（2015）蚌山民一初字第00542号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-10-08
案件名称
赵忠、张剑辉与陈奎云、赵家卓房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
蚌埠市蚌山区人民法院
所属地区
蚌埠市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵忠,张剑辉,陈奎云,赵家卓
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十九条，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书(2015)蚌山民一初字第00542号原告：赵忠，男，1965年7月7日出生，汉族，蚌埠市物价局司机，住安徽省蚌埠市龙子湖区。原告：张剑辉，女，1980年10月14日出生，汉族，无职业，住安徽省蚌埠市龙子湖区。系赵忠妻子。上述两原告共同的委托代理人：周建，安徽国梦律师事务所律师。被告：陈奎云，女，1965年8月3日出生，汉族，无职业，住安徽省��埠市蚌山区。被告：赵家卓，男，1964年9月14日出生，汉族，无职业，住安徽省蚌埠市蚌山区。原告赵忠、张剑辉诉被告陈奎云、赵家卓房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告赵忠、张剑辉及委托代理人周建，被告陈奎云、赵家卓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：两原告为夫妻，2011年11月17日原告赵忠以张剑辉的名义同被告陈奎云签订书面租赁合同一份，约定原告租赁二被告位于荆山路戴湖桃李园一幢1层193号门面房（同时原告赵忠、被告陈奎云双方也以相同内容对193号门面房签订书面租赁合同一份），租金为每月2000元，付款方式为每季度支付，租赁期限为2011年12月1日至2016年12月1日。原告租赁该门面房后进行装修并从事经营。2013年2月18日被告赵家卓并代陈奎云、原告赵忠对该门面房重新约定为2013年3月1日至2014年2月28日每月1800元。但在2013年3月2日，二被告强行将193号门面房门锁别断，将屋内装璜和物品损坏，造成原告装修损失达近1.6万元，且被告又将该房屋租赁给他人从事经营。为维护原告的合法权益特诉至法院，请求判令原、被告继续履行门面房租赁合同、赔偿原告装修损失1.6万元、诉讼费用由被告承担。被告陈奎云辩称：2011年11月17日签订租赁协议时赵忠与张剑辉不是夫妻关系，地址是代湖桃李园1号楼一层门面193号东门（或东户），西户租给了另一家（在2014年4月29日的诉讼中已经法院认定）。赵忠与陈奎云签订的合同不成立，因为与赵忠签订的合同地址不明确，有涂改，且实际经营人是张剑辉，所以后来又与张剑辉签订的租赁合同。张剑辉、赵忠要求赔偿装修经济损失更是无稽之谈，因为租赁协议并未约定装修事项，张剑辉、赵��自己将房内物品搬空，并将房屋转租给了朱立新经营LED灯具生意，均有证据可以证实。本人与前夫赵家卓离婚多年已无任何关系，房产是本人的，赵忠与赵家卓签订协议、出具收条与本人无关。因为张剑辉没有按约定时间交纳房租，且最后还欠房租8千元，并将房屋搬空转租他人，破坏房屋结构，根据租赁合同第四条的约定本人有权收回房屋。请求驳回两原告的诉讼请求。被告赵家卓辩称：本人与陈奎云离婚多年了，房子产权不是本人的，本人只是在中间协调，事情与本人无关。当时调解的时候本人书写的东西没有效力，后来原告自己搬走了，时间大概在2013年3月份。两原告就自己的诉讼主张，向本院递交了如下证据材料：1、身份证，证明两原告的诉讼主体资格；2、结婚证复印件，证明两原告系夫妻关系；3、2011年11月17日签订的房屋租赁合同二份，证明原、被告之间存在租赁合同关系，合同期限至2016年；4、被告赵家卓书写的收条，证明截止至2013年2月28日之前的房租原告已全部付清的事实；5、赵家卓、赵忠签订的租房协议书，证明原、被告对房租标准进行了变更，从2000元每月变更为1800元每月；6、接处警情况登记表复印件，证明2013年3月2日，被告采用强行开锁的方式进入原告承租的房内，在此情况下原告报警处理；7、装饰合同及收据5张，证明两原告为装修诉争房屋花费16000元费用；8、照片，证明装修的效果，且该装修已被破坏的事实。被告陈奎云就自己的辩解意见，向本院递交了如下证据材料：1、产权证复印件，证明诉争房屋产权人为陈奎云；2、离婚证，证明陈奎云已与赵家卓离婚的事实；3、照片、证明，证明两原告已经搬走，并将房屋转租给朱立新的事实。被告赵家卓未就自己的辩解意见向本院递交证据材料。经原告申请，本院依法调取了（2014）蚌山民一初字第00192号民事卷宗，原告的证明目的为证明被告在将原告从诉争房屋内撵走后即将房屋另租给他人用于经营洗车店的事实。经当庭举证、质证，本院对原、被告所举证据作如下认证：两被告对两原告所举证据1、4、5均无异议，本院审查后予以认定。对证据2均认为是复印件，且认为当初签订房屋租赁合同时两原告并不是夫妻关系。本院审查后认为，该证据系婚姻登记机关颁发的结婚证，经庭后与原件核实，本院对该份证据予以认定。被告陈奎云对证据3、6无异议，被告赵家卓对证据3、6认为与其无关。本院审查后认为，该两份证据具备真实性、合法性及关联性，故予以认定。被告陈奎云对证据7、8真实性有异议，认为是虚假的，照片的拍摄时间不能确定。被告赵家卓对证据7、8仍认为与其无关。经���查，本院认为，该两份证据能够相互印证，予以认定。原告、被告赵家卓对被告陈奎云所举证据1、2均无异议，本院审查后予以认定。原告对证据3真实性有异议，且达不到证明目的。被告赵家卓对证据3无异议。经审查，本院认为，该两份证据无法证实两原告对诉争房屋存有转租的事实，故本院不予认定。两原告及两被告对本院调取证据均无异议，本院予以认定。通过上述认定的证据及原、被告的当庭陈述，本案审理查明的案件事实为：两原告系夫妻关系，两人于2012年6月26日登记结婚。两被告原系夫妻关系，两人于2009年8月20日协议离婚。本案诉争房屋坐落于本市戴湖·桃李园1号楼1层193号（产权证号：房地权证蚌埠字第××号，产权人：陈奎云）。2011年11月17日，两原告与被告陈奎云就原告承租诉争房屋一事进行协商。当日原告赵忠代替张剑辉与陈奎云签订了租赁��同，约定：甲方（陈奎云）同意将荆山路193号（东门）租给乙方（张剑辉）、租金为每月人民币2000元、租期从2011年12月1日至2013年12月1日为止…甲方在承租期内不得无故解除合同，如甲方违反合同造成乙方经济损失，甲方应负全部责任，租赁期满后，乙方有优先承租权…合同签订后，两原告预付了一个季度的租金，被告陈奎云交付了房屋钥匙。同日，两原告又以原告赵忠的名义与被告陈奎云签订了租赁合同，约定：甲方（陈奎云）同意将荆山路193号租给乙方（赵忠）、租金为每月人民币2000元、租期从2011年12月1日至2016年12月1日为止…甲方在承租期内不得无故解除合同，如甲方违反合同造成乙方经济损失，甲方应负全部责任，租赁期满后，乙方有优先承租权…2013年2月28日，被告赵家卓向两原告出具了收条，载明：收到荆山路193#东户房租费2013年2月28日之前已收清。��日，被告赵家卓与原告赵忠签订了租房协议书，载明：甲方（陈奎云、赵家卓）乙方（赵忠）甲方同意房租费从2013年3月1日-2014年2月28号壹年的房租费按每月人民币壹仟捌佰元交纳注：桃李园门面房193#东户。2013年3月2日，两原告发现诉争房屋店门被撬，遂拨打110报警。该房屋自2013年3月起已由被告陈奎云租赁给他人使用。现两原告以两被告违约造成其损失为由，诉讼来院。本案争议的焦点为：2011年11月17日两原告分别与被告陈奎云签订了两份租赁合同，哪一份合同是本案履行的依据问题。结合上述认定的证据及本案审理查明的事实，本院综合评判如下：本案两原告及被告陈奎云作为合同签订主体，均对2011年11月17日的两份租赁合同真实性无异议，但对两份合同签订的先后次序陈述不一。结合本案被告赵家卓于2013年2月28日出具的租赁协议书，“同意房租费从2013年3��1日-2014年2月28号壹年的房租费按每月人民币壹仟捌佰元交纳”的约定，与2011年11月17日原告赵忠与被告陈奎云签订的租赁合同，“租期从2011年12月1日至2016年12月1日为止”的约定，两者能够相互吻合，故本院以赵忠与陈奎云签订的该份合同作为本案履行的依据。至于两被告辩解的两人早已离婚的意见，因两被告未能提供证据证实，其在原、被告签订租赁合同的过程中及租赁合同的实际履行过程中，向两原告明确表明了两被告已离婚的事实，且通过本案中被告赵家卓出具的收取租金的收条及其与原告达成的租赁协议书显示，被告赵家卓在本案租赁合同履行过程中做出的民事法律行为两原告有理由相信其能够代表被告陈奎云，故本院对两被告的该项辩解意见不予采信。由于原、被告均认可诉争房屋现正由第三人承租，原、被告间的租赁合同约定的租赁期限虽未届满，但��合同在客观上已无法实际履行，同时出于对第三人合法权益的保护，本院对原告要求继续履行租赁合同的诉讼请求不予支持，原告可向被告主张违约责任。对于原告主张的装修损失，原告提供的证据可以证实其装修花费的金额16000元，但鉴于原告已实际使用自2011年12月1日至2013年3月2日（457天），本院依据合同签订主体及本案装修实情，酌定以被告陈奎云赔偿原告赵忠11992.11元（16000元－16000元÷365天×5年×457天）装修损失为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告陈奎云于本判决生效之日起七日内赔偿原告赵忠装修损失11992.11元；二、驳回原告赵忠、张剑辉的其他诉讼请求。案件受理费280元，减半收取140元，由被告陈奎云负��，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员 王阿晶二〇一五年九月二日书记员 朱雅雯附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零��条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：百度“”