（2015）汕龙法民二初字第28号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2016-08-15
案件名称
杨卓鸿与汕头市龙湖区丽都家私第一城,汕头市龙湖区丽都家私工贸有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
汕头市龙湖区人民法院
所属地区
汕头市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨卓鸿,汕头市龙湖区丽都家私第一城,汕头市龙湖区丽都家私工贸有限公司,广东省汕头经济特区建设（集团）公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）汕龙法民二初字第28号原告杨卓鸿，男，汉族，住汕头市，公民身份号码×××4014。委托代理人陈喆彦，广东信捷律师事务所律师。被告汕头市龙湖区丽都家私第一城，住所地汕头市龙湖区。负责人卢瑞希。被告汕头市龙湖区丽都家私工贸有限公司，住所地汕头市。法定代表人芦淑芳。两被告委托代理人彭宏图，广东乾本律师事务所律师。两被告委托代理人林珠玲，广东乾本律师事务所律师。第三人广东省汕头经济特区建设（集团）公司，住所地汕头市龙湖区。法定代表人吴耀光。委托代理人王建辉，广东国源岭东律师事务所律师。原告杨卓鸿诉被告汕头市龙湖区丽都家私第一城（以下简称家私第一城）、被告汕头市龙湖区丽都家私工贸有限公司（以下简称工贸公司）、第三人广东省汕头经济特区建设（集团）公司（以下简称建设集团）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈喆彦，两被告的委托代理人彭宏图、林珠玲，第三人的委托代理人王建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：汕头市金南按摩有限公司（以下简称金南公司）于2011年3月1日与被告家私第一城签订《厂房租赁合同》，被告工贸公司将其向第三人承租的位于汕头市龙湖区黄河路北侧与凤凰山路东侧一、二层建筑面积约3000平方米的厂房转租给金南公司作为经营健身按摩使用，租赁期限6年，自2011年6月1日起至2017年5月31日止。合同签订后，金南公司投入大量资金对所承租厂房进行装饰装修，并购置大量配套设施和设备，称为“东方五号馆”进行营业。2011年10月27日、11月23日，第三人向两被告发出书面通知，从2012年1月1日起第三人解除与两被告之间的《厂房租赁合同》，同时要求两被告于2012年1月10前移交租赁厂房和场地。被告家私第一城接到上述通知后，告知金南公司，东方五号馆所在租赁厂房和场地属于第三人拟收回的厂房、场地范围。之后，第三人将两被告、汕头市一城大酒楼有限公司（以下简称一城大酒楼）诉至汕头市龙湖区人民法院，要求解除租赁合同，归还租赁厂房和场地，并支付尚欠租金，同时将金南公司列为该案第三人参与诉讼。两被告、一城大酒楼随即提出反诉，要求第三人赔偿一城大酒楼、家私第一城、东方五号馆装修装饰工程现值损失及相关设备设施的搬迁费用。案件审理过程中，广东精信工程造价咨询有限公司一并对金南公司东方五号馆的装饰装修工程现值、相关设备设施的搬迁费用进行估价，于2013年11月15日作出《广精信工（2013）31401005号》估价报告，其中金南公司东方五号馆考虑成新率后的现值（含搬迁费）为6,976,222.71元。2014年1月15日被告家私第一城将金南公司所租赁上述厂房及场地全部移交给第三人，第三人向法院撤回对金南公司的起诉。第三人与两被告、一城大酒楼、金南公司租赁合同纠纷一案经汕头市龙湖区人民法院审理后认为，“‘东方五号馆’附合装饰装修物、搬迁费的损失是家私第一城与案外人订立的《厂房租赁合同》项下的损失，在双方未就其损失负担依法进行确定前，不宜直接纳入本案《厂房租赁合同书》项下损失。因此，对于东方五号馆附合装饰装修物、搬迁费的损失，不属于本案处理范围，相关方可另循法律途径解决。”原告认为，金南公司与被告家私第一城签订《厂房租赁合同》约定租赁期间自2011年6月1日起至2017年5月31日止，合同履行期间金南公司投入大量资金对所承租的厂房进行装饰装修，并购置大量配套设施和设备，租赁期间尚未过半，被告家私第一城却因第三人的用地需要向金南公司收回出租厂房和场地，导致金南公司损失严重，因此被告家私第一城作为《厂房租赁合同》的出租人应依法予以赔偿，被告家私第一城为被告工贸公司的分公司，不具有法人资格，根据《公司法》第十四条规定其民事责任应由被告工贸公司承担。金南公司于2013年12月26日办理了注销登记手续，其注销后的权利义务由其唯一投资人即原告承担。鉴于被告家私第一城在与金南公司履行《厂房租赁合同》的过程中提前要求收回出租厂房和场地是由于第三人的用地需要，金南公司所遭受的损失也是第三人造成的，金南公司与两被告之间的租赁合同纠纷的处理结果将与第三人存在利害关系。原告请求判令：1.两被告和第三人赔偿原告损失6,976,222.71元；2.本案诉讼费用由两被告和第三人承担。原告向本院提交以下证据：1.身份证，证明原告身份情况；2.企业机读档案登记资料，证明金南公司办理注销登记手续，其注销后的权利义务由其唯一投资人即原告承担；3.企业机读档案登记资料，证明被告工贸公司身份情况；4.企业机读档案登记资料，证明被告家私第一城身份情况；5.企业机读档案登记资料，证明第三人身份情况；6.厂房租赁合同，证明金南公司与被告家私第一城的厂房租赁合同关系；7.工程估价报告书，证明金南公司东方5号馆考虑成新率后的现值为6,976,222.71元；8.汕头市龙湖区人民法院判决书，证明被告家私第一城通知金南公司，拟提前收回租赁厂房和场地，原因是第三人于2011年10月27日、11月23日书面通知两被告，从2012年1月1日起解除与两被告的《厂房租赁合同》，同时要求两被告于2012年1月10日前移交租赁厂房和场地；汕头市龙湖区人民法院审理后认为“‘东方五号馆’附合装饰装修物、搬迁费的损失是家私第一城与案外人订立的《厂房租赁合同》项下的损失，在双方未就其损失负担依法进行确定前，不宜直接纳入本案《厂房租赁合同》项下损失。因此，对于东方五号馆附合装饰装修物、搬迁费的损失，不属于本案处理范围，相关方可另循法律途径解决”；9.授权书，证明被告家私第一城是作为被告工贸公司的代理人与金南公司签订租赁合同，该租赁行为经被告工贸公司确认。两被告辩称：一、2011年约2、3月份，原金南公司在属第三人所有的位于汕头市龙湖区黄河路北侧与凤凰山路东侧一、二层约3000平方米的厂房进行装饰装修。该装饰装修工程完工不久，第三人突然单方提出解除租赁合同，提前收回两被告租赁的包括东方五号馆在内的场地，致金南公司损失。导致金南公司损失的责任人是第三人，金南公司的损失应由第三人负责赔偿。如果金南公司的损失应由第三人赔偿两被告后再由两被告赔偿金南公司的话，也请求法院判决由第三人直接赔付金南公司。二、两被告将本案项下场地转租金南公司使用，既非擅自转租，亦非改变场地用途，不构成违约违法行为，对金南公司的损失不承担赔偿责任。1.根据被告工贸公司与第三人签订的汕特建集租列：09宝丽01号《厂房租赁合同书》第七条担保条款的约定：“出租方将……出租给承租方使用，若承租方擅自将上述厂房及用地交由汕头市龙湖区丽都家私第一城使用，“第一城”同意对承租方因租用出租方的厂房及用地而可能产生的全部债务（包括但不限于租金、利息、违约金等）承担连带清偿责任；若承租方将该场地转租予其他第三方，承租方需确保承租该场地的第三方同意对承租方因租用出租方的厂房及用地而可能产生的全部债务（包括但不限于租金、利息、违约金等）承担连带清偿责任”，第三人是允许被告工贸公司转租本案项下场地的。2.上述合同第一条就租赁用途约定了“出租方提供……（包括辅助面积），租给承租方作为轻工生产及附属办公用房使用”，该约定并未禁止被告工贸公司将租赁场地作轻工生产以外的其他用途，而租赁双方在多年的履行合同过程中，早已更改对场地用途的约定或者说对场地用途不作限制，双方从未因场地用途发生争议。1996年底或1997年初，被告工贸公司与第三人签署了首份租赁本案所涉场地的合同，自场地交付两被告使用之日起长达十几年的租赁期间，租赁场地从未用于轻工生产，而是一直用于经营家私，第三人从未有异议；2010年1月份起，被告工贸公司将前述场地的一部分转租予一城大酒楼经营酒楼业务，且在显眼处悬挂一城大酒楼的招牌及广告牌，第三人对此从未对场地用途提出异议或进行干涉。事实上，第三人在签订租赁合同时就清楚明白，被告工贸公司向其租赁的场地绝不作轻工生产使用，被告家私第一城工商登记的经营范围并不从事轻工生产，而是批发、代购、代销家私；受场地受周边环境约束，租赁场地如用于轻工生产必将受到工商、环保、卫生、消防等部门的追责。3.两被告将本案项下场地转租金南公司，第三人同样没有意见。2011年2月，两被告将欲将本案项下场地转租金南公司开展按摩服务一事告知了第三人，第三人没有反对。同年3月，金南公司进场装饰装修，同时在该场地临街显眼地方树立巨幅广告牌（东方五号馆），第三人的办公场所与两被告租赁的场地（包括东方五号馆）相邻，在金南公司高调、公开进行装饰装修的两个月期间内，第三人一直不持异议，期间曾到被告家私第一城及东方五号馆所在位置收取租金两次，亦均没有提出意见，直到东方五号馆装修完毕之后的5月1日才突然通知被告家私第一城，因建设需要要提前收回包括东方五号馆在内的场地。为此，被告工贸公司与第三人就两被告、一城大酒楼及东方五号馆的损失多次进行协商。2012年11月，为给赔偿提供价值依据，第三人与被告工贸公司共同委托深圳市中泰华翰建筑设计有限公司汕头分公司对两被告、一城大酒楼及东方五号馆（金南公司）所在位置投入的装饰装修进行编制，这一事实再次说明第三人对两被告将场地转租金南公司是自始同意的，且不予阻止、同意赔偿的。4.第三人将未取得建设工程规划许可证或超过临时建筑使用期限的厂房出租给被告工贸公司使用是在先违法行为，应负主要责任。两被告向本院提交以下证据：建设工程总投资编制合同，证明第三人同意被告工贸公司将部分场地转租金南公司及金南公司对场地进行装修装饰，第三人同意赔偿金南公司。第三人辩称：一、原告与我司没有租赁合同关系或其他民事法律关系，原告对我司的起诉及诉讼请求缺乏合同依据和法律依据。1.原告将我司列为案件第三人同时又诉请判决我司承担民事责任，缺乏法律根据。若案件与我司权利有关，需追加我司为第三人，我司要么是无独立请求权的第三人，要么是有独立请求权的第三人，无论哪种情形，我司都不必对原告承担民事责任。原告既然对我司有诉讼请求，显然是把我司作为被告对待。这样，本案这就存在两个程序问题，其一是我司被剥夺了被告享有的包括提出管辖权异议等诉讼权利；其二是我司与本案两被告没有共同民事行为，将我司与两被告列在一个案件中进行诉讼，不符合民事诉讼的相关规定。2.原告在诉状中已经承认其租赁合同是与被告家私第一城签订，我司并非该合同当事人，因此原告因合同产生的损失与我司无关，原告对我司的诉讼请求缺乏合同根据。二、被告家私第一城及原告均不是我司的承租人，原告无权要求我司赔偿租赁场地装饰装修物残值的损失。况且，原告与被告家私第一城未经我司同意擅自转租我司场地并改变场地用途的行为，为我司所禁止，系违约违法行为，假如存在损失，也属于行为人违约违法转租的扩大损失，应由民事行为人自行承担。三、汕头市龙湖区人民法院在（2013）汕龙法民二初字第37号民事案件中虽然委托专业机构估价出5号馆装饰装修物6,918,617.08元及搬迁费75,600元。但是，该估价报告存在下列问题，不能采信：1.根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条、第11条关于租赁合同无效时按双方过错分担装饰装修物现值损失的规定，租赁合同纠纷案件需要委托鉴定的专门性问题是对已经形成附合的装饰装修物的现值进行估价，即对现存实物进行估价，而不是现在重新进行同类装饰装修活动的工程造价，更不是对现在进行同类装饰装修工程的主观评价。因此，估价报告所涉对工程造价的评价活动和结论，不符合上述法律规定。2.估价机构依法进行估价活动，应采用包括市场比较法等在内的两种以上的估价方法进行估价，而估价报告仅按工程项目重置价格的单一方法重置工程造价，不符合对财产估价规范要求。3.估价报告没有附上附合装饰装修物的现场测量、勘查等图纸资料，估价内容否存在、是否准确，无法判断。4.搬迁费并非附合装饰装修物，且搬迁费的估价结论也没有事实根据。5.东方五号馆装饰装修物系转租的违约违法行为产生的，该损失不属于正常租赁合同产生的损失，无需估价。另外，估价报告没有附上专业人员及机构的估价资格证书等。况且，2014年1月15日承租人被告工贸公司实际移交给我司的东方五号馆装饰装修物不是全部的评估物6,918,617.08元，而只有其中的5,423,683.10元（按估值）。四、我司与被告工贸公司之间因租赁合同产生的纠纷已经依法处理，原告在诉状中提及的被告工贸公司与我司的租赁合同，与原告或金南公司无关。综上，原告起诉我司，缺乏事实根据和法律依据。请求驳回原告对我司的起诉及诉讼请求。第三人向本院提交以下证据：1.厂房租赁合同书；2.（场地）协议书；3.（厂房及场地）补充协议书，证据1至3证明场地租赁合同当事人双方是我司与被告工贸公司，我司与金南公司或原告没有租赁合同关系，原告将我司列为案件第三人并要求我司赔偿，没有合同依据和法律根据；4.2011年5月1日我司给承租人被告工贸公司的通知；5.2011年5月17日我司给承租人被告工贸公司的通知及快递凭证，证据4、5证明我司通知承租人立即停止改变部分承租场地使用功能的违约施工活动，承租人将部分场地转租给金南公司从事按摩娱乐活动的行为违约,由此造成的损失与我司无关；6.估价报告(涉及东方五号馆部分)；7.租赁双方签章的移交书（涉及东方五号馆部分）；8.关于租赁场地移交情况的说明以及装饰装修物移交与评估数量差异表，证据6、7、8证明场地移交人为承租人被告工贸公司，与金南公司或原告无关，移交时间为2014年1月15日的东方五号馆及其装饰装修物，评估价值6,918,617.08元，而实际移交的只有其中的5,423,683.10元；9.汕头市龙湖区人民法院（2013）汕龙法民二初字第37号民事判决书（部分摘录），证明人民法院已经对承租人被告工贸公司与我司之间涉及包括东方五号馆范围内的租赁合同纠纷进行审判且判决书已经生效，该判决已经对被告工贸公司提出的东方五号馆在内的承租场地装饰装修损失赔偿进行处理，金南公司或原告若有权利，应向被告工贸公司提出要求，原告向我司提出的诉讼请求，缺乏合同依据，不符合法律规定，应予驳回。经开庭质证，两被告对原告提交的证据1至6无异议；对证据7的真实性无异议，证明内容由法院审查；对证据8、9无异议。第三人对原告提交的证据1至5的真实性无异议，但认为证据2不足以证明原告就是金南公司注销后权利义务承接者；对证据6的真实性无异议，但认为租赁合同是转委托转租，是违法产物，是无效的，也与第三人无关；对证据7的真实性无异议，但对于计算数额有异议；对证据8的真实性、合法性无异议，但原告的解读是错误的，不应起诉第三人；对证据9的产生时间不清楚，只能证明金南公司签订租赁合同是经过多重委托产生。原告对两被告提交的证据无异议。第三人对两被告提交的证据的真实性无异议，对关联性有异议，该协议是解决原租赁合同双方解除租赁关系进行的损失摸底，原告也没有参加，该协议报区政府，未获同意，该协议中止。原告对第三人提交的证据1、2、3的真实性没有异议，对证明内容有异议，虽然金南公司不是上述三合同的当事人，但是根据《厂房租赁合同》（汕特建集租列：09宝丽01号）第7条及第3条第3项的约定，恰恰证明了被告工贸公司可以将承租厂房转租第三方，当然包括金南公司，同时第三人同意被告工贸公司进行装修装饰也就意味着金南公司可以对租赁场地进行装修装饰，同时两被告提前终止与金南公司之间的租赁合同是由于第三人因建设需要提前收回场地所造成的，因此将建设集团列为本案第三人承担赔偿责任符合法律规定；对证据4、5的证明内容有异议，第三人于2011年5月份通知被告工贸公司停止东方五号馆的装修，金南公司于当年3月1日签订租赁合同，同年4月底已基本装修完毕，第三人的通知已毫无意义；对证据6、7、8的真实性无异议，对证明的内容有异议，由于金南公司以为装修损失已评估就有赔偿，同时由于不精通法律，以为先赔偿被告工贸公司后，该公司再赔偿金南公司，因此就出现由被告工贸公司与第三人进行移交的情况，第三人收回厂房是为了与广东保辉地产有限公司合作开发房地产，该收回厂房及装饰装修物已被第三人全部拆毁，故该小部分未移交的装修装饰物对第三人没有利用价值，即使移交，也是被其拆毁，原告今后找到这小部份未移交的装修装饰物，还可以归还，无须在本案中进行扣除，因此两被告及第三人应按《估价报告》确定的6,976,222.71元进行赔偿，不应对小部分未移交的装修装饰物进行扣除；对证据9的真实性无异议，对证明的内容有异议，金南公司以为当时损失评估报告已对东方五号馆的损失进行了评估，同时该案中建设集团一开始也将金南公司列为第三人参与诉讼，金南公司由于法律知识薄弱，以为有评估就有赔偿，以为先赔偿被告工贸公司然后该公司再赔偿给金南公司，所以金南公司在该案中没有提出反诉，但是被告工贸公司在该判决中没有取得东方五号馆的赔偿，金南公司所签订的租赁合同是由于第三人的建设需要提前终止，因此金南公司也就依据该判决提起本案。两被告对第三人提交的证据1、2、3的真实性无异议，对证明内容有异议，次租赁是经第三人同意；对证据4无异议；对证据5的证明内容有异议；对证据6、7的真实性无异议，对证明内容有异议；对证据8的真实性有异议；对证据9的真实性无异议，对证明内容有异议。本院对原告提交的证据1至8、两被告提交的证据、第三人提交的证据的真实性予以采信。本院查明：2011年3月1日，金南公司与被告家私第一城签订《厂房租赁合同》，被告家私第一城将位于汕头市龙湖区黄河路北侧与凤凰山路东侧一、二层建筑面积约3000平方米的厂房出租给金南公司作为经营健身按摩使用，2011年3月1日至5月31日作为被告家私第一城给金南公司的不计租金装修时间，租赁期限自2011年6月1日至2017年5月31日。合同签订后，金南公司对所承租厂房进行装饰装修，并购置配套设施和设备，以“东方五号馆”为名对外营业。上述租赁合同签订时，租赁厂房所处土地的使用权人系第三人，上述租赁厂房系被告工贸公司向第三人承租；被告家私第一城系被告工贸公司的分公司，该分公司再将上述厂房转租给金南公司。上述租赁厂房未申报建设工程规划许可。2011年5月份，第三人两次向被告工贸公司发出书面通知，称该公司向第三人租赁的黄河路北侧、凤凰山路东侧厂房、场地已列入2011年“三旧”改造计划，通知该公司做好迁出准备，并要求该公司立即停止未经第三人同意的、擅自改变场地使用功能的施工行为。同年10月27日、11月23日，第三人书面通知被告工贸公司，从2012年1月1日起解除合同，收回场地。2013年11月15日，广东精信工程造价咨询有限公司出具估价报告，认为金南公司东方五号馆装饰装修费用的工程估价为9,079,798.22元，考虑成新率后的现值为6,918,617.08元，设备设施搬迁费用为75,600元。2014年1月15日，包括金南公司东方五号馆场地在内的被告工贸公司向第三人租赁的黄河路北侧、凤凰山路东侧厂房、场地，由被告工贸公司移交给第三人；场地移交时，金南公司有部分装饰装修物品未移交，根据估价报告计算，实际移交的装饰装修物品工程估价（未考虑成新率）为6,894,140.74元（估价450,000元的消防工程，移交时只剩下室外消防主管，因原告未提交证明该消防主管价值的证据，故实际移交物品估价未能计入该消防主管的价值）。另查明，原告为金南公司的法定代表人及唯一投资者，该公司现已注销。本院认为：金南公司向被告家私第一城租赁的厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《厂房租赁合同》无效，金南公司的损失应由双方各自按照导致合同无效的过错分担。被告家私第一城作为出租方，在未确保厂房合法性的情况下出租本案厂房，未能确保承租方按约定使用租赁厂房，应对金南公司的损失承担主要过错；金南公司对承租厂房的合法性未尽谨慎、合理的注意义务，应承担次要过错，双方过错比例按7：3为宜。金南公司移交的东方五号馆装饰装修物品，其装饰装修费用考虑成新率后的现值为5,253,191.62元（6,918,617.08÷9,079,798.22×6,894,140.74），东方五号馆设备设施搬迁费用为75,600元，上述损失共5,328,791.62元，应由被告家私第一城承担3,730,154.13元。金南公司已注销，其权利义务应由其唯一投资者即原告享有、承担，故被告家私第一城应向原告赔偿3,730,154.13元。被告家私第一城系被告工贸公司的分支机构，被告家私第一城的自有财产不足赔偿原告的，应由被告工贸公司予以赔偿。原告系与被告家私第一城签订租赁合同，与第三人不存在合同关系，故原告要求第三人承担赔偿责任，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持；两被告关于金南公司的损失应由第三人负责赔偿、若金南公司的损失应由第三人赔偿两被告后再由两被告赔偿金南公司的话也请求判决由第三人直接赔付金南公司的抗辩意见，因两被告与第三人之间的纠纷应依法另行处理，故本院不予采纳；第三人关于与原告没有租赁合同关系或其他民事法律关系、原告要求第三人赔偿其损失的诉讼请求缺乏合同依据和法律依据的主张，理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告汕头市龙湖区丽都家私第一城应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告杨卓鸿3,730,154.13元；二、被告汕头市龙湖区丽都家私第一城的财产不足赔偿原告杨卓鸿的，由被告汕头市龙湖区丽都家私工贸有限公司予以继续赔偿；三、驳回原告杨卓鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60,730元，由原告负担28,258元，由两被告负担32,472元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长 吴丽萍审 判 员 杨建平人民陪审员 纪晓宜二〇一五年九月二日书 记 员 杨文健附件：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来源：