉原告）：玉环县珠港鑫宇模具加工厂。法定代表人：郭宝花。委托代理人：孙琦。被上诉人（原审原告，反诉被告）：玉环铁宏机械厂。法定代表人：胡真木。委托代理人：余玉宁。上诉人玉环县珠港鑫宇模具加工厂因房屋租赁合同纠纷一案，不服玉环县人民法院（2015）台玉民初字第504号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，原、被告于2013年5月28日签订了一份《厂房租赁协议书》，该协议书约定原告租赁被告坐落于坎门和声公司内、面积390平方米的厂房（系违章建筑），月租金为15元/平方米，租赁期限自2013年5月28日至2014年4月30日，第二年租金原则上不考虑加价；厂房在使用中，碰到政策性的拆迁，被告不负责原告的赔偿，只退还租金和电费的押金；被告提供一组200KW（协议书中笔误成2000KW）变压器给原告使用，乙方每度电除付电力公司价位外加0.15元/度等内容。协议签订后，原告即向被告支付了电费保证押金30000元，并支付租金至2015年4月30日止。另查明：被告提供给原告使用的变压器（用电户号为6910003941）于2015年2月份申请销户，实际用电时间截止至2015年2月6日。该变压器在2013年10月至2015年2月6日期间共用电292153度，产生力调电费9508.48元，该力调电费已由原告支付至玉环县供电公司。原、被告2013年10月前的电费已结清。以上事实，有原、被告提供的原、被告的身份证明、厂房租赁协议书、收款收据（押金）、收款收据（厂房房租费）、通知书、供电公司的证明等证据材料以及原、被告的庭审陈述予以证实。原审法院审理认为，原、被告签订租赁协议指向的厂房系违章建筑，故双方签订的房屋租赁合同为无效合同。合同虽无效，但原、被告主张的权利不同于合同无效的法定权利，双方亦可依照租赁合同的相应条款来确定双方权利义务。原、被告在庭审中均要求继续依照协议约定的条款处理相应的争议问题，该属当事人的意思自治，内容亦不违反法律规定，该院予以确认，原、被告双方签订的租赁合同中与本案争议有关的条款，可以作为本案审理的依据。经庭审释明，原告基于无效合同变更诉请为要求被告退还多付的租金17550元，并要求依据协议的内容由被告退还力调电费9508.48元、退还保证押金30000元。被告亦依据协议的内容要求原告支付变压器使用费43822.95元。关于原、被告争议部分，该院认定如下：一、关于租金的退还问题。原、被告双方均同意按照实际用电的截止时间确定原告搬离的时间，该院查明原告在涉案厂房的用电时间截止至2015年2月6日，故该院认定原告搬离涉案厂房的时间为2015年2月6日。根据双方的约定，涉案厂房的租金为5850元/月（15元/平方米×390平方米），原告实际已向被告支付租金至2015年4月30日止，以30天为一个月计，被告需向原告退还租金16380元（5850元÷30天×24天+5850元×2个月）。二、关于力调电费的承担问题。原、被告签订的租赁协议中对电费的负担已明确约定“乙方（本案原告）每度电除付电力公司价位外加0.15元/度…”；原告主张外加的0.15元/度实为力调电费，若再由原告额外支付力调电费并不合理；被告辩称外加的0.15元/度为变压器使用费，力调电费应由原告承担。该院认为原告向被告租用厂房，被告理应提供可供正常使用的厂房，而变压器作为厂房必不可少的一部分，在双方签订的租赁协议中未对变压器的使用费作特别说明的情况下，应当认定变压器的使用费已包含在租金当中，故该院认定外加的0.15元/度为力调电费较为合理。双方既已约定每度外加的0.15元作为力调电费由原告向被告支付，则实际产生的力调电费应由被告承担。因原告实际支付了力调电费9508.48元，故该院认定被告需向原告退还力调电费9508.48元。三、关于被告反诉的主张。原告自2013年10月至2015年2月共用电292153度，被告基于租赁协议中“乙方（本案原告）每度电除付电力公司价位外加0.15元/度…”的约定要求原告支付变压器使用费43822.95元（292153度×0.15元/度）。原告对于向被告支付43822.95元无异议，该院予以确认。另，双方对于由被告返还原告电费保证押金30000元并无异议，该院予以确认。综上，原告诉讼请求中的合法合理部分，该院予以支持。被告反诉请求中的合法合理部分，该院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）玉环县珠港鑫宇模具加工厂退还原告（反诉被告）玉环铁宏机械厂租金16380元、力调电费9508.48元、电费保证押金30000元，合计人民币55888.48元；二、原告（反诉被告）玉环铁宏机械厂向被告（反诉原告）玉环县珠港鑫宇模具加工厂支付43822.95元；三、上述第一、二项相抵，由被告（反诉原告）玉环县珠港鑫宇模具加工厂支付原告（反诉被告）玉环铁宏机械厂人民币12065.53元。上述款项于本判决生效后七日内付清；四、驳回原告（反诉被告）玉环铁宏机械厂其余诉讼请求；如果被告（反诉原告）玉环县珠港鑫宇模具加工厂未按照本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（款汇：玉环县人民法院（执行款专户），开户银行：中国银行玉环支行，帐号：36×××15）本诉案件受理费人民币1226元（原告已预交），减半收取计613元，由被告（反诉原告）玉环县珠港鑫宇模具加工厂负担600元（此款于该判决生效后七日内交纳），由原告（反诉被告）玉环铁宏机械厂负担13元（已交纳）；反诉案件受理费人民币448元（被告已预交），由原告（反诉被告）玉环铁宏机械厂负担（此款于该判决生效后七日内交纳）。宣判后，玉环县珠港鑫宇模具加工厂不服，向本院提起上诉称：一审法院对力调电费的认定有误，理由如下：1、力调电费是指力率电费，根据设备使用的功率因数计算而来。功率因数，是考核用电设备的用电效率的数据，电力公司要求用户的功率因素必须达到规定值。达不到，就收取功率因数调节费，实质上，就是罚款。且“调节费”根据相应功率因数的高低而不同。本案中，被上诉人因租赁上诉人厂房和变压器，引起力调电费的支出是被上诉人自己设备的使用问题而导致的，和上诉人无关。2、《厂房租赁协议书》中已明确约定，上诉人将200kw变压器给被上诉人使用，被上诉人按照0.15/度向上诉人支付变压器的使用费，这个费用是约定费用，和力调电费完全不同，同时0.15/度的收取和房租也不是同一概念，一审法院认为房屋的租金包含了力调电费和事实不符。综上，请求依法予以改判。玉环县铁宏机械厂答辩称：上诉人的上诉请求和事实理由不能成立。一审法院在本案审理过程中认定事实清楚，证据充分，应予维持。本案的变压器性质产权归属于谁，就应该由谁来承担，这与使用者是没有任何关系的。被上诉人都是以上诉人的名义缴纳力调电费，而这些原应该都由上诉人来交的。上诉人可能就是考虑到力调电费，所以都不交。由于被上诉人租赁了厂房，不交电费就会导致停电无法生产，因此每次都是被上诉人去交。而无论从产权性质还是从交付的方式方法都可以看出力调电费就是应该由上诉人交纳。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的是力调电费的负担问题。上诉人与被上诉人签订的厂房租赁协议第九条中约定：“甲方（上诉人）提供一组2000kw变压器给乙方（被上诉人）使用，乙方每度电除付电力公司价位外加0.15元/度…”，按文义理解，被上诉人除付电力公司价位外，另需支付上诉人0.15元/度费用。被上诉人主张该0.15/度即为力调电费。从查明的事实看，案涉厂房的功率因数准要求为0.9，当月用电功率因数低于0.9时，供电公司就按一定标准收取相关费用即力调电费，实际产生的该费用每月浮动变化，数额并非被上诉人主张的0.15元/度。同时，双方在厂房租赁协议中也没有明确约定租金中包含变压器使用费，或是变压器免费提供给被上诉人使用。因此该0.15元/度应当理解为变压器使用费，原审法院以变压器的使用费已包含在租金当中为由认定外加的0.15元/度为力调电费是错误的，应予纠正。综上，上诉人上诉请求成立，本院予以支持。原审判决存在不当，应依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更玉环县人民法院（2015）台玉民初字第504号民事判决第一项为：上诉人玉环县珠港鑫宇模具加工厂退还被上诉人玉环铁宏机械厂租金16380元、电费保证押金30000元，合计人民币46380元；二、维持玉环县人民法院（2015）台玉民初字第504号民事判决第二项、第四项；三、变更玉环县人民法院（2015）台玉民初字第504号民事判决第三项为：上述第一、二项相抵，由上诉人玉环县珠港鑫宇模具加工厂支付被上诉人玉环铁宏机械厂人民币2557.05元。上述款项于本判决生效后七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1226元，减半收取613元，由上诉人玉环县珠港鑫宇模具加工厂负担480元，被上诉人玉环铁宏机械厂负担133元；一审反诉案件受理费448元，由被上诉人玉环铁宏机械厂负担；二审案件受理费50元，由被上诉人玉环铁宏机械厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 勇审 判 员 汤坚强代理审判员 柯星霞二〇一五年九月二日代书 记员 郭巧燕 微信公众号“”