（2015）深宝法民三初字第1074号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2017-01-20
案件名称
张赛翼与张艳玲,郑艺群房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张赛翼,张艳玲,郑艺群
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1074号原告张赛翼，女，汉族，1969年4月27日出生，住址广东省深圳市南山区。委托代理人胡维刚、吴妍，广东深大地律师事务所律师。被告张艳玲，女，汉族，1962年8月23日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人王耀，男，住址广东省深圳市福田区，系公民代理。被告郑艺群，女，汉族，1969年7月17日出生，住址浙江省嘉兴市嘉善县。原告张赛翼诉被告张艳玲、郑艺群房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告张赛翼及其委托代理人胡维刚，被告张艳玲的委托代理人王耀，被告郑艺群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张赛翼诉称，2015年1月7日，原告与被告张艳玲就涉案房产深圳市宝安区金成时代家园1栋1座7C单位签订了《二手房买卖合同》，合同约定转让价格为人民币273万元。合同签署后，原告积极、全面的履行合同义务，并与案外人融安公司签署担保赎楼服务协议，并向案外人出具了公证委托书。后融安公司及其员工受原告委托与张艳玲办理了递件过户手续，现涉案物业已登记过户至张艳玲名下。但原告至今仍未足额收到全部购房款273万元，被告张艳玲、郑艺群串通吃差价，拒不履行合同义务的行为，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权利，特诉至法院，请求判令：1、二被告向原告支付楼款人民币285,000元及迟延履行违约金人民币40,950元（按成交价万分之五按日计，自过户之日起算暂计至起诉日，直至清偿为止）；二、被告承担本案的全部诉讼费用。被告张艳玲答辩称，1、2015年1月7日原告将涉案房产以人民币247.5万元的价格出售给被告郑艺群，双方签订了二手房买卖合同，均有签字和按手印；同日，双方签订主体变更确认书，约定该房由张艳玲成为最终的购买人，第一份二手房买卖合同中的内容由张艳玲履行，原告和二被告均签字和按手印。2015年2月13日，涉案房产转移登记至张艳玲名下。可见，张艳玲和郑艺群是没有冲突的，他们之间的往来与原告无关。2、双方真实的买卖价格为247.5万元，273万元是银行贷款过程中评估出来的价格，原告并没有价格为273万元的买卖合同的原件，原告273万元作为交易价格而主张权利没有依据。3、原告的诉讼标的计算错误。如果原告以273万元的银行评估价，减去其诉讼请求金额28.5万元，余额应为244.5万元。而原告实际收到的是247.5万元，已超过该金额。综上所述，双方就涉案房产买卖的真实价格是247.5万元，并已办理了房产证，手续一切合法，原告的诉求应当予以驳回。被告郑艺群表示其答辩意见与被告张艳玲一致。经审理查明，2015年1月7日，原告张赛翼作为卖方，被告郑艺群作为买方，签订了《二手房买卖合同》。合同约定，原告将位于宝安区金成时代家园1栋1座7C号房产转让给买方，转让成交价为人民币2,475,000元。买方在合同生效当日向卖方支付定金人民币30,000元。买方向银行按揭贷款支付定金之外的楼款，买方须于2015年1月25日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行按揭为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼。在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用，赎楼担保费和短期利息等税费，均由买方承担。双方协商同意预留人民币10,000元作为交楼押金，该款在卖方实际交付该物业时进行结算。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同签订后，被告郑艺群向原告转账支付定金人民币30,000元。同日，原告及被告郑艺群、张艳玲签署《买方主体变更确认书》，约定在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为张艳玲名下，由张艳玲继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方（即郑艺群）未履行的义务，郑艺群对张艳玲承担连带保证责任。同日，原告向深圳市融安融资担保有限公司、刘旭峰、陈晓阳、胡娟及欧智出具经公证的委托书（公证书编号：2015深宝证字第1201号），委托上述受托人代为办理出售涉案房产的相关事宜。2015年1月9日，原告与张艳玲签署《二手房交易结算资金托管协议》，约定将涉案房产的交易资金人民币525,000元交由中国农业银行股份有限公司深圳市分行托管。该笔监管款项于2015年2月15日划入原告账户。2015年1月27日，中国农业银行股份有限公司深圳地王支行出具《个人购房贷款承诺函》，承诺为张艳玲向原告购买涉案房产发放购房贷款人民币1,910,000元，在所交易房屋过户手续完毕，办妥以贷款银行为抵押权人的房屋抵押登记手续并将抵押登记文件交与贷款银行收执后，贷款行承诺向张艳玲发放贷款。购房贷款优先偿还原告在该行的赎楼贷款本息后，划入原告在深圳农行开立的账号为62×××78的账户。2015年2月13日，涉案房产转移登记至张艳玲名下。2015年3月4日，中国农业银行股份有限公司深圳市分行放款人民币1,910,000元至网点过度账户。2015年3月20日，涉案房产完成交付。原告另提交了一份中国银行账单，该账单显示办理时间为2015年2月3日，借款人系原告，本次还款本金为人民币699,439.58元，还款利息为人民币2,405.2元，本息合计人民币701,844.78元。关于涉案房产实际交易价格，两被告主张系人民币2,475,000元，并向法庭提交了相应的《二手房买卖合同》，被告持有该份合同原件。原告在庭审中承认其已将该份合同原件扔掉，没有原件了；原告主张系2,730,000元，并向法庭提交了一份转让价格为人民币2,730,000元的《二手房买卖合同》复印件，该份合同的主要内容与价格为2,475,000元的合同一致。因原告未能提交合同原件以供核对，被告对该合同不予认可。但被告张艳玲在庭审中承认，因其要申请191万元的贷款，按七成放款计算，合同的交易价必须在272.85万以上，故为办理高贷，在银行又签了一份转让价格为人民币2,730,000元的合同。关于购房款的支付情况，（1）原告主张其未收到全部购房款人民币2,730,000元。根据原告提交的其工商银行及农业银行账户流水账单显示，其于2015年1月7日收到人民币30,000元，2015年2月15日收到人民币525,000元，2015年3月4日收到人民币1,193,720.93元（该笔入账摘要为：还贷余额），2015年3月10日收到人民币4554元，2015年3月10日收到人民币2,601.22元，于2015年3月20日收到人民币17,279元。以上各项收入合计人民币1,773,155.15元。（2）被告张艳玲主张，其已付清合同约定的全部购房款人民币2,475,000元，具体为2015年1月7日支付定金人民币30,000元，监管首期款人民币525,000元，银行发放购房贷款人民币1,910,000元，以及于房屋交付当日（2015年3月20日）划入原告账户的交房保证金人民币10,000元。被告同时解释称，银行承诺发放的购房贷款人民币1,910,000元，按约定应先扣除原告所欠房屋贷款及利息后，再将余额发放至原告账户。其中，原告收到的人民币4,554元为应由被告承担的担保费，人民币2,601.22元是赎楼尾款，2015年3月20日入账的17，279元中包含人民币10,000元交房保证金及尾款人民币7,279元。原告主张张艳玲曾向其表示为购买此房支付了273万元款项，并约定要向郑艺群讨回差价，但未能提交相应证据证明其该主张。两被告对原告上述主张均不予认可，郑艺群亦否认收取了张艳玲的款项或房屋差价。上述事实，有经庭审举证、质证的二手房买卖合同、公证委托书、房地产证、产权信息查询单、二手房交易结算资金托管协议、工商银行账号流水清单、农业银行账号流水清单、中国银行业务办理单、发票、买方主体变更确认书、贷款承诺函、借款凭证等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。本院认为，本案争议的焦点在于涉案房产的真实交易价格是人民币2,475,000元还是人民币2,730,000元。原告张赛翼主张双方的真实成交价系其提交的《二手房买卖合同》中约定的人民币2,730,000元，被告郑艺群赚取了两份合同的差价，并主张被告张艳玲曾向其表示为购买涉案房产支付了人民币2,730,000元，但无其他证据证明其上述主张；两被告主张真实交易价格即为人民币2,475,000元，并出示了相应的《二手房买卖合同》原件，原告亦承认曾持有该份合同原件。两被告同时主张金额为人民币2,730,000元的《二手房买卖合同》系张艳玲为在银行办理高贷而签订的，并不体现真实的交易价格。而从原告提交的其本人的银行账户流水清单显示，其收取了定金人民币30,000元，购房首期款人民币525,000元，交房保证金人民币10,000元，而被告提交的贷款承诺函载明按揭购房款金额为人民币1,910,000元，以上四项金额相加，即为人民币2,475,000元，与两被告主张的交易价格一致。从原告的银行账户流水也看出，按揭购房款人民币1,910,000元在扣除原告的银行欠款及利息、担保费、赎楼利息等费用后，余款均已发放至原告账户。因此，在原告未能提交充分有效的证据证明其主张，而被告的主张得到双方证据印证的情况下，本院采信两被告的主张，即涉案房产真实的交易价格为人民币2,475,000元。原告张赛翼与被告郑艺群就涉案房产签订的转让成交价为人民币2,475,000元的《二手房买卖合同》，以及原告与被告张艳玲、郑艺群签订的《买方主体变更确认书》均系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。在三方已协商将涉案房产的买方由郑艺群变更为张艳玲后，应由张艳玲承担合同约定的买方义务，向原告支付相应的购房款。现张艳玲已付清购房款人民币2,475,000元；而从原告提交的证据亦表明，在偿还银行借款本息人民币701,844.78元后，其收到的款项为1,773,155.15元，二者之和即为人民币2,475,000元。因此，原告关于被告应付购房款金额为人民币2,730,000元的主张，以及诉请两被告支付楼款285,000元及迟延履行违约金的诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张赛翼的全部诉讼请求。本案受理费人民币3,095元，由原告张赛翼负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员 陈蕾仰二〇一五年九月二日书 记 员 陈锐强书 记 员 陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共9页 更多数据：