（2015）西民二初字第1064号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-11-26
案件名称
张颖与乔莺、李洪文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河西区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张颖,乔莺,李洪文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民二初字第1064号原告张颖。委托代理人马伯明（系原告张颖之夫）。被告乔莺。委托代理人徐亚非，天津银河律师事务所律师。被告李洪文。委托代理人徐亚非，天津银河律师事务所律师。原告张颖与被告乔莺、李洪文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法由审判员王爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告张颖及委托代理人马伯明、被告乔莺及委托代理人徐亚非、被告李洪文的委托代理人徐亚非到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张颖诉称，2009年12月15日原告与二被告签订一份租赁协议，协议明确了二被告将天津市河西区××××（被告乔莺购买该房屋产权之前，《天津市公有住房租赁合同》上登记的地址为：天津市河西区××××）住房及一个42平方米的小院一并租给原告，并以免去两个月小院租金的条件要求原告为其修缮小院。后来原告与二被告因产生纠纷诉至法院才知道协议中的42平米小院属于违章建筑，庭审质证中产权单位证实小院为违章建筑。此后原告多次找二被告协商赔偿小院修缮费和减免、返还小院租金，但均遭到拒绝。根据《城市房屋租赁管理方法》第六条规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定，《中华人民共和国民法通则》第五十八条，第六十一条，和《中华人民共和国侵权责任法》第六条，第七条，第十五条规定，原告提起民事诉讼，请求法院判令二被告返还原告2010年3月1日至2010年7月31日租房协议中的违章小院租金3300元；请求法院判令二被告赔偿原告修缮小院资金18000元；请求法院判令诉讼费由二被告承担。原告提供如下证据：1、光盘1张，证明录像中可以看到修建顶棚的具体材料，且2012年7月13日二被告强行将涉诉房屋及小院收回，不让原告使用；2、照片9张，证明原告修缮小院的事实；3、证人证言2份，证明原告确实出资修缮了小院及修缮的具体情况；4、××××出具的证明复印件，证明被告乔莺给原告的证明是假的；5、2010年7月14日的庭审笔录，证明××××承认小院是违章建筑；6、小院租金收条1张，证明二被告向原告收取小院的租金；7、租房协议1份，证明双方租赁小院的事实；8、（2012）西民二初字第1212号民事判决书，证明在2012年7月13日二被告强行收取小院之前，执行庭给二被告出具裁定书，内容为小院不具备执行条件；9、起诉状1份，证明二被告在诉状中承认在2012年7月13日将原告清除出涉诉房屋；10、（2010）西民一初字第913号民事判决书，证明原告修缮小院的事实，判决认定二被告居住的天津市河西区××××房屋原系××××的企业产房屋，后××××对其所有出租的房屋与××××进行了产权移交；11、被告乔莺的《天津市公有住房租赁合同》复印件1份、房地产权证复印件1份，证明小院不在房产证书的登记范围之内；12、照片1张，证明在2013年2月27日二被告仍然使用小院。被告乔莺、被告李洪文辩称，1、原告的诉讼请求超过了诉讼时效和申诉时效，应当予以驳回；2、原告的诉讼请求依据的事实与真实事实不符，缺乏合同和法律依据；3、出租的小院不是违章建筑。请求驳回原告的全部诉讼请求。原告第1项诉讼请求涉及的3300元是（2011）西民一初字第440号民事判决书所包含的。小院确实是原告进行了装修和加盖。二被告提供如下证据：1、（2010）西民一初字第913号民事判决书、（2011）西民一初字第440号民事判决书、（2011）二中民四终字第709号民事判决书、（2012）西民二初字第1212号民事判决书，证明：一、原告与二被告在2009年12月15日签订的租房协议是合法、有效的，该租房协议由于原告欠租已被法院判决解除，二被告自行收回出租房屋是合法有据的；二、二被告对租房协议中出租的小院具有使用权，出租合法；三、法院对二被告依据签订的租房协议，向原告主张的支付欠交房屋租金内的小院租金的诉讼请求，均判决予以支持，原告欠租11万多，原告支付的3300元小院租金已包含在应付租金中；四、原告承租后对小院重新加盖顶棚进行了装修，自2010年1月1日至2012年7月13日一直使用，其中2011年10月1日至2012年7月13日由××××实际使用；五、原告在（2010）西民一初字第913号案件、（2011）西民一初字第440号案件、（2011）二中民四终字第709号案件的庭审中，均向法庭提出，出租的小院是违章建筑，但是不同意解除小院的租赁关系，也没有提出反诉要求二被告赔偿小院的装修费用；六、（2011）二中民四终字第709号民事判决书认定原告认为小院是违章建筑的依据不足，不予支持；七、原告在对（2011）西民一初字第440号民事判决书上诉期间，在与其夫的离婚协议中对所租房屋的使用问题进行了约定，导致二被告收回房屋的愿望未能及时实现，被法院裁定终止执行，法院认定原告的这一行为违法，判决原告与其夫承担连带责任；2、2009年12月15日签订的租房协议，证明原告与二被告之间曾存在房屋租赁关系及在租房协议中约定的各自权利义务内容；3、被告乔莺的房屋租赁合同、被告李洪文的房屋租赁合同、××××出具的证明，证明二被告对出租给原告的房屋及小院具有使用权，出租合法。在被告乔莺福利分房之前，该房就存在附属小院，并一直存在至今，从未被政府城管执法部门视为违章建筑、要求加以拆除，证明其不是违章建筑。针对原告提供的证据，二被告发表如下质证意见：对证据1的真实性认可，对证明目的不认可，龙骨方钢原来就有，二被告是依法收回；对证据2，照片1与现实情况不符，早已拆走。照片2是反映当时的情况，但与现在情况不符。照片3与现实情况不符。对照片4的真实性认可，恰好证明原告将小院出租了。对照片5认可。照片6-9中的地面与现状不符；对证据3的真实性部分认可，确实装修了，但是小院的装修面积没有40平方米，且龙骨方钢不是原告做的，是以前就有的；对证据4的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，法院已经判决认定该证据有证明力；对证据5的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，法院判决认定小院不是违章建筑；对证据6、7、8、9认可；对证据10的真实性认可，但整栋房屋、小院是合法建筑且房屋是联建的；对证据11、12认可。针对二被告提供的证据，原告发表如下质证意见：对证据1的真实性认可，对证明目的一部分认可，除了小院，其余房屋的租赁均是合法的，对证明目的第二、三点不认可，对证明目的第四点部分认可，其中具体涉及的时间不认可，对证明目的第五、六点不认可，对证明目的第七点部分认可，但原告的离婚具体情况与二被告无关，且所有判决并没有确认小院的合法性，仅是确认了二被告对小院有使用权；对证据2认可；对证据3中被告乔莺的房屋租赁合同、被告李洪文的房屋租赁合同的真实性认可，对××××出具的证明的真实性不认可。本院对原告提供的证据认定意见如下：本院对原告提供的证据1、2的真实性予以确认，证明目的不予确认；证据3的真实性不予确认；证据4予以确认；证据5、6、7、8、9、10、11、12予以确认。本院对二被告提供的证据认定意见如下：本院对二被告提供的证据1的真实性予以确认，对其证明目的的第三、四、五、七点予以确认，第一、二、六点不予确认；证据2予以确认；证据3的真实性予以确认，证明目的不予确认。依据当事人陈述及采信的证据，本院认定如下事实：二被告系母女关系。2009年12月15日，原告与二被告签订房屋租赁协议一份，约定，二被告将坐落于天津市河西区××××房屋及约42平方米的小院一并租给原告经营使用，租赁期限自2010年1月1日起至2011年12月31日止，年租金为58000元。同时双方约定第一年租金由原告于2009年11月10日交17500元、2010年4月1日前交15833元、2010年7月1日前交28333元，共计61666元（含5000元押金），到期原告未付，二被告有权收回房屋，并不退已交租金；经二被告同意修改房屋，原告应付押金5000元，在原告不再续租之前，由原告恢复房屋原样；小院第一年租金按6666元计算，下一年租金按8000元计算等内容。合同签订后，二被告将房屋交付原告，原告将相关的租金给付了二被告。2010年3月，原告对约42平方米的小院进行了维修、装修。2010年5月1月，张颖为甲方、案外人××××为乙方签订了合作协议，张颖用天津市河西区××××房屋与××××进行合作经营蛋挞、奶茶等，合作期限为1年，自2010年5月1日至2011年4月30日。2010年5月26日，乔莺、李洪文以张颖将房屋对外转租为由向本院提起诉讼，要求解除租房协议、恢复租赁房屋原状，本院于2010年11月23日作出（2010）西民一初字第913号民事判决书，以张颖与案外人××××及案外人××××（现已搬出）为合作关系而非转租关系为由驳回乔莺、李洪文的诉讼请求。2011年4月18日，乔莺、李洪文再次起诉来院。本院于2011年6月17日，作出（2011）西民一初字第440号民事判决书，判决：一、解除乔莺、李洪文与张颖2009年12月15日租房协议；二、自本判决生效之日起十日内，张颖、××××将坐落于天津市河西区××××房屋及约42平方米的小院腾空交与乔莺、李洪文；三、自本判决生效之日起十日内，张颖给付乔莺、李洪文2010年8月5日至2011年4月30日房屋租金41666.33元。张颖不服，提起上诉。2011年12月8日，天津市第二中级人民法院作出（2011）二中民四终字第709号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2011年12月28日，二被告向本院申请强制执行。经本院查明，诉争房屋天津市河西区××××房屋及约42平方米的小院由案外人××××实际使用。2012年6月12日，本院作出（2012）西执字第122号执行裁定书，裁定：本院（2011）西民一初字第440号民事判决书的本次执行程序终结；待具备执行条件后，申请执行人可以向本院申请恢复执行。2012年7月13日，二被告自行将诉争房屋收回。2012年8月，二被告将张颖及案外人××××诉至本院，请求法院判令：1、张颖给付乔莺、李洪文2011年5月1日至2012年7月13日的房屋使用费69732.41元，2、××××承担连带责任。2013年2月26日，本院出具（2012）西民二初字第1212号民事判决书，判决张颖等给付乔莺、李洪文2011年5月1日至2012年7月13日的房屋使用费69732.41元。现案件尚在执行过程中。2010年8月4日，被告乔莺为原告补签了一份收条，写明：“收2010年3月1日-2010年7月31日（小院）房租叁仟叁佰元正”。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，且不违反法律的规定，为有效合同。原、被告签订合同时天津市河西区××××房屋的约42平方米的小院虽然没有登记在《天津市公有住房租赁合同》上，但是，该小院并非二被告自己加盖，它是房屋不可分割的一部分。原告要求二被告返还小院租金3300元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告对小院维修及装修的问题，原告在承租了二被告的房屋及小院后，对小院进行的维修及装修，是原告自己经营的需要。且原、被告被解除房屋租赁合同，也是因为原告自己的违约造成的，其没有理由要求二被告赔偿维修小院的资金18000元。为此，原告起诉要求二被告返还原告2010年3月1日至2010年7月31日租房协议中的违章小院租金3300元、赔偿原告修缮小院资金18000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告张颖的全部诉讼请求。案件受理费333元，减半收取166.50元，由原告张颖承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院审判员 王爽二〇一五年九月二日书记员 李强本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来自：