（2015）珠中法民三终字第390号

裁判日期: 2015-09-02

公开日期: 2015-11-24

案件名称

珠海市先诚物业顾问有限公司与王群、谢华春物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省珠海市中级人民法院

所属地区

广东省珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省珠海市中级人民法院民事判决书（2015）珠中法民三终字第390号上诉人（原审被告）：王群，女，汉族，住广东省珠海市，身份证号码：×××4524。委托代理人：黄晓峰，广东律师事务所律师。委托代理人：刘春青，广东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：珠海市先诚物业顾问有限公司。住所地：广东省珠海市。法定代表人：张汉杰，经理。委托代理人：谢伟攀，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××2970。系该××员工。原审被告：谢华春，男，汉族，住广东省珠海市，身份证号码：×××6518。委托代理人：黄晓峰，广东律师事务所律师。委托代理人：刘春青，广东律师事务所律师。上诉人王群与被上诉人珠海市先诚物业顾问有限公司（以下简称先诚物业公司）、原审被告谢华春物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1731号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，珠海市紫荆路357号8栋402房为王群、谢华春所有，房屋建筑面积为95.18平方米，用途为成套住宅。2010年3月29日，珠海市先诚物业顾问有限公司与珠海市香洲区紫荆园、胡椒园小区业主委员会签订了一份《紫荆园、胡椒园物业管理服务合同》。合同约定，珠海市先诚物业顾问有限公司为紫荆园和胡椒园小区提供物业管理服务，服务期限为2010年4月1日至2015年3月13日；住宅按建筑面积每月每平方米0.45元收取管理费；楼内公共水电（包括照明、防盗对讲、监控系统等）��由业主各户分摊；从2010年4月1日开始计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月15日前，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；物业服务内容包括公共环境卫生、绿化与建筑小品的维修养护和管理、治安防范、交通车辆停放秩序及停车场管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养和管理，等等。合同签订后，珠海市先诚物业顾问有限公司自2010年4月1日进驻紫荆园小区管理至今。王群、谢华春未交纳2010年5月至2014年7月期间的物业管理费。先诚物业公司在原审中的诉讼请求为：一、判令王群、谢华春支付物业管理费2424元及滞纳金155.4元，合计2579.4元；二、本案诉讼费用由王群、谢华春承担。原审庭审中，先诚物业公司当庭撤销公摊水电费及公共设施维护费的请��，仅请求按照每平方0.45元来收取管理费。原审法院认为，紫荆园小区业主委员会与珠海市先诚物业顾问有限公司签订了《紫荆园、胡椒园物业管理服务合同》，该合同没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。珠海市先诚物业顾问有限公司对紫荆园小区进行了实际管理，王群、谢华春作为紫荆园的业主，该合同对王群、谢华春具有法律约束力。王群、谢华春应按合同约定履行交费义务。自2010年5月至2014年7月的物业管理费为2184.38元（95.18平方米×0.45元／平方米×51个月）。关于滞纳金的问题。王群提出“《紫荆园、胡椒园物业管理服务合同》为无效合同，珠海市先诚物业顾问有限公司也没有按照合同约定，履行合同义务以及珠海市先诚物业顾问有限公司擅自提高收费标准等”等抗辩主张，珠海市先诚物业顾问有限公司在庭审中自认确实没有完全按照合同配备齐整人员，安装监控等进行管理，存在部分没做到位的情况，对其他抗辩理由，则不予认可。原审法院认为，珠海市先诚物业顾问有限公司的管理服务确实有不到位、不完善的地方，本案王群、谢华春及其他业主并非无故不按时交纳物业管理费，珠海市先诚物业顾问有限公司对此也应承担部分责任。因此，对珠海市先诚物业顾问有限公司关于滞纳金的请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，做出如下判决：一、王群、谢华春应于判决生效之日起十日内向先诚物业公司支付2010年5月至2014年7月的物业管理服务费人民币2184.38元；二、驳回先诚物业公司的其他诉��请求。如未按判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币25元，由王群、谢华春负担。上诉人王群不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、请求法院依法撤销原审判决第一项；2、请求法院判令王群无需支付先诚公司物业管理费2184.38元。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定所谓紫荆园胡椒园业主委员会与物业管理公司签订的合同适用于王群是错误的。先诚物业公司作为物业管理公司，其主张王群要缴纳物业管理费，就必须举证证明其与王群之间有签订物业管理合同，证明与王群之间存在物业管理关系，而先诚物业公司只提交了《紫荆园胡椒园物业管理服务合同》，该合同是一个所谓的紫荆园胡椒园业主委员会与��诚物业公司签订的，但是王群从2005年入住小区以来，10年间没有被通知参加业主委员会选举大会，从不知道小区已经成立了业主委员会，王群认为，依照谁主张谁举证原则，先诚物业公司作为原审原告必须对业主委员会这个《紫荆园胡椒园物业管理服务合同》合同的主体进行举证证明，在无法证明业主委员会是合法成立并且代表了所有业主与先诚物业公司签订该《紫荆园胡椒园物业管理服务合同》的情况下，该《紫荆园胡椒园物业管理服务合同》不应认定对王群有效，王群也无需遵守该合同约定的相关条款支付物业管理费。但是，一审法院在王群只提交《紫荆园胡椒园物业管理服务合同》而王群否认该合同的情况下，没有就是否存在业主委员会进行审核，就认定该合同对王群有效，这明显是认定事实错误。2、一审法院认定王群按照0.45／平方米缴纳物业管理费是错误的。首先，对于小区的物业管理收费标准，有《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》进行了规定，第五条。已成立业主委员会的，物业管理服务收费的标准由业主委员会与物业管理公司在《物业管理委托合同》中参照《住宅小区物业分级参考标准》和政府指导价约定或由双方协商确定；第六条本市城区住宅小区物业管理服务收费政府指导价的标准（按每月每平方米房屋建筑面积计算）如下：多层住宅（7层及以下）：一级：每平方米0.55元；二级：每平方米0.45元；三级：每平方米0.40元；四级：每平方米0.35元。第10条规定“物业管理服务水平达不到《住宅小区物业分级参考标准》的最低等级，物业管理服务收费在政府指导价最低标准基础上适当降低。”而王群所属小区是1997年建设的老社区，根本没有进行评级，再加上疏于管理，小区已经不能达到《住宅小区物业分级参考标准》的最低等级，而先诚物业公司与业主委员会签订的物业管理合同却以二级小区的收费标准0.45元／平方米进行收费，这明显是侵犯了全体业主的利益，其依法应当属于无效条款。综上，这物业管理合同所约定收费明显高出了相关法规及政府指导价，侵犯了所有小区业主的权利，一审法院无视政府指导标准直接以合同约定价进行物业管理费计算是明显错误的。3、先诚物业公司对小区疏于管理，没有完全履行合同义务，要求王群全额支付物业管理费是错误的。在一审阶段，王群提交了小区图片，先诚物业公司也予以认可，依照图片显示，小区存在着诸如墙壁乱张贴、垃圾乱堆放、环境脏乱杂草丛生、小区入口无保安看守闲杂人随意进入、共用部分凉亭拆除变成停车场等问题，而依照《紫荆园胡椒园物业管理服务合同》第四条约定物业管理公司需达��配置6名清洁工保证小区房屋共用部分无乱张贴、无擅自占用和堆放杂物现象；约定配置门岗3人巡岗1人，做到主要出入口全天有专人值守、对外来人员进行登记制度；第六条约定，物业管理公司确需改变公共建筑等共用部分用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后由业主依法办理相关手续。所以，即使法院认定物业管理合同对王群有效，先诚物业公司也是没有按照合同的约定确实做好对小区物业的管理工作，没有完全履行合同义务，甚至没有履行合同约定的主要条款，依照公平性原则，王群也应当少交物业管理费，但一审法院无视先诚物业公司对小区物业疏于管理的问题，直接判令王群全额支付依照合同计算的物业管理费，这明显是认定事实错误，损害王群的权利。综上所述，望二审法院在查清事实的基础上，依法支持王群的上诉请求。被上诉人先诚物��公司在二审中答辩称：王群认为物业管理合同无效，我认为是不对的，先诚物业公司与小区的业主委员会签订合同非与业主个人签订合同，物业合同是有效的。我方按照合同对小区进行了相应的物业管理。原审被告谢华春同意王群的上诉意见。上诉人王群在二审中提交如下证据：1、七张小区物业管理的图片；2、紫荆园32栋部分业主出具的证明，两份证据证明先诚物业公司没有履行物业管理的义务。被上诉人先诚物业公司认为上述证据不属于新证据，对此不予质证。经审查，王群二审提交两份证据均并不属于新证据范畴，而且紫荆园32栋部分业主的证明并不符合证据形式要求，本院对此不予采纳。二审期间，上诉人王群提交一份调查取证申请，要求本院调取紫荆园社区业主委员会成立文件，经审查，本院认为上诉人王群该份调查取证申请与本案并无关��性，本院不予同意。本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：一、关于先诚物业公司是否有权向王群收取物业服务费的问题。王群对《紫荆园、胡椒园物业管理服务合同》不予确认，认为紫荆园并未召开业主大会，也没有成立所谓业主委员会，故对该份物业管理服务合同不予认可。对此本院认为，其一、根据本院查明的事实，先诚物业公司与紫荆园、胡椒园业主委员会于2010年3月29日签订了《紫荆园、胡椒园物业管理服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，王群、谢华春亦应受该物业管理合同的约束，因此王群主张其与先诚物业公司之间不存在物业服务合同关系，无事实和法律依据，本院不予采纳。其二、王群亦确认先诚物业公司对涉案小区共用区域、共用设施设备进行相应保卫、保洁工作，因此王群应当向先诚物业公司支付物业服务费。二、关于王群能否以小区管理不到位为由行使履行抗辩权的问题。物业服务具有公共性的特点，这种公共性体现为物业服务的内容针对的是全体业主，而不仅是针对某一或某些业主，因此在衡量物业管理费是否应当交纳及物业服务是否合格的时候，不能仅仅依据某一或某些业主的主观评价，而应当考虑全体业主的整体利益。支付物业服务费是业主最主要的义务��业主违反该项义务属于根本违约；且业主是否如约履行该义务，关乎物业服务公司能否正常运营，关乎其他业主的利益是否受损。而对于物业服务公司而言，除了治安防范、消防管理义务之外，还承担着公共环境卫生、绿化养护、共用设施设备维修管理等多项义务。故即使先诚物业公司存在着打扫卫生不彻底、小区门口岗亭无人值守、墙壁乱粘贴等履约瑕疵，王群、谢华春中止履行支付物业服务费的义务也违反了行使履行抗辩权的原则，即中止履行一方义务应与对方违约程度相当、违约后果对等。如果王群有证据证明先诚物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的情形，可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定主张权利。先诚物业公司根据其与业主委员会签订的《物业管理服务协议》为涉案房屋所在小区提供了安保、绿化、卫生等物业服务，王群提供的证据不足以证明先诚物业公司物业管理服务存在重大瑕疵并对其造成损害，因此王群应当按照合同约定支付物业管理费等费用。三、关于先诚物业公司收取物业服务费标准确定的问题。先诚物业公司与紫荆园、胡椒园业主委员会签订《紫荆园、胡椒园物业管理服务合同》明确约定了物业管理费交纳标准，因此王群、谢华春应当按照上述约定履行支付物业管理费义务，原审法院按照每平方米0.45元计算出王群、谢华春欠缴物业管理费2184.38元，本院予以确认。王群上诉认为先诚物业公司无权按照每平方米0.45元计算欠缴物业服务费，对此本院认为，《珠海市城区住宅小区物业管理服务书费办法》第六条规定的收费标准是政府指导价格，是针对物业公司级别作出一个政府指导价收费标准，在先诚物业��司与紫荆园、胡椒园业主委员会已经针对物业收费标准作出明确约定情况下，应当按照双方约定来履行支付物业服务费义务，王群该上诉理由，理据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人王群的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币50元，由上诉人王群负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾艺能代理审判员　　庹　佳代理审判员　　王　芳二〇一五年九月二日书　记　员　　程　敏百度搜索“”