（2015）金牛民初字第3430号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2017-12-18
案件名称
孙一梦与成都嘉茂抚琴商用置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙一梦,成都嘉茂抚琴商用置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第二百一十六条
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2015）金牛民初字第3430号原告（反诉被告）孙一梦，女，汉族，1984年10月29日出生，住四川省汉源县。委托代理人杜甫，四川港韬律师事务所律师。委托代理人何川，四川治坛律师事务所律师。被告（反诉原告）成都嘉茂抚琴商用置业有限公司。住所地：成都市金牛区。法定代表人朱文环。委托代理人刘代东，男，汉族，1982年8月10日出生，住成都市金牛区，系该公司员工。委托代理人徐意恒，北京中伦（成都）律师事务所律师。原告（反诉被告）孙一梦与被告（反诉原告）成都嘉茂抚琴商用置业有限公司（以下简称“嘉茂公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员郭雅丽独任审判，于2015年7月6日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）孙一梦的委托代理人杜甫、何川，被告嘉茂公司（反诉原告）的委托代理人徐意恒、刘代东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告诉称，2013年12月1日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为自被告同意的装修期届满次日起2年1个月的时间，即2013年12月1日至2015年12月31日。2014年8月，因被告单方违约，导致原告方无法进行营业，给原告方造成的损失有：原告的预期利润损失64736元、货品损失350000元、装修费用79432.92元、向BELLOANN公司预付订金损失110000元、解聘员工违约金36000元。同时，依据合同约定，被告应当返还原告已支付的装修押金9604元、租赁保证金26082元、公共事业保证金6955元。因原告与被告就被告违约一事协商未达成一致，为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告的预期利润损失64736元、货品损失350000元、装修费用79432.92元、向BELLOANN公司预付订金损失110000元、解聘员工违约金36000元；2、被告退还原告方已经支付的装修押金9604元、租赁保证金26082元、公共事业保证金6955元；3、被告承担本案诉讼费。本诉被告辩称并反诉称，2013年12月1日，孙一梦与嘉茂公司签订《凯德广场沙湾成都房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同通用条款第十二条第12.2（5）款约定，孙一梦按照合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的，嘉茂公司可书面通知孙一梦解除合同。孙一梦已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，孙一梦还须支付嘉茂公司相当于六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给嘉茂公司造成的损失，孙一梦应补足嘉茂公司损失额与违约金之间的差额。自2014年7月31日至2015年1月22日止，凯德广场沙湾进行停业装修，孙一梦租赁的商铺也于2014年7月31日起停业。2015年1月12日，嘉茂公司通知孙一梦于2015年1月23日恢复营业，孙一梦接到通知后无故拖延，拒绝开业且一直到2015年3月3日孙一梦仍未入场营业。根据双方签订的合同通用条款第十二条第12.2（5）款约定，嘉茂公司于2015年3月13日正式向孙一梦发函，要求解除合同并支付合同约定的违约金，孙一梦非但没有按照合同约定支付违约金，且先行提起诉讼。鉴于孙一梦的行为已经严重损害了嘉茂公司的合法权益，诉至法院，请求判令：1、嘉茂公司与孙一梦之间的《房屋租赁合同》解除，孙一梦向嘉茂公司支付相当于2015年6个月的租金和6个月的物业管理费之和的金额作为违约金，合计57628.8元；2、孙一梦承担本案诉讼费。反诉被告辩称，嘉茂公司进行装修，导致原告没法营业，因此合同解除是嘉茂公司单方行为导致的，对此原告已发了律师函作出补救措施，只是双方一直没有谈好。经审理查明，2013年12月1日，孙一梦与嘉茂公司签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同分为通用条款与专用条款两部分。其中，通用条款部分约定：3.1营业额是指乙方（孙一梦，下同）利用该房屋从事经营活动所得的，未经扣除任何成本、费用及税款的全部收入；4.1.1如乙方违反本合同约定，甲方（嘉茂公司，下同）有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还；6.7乙方应在进入该房屋装修三十个工作日前向甲方递交装修所需的各类图纸、机电设施配置说明以及施工说明报甲方审核，未经甲方书面许可不得擅自进行装修，否则甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失，在装修完成前乙方应报甲方进行工程验收，经验收合格后方可开业；7.1甲方应按照本合同规定的条件向乙方提供可以正常使用的房屋，合同期内，甲方拟在该房屋内对其所有的设施设备进行维修，须事先通知乙方；10.5乙方需于本合同19.4条约定的商场营业时间内（每年1月1日至12月31日期间内每日上午10时至晚上10时）暂停或者停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业，乙方擅自停止营业达到十天（含）以上的，视为乙方擅自中途退租，需按本合同12.2条承担违约责任；11.2条约定乙方同意，在下述情况下，甲方对所发生的损失没有责任（且除本合同另有约定或甲方另行书面同意外，本合同项下之租金及其他费用不得减免或中止支付）：（1）因对该房屋或者相邻房屋或商场进行维修、保养或因按本合同规定的程序对该房屋或其相邻房屋或者商场进行装修、增建或改建，致使公用设施临时性停止使用，或导致该房屋的水、电、电话、传真或其他有关服务或供应临时性中断，从而使乙方或其相关人员发生损失的……12.2条约定甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：（5）按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的；13.1条约定乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施等拆除，以使房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。合同专用条款部分约定：19.1甲方出租乙方的房屋位于成都市金牛区二环路北一段10号1栋1楼1号“凯德广场.沙湾”01层20号房屋；20.1租赁期自2013年12月1日至2015年12月31日止；21.1自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照保底租金或提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取；21.1.1保底租金，按租用面积计算，第一个租金计收年度的月租金额为每平方米人民币80元，月保底租金为人民币6403.2元，第二年租金计收年度的月租金额为每平方米人民币110元，月保底租金为人民币8804.4元；21.1.2提成租金，第一个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的14%计算月租，第二个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的15%计算租金；21.2乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金26082元；21.3甲方目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月40元核算，即该房屋的每月物业管理费为3201.6元；21.10乙方应于交付日或之前向甲方或/和管理公司支付装修押金，装修押金的金额为9604.8元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分；21.13乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金6955.2元。2013年10月30日，四川天昌建筑装饰工程有限公司出具了一份《凯德广场BELLOANN装饰工程造价预算书》，载明凯德广场BELLOANN装修项目工程总造价预算金额为79432.92元。同日，孙一梦向四川天昌建筑装饰工程有限公司支付装修前期款48000元。2013年12月24日，孙一梦向四川天昌建筑装饰工程有限公司支付装修结算款31432.92元。2014年2月14日，孙一梦向嘉茂公司缴纳公用事业保证金6955.2元。2013年8月19日起，深圳市贝洛安玛蕾娜服饰有限公司（以下简称“贝洛安玛蕾娜公司”）授权孙一梦在凯德广场一楼经营BELLOANN女装，双方签订《BELLOANN品牌产品零售特许经营合同》，约定：乙方（孙一梦，下同）应向甲方（贝洛安玛蕾娜公司，下同）直接购买产品，甲方将按市场统一零售价的35%作为乙方订购货品的商品采购价；甲乙双方同意以款到发货额方式结算，货款须汇入甲方指定的银行账户，如乙方未汇入甲方指定账户者，或者汇款未到甲方账户，甲方有权拒绝发货；乙方向甲方支付固定定金50000元，该定金可临时充当货款；本合同终止后，乙方应立刻停止使用有关甲方商标及字号等一切记号，甲方允许乙方在合同正常终止后，有2个月的尾货处理期，到期后乙方不得以任何形式进行销售行为，否则甲方将追究乙方的侵权赔偿责任；合同期限自2013年8月19日起至2014年8月18日止。2014年1月21日至2014年2月20日，嘉茂公司返还孙一梦30244.59元。2014年2月21日至2014年3月20日，嘉茂公司返还孙一梦29396.26元。2014年3月21日至2014年4月20日，嘉茂公司返还孙一梦48460.64元。2014年2月21日至2014年3月20日，嘉茂公司返还孙一梦29396.26元。2014年5月6日，孙一梦支付嘉茂公司保底租金、物管费、提成租金共计11143.8元。2014年4月21日至2014年5月20日，嘉茂公司返还孙一梦40361.05元。2014年5月21日至2014年6月20日，嘉茂公司返还孙一梦31835.23元。2014年7月1日，孙一梦支付嘉茂公司保底租金、物管费、提成租金共计10474.74元。2014年6月21日至2014年7月20日，嘉茂公司返还孙一梦48212.65元。诉讼期间，双方一致陈述，因嘉茂公司采用统一的中央收银系统，嘉茂公司每月向孙一梦返还的上述金额系孙一梦每月总营业额扣除应由嘉茂公司收取的当月租金、水电费、物业管理费等各项费用后，应归孙一梦实际取得的营业额。2014年7月底，因嘉茂公司对凯德广场进行装修，孙一梦租赁的房屋无法继续营业，双方协商解除合同，由嘉茂公司对因此给孙一梦造成的损失进行赔偿，但因赔偿金额无法协商一致，双方协商解决未果。2015年3月3日，嘉茂公司向孙一梦发出告知函：“我司已分别于2014年12月17日和2015年1月12日发函通知您重新开业时间（2015年1月23日），但您至今仍未重新开业，也未书面回复我公司。我司再次通知您尽快重新开业，如您2015年3月10日前仍未重新开业，我司将依据法律和合同行使相应合法权利，保护我司合法权益。”孙一梦于2015年3月4日签收上述告知函。2015年3月13日，嘉茂公司向孙一梦发出合同解除告知函：“我司自2015年1月23日重新开业以来已发送三次函件通知您开业……现追究你未正常开业责任，据此于本函发出之日解除合同约定。请您于2015年3月17日17时30分以前于我司办理所有撤场手续。”2015年3月14日，孙一梦签收告知函。诉讼期间，孙一梦将第一项诉讼请求中的货品损失350000元变更为230000元。嘉茂公司确认收到孙一梦缴纳的装修押金9604元及租赁保证金26082元。以上事实有《房屋租赁合同》、公用事业保证金收据、预算书、装修费收据、BELLOANN特许经营合同、租户结算对账单及部分月份发票、收据、告知函、合同解除告知函、快递单号查询单以及双方当事人一致陈述，予以证实，足以认定。本院认为，孙一梦与嘉茂公司签订的合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约全面适当履行合同义务。2014年7月至2015年1月期间，因嘉茂公司对凯德广场进行装修，孙一梦租赁的房屋无法正常营业，双方协商解除合同，由嘉茂公司对孙一梦的损失进行赔偿，但因无法对赔偿金额协商一致，双方协商未果。孙一梦主张已于2014年8月向嘉茂公司发函，提出解除合同，嘉茂公司未在3个月内提出异议，向法院起诉，应视为合同已经于2014年8月解除。本院认为，孙一梦未能提交证据证明上述主张，嘉茂公司对此不予认可，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对孙一梦主张合同已于2014年8月解除，不予支持。但嘉茂公司于2015年3月13日向孙一梦发出了解除合同告知函，因此，即使嘉茂公司未在2014年8月收到孙一梦发出的解除合同通知函，那么至迟在2015年3月13日，双方也已对解除合同达成合意。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，孙一梦与嘉茂公司的合同因双方协商一致，于2015年3月13日解除，对嘉茂公司请求确认合同解除，予以支持。按照法律规定以及合同约定，租赁期间内，嘉茂公司应当向孙一梦提供符合约定用途的房屋，嘉茂公司违反合同约定在租赁期内对房屋进行装修，致使孙一梦在租赁期内无法正常使用房屋，由此给孙一梦造成的损失，嘉茂公司应当赔偿。孙一梦请求嘉茂公司赔偿预期利润损失64736元（228510.42÷6×10%×17）。本院认为，虽然按照2014年2月至7月的租户结算对账单，嘉茂公司共计向孙一梦返还营业额228510.42元，但孙一梦据此依据前6个月平均营业额的10%作为2014年8月至2015年12月的预期利润，于法无据，不能证明嘉茂公司的违约行为给其造成了64736元的预期利润损失，对孙一梦该项请求，不予支持。孙一梦请求嘉茂公司赔偿货品损失230000元。本院认为，孙一梦主张的货品损失230000元系依据剩余货品的吊牌价乘以35%所得，但剩余货品尚属于孙一梦所有，孙一梦并没有货品损失的事实发生。且孙一梦提交的订货明细表以及货品清单仅有贝洛安玛蕾娜公司的盖章，没有法人及经办人的签字确认，货品清单也系其单方制作，未经双方确认一致，无法确认其真实性，孙一梦以此请求嘉茂公司赔偿全部货品损失230000元，于法无据，不予支持。孙一梦请求嘉茂公司赔偿装修费用79432.92元。本院认为，孙一梦租用嘉茂公司商铺，按照约定，在正常租赁期内因装修产生的费用本应由孙一梦自行负担，但因嘉茂公司的违约行为，合同提前解除，嘉茂公司应当向孙一梦赔偿装修损失。虽然孙一梦提交的《凯德广场BELLOANN装饰工程造价预算书》仅为预算金额，但根据四川天昌建筑装饰工程有限公司出具的收据，孙一梦实际支付了79432.92元装修费用，结合孙一梦已实际使用了半年的实际情况，嘉茂公司应当向孙一梦赔偿装修损失54068.67元（79432.92元÷761天×518天）。孙一梦请求嘉茂公司赔偿向BELLOANN公司的预付订金损失110000元。本院认为，孙一梦提交的深圳贝洛安玛蕾娜服饰有限公司出具的证明无法人的签章与经办人签字，不符合《最高人民法院关于适用的解释》关于单位出具证明的规定，且即使该证明具有真实性，也仅能够证明孙一梦的定金收据遗失，与孙一梦是否产生定金损失无关，不能以此证明孙一梦产生了定金损失，对孙一梦该项请求，不予支持。孙一梦请求嘉茂公司赔偿解聘员工的违约金36000元。本院认为，孙一梦仅提交了解聘劳动合作协议，未提交解聘员工的身份信息，解聘员工也未按照法律规定，出庭作证，单独的解聘协议，无法核实其真实性，不能确认孙一梦是否实际支付了36000元违约金，对该项请求，不予支持。孙一梦请求嘉茂公司返还已支付的装修押金9604元、租赁保证金26082元以及公共事业保证金6955元。本院认为，孙一梦在租赁期内没有发生双方约定的违约行为，合同解除系嘉茂公司的违约行为所致，故嘉茂公司应当向孙一梦返还装修押金9604元、租赁保证金26082元以及公共事业保证金6955元，对孙一梦该项请求，予以支持。嘉茂公司主张，按照合同约定，嘉茂公司因装修给孙一梦造成的损失，嘉茂公司没有责任，不负责赔偿，因此不应向孙一梦赔偿上述损失。本院认为，合同第11.2条约定的情形系因嘉茂公司对房屋、相邻房屋或者商场进行维修、保养或因按本合同规定的程序对该房屋、相邻房屋或者商场进行装修、增建或改建致使公用设施临时性停止使用，或导致该房屋的水、电、电话、传真或其他有关服务或供应临时性中断，给孙一梦造成损失的，嘉茂公司不予赔偿。在此种情况下，孙一梦租赁的房屋仍然能够正常营业使用，仅仅是嘉茂公司提供的公用设施或其他服务等发生临时性中断，此时按照合同约定，若孙一梦产生损失，嘉茂公司可享有免责的权利。但本案中，嘉茂公司系对整个商场进行装修，并非临时性的服务中断，导致的结果是孙一梦无法使用租赁房屋，与上述合同约定的情形并不相符，因此，嘉茂公司不能引用上述合同约定，对孙一梦的损失免于赔偿，对嘉茂公司上述主张，不予支持。嘉茂公司请求孙一梦支付相当于2015年6个月的租金和6个月的物业管理费之和的金额57628.8元作为违约金。本院认为，虽然合同约定孙一梦按照合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的，嘉茂公司可以通知孙一梦解除合同，并要求其支付相当于6个月的租金和6个月的物业管理费之和作为违约金。但本案中，合同解除并非因孙一梦未在规定期限内进场营业，而是双方对合同解除达成合意。双方解除合同的起因系嘉茂公司违约在先，在租赁期内对商场进行装修，因此并不符合合同约定孙一梦应当向嘉茂公司支付相当于6个月的租金和6个月的物业管理费之和作为违约金的情形，对嘉茂公司该项主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、成都嘉茂抚琴商用置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿孙一梦装修损失54068.67元；二、成都嘉茂抚琴商用置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还孙一梦装修押金9604元、租赁保证金26082元以及公共事业保证金6955元；三、孙一梦与成都嘉茂抚琴商用置业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年3月13日解除；四、驳回孙一梦其他诉讼请求；五、驳回成都嘉茂抚琴商用置业有限公司其他诉讼请求。如果成都嘉茂抚琴商用置业有限公司未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10648元，因本案适用简易程序审理并判决结案，减半收取5324元，由成都嘉茂抚琴商用置业有限公司负担（此款已由孙一梦垫付，成都嘉茂抚琴商用置业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付给孙一梦5324元）。反诉案件受理费620元，因适用简易程序审理并判决结案，减半收取310元，由成都嘉茂抚琴商用置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 郭雅丽二〇一五年九月二日书 记 员 潘昱均 微信公众号“”