（2015）苏民二初字第257号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2016-02-03
案件名称
原告宋扬与被告沈阳港联房地产开发有限公司（以下简称港联房地产公司）及第三人中国建设银行沈阳铁路支行商品房销售合同纠纷民事判决书
法院
沈阳市苏家屯区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋扬,中国建设银行沈阳铁路支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十八条，第六十四条
全文
沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2015）苏民二初字第257号原告宋扬委托代理人宋兆军，男，1963年12月18日出生，汉族，无职业，现住址同上（系原告父亲）。委托代理人程相，系辽宁沈南律师事务所律师。被告沈阳港联房地产开发有限公司法定代表人梁晓潞，系该公司总经理。委托代理人刘阳，系辽宁同方律师事务所律师。委托代理人郝玉广第三人中国建设银行沈阳铁路支行，住所地和平区南京北街**号。银行负责人刘震，系该行行长。委托代理人年华原告宋扬与被告沈阳港联房地产开发有限公司（以下简称港联房地产公司）及第三人中国建设银行沈阳铁路支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月24日作出（2014）苏民二初字第414号民事判决书，宣判后，被告沈阳港联房地产开发有限公司不服提出上诉，沈阳市中级人民法院于2015年3月12日作出（2015）沈中民二终字第286号民事裁定书，裁定撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第414号民事判决，发回我院重审。本院于2015年4月13日立案受理后，依法由审判员戎学忠担任审判长（主审）与审判员张彦清、人民陪审员宋庆华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋扬及其委托代理人宋兆军、程相、被告港联房地产公司的委托代理人刘阳、第三人中国建设银行沈阳铁路支行委托代理人年华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋扬诉称，2013年10月17日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，被告将坐落于沈阳市苏家屯区南京南街1028-11号2-1-1（建筑面积为101.82平方米）的商品房一处，以人民币905942元的价格卖给原告。原告已支付首付款人民币275942元，以及偿还银行相应贷款，另外还支付了团购费人民币3000元。该合同中约定被告应在2013年12月31日交付房屋，逾期超过90日原告有权利解除合同。后原告多次找到被告主张权利，被告均以各种理由拒绝。现诉至法院，要求解除原、被告之间的商品房买卖合同；要求被告返还已付购房款，并承担银行的贷款及利息。诉讼费由被告承担。被告港联房地产公司辩称，被告逾期交房系政府规划调整及市政配套设施延误所致。该因素是被告无法预测和控制的，属于情势变更事由，应根据商品房买卖合同第八条及民法公平原则，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人中国建设银行沈阳铁路支行辩称，如果解除商品房买卖合同，原告需要把贷款本息余额结清，我银行行使的是优先受偿权。经审理查明，2013年10月17日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同约定被告将位于沈阳市苏家屯区南京南街1028-11号2-1-1建筑面积为101.82平方米房屋一处卖给原告，房屋单价为每平方米人民币8897.49元，总金额为人民币905942元。付款方式为贷款金额人民币630000元。交付期限为出卖人应当在2013年12月31日前将具备验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任为如逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.05的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.05的违约金。签订合同后，原告支付被告购房首付款人民币275942元。被告于2013年10月23日向原告出具了房款为人民币275942元的发票一张。原、被告签订商品房买卖合同后，原告与建行沈阳铁路支行签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定原告借款本金为人民币630000元，借款期限为360个月即自2013年11月1日至2043年11月1日，借款人的还款方法为等额本息还款，即在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币3734.74元。2013年11月10日原告向被告交齐购房款。后被告未按合同约定按期将涉案房屋交付原告。原告认为被告存在迟延交房事实，故向本院提出诉讼，主张上述诉讼请求。另查明，现截止到2015年8月19日原告已偿还第三人贷款本息84775.43元，尚欠第三人贷款本金615590.43元。上述事实，有原、被告陈述、原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、建行贷款还款记录等证据在卷为凭，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同系双方在平等自愿的基础上协商一致的结果，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应严格履行。因被告未按照合同约定的交付期限向原告交付房屋，且已逾期交房超过90日，故原告请求解除该商品房买卖合同并返还已付房款的诉求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。现因原、被告所签订的商品房买卖合同解除，原告与第三人所签订的借款合同亦应同时解除，原告所欠借款应由被告向第三人清偿，以本金615590.43元为基数，利息按中国人民银行同期同类贷款予以判决付。因提前还贷所发生的相关费用由被告承担。关于原告主张的团购费，原告提供的证据无法证明该费用系被告收取，故对该项主张本院不予支持。对被告提出逾期交房的原因系政府规划调整及市政配套设施延误所致，因对上述主张未提交证据证明，故本院不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告宋扬与被告沈阳港联房地产开发有限公司于2013年4月3日签订的商品房买卖合同；二、解除原告宋扬与第三人中国建设银行沈阳铁路支行于2013年11月1日所签订的个人住房（商业用房）借款合同。三、被告沈阳港联房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告宋扬购房款人民币360717.74元。四、被告沈阳港联房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付第三人中国建设银行沈阳铁路支行本金人民币615590.43元及利息（利息自2015年8月20日起至本判决确定的给付之日止的利息以本金人民币615590.43元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、原告宋扬于本判决发生法律效力之日起十日内将上述第一项房屋返还被告沈阳港联房地产开发有限公司，协助被告撤销该房屋之上的合同备案；六、原告宋扬于本判决发生法律效力之日起十日内撤销上述第一项房屋之上的预告抵押登记，产生的费用由被告承担；七、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费6100元，由被告沈阳港联房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长 戎学忠审 判 员 张彦清人民陪审员 宋庆华二〇一五年九月二日书 记 员 孔宪欣 来自