（2014）相民初字第0847号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2016-08-08
案件名称
苏州良成超净科技有限公司与苏州龙鼎金属制造有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州良成超净科技有限公司,苏州龙鼎金属制造有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2014)相民初字第0847号原告苏州良成超净科技有限公司，住所地江苏省苏州市相城区富民工业区富乐路12号。法定代表人周良，总经理。委托代理人孙军，江苏金路律师事务所律师。委托代理人鲁忠，江苏政纬律师事务所律师。被告苏州龙鼎金属制造有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和镇富民工业区富乐路12号。法定代表人郑育根，总经理。委托代理人吾福男、朱彩娟，苏州市相城区蠡口法律服务所法律工作者。原告苏州良成超净科技有限公司（以下简称良成公司）与被告苏州龙鼎金属制造有限公司（以下简称龙鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月24日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员魏丽玲独任审判。本案于2014年6月10日公开开庭进行了审理，原告良成公司的法定代表人周良及其委托代理人鲁忠、被告龙鼎公司的法定代表人郑育根及其委托代理人吾福男到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，由审判员乔宁宁担任审判长，代理审判员魏丽玲主审，人民陪审员邱玉芳参加评议。本案于2014年9月12日再次公开开庭进行了审理，原告良成公司的法定代表人周良及其委托代理人孙军、被告龙鼎公司的委托代理人吾福男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告良成公司诉称，2006年9月11日,原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于苏州市相城区富民工业园富乐路12号的全部厂房，并约定如遇政府规划需拆迁，按照国家规定应属于经营者的补偿归原告所有。2012年初，苏州市相城区人民政府元和街道办事处正式启动该地块的评估、拆迁工作，并执行国有土地上房屋征收补偿标准。由于原告为承租人，而无法直接与拆迁部门进行谈判、签署补偿协议及领取补偿款。故该厂房拆迁补偿协议由被告与拆迁部门签订，补偿费亦由被告领取。现在该租赁物及其附属设施已拆迁完毕。原告认为，因拆迁而产生的上述补偿款应当由原告所有，被告无权侵占，应当予以立即返还。现原告重新起诉，请求法院判令:1、被告返还原告装修装饰补偿费、搬迁补偿费、停产停业补偿费共100000元；2、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为被告返还原告停产停业损失1184790元、搬迁补偿费33453元、简易加建房屋4386元、房屋装修价值及附着物价值302024元，上述合计1524653元。被告龙鼎公司辩称，原告所称被告应返还装修装饰补偿费、停业停产损失费等费用不成立。原告诉称毫无事实根据,被告在此期间根本没有与拆迁部门谈判，也没有签署相应的拆迁补偿协议，更没有领取补偿款。被告与拆迁方苏州高铁新城建设规划局于2014年3月11日正式签订拆迁补偿协议，与原告早已不存在租赁关系，其评估认定的补偿金金额和去年拆迁补偿协议确定的补偿金额均不涉及原告的设备搬迁、停产停业、装修等补偿。被告因拆迁获得的拆迁补偿款应由被告全部享有，原告无权享有被告因拆迁而获得的补偿款。请法院依法驳回原告诉请。经审理查明，2006年9月11日，被告龙鼎公司授权苏州恒祥电器有限公司（以下简称恒祥公司）作为出租人（称甲方）与良成公司作为承租人（称乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将坐落于相城区元和镇富民工业区（朱泾村）的标准厂房3872平方米、传达室24平方米合计3896平方米出租给乙方作为生产用房，租赁期限6年，自2006年10月15日起至2012年10月14日止，租金其中2006年10月15日至2008年10月14日二年均为28.0512万元/年，2008年10月15日至2010年10月14日均为32.7264万元/年，2010年10月15日至2012年10月14日均为37.4016万元/年，租金支付方式为先付后用，逐年付款，半年一付，2006年9月15日至2006年10月14日为甲方赠送装修期，合同还约定，甲方应按本合同约定确保房屋所有权及土地使用权的合法、完整性，确保乙方使用该房屋不受任何第三方干扰，乙方生产经营中的一切事务均由乙方负责，与甲方无关，乙方在经营中如遇政府规划拆迁，乙方必须服从并予积极配合，具体事务自行解决，按国家规定属于经营者的补偿归乙方所有，合同期满，乙方如需延长租赁期限的，应在期限届满前一个月向甲方发出书面通知，并与甲方签订续租合同，如停租须在合同期限内搬迁结束。双方还规定了其他相关违约情形和责任承担。嗣后，恒祥公司按约将厂房交付给良成公司租赁使用，良成公司按约定时间向恒祥公司支付房屋租金。2012年5月5日，恒祥公司以交邮信函方式向良成公司发出通知一份，告知双方签订的厂房租赁合同将于2012年10月14日期限届满，届时其会将厂房收回自用，故租赁期限届满后其不再与良成公司续签合同，为不影响良成公司正常的生产经营，请良成公司提前做好相关工作安排。2012年10月12日，恒祥公司委托苏州市相城区黄埭法律服务所再次以信函方式向良成公司发出函一份，函中又明确关于恒祥公司与良成公司签订的厂房租赁合同期限为2006年10月15日至2012年10月14日，在期满前5个月即2012年5月5日，恒祥公司已书面通知租赁期满后不再出租，本公司自己使用，后于2012年10月10日将告知书一份张贴在良成公司租赁厂房的传达室，告知内容相同，现再次发函，要求良成公司按合同自觉履行，予以配合，如在租赁期满后良成公司不搬出其所有的设备及物资，即视为放弃。然在《厂房租赁合同》到期后，良成公司未按上述通知的要求搬出其租赁的房屋，恒祥公司及龙鼎公司与良成公司也未签订续租厂房的书面合同。恒祥公司与龙鼎公司因要求良成公司搬出厂房未成，遂龙鼎公司于2013年1月29日起诉至本院，要求良成公司迁出租赁厂房并支付房屋使用费。2013年5月10日，本院作出（2013）相民初字第0397号民事判决书，判决：一、良成公司于本判决生效之日起十日内从所原租赁的龙鼎公司所有的座落于苏州市相城区元和镇富民工业区富乐路12号的房屋内迁出，并将上述房屋返还龙鼎公司。……后良成公司不服，向苏州市中级人民法院提起上诉，2013年8月5日，苏州市中级人民法院作出（2013）苏中民终字第1579号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。良成公司不服该判决，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2014年2月13日作出（2013）苏审三民申字第318号民事裁定书，驳回良成公司的再审申请。良成公司因不服苏州市中级人民法院的判决，同时向苏州市人民检察院申请监督，2014年8月6日，苏州市人民检察院作出不支持监督申请决定书。2013年12月17日，经本院强制执行，龙鼎公司收到良成公司返还的租赁厂房。另查，房管部门核发的苏房权证相城字第××号房屋所有权证登记座落于相城区元和街道富民开发区富乐路12号计3875.46平方米房屋的所有权人为龙鼎公司，国土部门核发该地块土地使用权人同为龙鼎公司，土地证编号相国用（2007）第00053号，发证日期分别为2007年12月4日和2007年2月2日，良成公司在租赁厂房后办理的工商登记住所地也为相城区富民开发区富乐路12号。2012年12月28日，苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司经苏州市相城区元和街道办事处委托对龙鼎公司房屋拆迁补偿和搬迁损失补偿价值作出《房屋征收补偿价值评估表（初评）》，评估结果为补偿总金额10310514元。2014年3月10日，苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司经苏州高铁新城规划建设局委托对龙鼎公司房屋拆迁补偿和搬迁损失补偿价值作出《房屋拆迁补偿价值评估表》，评估结果为补偿总金额11883185元，其中：产权房屋价值8883013元（3949平方米）、简易房屋价值3612元（37平方米）、房屋装修价值394930元、附着物价值235819元、搬迁补偿价值292720元、停产停业损失1184790元、征收决定前协议奖励888301元。2014年3月11日，被告龙鼎公司与苏州高铁新城规划建设局拆迁办公室签订苏州高铁新城企业拆迁（征收）补偿协议一份，约定被告拆迁补偿金额总计12006473元，其中评估金额（含房地产价格、装修、附着物、机器设备收购和搬迁、征收停产停业损失、不安置土地补偿、征收奖励等）11883185元；评估外金额（含评估外遗留财产、绿化、附着物、拆迁停产停业损失、拆迁奖励等）123288元。补偿协议签订以后，被告依约取得了全部拆迁补偿款，并将厂房交付苏州高铁新城拆迁办。上述事实，由原、被告企事业法人营业执照、组织机构代码证、《厂房租赁合同》、苏州市相城区人民法院（2013）相民初字第0397号民事判决书、（2013）苏中民终字第1597号民事判决书、（2013）苏审三民申字第318号民事裁定书、收条、苏州市人民检察院苏检民监（2014）32050000051号不支持监督申请决定书、房屋征收补偿价值评估表（初评）、房屋征收补偿价值评估表、本院调取的苏州高铁新城企业拆迁（征收）补偿协议及当事人的陈述为证，本院予以确认。2014年6月6日，本院至苏州市相城区高铁新城拆迁办调查，高铁新城拆迁办陈述：1、评估时装修费用的标准是每平方米超过100元的按实际评估价计算，不足100元/平方包括没有装修的按100元/平方进行补偿。停产停业损失是按厂房面积每平方米300元进行计算。2、本案所涉龙鼎公司的厂房是2012年开始评估的，但龙鼎公司不认可评估价，故当时并未拆迁成功。实际以拆迁协议为准。评估时间并不是实际拆迁时间，评估价只是一个基础。2014年2月25日高铁新城挂牌，之前是元和街道拆迁。高铁新城拆迁办与龙鼎公司的拆迁协议是2014年3月11日签订的。补偿总价12006473元都是给龙鼎公司的。3、良成公司在租赁厂房内的东西于2013年10月就被全部执行完毕，2014年评估时良成公司的东西均不在龙鼎公司厂房的评估范围内，而在村里的仓库里。本院认为，原、被告签订的《厂房租房合同》，是双方自愿、真实意思的表示，并不违反相关法律禁止性规定，应认定为合法有效，合同中的约定对双方均具有约束力。根据生效的法律文书，本案中，原、被告间的《厂房租房合同》已于2012年10月14日因合同期届满而终止,被告在届满前已经屡次发函告知原告及时搬离,原告未搬离,应认定原、被告双方之间自2012年10月14日后并不存在租赁关系。根据龙鼎公司出具给本院的收条可证实2013年12月17日原告搬离租赁厂房。被告龙鼎公司于2014年3月11日签订苏州高铁新城企业拆迁（征收）补偿协议，故该补偿协议签订是在原告搬离以后。现原告主张要求被告支付因拆迁造成的停产停业损失1184790元、搬迁补偿费33453元、简易加建房屋4386元、房屋装修价值及附着物价值302024元，因被告于2014年3月11日签订拆迁补偿协议时原、被告间的租赁关系已终止，且原告在2013年12月17日已将厂房返还被告，而该房屋在2014年3月11日签协议之后才正式拆除，因此，可以认定拆迁（征收）补偿协议的补偿对象为本案被告，而原告认为拆迁补偿款中包括了其应享有的份额而提起本案诉请，无相应的依据。综上，原告的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：驳回原告苏州良成超净科技有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币18522元，财产保全费人民币2023元，合计人民币20545元，由原告苏州良成超净科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。审 判 长 乔宁宁代理审判员 魏丽玲人民陪审员 邱玉芳二〇一五年九月二日书 记 员 沈 琳