（2015）东民（商）初字第08441号

裁判日期: 2015-09-02

公开日期: 2016-05-26

案件名称

北京公瑞物业管理有限责任公司与创世商务酒店管理（北京）有限公司等确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京公瑞物业管理有限责任公司,北京基督教青年会,创世商务酒店管理（北京）有限公司

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

北京市东城区人民法院民事判决书（2015）东民（商）初字第08441号原告北京公瑞物业管理有限责任公司，住所地北京市怀柔区凤翔科技开发区5号223室。法定代表人朱宇，经理委托代理人武志鹏，北京市恒源律师事务所律师。被告北京基督教青年会，住所地北京市东城区东单北大街3号。法定代表人蔡葵，主席。被告创世商务酒店管理（北京）有限公司，住所地北京市东城区东单北大街3号基督教青年会大楼815室。法定代表人张蕊，总经理。原告北京公瑞物业管理有限责任公司（以下简称公瑞物业公司）与被告北京基督教青年会（以下简称基督教青年会）、被告创世商务酒店管理（北京）有限公司（以下简称创世酒店公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张安乐独任审判，公开开庭进行了审理。原告公瑞物业公司委托代理人武志鹏，被告基督教青年会、创世酒店公司经本院送达出庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告公瑞物业公司诉称，其系1996年7月由股东朱宇、方青和蔡葵（即基督教青年会法定代表人）共同成立的公司，设立的目的即为基督教青年会大楼进行项目投资、内部装饰以及物业管理，其后经变更，现股东为朱宇和方青。1997年5月，其与被告基督教青年会签署《合作合同书》，约定其对基督教青年会大楼投资3000万元进行内部装饰及设备购置安装，并明确：其在完成约定的项目投资后，拥有该大楼��至三层30年的“租用权”以及四至七层30年的无偿使用权，同时进一步明确其享有上述使用面积的“自主经营权、联营权、出租权、转租权及使用权之抵押权”并拥有“物业管理权”。此后，其完成了该项目的投资并按约定行使对该大楼的各项权利。2007年3月，公瑞物业公司股东方青利用其在公司控股股东的优势地位，在股东朱宇不知情的情况下冒用朱宇签名，虚构股东会决议和股权转让协议，将朱宇的部分股权转出、将公司法定代表人进行了变更，并以该虚假材料在怀柔区工商局骗取了变更登记，2010年，方青的上述行为被怀柔区工商局发现并作出了撤销该变更登记、罚款20万元的行政处罚。此后，该处罚已经人民法院判决书予以确认，2011年9月，其公司法定代表人恢复变更为朱宇，2012年6月公司经批准刻制了新的公章。2010年4月，公瑞物业公司��东方青在上述行为被查处并被纠正的情况下，与另外两名自然人（耿新、郭玉静）成立了创世酒店公司，方青出资38万元，为该公司执行董事，实际控制人。2011年9月14日，在公瑞物业公司内部股东出现矛盾，与工商局正在进行行政诉讼期间，公司股东方青与二被告在公瑞物业公司年收入上千万元，同时对外负有几百万债务的情况下形成了《协议》和《补充协议》，将公瑞物业公司对基督教青年会大楼拥有的30年的租用权、无偿使用权及物业管理权无偿转让给创世酒店公司。2014年11月，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）在基督教青年会提起的案外人执行异议之诉一案中对于该《协议》和《补充协议》签订的过程及相关事实作出了认定，认定上述协议“系在公瑞物业公司原法定代表人被非法剥夺公司经营管理权、撤销法定代表人身份，��失对公司的实际控制权期间所签订，三方协议仅盖有公瑞物业公司已经作废的公章，并无公瑞物业公司法定代表人或委托人的签字，不能确定代表公瑞物业公司签订三方协议的具体人员身份，且三方协议签订时朱宇与公瑞物业公司因虚假登记变更法人代表的行政诉讼案件尚在法院审理中。”因此认定：从三方协议产生的背景、签订的程序、协议的内容以及公瑞物业公司股东之间的纠纷情况综合分析，本院不能确定三方协议为公瑞物业公司的真实意思表示。同时，法院根据《民法通则》第五十五条有关民事法律行为应具备的要件以及《合同法》第五十二条关于合同无效情形中第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的有关法律规定作出了不予认定三方协议的判决。2015年4月，北京市高级人民法院就上述案件作出终审判决，认定：基督教青年会与公��物业公司之间“是否欠付租金尚处于不确定状态，”双方之间的纠纷未明确前，执行异议的依据不足，因此驳回基督教青年会的上诉并维持原判。公瑞物业公司认为，《协议》和《补充协议》已经法院对其签订的过程及相关事实作出了认定，该协议不仅极大损害了其合法权益，而且不具备民事法律行为的要件，应被认定为无效。现诉至法院，请求判令：1.确认其于2011年9月14日与基督教青年会、创世酒店公司签订的《协议》及《补充协议》无效；2.诉讼费由二被告承担。被告基督教青年会未参加本院庭审，但向本院提交书面答辩状，称：其与公瑞物业公司1996年7月签订了《合作合同书》，该《合作合同书》于2011年8月5日解除。自该时间起，公瑞物业公司在青年会大楼内不再享有任何权利，基督教青年会对所属财产的任何安排均与公瑞物业公司无关��现任公瑞物业公司法定代表人朱宇作为当年《合作合同书》的一方签字人，隐瞒了公瑞物业公司需承担物业管理全部支出费用的合同部分，反复声称公瑞物业公司在其大楼内享有无偿使用权，公瑞物业公司提供的证据不足以反映全部案件事实。基督教青年会在依约依法终止《合作书》后，并未利用公瑞物业公司一时困难将该公司直接赶出大楼，反而是在新协议中为其保留了在具备基督教青年会认可条件的情况下恢复在楼内提供物业管理服务的机会，但其在朱宇控制下放弃此机会，公瑞物业公司不能回到大楼继续提供服务的现状与其无关。一、基督教青年会没有签订过允许公瑞物业公司无偿使用青年会大楼4-7层的合同。二、涉案协议是在基督教青年会依法终止与公瑞物业公司间《合作合同书》后签订的，协议签订时，公瑞物业公司在青年会大楼��有任何权利及须履行的义务。三、现任公瑞物业公司法定代表人朱宇，自2007年3月8日在被公瑞物业公司股东会免除职务及法定代表人时起，从未在青年会大楼中进行办公，也从未再代表公瑞物业公司与基督教青年会有过任何形式的接触及沟通，基督教青年会也无义务将对公瑞物业公司的决定通知给朱宇本人。四、公瑞物业公司因在2010年6月至2011年6月被二中院强制执行措施扣划租金收入534.8万元，造成其拖欠基督教青年会巨额租金及无能力履行物业管理义务，基督教青年会由于提出执行异议于2011年7月未获二中院支持而依法终止了与公瑞物业公司间《合作合同书》。基督教青年会在遭受利益侵害时依法终止《合作合同书》，既与公瑞物业公司内部是否存在纠纷没有关系，也与其现任法定代表人朱宇个人是否知晓或认可没有关系。五、没有任何司法裁决或判决认定本案诉争协议签订时存在法律规定的无效条件。朱宇个人对被法院执行、欠缴租金、被收楼、协议不知情应由其个人向公瑞物业公司了解，其个人知情或认可与否，既无权阻碍基督教青年会依法维护权利也不是协议无效的法定条件。综上，基督教青年会不同意公瑞物业公司的诉讼请求。被告创世酒店公司未参加本院庭审，但向本院提交书面答辩状，称：1.其与基督教青年会间的协议系自愿签订；2.协议签订后，其完整履行了协议义务；3.协议签订时不存在任何法律规定的无效条件。经审理查明：1997年5月9日，基督教青年会（乙方）与公瑞物业公司（甲方）签订《合作合同书》，约定：双方共同合作建设位于北京市东城区东单北大街3号的“新兴大厦青年会大楼”。占地面积6200平方米，规划总建筑面积8661.27平方米，甲乙双方均为“新兴大厦青年会大楼”项目建设投资人，乙方为该项目的产权所有方，乙方以该项目的前期开发，“新兴大厦青年会大楼”主体结构建设和外立面装修工程及全部大小市政工程作为该项目的投入。甲方以完成“新兴大厦青年会大楼”内部装饰及设备购置安装作为对该项目的全部投资投入。投资额约为人民币3000万元（以工程最终决算为准）。甲方在完成投资后拥有该大楼一（首）层至三层30年租用权，租金标准按照租期逐渐增多计算，起租日为1998年3月1日。乙方同意甲方拥有该大楼四层至七层30年使用权（不另计租金）。合作期限自本合同正式生效之日至甲方租用期30年期满为止。此外，合同约定：甲方对本合同条款规定拥有的使用面积有自主经营权、联营权、出租权、转租权及使用之抵押权。甲方对其所使用的面积有物业管理权。本项目全部竣工��行后，如甲方拖欠应缴给乙方的租金超过总额50%，时间长达一年，乙方有权终止一至三层之租赁合同条款，并由乙方收回租赁权，自行招商，所得租金扣除根据本合同条款乙方应收取的金额，其余款项扣除税收及相应费用后，返还甲方。同日，双方签订了《关于青年会大楼竣工运行后的设备维护、物业管理的协议》，约定：该项目全部竣工后，乙方自行对八到十层，甲方自行对一至七层进行物业管理，双方均不向对方交纳和收取物业管理费用。所发生的电费、水费、通讯费及煤气费等由甲乙双方各自装表，自行承担；共同对外发生的市政及公用事业收费按甲、乙双方所各自管理的建筑面积之比例进行分摊。本项目的全部机电设备包括空调高低压配电设备及主线路，客、货电梯，自动扶梯，消防系统，上下水主管道的维护与保养工作均由甲方负责，所��生的全部费用也均由甲方承担。在此基础上，乙方同意将地下室交由甲方无偿使用，具体使用性质及方案应征得乙方同意，甲方在使用过程中也应对地下室进行适时，必要的维护。2011年8月2日，基督教青年会致函公瑞物业公司，通知公瑞物业公司自2011年8月5日起终止青年会大楼1-3层的租赁合同，收回租赁权，交给创世酒店公司。2011年9月14日，基督教青年会（甲方）与创世酒店公司（乙方）、公瑞物业公司（丙方）签订了《协议》，约定：鉴于青年会大楼经营管理公司公瑞物业公司，无法继续履行租金给付义务及无法履行青年会大楼物业管理职责，为维护基督教青年会的合法权益，为保障青年会大楼的安全和正常运行以及维护楼内各客户的合法权利，基督教青年会已经依据合同终止了公瑞物业公司就大楼1-3层得经营权，同时应公瑞物业公司请求，暂时终止其青年会大楼的物业管理权，就青年会大楼物业经营及物业管理事宜，各方协商达成如下协议：1.乙方创世酒店公司接收甲方基督教青年会的要求，承继基督教青年会与公瑞物业公司于1997年以后已经签署并已执行的各协议中涉及基督教青年会大楼1-3层经营权规定的各项权利和义务。2.乙方承继北京基督教大楼1-3层经营权后，依据现在各楼层租金收入比例分担须给付基督教青年会的房屋租金。……依据签署比例标准，乙方承继北京基督教大楼1-3层经营权后，乙方承担给付基督教青年会依据其与公瑞物业公司已经签署并已执行的各协议规定的房屋租金标准的62%的租金给付义务。3.本协议有效期同基督教青年会与公瑞物业公司于1997年签订的《合作合同》。4.由于事发突然，协议协商时间紧迫，为保障甲方合法利益，��尽事宜甲方有权在不超出依据甲方与公瑞物业公司已经签署并已执行的各协议条款内容的情况下，随时要求添加补充条款并签署补充协议；在不超出甲方与公瑞物业公司已经签署并执行的各协议规定条款的情况下，乙方不得以任何理由拒绝签署，否则本协议即时终止执行并即时解除。5.在公瑞公司无法履行青年会大楼物业管理责任期间，物业管理权由基督教青年会暂时收回委托，另行委托乙方代为履行，相关费用依协议从青年会大楼4-7层收入中扣除。由于乙方业主不包含物业管理项目，乙方也没有增加该业务项目的计划，因此，公瑞物业公司一旦达成可以继续履行物业管理责任时，须立即恢复履行物业管理责任。6.本协议一式三份，盖章后生效，甲、乙、丙三方各执一份。同日，创世酒店公司（甲方）与公瑞物业公司（乙方）签订《��充协议》，约定：一、由于时间紧迫，为保证青年会大楼正常经营，甲方同意在代乙方管理大楼期间接收乙方所有工作人员的管理工作，并从相应管理费收入中依据标准支付员工工资。二、甲方同意承接乙方已签署的所有青年会大楼维保合同并从相应管理费收入中支付合同款，如甲方需变更有关合同，乙方须全力配合。三、甲方代为管理青年会大楼期间，就相关管理费用在与乙方核算近五年来的费用后达成一致，计288万元／年。四、甲方将根据上述确定的青年会大楼楼宇管理成本重新制定大楼管理费标准并向租户收取（含向乙方收取），甲方保留乙方享有的依市场成本变化重新调整大楼管理费用的权力。五、根据现在各楼层租金及管理费收入，甲方在扣除当年依新标准确定的管理费用、乙方应付大楼产权单位基��教青年会当年房租及税金后支付乙方。另查，公瑞物业公司1996年成立时股东为蔡葵、方青、朱宇。1999年，蔡葵分别转股给方青、朱宇，股东变更为方青、朱宇，法定代表人为朱宇。2007年3月30日，公瑞物业公司向怀柔工商局提交企业变更登记申请书，将法定代表人由朱宇变更为曲谢忱，股东由方青、朱宇变更为方青、郭玉静。2010年8月5日，朱宇以公瑞物业公司向怀柔工商局提交的变更材料虚假为由向怀柔工商局投诉，怀柔工商局经审查，认定公瑞物业公司提交虚假材料进行工商变更登记，于2010年12月对公瑞物业公司作出处罚决定，撤销公瑞物业公司2007年3月30日的变更登记。公瑞物业公司不服怀柔工商局的处罚决定，向怀柔区人民政府提出复议，2011年2月23日怀柔区人民政府作出行政复议决定书，维持怀柔工商局的处罚决定。公瑞物业公司于2011年3月14日向怀柔区人民法院提起行政诉讼，要求撤销处罚决定书。怀柔区人民法院于2011年5月判决维持怀柔工商局处罚决定书。公瑞物业公司不服该判决上诉到二中院，二中院于2011年9月19日判决维持怀柔区人民法院判决，该行政判决书已生效。自2011年9月19日起公瑞物业公司的股东恢复为方青、朱宇，朱宇恢复公瑞物业公司法定代表人的身份。2012年6月，北京市公安局怀柔分局批准公瑞物业公司刻制新公章，“三方协议”中公瑞物业公司的印章现已公告作废。再查，创世酒店公司成立于2010年4月7日，股东为方青、耿新、郭玉静。另查，2011年，案外人天瑞金宝商城（北京）有限公司（以下简称天瑞金宝公司）作为第一申请人、公瑞物业公司作为第二申请人、案外人中建一局集团建设发展有限公司（以下简称中建一局集团公司）作为被申请人因三方��间的《青年会大厦物业经营管理权转让协议及补充条款变更协议》纠纷向北京仲裁委员会提起仲裁，要求撤销《青年会大厦物业经营管理权转让协议及补充条款变更协议》。中建一局集团公司提出仲裁反请求：1、要求第一申请人天瑞金宝公司向被申请人中建一局集团公司支付2010年度欠款300万元、2011年度的欠款300万元，合计600万元。2、要求第一申请人天瑞金宝公司向被申请人中建一局集团公司支付2010年度应付款300万元的违约金27.9万万元，要求违约金支付至实际支付日止。3、要求第二申请人公瑞物业公司与第一申请人天瑞金宝公司向中建一局集团公司承担连带责任。该仲裁案件审理中，依照中建一局集团公司的申请，二中院于2011年9月16日作出（2011）二中民保字第16576号诉讼保全裁定，冻结天瑞金宝公司、公瑞物业公司的银行存款627.9万元。2011年9月16日，二中院向��京农村商业银行（以下简称农村商业银行）和北京金夫人婚纱摄影有限公司（以下简称金夫人婚纱摄影公司）分别送达协助执行通知书，冻结两公司应向公瑞物业公司和天瑞金宝公司应支付的房屋租金627.9万元（自2011年10月停止支付），并告知两公司保管该租金，不得向公瑞物业公司和天瑞金宝公司支付。2011年9月23日，北京仲裁委员会作出（2011）京仲裁字第0588号裁决书，裁决天瑞金宝公司向中建一局集团公司支付欠款600万元及违约金。公瑞物业公司对上述欠款承担连带清偿责任。因天瑞金宝公司和公瑞物业公司未按照上述生效仲裁裁决履行义务，中建一局集团公司向二中院申请执行仲裁裁决，二中院于2012年1月16日作出（2012）二中民执字第00129号执行裁定书，裁定冻结、划拨天瑞金宝公司、公瑞物业公司的银行存款6070224元及欠款违约金。依据（2011）二中民保字第16576号诉讼保全裁定，已冻结的农村商业银行和金夫人婚纱摄影公司应向公瑞物业公司和天瑞金宝公司支付的房屋租金627.9万元转为执行标的。2012年3月，基督教青年会就上述房屋租金转为执行标的向二中院提出执行异议，2012年3月29日，二中院作出（2012）二中执异字第00362号执行裁定书，裁定驳回基督教青年会所提执行异议。2012年5月，基督教青年会向二中院提起案外人执行异议之诉。二中院审理中，依法追加公瑞物业公司为共同被告、天瑞金宝公司和创世酒店公司为第三人参加诉讼。在上述诉讼中，为证明执行异议的诉讼主张成立，基督教青年会向二中院提交了2011年9月14日其与公瑞物业公司、创世酒店公司签订的“三方协议”（即本案涉案协议），用以证明因公瑞物业公司拖欠租金构成违约，双方已终止合作，公瑞物业公司不再享有向承租涉案房屋的农��商业银行和金夫人婚纱摄影公司收取租金的权利，基督教青年会已委托创世酒店公司收取租金，故不应将农村商业银行和金夫人婚纱摄影公司的应交租金列为公瑞物业公司的执行财产。“三方协议”中仅加盖有三方公司印章，无法定代表人及代理人签名。在二中院审理中，基督教青年会、创世酒店公司均不能说明代表公瑞物业公司在“三方协议”上盖章的具体经办人员的身份。中建一局集团公司、公瑞物业公司均表示不同意基督教青年会的诉讼请求，也不认可前述“三方协议”的效力，认为签订“三方协议”时，公瑞物业公司的法定代表人朱宇被剥夺了公司管理权，该纠纷尚在法院诉讼中，故“三方协议”不是公瑞物业公司的真实意思表示。针对上述诉讼，二中院于2014年11月2日作出（2012）二中民初字第08867号民事判决书，认定：“三方协议”系在公瑞��业公司原法定代表人朱宇被非法剥夺公司经营管理权、撤销法定代表人身份丧失对公司的实际控制权期间所签订，“三方协议”仅盖有公瑞物业公司已公告作废的公章，并无公瑞物业公司法定代表人或委托代表人的签字，不能确定代表公瑞物业公司签订“三方协议”的具体人员身份，且“三方协议”签订时朱宇与公瑞物业公司因虚假登记变更法人代表的行政案件尚在法院审理中。现怀柔工商局对公瑞物业公司提交虚假材料进行工商变更登记的行为作出的处罚决定，也已经人民法院生效的行政诉讼判决书确认有效，朱宇已恢复公瑞物业公司法定代表人的身份，其明确表示“三方协议”系在其被剥夺对公司的经营管理权期间所签订，“三方协议”严重侵害了公瑞物业公司的合法权益，不是其真实的意思表示，公瑞物业公司对“三方协议”的真实性不予认可。基于上述事实，从“三方协议”产生的背景、签订的程序、协议的内容以及公瑞物业公司股东之间的纠纷情况综合分析，不能确认“三方协议”为公瑞物业公司的真实意思表示，基督教青年会基于“三方协议”所主张的执行异议依据不足，对其诉讼请求不予支持。并判决驳回基督教青年会的诉讼请求。基督教青年会不服上述判决，向北京市高级人民法院提起上诉，北京市高级人民法院2015年4月10日作出（2015）高民终字第781号民事判决书，认定基督教青年会与公瑞物业公司间纠纷未明确前，基督教青年会所主张的执行异议依据不足，故判决驳回了基督教青年会的执行异议之诉。上述事实，有《合作合同书》、《关于青年会大楼竣工运行后的设备维护、物业管理的协议》、创世酒店公司章程、《协议》、《补充协议》、（2012）二中民初字第08867号民事判决书、（2015）高��终字第781号民事判决书以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有对对方当事人的陈述及提交的证据进行答辩和质证的权利，基督教青年会及创世酒店公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉及质证，视为其放弃了质证的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：……（二）意思表示真实。本案中，2011年9月14日，三方签订的《协议》以及公瑞物业公司与创世酒店公司签订的《补充协议》系在公瑞物业公司原法定代表人朱宇被非法剥夺公司经营管理权、撤销法定代表人身份丧失对公司的实际控制权期间所签订，上述协议仅盖有公瑞物业公司已公告作废的公章，并无公瑞物业公司法定代表人或委托代表人的签字，不能确定代表公瑞物业公司签订“三方协议”的具体人员身份，且“三方协议”签订时朱宇与公瑞物业公司因虚假登记变更法人代表的行政案件尚在法院审理中。现怀柔工商局对公瑞物业公司提交虚假材料进行工商变更登记的行为作出的处罚决定，也已经人民法院生效的行政诉讼判决书确认有效，朱宇已恢复公瑞物业公司法定代表人的身份，公瑞物业公司明确否认该协议系其真实意思表示。故不能认定上述协议系公瑞物业公司真实意思表示，涉案协议应属无效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认北京公瑞物业管理有限责任公司、北京基督教青年会、创世商务酒店管理（北京）有限公司于二〇一一年九月十四日签订的《协议》以及北京公瑞物业管理有限责任公司、创世商务酒店管理（北京）有限公司于二〇一一年九月十四日签订的《补充协议》无效。案件受理费三十五元，由北京基督教青年会、创世商务酒店管理（北京）有限公司负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　张安乐二〇一五年九月二日书　记　员　　刘文聪更多数据：搜索“”来源：