（2015）丰民初字第626号

裁判日期: 2015-09-02

公开日期: 2016-09-08

案件名称

林梅蓉、苏亚艺与泉州浦西万达广场投资有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

法院

泉州市丰泽区人民法院

所属地区

泉州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林梅蓉,苏亚艺,泉州浦西万达广场投资有限公司

案由

财产损害赔偿纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第七十五条第一款，第一百一十七条第一款，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省泉州市丰泽区人民法院民事判决书（2015）丰民初字第626号原告林梅蓉，女，1974年9月26日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。原告苏亚艺，男，1975年1月22日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。委托代理人林慧、黄俊腾，福建正成功律师事务所律师、实习律师。被告泉州浦西万达广场投资有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。法定代表人丁本锡，该公司执行董事。委托代理人陈德龙、蒲梦，福建天衡联合律师事务所律师、实习律师。原告林梅蓉、苏亚艺与被告泉州浦西万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理，依法组成合议庭公开进行了审理。原告及其委托代理人林慧、被告委托代理人陈德龙、蒲梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林梅蓉、苏亚艺诉称，原告与苏亚艺于2001年结婚。2002年原告之夫苏亚艺取得丰泽区XXX房屋的房屋所有权证。约2011年，被告投资建设泉州万达广场，该项目建设过程中直接引发原告所住楼房整幢沉降、房屋内外墙及楼板、主体开裂破裂、漏水，水电线断裂等严重问题。为了房屋业主的人身生命安全，被告要求原告全家不得居住在原房屋、暂到外租房居住。双方为此于2011年9月18日签订《宝洲花苑业主临时外租房协议书》，约定原告到外租房、被告按月支付原告房租3000元、如有争议由丰泽区人民法院管辖，其中第四、五、六条涉及格式条款，原告认为应属无效。原告认可先搬出、房屋问题留待整栋楼统一另行处理的原则，因此原告遵守约定带领全家搬出，被告也自签订协议之日起开始支付房租给原告。但现被告以安全性检测鉴定报告已作出，拒绝继续支付房租，同时房屋问题也没有任何解决。请求判令：1、被告支付因其施工项目引起原告房屋沉降、破裂等问题暂时无法解决而要求原告暂时搬离房屋给原告造成的房租损失，按每月3000元的标准从2014年11月1日起至被告为原告全面解决房屋破损问题赔偿事宜之日止（暂计至起诉之日房租为6000元）；2、由被告承担本案诉讼费用、鉴定费用。被告辩称，原告要求被告继续支付租金至被告为原告全面解决房屋破损问题的赔偿事宜之日止房租损失的主张依据不足，不能成立。首先，根据涉案协议的约定，被告已依约于2013年5月15日对涉案房屋进行安全性检测鉴定，并将该鉴定报告已于2014年7月1日进行公示，至此被告支付租金补偿的期限于2014年11月截止，原告已无权要求被告支付该期限之后的租金。其次，被告已积极与原告沟通、协商对涉案房屋受损的处理方案，但原告始终拒绝配合，并导致房屋修复工作迟迟无法开展，由此产生的其外租房租金不应由被告负担。综上所述，原告诉请要求被告支付租金等诉求缺乏事实与法律依据，理应予以驳回。经审理查明，原告林梅蓉、苏亚艺系夫妻，2002年涉案房屋宝洲花苑XXX室办理所有权证，登记所有权人为苏亚艺，由两原告居住使用至2011年。2011年起，被告在本区浦西街施工建设浦西万达广场，由于该项目施工造成原告所居住的房屋沉降，无法正常居住，原、被告分别以乙方、甲方的名义于2011年9月18日签订一份《宝洲花苑业主临时外租房协议书》（以下简称《协议书》）。该协议书约定两原告暂时外租房屋居住，双方并就后续问题进行约定。《协议书》第四条约定，外租房期限自乙方实际搬出并经三方（甲方、乙方、见证方）确认之日起至乙方房屋所在楼栋的“安全性检测鉴定报告”完成并公布后90天止。原则上以30天为一个月，不足30天的按一个月计；总期限不足三个月的，按三个月计。第五条约定，如乙方房屋所在楼栋的安全性检测鉴定结论为“安全”，则在报告结论公布后三个工作日内，乙方应无条件配合有资质的专业评估公司对乙方房屋受损部分的修复费用进行评估，甲乙双方均应尊重评估结果。乙方应根据评估结果自行修复或委托甲方修复，修复期限原则上不超过60天。乙方选择自行修复的，甲方应按评估结果将修复费用一次性支付给乙方。第六条约定，专业评估公司启动评估流程时，乙方拒绝配合的，将视同甲方对乙方房屋未造成任何影响，乙方对此不得有任何异议。被告支付原告租金至2015年1月份，至本案庭审辩论终结止，原告尚未搬回涉案房屋居住。以上事实有房屋登记信息查询表、《宝洲花苑业主临时外租房协议书》及当事人庭审陈述为证，本院予以确认。本案争议焦点为：1、双方签订的《宝洲花苑业主临时外租房协议》中第四、五、六条是否属于格式条款，是否有效；2、被告提供的涉案房屋所在楼栋的“安全性检测鉴定报告”是否可以作为被告止付房租的条件。关于争议焦点，原告认为，本案协议是被告针对众多房屋受损业主，为重复使用而预先自行拟定的，系格式条款，根据《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、《合同法解释二》第六条之规定，本案被告无证据证明其已合理提示并说明，争议条款应认定为无效的格式条款，应作出不利于被告的解释。《协议书》中第四、五、六条既是无效的格式条款，则被告止付房租的条件尚未成就，原告作为房屋所有权人认为租金的止付应当到可以搬进房屋居住的条件成就为止，受损房屋的安全性检测报告是被告单方做出的，且该检测报告的完成并不意味着房屋符合居住条件，原告现仍在外租房，被告应当继续按约履行支付租金的义务。关于争议焦点，被告认为，原告主张的争议条款为格式条款是错误的，根据合同法的规定，争议条款不符合格式条款的属性，加之原告对条款属于格式条款的性质及存在无效的情形没有进行充分的举证，被告不予认可。根据《协议书》第四条的约定，租金止付条件是在安全性检测鉴定报告完成并公示后90日内即成就。被告已委托有资质的鉴定机构对受损房屋作出鉴定，鉴定报告也已于2014年7月1日公示，故被告止付租金的条件已于2014年10月1日成就，而被告继续支付租金至2015年1月份是出于人道主义的考虑。被告委托作出的鉴定报告均是由具备检测鉴定资质的鉴定机构及鉴定人员作出的，并由泉州市丰泽区住房和建设局、泉州市丰泽区安全生产监督管理局联合召集并出具《专题会议纪要》对鉴定报告的真实性进行认可的，作为见证方的泉秀街道灯洲社区居委会也对鉴定报告的公示予以确认，故该鉴定报告可以作为被告止付租金的依据。关于争议焦点1，本院认为，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，一般适用于商事活动中，由订立格式条款的一方为重复的商事活动而预先拟定。本案《协议书》是由于被告施工过程中造成原告所居住的房屋沉降，无法继续正常居住而签订的，前提具有偶然性。该《协议书》系原、被告经协商，由原告搬出涉案房屋外出租住，并由被告每月支付固定租金作为经济补偿而达成的协议，并经受损房屋所在泉秀街道灯洲社区居委会见证盖章。故《协议书》中的争议条款不符合法律规定的格式条款的特征，该争议条款不属于格式条款，原、被告之间签订的《宝洲花苑业主临时外租房协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立有效，双方当事人均应按约履行。关于争议焦点2，本院认为，被告因浦西万达广场项目施工引起两原告居住的房屋受到损坏，双方签订了协议，被告承担原告房租3000元是作为对原告外租房屋的经济补偿，并对外租期限进行约定，即《协议书》第四条关于“外租房期限，自乙方实际搬出并经三方（甲方、乙方、见证方）确认之日起至乙方房屋所在楼栋的安全性检测鉴定报告完成并公布后90天止”的约定。被告提供的其委托厦门市工程检测中心有限公司于2013年5月15日对涉案房屋的安全性作出的鉴定报告结论为：依据国标《民用建筑可靠性鉴定标准》的规定，该幢建筑鉴定单元安全性等级可定为Csu级。而《民用建筑可靠性鉴定标准》中Csu级是指，安全性不符合本标准对Asu级的要求，显著影响整体承载，应采取措施，且可能有少数构件必须立即采取措施，故此时，涉案房屋尚不具备进行修复居住的条件，被告关于安全性检测鉴定报告已作出，并于2014年7月1日进行公示，可作为止付租金的条件的辩解意见不予采纳。2014年10月17日，被告又委托厦门市工程检测中心有限公司对涉案房屋建筑主体沉降、顶点侧向位移等内容作出鉴定，经评定认为，涉案房屋已达到沉降稳定，各测点位移变化无明显趋势性。2014年10月28日，泉州市丰泽区住房和建设局、泉州市丰泽区安全生产监督管理局、泉州市丰泽区人民政府泉秀街道办事处共同参与的“泉州宝洲花苑沉降稳定评估论证会”的专家意见认为，涉案1号-8号楼沉降达到稳定，可以委托有资质的设计、施工单位对建筑物上部裂损进行修复工作。上部结构修复施工期间，应继续进行沉降观测3至6个月。本案在诉讼过程中，2015年6月22日，被告再次委托厦门市工程检测中心有限公司另行对房屋的安全性作出鉴定，经评定，受损房屋地基基础部分处于正常工作状态，上部承重结构每种构件均评定为Bu级，结构整体特性评定可定为Bu级，《民用建筑可靠性鉴定标准》中Bu级是指，安全性略低于本标准对Au级的要求，尚不显著影响整体承载，可能有极少数构件应采取措施。至此，受损房屋的评定结果符合启动修复措施的标准，故应从2015年6月22日的安全性检测鉴定报告完成并公布后90天止作为被告止付租金条件。经本院传唤，相关鉴定人员出庭作证，经庭审质证，原告对被告委托的鉴定机构、鉴定人员的资质以及由其出具的鉴定报告仍持有异议，但无法提供充分的证据予以反驳，对其质证意见不予采信。该安全性检测鉴定报告于2015年7月24日送达原告。根据约定，被告应支付原告外租房租金至2015年10月22日止，庭审中，原、被告双方一致确认租金已付至2015年1月份止，则被告应继续支付原告自2015年2月份至2015年10月份的租金，共计27000元。综上所述，原、被告之间签订的《宝洲花苑业主临时外租房协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立有效，原告关于《协议书》第四、五、六条属于无效的格式条款的主张不能成立，双方当事人均应按约履行。《协议书》第四条约定，外租房期限，自乙方实际搬出并经三方（甲方、乙方、见证方）确认之日起至乙方房屋所在楼栋的安全性检测鉴定报告完成并公布后90天止。被告据以厦门市工程检测中心有限公司于2013年5月15日作出的安全性检测鉴定报告，主张外租房租金止付条件已成就缺乏事实与法律依据，不予采纳。厦门市工程检测中心有限公司于2015年6月22日出具的鉴定报告结论表明，涉案房屋符合启动修复措施的标准，则被告止付租金的条件应认定于该份安全性鉴定报告完成并公布后90天止成就，该份鉴定报告于2015年7月24日送达原告，被告应付原告外租房租金至2015年10月22日止。原告对本案鉴定机构、鉴定人员的资质以及由其出具的鉴定报告持有异议，因其无法提供充分的证据予以反驳，对其质证意见不予采信。庭审中，原、被告双方一致确认租金已付至2015年1月份止，则被告应继续支付原告自2015年2月份至2015年10月份租金，共计27000元。对原告要求被告继续支付租金的诉求的合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、第一百一十七条第二款、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告泉州浦西万达广场投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告林梅蓉、苏亚艺自2015年2月份起至2015年10月份止的外租房租金共计27000元；二、驳回原告林梅蓉、苏亚艺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费475元，由被告泉州浦西万达广场投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审　判　长　　杨　伟代理审判员　　吕千虹代理审判员　　林娟美二〇一五年九月二日书　记　员　　李　宪附：主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第七十五条公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。关注公众号“”