（2015）昆民初字第2512号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-10-29
案件名称
江苏天合物业管理有限公司与张静物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏天合物业管理有限公司,张静
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十九条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第十二条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民初字第2512号原告江苏天合物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇红峰路昆城中欣广场2幢31号房。法定代表人吕向东，该公司总经理。委托代理人陆圆圆，江苏六典律师事务所律师。委托代理人高峰，江苏六典律师事务所实习律师。被告张静。委托代理人周荣华，系被告张静配偶。本院于2015年6月12日立案受理了原告江苏天合物业管理有限公司（以下简称天合物业）诉被告张静物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告天合物业委托代理人陆圆圆、高峰、被告张静及委托代理人周荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天合物业诉称：被告为昆山市XX花园XX幢XX室业主，原告与江苏衡山置业有限公司于2006年11月15日签订《昆山市前期物业管理委托合同》，服务期限自2006年11月20日起至2010年11月19日止，又于2010年11月22日续签《昆山市前期物业管理委托合同》，服务期限自2010年11月19日起至业主委员会成立止。两份合同第九条对物业服务费的收费方式和标准进行了约定。2014年3月29日原告与昆山市衡山城国际花园小区第一届业主委员会签订《昆山市衡山城国际花园物业服务合同》，合同第八条、第十条对物业服务费的收费标准和方式进行了约定，按月计算按季缴纳，业主应在每年3、6、9、12月的10日前向原告缴纳包括本月在内的3个月的物业费服务费，收费标准为高层1.4元／月／平方米，小高层1.3元／月／平方米，多层0.8元／月／平方米，商业2元／月／平方米。原告已按约履行了合同义务，提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定缴纳物业服务费，被告经过原告多次催缴仍未支付。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告2012年1月至2014年7月止的物业服务费7332.4元；2、被告支付滞纳金447元；3、被告承担诉讼费用。被告张静辩称：自2012年起，被告将房屋出租后约定物业费由承租方交付，并与承租方一起去物业管理登记处登记了承租人信息、联系方式，还复印了租赁合同作为物业公司收取物业费的依据，当时物业人员表示没有问题；2014年7月物业公司要退出小区时电话通知被告物业费未交，在此期间物业公司一直未催缴物业费，被告认为承租方已交付，被告认为原告天合物业已经答应按时向承租方收取物业费，承租方不缴纳物业公司应该通知被告，但物业公司一直未通知被告致使承租方未缴纳物业费，物业公司存在过失，前期物业合同第八条支持承租方缴纳物业费，第九条物业费包干制也支持被告与承租人之间的约定，因此本案涉及的物业费应由承租方负担；小区单元门和安全通道停车导致无法进出，公共设施没有维修，不符合前期物业合同第九条、第十条之规定。经审理查明：2006年11月15日，原告天合物业与衡山城国际花园房地产开发企业江苏衡山置业有限公司签订《昆山市前期物业管理委托合同》，服务期限自2006年11月20日起至2010年11月19日止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签物业服务合同生效时，合同终止；2010年11月20日，原告天合物业与衡山城国际花园房地产开发企业江苏衡山置业有限公司续签《昆山市前期物业管理委托合同》，服务期限自2010年11月19日起至业主委员会成立止；2014年3月29日，原告天合物业与昆山市衡山城国际花园业主大会授权的业主委员会签订《昆山市衡山城国际花园物业服务合同》，服务期限为2014年1月6日至2015年1月5日止，以上合同均约定物业费收费标准为高层1.4元／月／平方米，小高层1.3元／月／平方米，多层0.8元／月／平方米，商住楼2元／月／平方米。2014年3月29日的《昆山市衡山城国际花园物业服务合同》约定物业费按月计算按季缴纳，业主逾期缴纳物业费的，原告天合物业可以从逾期之日起每日按照应缴费用千分之三加收滞纳金，合同第八条规定原告天合物业按照建筑面积向业主收取物业服务费，业主与使用人对费用负担另有约定从其约定。被告张静房屋坐落于昆山市开发区XX花园XX幢XX室（面积为168.95平方米），至今被告张静仍然拖欠原告天合物业2012年1月至2014年7月的物业服务费7332.4元（168.95平方米＊1.4元／月／平方米＊31月），故原告天合物业告诉至本院。另查明：2011年11月24日，经苏州市昆山工商局行政管理局准许昆山市天合物业管理有限公司变更为江苏天合物业管理有限公司即本案原告。上述事实由原告天合物业提供的《昆山市前期物业管理委托合同》、《昆山市衡山城国际花园物业服务合同》、催缴费通知、房屋登记信息、变更登记通知书等以及原被告庭审陈述予以证实。本院认为：原告天合物业与衡山城国际花园小区房地产开发企业江苏衡山置业有限公司签订的《昆山市前期物业管理委托合同》、与昆山市开发区衡山城国际花园第一届业主委员会签订《昆山市衡山城国际花园物业服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力，原、被告均应当按照该合同的约定履行各自的义务，原告天合物业已依约实际履行了物业服务的前提，被告张静作为该物业服务范围内的业主有义务按物业服务合同支付物业服务费用。依据被告张静房屋面积、物业合同约定的收费标准和欠费期间计算被告张静结欠的物业服务费为7332.4元。2014年3月29日签订《昆山市衡山城国际花园物业服务合同》规定物业费按月计算按季缴纳，在每年3、6、9、12月的10日前向原告缴纳包括本月在内的3个月的物业费服务费，业主逾期缴纳物业费的，原告天合物业可以从逾期之日起每日按照应缴费用千分之三加收滞纳金。现原告天合物业主张滞纳金按日千分之三从2014年3月计算至2014年12月，该标准明显过高，本院依法调整为按日万分之五计算，经计算为138元。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品”，被告张静称与房屋承租人约定由承租人缴纳物业费及物业服务等问题，因该房屋租赁合同系复印件，且原告天合物业不予认可该合同真实性，因此本院不予采纳，被告张静可再补充证据后另行起诉。被告张静拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时缴费业主的正当权利，损害了全体业主的公共利益。原告天合物业在服务过程中既要按约提供服务，如定期公布物业管理费的收支情况，也应注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第十二条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，判决如下：被告张静支付原告江苏天合物业管理有限公司物业服务费7332.4元及滞纳金138元，于本判决生效后十日内履行完毕。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张静负担。此款已由原告江苏天合物业管理有限公司已预交，本院不再退还，被告张静在履行上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定的江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。代理审判员 翟献武二〇一五年九月二日书 记 员 顾志峰 来源：百度搜索“”