（2015）一中民四终字第0641号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-12-31
案件名称
天津市化工供销总公司与李波、邵仁艳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李波,邵仁艳,天津市化工供销总公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零一条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民四终字第0641号上诉人（原审被告）李波，无职业。上诉人（原审被告）邵仁艳，无职业。被上诉人（原审原告）天津市化工供销总公司，住所地天津市和平区湖北路10号。法定代表人黄伟毅，总经理。委托代理人许宁，天津天关律师事务所律师。委托代理人阮建新，天津天关律师事务所律师。上诉人李波、上诉人邵仁艳因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2014）南民重字第0038号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人李波、上诉人邵仁艳，被上诉人天津市化工供销总公司的委托代理人许宁、阮建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2009年11月6日天津市化工供销总公司（以下简称化工总公司）取得天津市南开区服装街117-119号房屋所有权。化工总公司系天津市服装街化丽都商场（以下简称化丽都商场）上级主管部门，该商场工商营业执照于2013年3月13日注销，债权债务由化工总公司承接。李波、邵仁艳系朋友关系。2009年6月25日，李波、邵仁艳与化丽都商场签订《租赁协议》，约定：甲方（化丽都商场）以出租若干柜台方式将二层租赁给乙方（李波、邵仁艳）经营，租期自2008年5月28日至2012年5月27日，每季度租金24000元（月租金为8000元），每季度末28日以前向甲方付清下一个季度租金，如有违约，甲方有权终止协议，乙方付甲方保证金10000元。合同履行中，2009年9月9日李波与化丽都商场签订《租赁协议》，约定甲方（化丽都商场）以柜台租赁方式将商场第三层租赁给乙方（李波）使用，租期自2009年8月1日至2010年7月31日，每三个月租金12000元（月租金为4000元），下一期租赁费提前15天付清，乙方如不按期支付租赁费甲方有权终止协议。再查，2009年12月15日，李波曾与化丽都商场签订《补充协议》，该协议只约定：“经甲乙双方协商：确定天津市服装街化丽都商场二层、三层歌舞厅（服装街117-119号）租期延长至2020年5月27日”，而无其他约定。化工总公司在原审案件审理中曾申请对此协议中其图章的真伪及盖印时间进行鉴定，一审法院委托天津市天鼎物证司法鉴定所予以鉴定。2013年11月22日该所出具津天鼎（2013）物证鉴字第610、611号鉴定意见书，结论为：检材印文与样本印文是同一印章盖印形成；盖印时间未检出差异。在本案重审过程中，化工总公司虽然对该份协议仍持异议，但明确表示不要求重新鉴定。一审庭审中，各方当事人确认李波租金交至2012年3月，后未再向化工总公司交纳租金。李波、邵仁艳称系化工总公司拒收租金，但未向法庭提交相关证据证实。现李波、邵仁艳仍在讼争之房内经营歌舞厅。化工总公司遂以李波、邵仁艳未向化工总公司交纳房屋租金为由诉至一审法院，请求判令解除与李波、邵仁艳签订的《租赁协议》及《补充协议》，并将讼争之房腾交化工总公司；李波、邵仁艳给付2012年3月28日至2012年5月27日租金共计16000元，及2012年5月28日至2013年8月28日房屋使用费共计120000元，并给付2013年8月29日至实际搬出房屋的使用费；诉讼费由李波、邵仁艳承担。一审法院认为，化工总公司下属单位化丽都商场与李波、邵仁艳双方自愿签订的《租赁协议》及《补充协议》均系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自义务。化工总公司虽然对《补充协议》持有异议，但没有提供证据证明《补充协议》系伪造，故一审法院不予采信。化丽都商场将房屋交付李波、邵仁艳使用后，李波、邵仁艳应依约按时向该商场交纳租金。2009年6月25日，双方约定商场二层租期至2012年5月27日，李波虽在2009年12月15日与该商场签订《补充协议》，将租期延长至2020年5月27日，但该《补充协议》作为合同附件而未明确租金数额及交付时间等具体事项，因此有关租金交纳等事项仍应依照原《租赁协议》约定履行：每季度二楼租金24000元（月租金为8000元），每季度末28日以前向商场付清下一个季度租金，如不按期交付，商场有权终止协议。李波、邵仁艳仅将租金交付至2012年3月，后未按约定时间给付租金。对此李波、邵仁艳抗辩未交纳租金系化工总公司拒收所致，即使存在因化工总公司拒收导致无法交纳租金的情形，李波、邵仁艳可采取法律允许的提存等方式保护自己的权利，但李波、邵仁艳既未能提供充分证据证明其抗辩，亦未将租金提存，应当承担违约责任。化工总公司有权解除上述租赁协议及补充协议，同时对于化工总公司要求李波、邵仁艳腾房的请求予以支持，但保证金10000元应退还李波、邵仁艳。关于李波、邵仁艳抗辩因装修投入损失巨大故不同意解除合同一节，于法无据，不予采信。关于李波、邵仁艳抗辩未收到解除通知及腾房通知，认为化工总公司未按照合同法规定给予宽限期一节，化工总公司自2013年9月10日即提起诉讼，经过一审、二审，至今已近两年，在此期间化工总公司明确要求解除与李波、邵仁艳的租赁合同及补充协议，李波、邵仁艳对此明确知晓，故对于该抗辩不予采信。由于化工总公司没有确凿证据证实已向李波、邵仁艳送达追索租金的通知，故化工总公司2013年9月10日诉至一审法院，诉讼时效应自2012年9月9日起按原合同约定计算房屋租金（二层每月8000元）至李波、邵仁艳腾房之日止。此前超过诉讼时效部分不予支持。此外，关于三楼租金问题已另案处理。一审法院判决：“一、解除原告天津市化工供销总公司与被告李波、被告邵仁艳2009年6月25日签订的《租赁协议》及2009年12月15日签订的《补充协议》（涉及二层的内容）；二、本判决生效后三十日内，被告李波、邵仁艳将所租坐落天津市南开区服装街117-119号二层房屋腾交原告天津市化工供销总公司；三、本判决生效后十五日内，被告李波、邵仁艳给付原告天津市化工供销总公司2012年9月9日至2013年9月9日的房屋租金96000元（8000元×12个月）；四、被告李波、邵仁艳于腾房之日一次性给付原告天津市化工供销总公司自2013年9月10日至实际腾房之日止按每月8000元标准计算的房屋使用费；五、本判决生效后十五日内，原告天津市化工供销总公司退还被告李波、邵仁艳保证金10000元；六、驳回原告天津市化工供销总公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费36688元，减半收取18344元，原告负担3344元，被告李波、邵仁艳负担15000元。被告负担部分于本判决生效后十五日内交付原告。”一审判决后，上诉人李波、上诉人邵仁艳不服，上诉至本院，请求：一、撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人化工总公司的全部诉讼请求。二、一、二审案件受理费由被上诉人化工总公司承担。其上诉的主要理由是：双方租赁合同关系正在存续期间，符合法律规定，合法有效。二上诉人在规定期间向被上诉人化公司交纳租金而被上诉人化工总公司拒收。二上诉人对未交租金无过错，不应承担不利后果。二上诉人已提交据录音整理的书面材料，必要时相关人员可以接受询问。二上诉人作为普通市民无从知晓提存制度且提存不是法律规定中必须的，不能将未提存作为二上诉人违约的理由。二上诉人随时可以按合同约定交纳租金。鉴于二上诉人经营到一定期限后才进入盈利阶段，二上诉人按合同约定的租赁期间做整体计划，前期投入大量资金和装修，如终止合同给二上诉人带来巨大经济损失。被上诉人化工总公司答辩称，不同意二上诉人的上诉请求，同意原审人民法院判决。其主要理由是：二上诉人明确认可自2012年3月始即开始欠付租金至今已达到三年之久。二上诉人与被上诉人在此期间有过多次协商并多次下发通知，且在2013年9月10日以诉讼的方式明确请求支付租金。二上诉人称被上诉人化工总公司未曾向其催要租金是不可信的，也不符合事实逻辑的。二上诉人反复强调未曾拒交租金却自2012年3月起分文未付。支付租金是承租人的主要义务，故被上诉人化工总公司认为一审法院认定事实清楚，应当依法予以维持。经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，二上诉人与被上诉人下属单位化丽都商场签订的《租赁协议》及《补充协议》合法有效，合同当事人均应按合同的约定履行义务、享受权利。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二上诉人与被上诉人化工总公司的下属单位化丽都商场签订的《租赁协议》约定每季度二楼租金24000元（月租金为8000元），每季度末28日以前向商场付清下一季度租金，如不按期交付，商场有权终止协议。此后双方又签订了《补充协议》，将租期延长至2020年5月27日，表明双方仅对租赁期限进行了变更，相关权利义务均按《租赁协议》履行，因此，二上诉人对支付租金的义务是明知的。而二上诉人租金交付至2012年3月后未按《租赁协议》约定的时间支付租金，表明二上诉人未按《租赁协议》约定履行义务。二上诉人虽主张未交纳租金系被上诉人化工总公司拒收所致，但二上诉人未提供被上诉人化工总公司拒收租金的充分证据，因此，二上诉人所提在规定期间向被上诉人交纳租金，对方拒收，拖欠租金不是上诉人的过错，不应由上诉人承担后果的理由，不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一款规定，有下列情形之一的，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）债权人下落不明；（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；（四）法律规定的其他情形。但二上诉人并未将租金提存，因此，二上诉人所提作为普通市民，不懂什么是“提存”，提存不是法律规定中必须的理由，不符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。因此，被上诉人化工总公司要求解除其下属单位化丽都商场与二上诉人签订的《租赁协议》及《补充协议》，符合合同约定以及法律规定，应当得到支持。二上诉人所提二上诉人随时可以按合同约定交纳租金，二上诉人经营到一定期限后才进入盈利阶段，二上诉人按合同约定的租赁期间做整体计划，前期投入大量资金和装修，如终止合同给二上诉人带来巨大经济损失的理由，均不能成为继续履行《租赁协议》及《补充协议》的依据。且一审法院在审理本案过程中，不存在违反法定程序的情形，故二上诉人要求发回重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审法院判决认定的基本事实清楚，适用法律并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费36680元，由上诉人李波、邵仁艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 高良栋审 判 员 张秀云代理审判员 张玉洁二〇一五年九月二日书 记 员 王晓乐附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 搜索“”