（2015）海中法民一终字第1438号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-10-15
案件名称
李斌与海南恒金房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审判决书
法院
海南省海口市中级人民法院
所属地区
海南省海口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
海南恒金房地产开发有限公司,李斌
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海中法民一终字第1438号上诉人（原审被告）：海南恒金房地产开发有限公司。法定代表人：林敏，总经理。委托代理人：程赟，海南万理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李斌。委托代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。上诉人海南恒金房地产开发有限公司（以下简称恒金公司）与被上诉人李斌房屋买卖合同纠纷一案，恒金公司不服海口市美兰区人民法院作出的（2014）美民一初字第1871号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒金公司的委托代理人程赟、被上诉人李斌的委托代理人曾雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年10月26日，李斌与恒金公司签订一份《商品房买卖合同》，约定，李斌购买恒金公司位于海口市流水坡市灯泡厂东北侧碧水名城Dl幢X幢XXX房；建筑面积共113.46平方米，每平方米4826元，房价款总额为人民币547558元；李斌应于签订合同当日付清合同约定的总房款30%即167558元，余款380000元申请银行按揭贷款；恒金公司应当于2010年4月28日前将经质监部门办理工程竣工验收备案房屋交付李斌；恒金公司承诺在交房之日起二年内办结房产证，但因买受人或产权部门原因造成的延误除外。合同签订后，李斌于2009年11月28日向恒金公司支付了购房款人民币167558元，恒金公司向李斌出具了《海南省销售不动产专用发票》，2010年5月17日，恒金公司向李斌出具收到李斌购房款38万元的《海南省销售不动产专用发票》。2011年7月12日，恒金公司向李斌发出《交房通知书》，通知李斌于2011年8月1日前到海口碧水名城售楼处与恒金公司办理交房手续，但李斌未前来恒金公司处办理交房手续。2014年4月23日，恒金公司对其开发建设的位于海口市美兰区文明东路67-8号碧水名城（恒金花园）三期Dl栋楼房办理了房产总证（证号：海房字第HK413XXX**号，总建筑面积12588.97平方米）。2014年7月23日，李斌以恒金公司逾期办理房屋产权证为由，向一审法院提起诉讼，请求恒金公司支付逾期办理房屋产权证的违约金。2014年9月10日，海口市住房和城乡建设局向李斌颁发了位于海口市美兰区文明东路67-8号碧水名城（恒金花园）三期Dl栋X幢XXX房的《房屋所有权证》（证号：海房字第HK419XXX**号）。李斌在一审中提出的诉讼请求：恒金公司向李斌支付逾期办理权属登记的违约金，计算方式为自2013年6月11日起至恒金公司办理过户手续之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，即每逾期一日按购房款547558元的万分之2.55的标准计算）。一审法院认为：李斌与恒金公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在平等互利、协商一致的基础上签订，合同双方当事人意思表示真实，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同，受法律保护，合同当事人应按约定履行自己的义务。合同签订后，李斌已按合同约定向恒金公司支付购房款547558元的义务。按合同约定，恒金公司应在交房之日起两年内给李斌办理房屋所有权登记。恒金公司于2014年9月10日才为李斌办理房屋产权证，恒金公司又未能提供证据证明是因李斌或产权部门的原因造成办理房产证的延误，故恒金公司逾期为李斌办理房屋产权过户登记手续的行为，已违反合同约定，应承担相应的违约责任。关于逾期交房时间的起算问题，根据李斌提交的恒金公司于2011年7月12日向李斌发出的《交房通知书》证明，恒金公司书面通知李斌于2011年8月1日前往海口碧水名城售楼处与恒金公司办理交房手续，应认定恒金公司已履行其通知交房的义务，李斌未前来恒金公司处办理交房手续，造成延期交房责任应由李斌自行承担。按合同约定，恒金公司逾期办理房屋产权证的违约金起算时间，应从恒金公司交房届满两年之日起即2013年8月2日起至办理房产证之日即2014年9月10日止。因双方签订的合同没有约定违约金，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”和第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，恒金公司应向李斌支付逾期办理房屋权属登记的违约金。李斌主张恒金公司按照已付购房款总额547558元以每逾期一日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付逾期办理房屋权属登记违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。但李斌要求恒金公司支付的违约金期限从2013年6月11日起算，没有事实和法律依据，一审法院不予以支持。恒金公司的辩称意见理由不充分，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：自于本判决发生法律效力之日起十日内，恒金公司应自2013年8月2日起至2014年9月10日止，以购房款总额人民币547558元为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金给李斌。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1217元，由恒金公司负担500元，由李斌负担717元。上诉人恒金公司上诉称：一审判决认定的逾期办证截止时间，存在严重事实错误。一审未查明李斌未按时缴纳该房屋专项维修资金的事实。而这却是办理房产证过程中李斌应当承担的义务之一，也是能否按时顺利办理房产证的关键。并且《合同补充协议》第十三条约定：“买受人在通知的期限内未提供办理权属证书所需的相应资料或费用，由此造成的一切后果均由买受人承担”。所以逾期办证的截止时间，应当是恒金公司向李斌发出通知的时间。一、一审明确采信的证据《交房通知书》，于2011年7月12日就明确通知了李斌交纳契税、维修基金，所以当恒金公司办理完大证之后，本身就已经具备了为各买受人办理分证的条件，如果因买受人的原因未提供办理权属证书所需的相应资料或费用，由此造成的一切后果均由买受人承担。恒金公司一审中提出以恒金公司办理大证期限作为恒金公司逾期办证的截止时间，依据和理由都很充分。二、退一步讲，恒金公司一审提交的证据《关于尽快完善手续、办理房产证通知》及《整付零寄交寄清单》，于2014年5月22日就再次通知了李斌提供“办证相关资料和完税及缴费凭证”，并明确告知一审法院通过“邮件编码：XBXXXXXXXXX”就可以向邮局查询寄送文件。但是，一审法院在未核实的情况下，极不负责任的就直接武断认定“因被告未能提交其他证据证明其挂号信邮寄的文件名称，故本院对其证明内容不予以确认”，存在严重的事实认定错误。三、再退一步讲，一审的证据《公告》证明2014年7月22日恒金公司又再一次通知了所有碧水名城业主：1、通过其合同预留地址寄了《关于尽快完善手续、办理房产证通知》；2、最后一次通知，尽快来办理产权登记。这既可以证明上一寄送过《关于尽快完善手续、办理房产证通知》的事实，又可以再一次证明通知过李斌的事实。而一审判决罔顾上述事实，导致了认定本案“逾期办证”的截止时间严重错误。综上，一审判决认定事实严重错误，现提出上诉并提出如下上诉请求：1、撤销海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第1871号的《民事判决书》，依法发回重审或改判，改判的请求为确认本案逾期办证违约金的截止日期为恒金公司办理房产“大证”的日期，或者恒金公司向李斌发出通知的2014年5月22日；2、本案诉讼费全部由李斌承担。李斌针对恒金公司的上诉答辩称：恒金公司以办理出大证的期限作为恒金公司逾期办证违约金的截止时间的理由根本不成立。在本案中，根据李斌提供的证据证明恒金公司因为在碧水名城X幢的违法加建，导致该小区规划局的验收未通过，从而导致竣工验收备案未能完成，就是因为这个原因，碧水名城小区直到2014年4月23日才办理出大的房产证，而契税、维修基金的缴纳与否并不妨碍恒金公司承担逾期办证的违约责任，因为办理大证的责任在于恒金公司，而办理了大证以后，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，其应在交房之日起二年内办结房产证，又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的有关规定可得知，恒金公司在办理大证后，还有义务为李斌办理房屋权属证书，即小证。办理完毕小证的时间，才能算是恒金公司逾期办证违约金的截止时间。恒金公司虽然于2014年4月23日办理出碧水名城小区的房权证大证，但是在一审时庭审时，恒金公司未能提交其他证据证明其挂号信邮寄的文件名称，并不能反映恒金公司已经对所有业主进行了办理房屋产权证的通知，而且李斌并未收到该挂号信，根本不知晓该挂号信的内容，所以不能以该挂号信作为恒金公司逾期办证的截止时间。恒金公司逾期举证或提供的证据并不能证明其想要证明的事实，法院不采纳其意见理所当然，其在明明能够提供相关材料的前提下却并未提供，还在法庭庭审中口头通知一审法院去调查相关材料，法院当然不会去调取，从而导致法院不采纳其意见，而且，恒金公司现在才提交自己早已经能够取得的证据，已经属于逾期举证，二审法院也不应采纳其意见，所以李斌认为一审法院的认为并无不妥。李斌虽然在一审时提供了证据《公告》，但公告中的内容系恒金公司自己所书写，只是碧水名城的某位业主偶尔看到报纸才知道碧水名城的房屋可以办理房屋权属证书，并告知李斌，李斌才知道公告的相关内容，而并非如恒金公司所称的证明李斌已经认可了恒金公司又一次通知李斌的事实，而仅能证明恒金公司对碧水名城的业主办理房权证在报纸中做了书面的通知。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确。本院二审审理期间，李斌未提交新的证据。恒金公司提交如下证据：1、从海口市房产局复印的李斌的《房屋所有权转移登记申请书》，证明内容：恒金公司于2014年8月20日向海口市房产局递交了《房屋所有权转移登记申请书》。2、从海口市房产局复印的李斌“海南省住宅专项维修资金专用收据”，证明内容：2014年8月6日，李斌缴纳海南省住宅专项维修资金。3、寄给李斌的《挂号信》的退件，证明内容：恒金公司于2014年5月22日向李斌寄送了《关于尽快完善手续、办理房产证通知》，由于李斌填写地址不详的原因，导致无法送达。4、《于尽快完善手续办理房产证通知》，证明内容：2014年6月3日李海来售楼部代李斌领取了《关于尽快完善手续、办理房产证通知》。5、海南日报《通知》，证明内容：恒金公司就通知业主及具备办理产权登记条件需要业主提供文件及其配合的情况在海南日报上进行过公告，6、整付零寄交寄清单2张，证明内容：恒金公司2014年5月22日向李斌寄送过了《关于尽快完善手续、办理房产证通知》的挂号信，李斌有退件。李斌对上述证据质证称：对证据1真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据2真实性没有异议，对证明内容有异议，李斌并没有收到恒金公司所寄来要求尽快完善办理房产证的通知，而是看到报纸上的公告才去缴纳维修资金办理房产证的或者是到售楼处了解到可以办理房产证了才去缴纳维修资金。对证据3真实性没有异议，但是也可以证明李斌根本没有收到这个通知；对证所4真实性无法确认，购房合同及房屋所有权人是李斌，并不是李海，这份证据并不能证明恒金公司已经将办证的通知交由李斌签收。对证据5的三性均无异议，但该证据充分证明恒金公司逾期办证的截止时间是登公告的时间往后推；对证据6真实性没异议。对恒金公司二审期间提交的证据，本院认为，李斌对证据4的真实性持有异议，而恒金公司未提交证据证明李海代领通知的行为经过李斌的委托或认可，因此，本院对该份证据的真实性不予确认。其余五份证据，李斌对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。该五份证据记载的内容与恒金公司主张的证明内容相关联，故本院对该五份证据的关联性予以确认，可以证明李斌交纳住房维修资金的时间、恒金公司于2014年5月22日通过挂号信的方式向李斌邮寄《关于尽快完善手续、办理房产证通知》，但该信件因地址不详被退回的事实，以及恒金公司通过海南日报刊登通知，再次告知碧水名城业主尽快完善办证手续的事实。本院二审审理查明：双方当事人在《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条中约定：买受人应当按合同载明的交房时间到出卖处办理房屋验收及交房手续。买受人逾期不办理验收及交房手续的，视为房屋已于约定时间交付，买受人承担相应的法律后果。若房屋不能按时交付，出卖人应在合同约定的交房时间届满前十五日书面通知买受人新的交房时间。第九条中约定：买受人在办理房屋交付手续前应依法规之规定缴交物业专项维修基金。买受人拒绝足额缴纳该项基金则出卖人有权暂缓交付房屋，由此产生的不利后果由买受人承担。第十一条约定：买受人确认合同上填写的收件地址、楼房号码、邮编均准确无误。出卖人发出的信件按以上地址寄出即视为信件已经送达。买受人若变更收件地址，必须及时向出卖人提交书面变更通知。2014年5月22日，恒金公司根据李斌在合同中预留的地址通过挂号信向李斌发出《关于尽快完善手续、办理房产证通知》，要求各业主在收到通知10个工作日内将相关税费缴纳完毕，以便及时办理房屋所有权证。但由于李斌提供的地址不详，该信件于2014年6月26日被退回。2014年7月22日，恒金公司在海南日报刊登《通知》，通知碧水名城业主按要求前往公司售楼部办理产权登记相关事宜。2012年8月21日，李斌缴交了涉案房屋的契税；2014年8月6日，李斌缴交了住宅专项维修资金。本院审理查明的其它事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。由于李斌未对一审判决提出上诉，而恒金公司的上诉请求亦未涉及逾期办证违约金起算日期，视为双方当事人对一审法院确认的逾期办证违约金起算日期无异议，故本院对本案逾期办证违约金的起算日期不作主动干预与审查，本案的争议焦点为应如何确定本案逾期办证违约金的截止日期。李斌与恒金公司签订《商品房买卖合同》的目的是以支付购房款为对价取得涉案房产的物权，恒金公司只有将涉案房屋产权转移登记于李斌，才能实现上述目的。恒金公司于2014年4月23日取得碧水名城三期Ｄ1栋楼房房产总证后，具备了为该栋楼房买受人办理房产分证的基本条件，恒金公司应当及时通知买受人完善手续，以便办理房产转移登记手续。恒金公司于2014年5月22日向李斌邮寄《关于尽快完善手续、办理房产证通知》，告知李斌办理房产证所需费用及流程，要求李斌在收到通知之日起10个工作日内将相关税费缴纳完毕，并向恒金公司提交办证相关资料和完税及缴费相关凭证。由于该邮件因李斌提供的地址不详而被退回，而李斌没有提供证据证明其已书面通知恒金公司变更后的地址，因此，该信件按双方约定自恒金公司交寄之日即视为送达，恒金公司已履行通知义务。根据上述通知，缴纳住宅专项维修资金是办证所需缴纳的费用项目，李斌应于2014年6月6日前缴清办证所需的相关税费并提交相关凭证。李斌于2012年8月21日已经缴交契税，但于2014年8月6日才缴交住宅专项维修资金，其迟延缴费61天。恒金公司在合同中承诺于交房之日起二年内办结房产证，但因买受人或产权部门原因造成的延误除外。李斌自恒金公司通知后迟延缴交住住宅专项维修资金，与办证迟延的结果存在因果关系，其迟延交费的期间不应由恒金公司承担逾期办证的违约责任，在计算恒金公司支付逾期办证违约金的时间上应扣除自2014年6月7日至2014年8月6日共计61天的天数。涉案房产于2014年9月10日转移登记至李斌名下，故本案计付违约金的截止日期应在扣减61天的天数后往前推移至2014年7月12日。一审法院没有查清李斌迟延交费与办证违约责任的关系，确认恒金公司应承担的违约金的截止日期为2014年9月10日不当，本院予以纠正。恒金公司的上诉，部分成立。李斌的抗辩意见，理由不充分，本院不予支持。由于李斌与恒金公司没有约定逾期办证违约金的计算标准，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按李斌已付购房款为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金正确，本案应按该计算标准计算恒金公司应支付的违约金。综上，原审判决认定的事实不够清楚，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第1871号民事判决；二、海南恒金房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，以购房款总额人民币547558元为本金自2013年8月2日起至2014年7月12日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向李斌支付违约金；三、驳回海南恒金房地产开发有限公司的其它上诉请求；四、驳回李斌的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1217元，由海南恒金房地产开发有限公司负担1032元、李斌负担185元；二审案件受理费1217元，由海南恒金房地产开发有限公司负担1032元、李斌负担185元。本判决为终审判决。审判长 何姿玲审判员 黄海鹰审判员 李必雄二〇一五年九月二日书记员 韦佳艺 来自：