（2015）崇民一（民）初字第3578号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2016-06-22
案件名称
上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌与张建国房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
崇明县人民法院
所属地区
崇明县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海崇明港沿砖瓦厂,龚卫昌,张建国
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
崇明县人民法院民 事 判 决 书（2015）崇民一（民）初字第3578号原告上海崇明港沿砖瓦厂，住所地上海市崇明县。法定代表人龚卫昌，厂长。委托代理人黄佳妮，女，1989年3月18日生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人杜玲玲，女，1971年8月18日生，汉族，住上海市崇明县。原告龚卫昌，男，1946年7月2日生，汉族，住上海市崇明县。委托代理人杜玲玲，女，1971年8月18日生，汉族，住上海市崇明县。被告张建国，男，1967年12月1日生，汉族，住上海市崇明县。委托代理人杨陈，上海聚隆律师事务所律师。委托代理人杨浩，上海聚隆律师事务所律师。原告上海崇明港沿砖瓦厂与被告张建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理。依法由代理审判员朱浩杰适用简易程序，于2015年7月8日公开开庭进行了审理，原告上海崇明港沿砖瓦厂的委托代理人黄佳妮、被告张建国的委托代理人杨浩到庭参加诉讼。后龚卫昌申请作为本案原告参加诉讼。2015年8月28日再次公开开庭进行了审理，原告上海崇明港沿砖瓦厂的法定代表人暨原告龚卫昌及两原告共同委托代理人杜玲玲、被告张建国及其委托代理人杨陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌诉称，上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌与张建国于2015年3月5日签订《上海市产权交易合同》，该合同格式与内容由张建国提供，除龚卫昌、张建国，当时还有李建飞、茅德、朱小芳等人在场。合同约定交易价款为人民币155万元，张建国应在合同生效后7个工作日内将余款人民币145万元一次性支付至指定银行账户。后张建国怠于履行付款义务，2015年5月5日张建国仍未付清余款人民币145万元，上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌向张建国发函，告知如张建国2015年5月10日前未按合同履行付款义务，合同将于2015年5月11日解除。张建国2015年5月6日收悉该函，未提出异议，也未履行付款义务，合同已于2015年5月11日解除。2015年5月26日上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌再次向张建国发函，告知单方解除合同，并要求张建国提供银行账号，以便退还其已付款项。为保障自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令：一、确认上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌与张建国于2015年3月5日签订的《上海市产权交易合同》解除；二、张建国按每日人民币580元的标准支付上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌违约金（计算方式：自2015年3月17日起计算至2015年5月11日止）。原告上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌对其诉称向本院提交了《上海市产权交易合同》及附件、告知函（落款时间分别为2015年5月5日、5月26日）及快递回执、上海市房地产权证、告知函（落款时间分别为2015年6月1日、6月3日）等证据。被告张建国辩称，上海崇明港沿砖瓦厂并非合同相对方，无权向张建国提起诉讼，以上海崇明港沿砖瓦厂名义发出的解除函是无效的。2015年3月5日签约当天，双方最初签署的是上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌提供的合同文本，后双方就合同付款时间重新进行了约定，对合同第二页部分条款进行修改，从而形成张建国提供的合同文本。张建国已经按约付清全款，不存在违约，且2015年5月21日张建国与龚卫昌就交易标的物完成移交。故请求驳回上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌的诉讼请求。被告张建国对其辩称向本院提交了《上海市产权交易合同》及附件、银行付款凭证、《关于同意原“上海崇明港沿砖瓦厂”部分资产实施有偿转让的批复》、《关于对原上海崇明港沿砖瓦厂资产转让价格的确认》、《上海技术产权交易所产权转让交割单》、视频资料等证据。审理中，本院对上海崇明港沿砖瓦厂进行了现场勘查，并拍摄了照片及视频。本院依法出示了2015年8月19日对何余兵、王延民的谈话笔录以及现场照片、视频。经审理查明，2003年12月18日，龚卫昌受让了上海崇明港沿砖瓦厂整体产权。2015年3月5日签订的抬头分别为甲方（转让方）龚卫昌、乙方（受让方）张建国的《上海市产权交易合同》约定：本合同标的为甲方所持有的位于崇明县港沿镇港沿公路XXX号的上海崇明港沿砖瓦厂（崇明县港沿镇13街坊46丘）部分工业用地（以实际勘察为准）和共计1，331.15平方米的工业用地上的厂房的房屋所有权，产权交易标的价值为人民币155万元；本合同项下产权交易于2015年1月1日至2015年2月26日，经甲乙双方友好协商，确定乙方为产权交易标的受让方；交易价款为人民币155万元；乙方已支付甲方保证金计人民币10万元，在本合同生效后直接转为本次产权交易部分价款；乙方若逾期支付价款，每逾期一日应按逾期支付部分价款的0.4‰向甲方支付违约金，逾期超过10日的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失。该合同尾部盖有上海崇明港沿砖瓦厂印章，龚卫昌、张建国分别在该合同落款甲方（转让方）、乙方（受让方）处签名。该合同未加盖骑缝章，正文计三页，并附工业用地上厂房清单计三页。上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌与张建国各自提交的上述合同文本第二页部分内容存在差异，涉及的合同条款分别为4.2.1、5.1，其中上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌提供的合同文本4.2.1载明“一次性付款。除4.1款中保证金直接转为本次产权交易部分价款外，乙方应在本合同生效后7个工作日内，将其余的产权交易价款人民币（小写）145万元【即人民币（大写）壹佰肆拾伍万元】一次性支付至甲方指定银行账户。”5.1载明“本合同的产权交易基准日为2015年3月10日，甲、乙双方应当共同配合，于合同签署生效后5个工作日内完成产权持有主体的权利交接。”张建国提供的合同文本4.2.1载明“一次性付款。除4.1款中保证金直接转为本次产权交易部分价款外，乙方应在5月31日之前付130万元，余款15万元，在全部产权交易手续完成和交接手续完成后的15个工作日内一次性支付至甲方指定银行账户。”5.1载明“本合同的产权交易手续和交接手续，甲、乙双方应当共同配合，于合同签署生效后，完成产权持有主体的权利交接。”2015年3月初，张建国支付保证金人民币10万元；2015年5月15日，张建国通过银行转账汇入龚卫昌账户人民币20万元；2015年5月18日，张建国通过银行转账汇入龚卫昌账户人民币100万元；2015年5月20日，张建国通过银行转账汇入龚卫昌账户人民币10万元；2015年6月3日，张建国通过银行转账汇入上海崇明港沿砖瓦厂账户人民币15万元。2015年5月5日，龚卫昌向张建国寄发告知函，该函载明：“张建国先生：2015年3月5日上海崇明港沿砖瓦厂与你签订了《上海产权交易合同》，请你于2015年5月10日前按合同履行付款义务，逾期自2015年5月11日起视为解除《上海产权交易合同》，另应承担相应的违约责任。特此告知”上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌分别在该函落款处盖章、签字。该函于2015年5月6日妥投。2015年5月26日，龚卫昌再次向张建国寄发告知函，该函载明：“张建国先生：2015年3月5日上海崇明港沿砖瓦厂（法定代表人龚卫昌）与你签订《上海产权交易合同》，你未按照合同规定履行付款义务。2015年5月5日，上海崇明港沿砖瓦厂（法定代表人龚卫昌）向你发出告知函，要求你于2015年5月10日前履行付款义务，逾期解除合同并由你承担违约责任。至今你尚未付清合同规定的全部款项，现正式通知你，上海崇明港沿砖瓦厂（法定代表人龚卫昌）解除与你签订的《上海产权交易合同》。请你自收到本告知函之日起3日内告知你本人的银行账号，你已付的钱款予以退还，否则后果自负。特此告知”上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌分别在该函落款处盖章、签字。该函于2015年5月27日妥投。2015年6月1日，张建国向龚卫昌发出告知函，该函载明“龚卫昌同志：你的二次告知函已收悉。按照合同第4条付款的约定，我的应付余款15万元，可在全部产权交易手续完成和交接手续完成后的15个工作日内付清，所以你不用着急。我与你的交接手续尚未完成，希望你在收到告知函的10个工作日内，将地上物房屋中的东西清除干净，便于我接手该产权后进行工作。余款15万元，我们将于近日付清。特此告知。附：合同复印件”张建国在该函落款处签名。2015年6月3日，张建国再次向龚卫昌发出告知函，该函载明“龚卫昌先生：我已按照合同第4条付款方式，于2015年6月2日将最后人民币十五万元尾款支付至你指定的账户，但你把指定的账户已经关闭，不知为何原因，你没有及时通知我。2015年6月3日我已经把尾款十五万元人民币打入你方的基本账户（上海崇明港沿砖瓦厂，港沿支行，XXXXXXXXXXXXXXXXX），请注意查收。这次合同我已经全部履行好义务，本次交易已成交完成。地上物房屋中的物品请你搬走，我方将于2015年6月12日来接手，若不及时搬走，届时我方将不予保管，后果由你甲方自负，谢谢！”张建国在该函落款处签名。现上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌认为张建国逾期付款，合同已于2015年5月11日解除；张建国则认为其按约付款，不认可合同已解除。遂成本讼。另查明，沪房地崇字（2006）第002853号上海市房地产权证载明：权利人为上海崇明港沿砖瓦厂，房地坐落为港沿镇港沿公路XXX号，地号为崇明县港沿镇13街坊46丘。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张建国认为签约当日合同双方对付款时间重新进行约定并对合同部分条款进行修改，从而形成其所提供的合同文本，上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌对此予以否认，由于张建国未提供充分的证据对该节事实加以证明，故本院难以采信，本院确认上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌提供的合同文本系合同双方真实意思表示，合同双方应当严格履行相应的合同约定。综观张建国的付款过程，张建国并未在合同约定的期限内付清约定款项，亦未在告知函给予的宽限期内付清余款，其行为显属违约，合同相对方根据合同约定解除合同并无不当，合同相对方先后向张建国寄送两份告知函，张建国均已收悉，虽然第一份告知函载明“逾期自2015年5月11日起视为解除”，但是第二份告知函又载明“现正式通知你，上海崇明港沿砖瓦厂（法定代表人龚卫昌）解除与你签订的《上海产权交易合同》”，从告知函的文义来看，合同相对方正式解除合同的通知应以第二份告知函为准，故本院确认2015年3月5日签订的《上海产权交易合同》于2015年5月27日解除。张建国认为2015年5月21日合同双方对交易标的物完成交接并拍摄了视频，上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌对此予以否认，并表示视频形成时间不真实，向张建国发函后双方未再去砖瓦厂。即使张建国提供的视频确系形成于2015年5月21日，但是视频内容亦尚不足以反映双方对交易标的物完成移交，且张建国亦未提供充足的证据证明其实际占有交易标的物，并在收悉第二份告知函时仍未付清余款，故本院对该辩称不予采信。关于要求张建国支付逾期付款的违约金，合同相对方既已单方解除合同，按约应向张建国主张赔偿损失，不宜直接适用合同关于逾期付款支付违约金的条款，因未提供证据证明损失的存在，故本院对该诉请不予支持。至于合同主体，虽然合同抬头写明甲方为龚卫昌，龚卫昌亦在合同落款甲方处签字，但是，上海崇明港沿砖瓦厂是系争房地产的权利人，且在合同尾部加盖了印章，而龚卫昌系上海崇明港沿砖瓦厂的法定代表人，结合该合同内容，龚卫昌的签约行为系代表上海崇明港沿砖瓦厂，故合同甲方的权利义务应由上海崇明港沿砖瓦厂承受。至于张建国已付的合同款项，张建国可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海崇明港沿砖瓦厂与被告张建国2015年3月5日签订的《上海市产权交易合同》于2015年5月27日解除。二、原告上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌要求被告张建国按每日人民币580元的标准支付上海崇明港沿砖瓦厂、龚卫昌违约金（计算方式：自2015年3月17日起计算至2015年5月11日止）的诉讼请求，不予支持。本案案件受理费人民币18，750元，减半收取计人民币9，375元，由被告张建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 朱浩杰二〇一五年九月二日书 记 员 孔 玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 来自