（2015）宁行初字第09号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2016-08-25
案件名称
廖玉清诉宁都县房地产管理局房屋抵押登记案一审行政判决书
法院
宁都县人民法院
所属地区
宁都县
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
廖玉清,宁都县房地产管理局,宁都县农村信用合作联社,彭华,卢山
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第七十四条
全文
江西省宁都县人民法院行 政 判 决 书（2015）宁行初字第09号原告廖玉清，女，1976年11月19日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县梅江镇环西南路**号。委托代理人周振华，江西凯莱律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告宁都县房地产管理局法定代表人潘有柱，系该局局长。地址：宁都县梅江镇解放东路80号。委托代理人邱玉群，宁都县房地产管理局副局长，代理权限为特别代理。委托代理人廖静，宁都县法律援助中心律师，代理权限为特别代理。第三人宁都县农村信用合作联社。法定代表人：温小洪，理事长。委托代理人王万松，宁都县农村信用合作社资产管理部经理，代理权限为特别代理。第三人彭华，男，汉族，1969年9月16日生，江西省宁都县人，住宁都县梅江镇环西路**号。第三人卢山，男，汉族，1977年1月30日生，江西省宁都县人，住宁都县梅江镇玉环小区**号。原告廖玉清不服宁都县房地产管理局房屋抵押登记一案，于2015年6月29日向本院提起行政诉讼。本院于2015年6月30日受理后，于同日向被告和第三人送达了起诉状副本与应诉通知书及举证通知书，被告及第三人于2015年7月15日向本院提交答辩状与相关的证据并送达给了原告。本院依法组成合议庭，于2015年7月29日公开开庭审理了本案。原告廖玉清及其委托代理人周振华，被告的委托代理人邱玉群、廖静，第三人宁都县农村信用合作联社委托代理王万松，第三人彭华，第三人卢山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告宁都县房地产管理局于2005年3月2日为抵押登记人彭华、卢山与抵押权人宁都县农村信用合作社联合社办理了宁房备案字（2005）第001号宁都县房屋抵押登记备案书。被告宁都县房地产管理局向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据主要有：1、宁都县房屋抵押登记备案书档案材料一份，证明该次抵押登记备案时有以下材料：①宁都县房屋抵押备案书；②宁都县房屋抵押登记备案表，有彭华、卢山、廖玉清亲笔签字，同意抵押，还有彭华、卢山的身份信息证明材料；③彭华卢山在梅江镇玉环小区房屋的土地使用证、规划许可证，从而证明经房产局调查核实，该房屋符合在建工程抵押登记备案；以上证据证明2005年3月2日宁都县房地产管理局办理的彭华、卢山以其在建房屋抵押给宁都县农村信用合作联社的抵押登记备案符合法律规定，是有效的备案登记，登记备案的有效期是2005年3月2日至2005年12月31日止。2、《城市房地产抵押管理办法》，证明在建工程可以抵押登记。原告廖玉清诉称，请求依法判决撤销被告宁都县房地产管理局于2005年3月2日颁发的《宁都县房屋抵押登记备案书》[宁房备案字(2005)第001号]；本案诉讼费用由被告宁都县房地产管理局承担。事实和理由：第三人宁都县农村信用合作联社诉案外人曾翠芳(借款人)、彭春荣及第三人彭华、卢山(抵押人)合同借贷纠纷一案，经赣州市中级人民法院裁定发回重审后，宁都县人民法院根据第三人宁都县农村信用合作联社的申请，追加原告廖玉清为该借贷合同纠纷案的共同被告参加重审。该案于2015年6月25日上午在宁都县人民法院公开开庭审理，原告廖玉清参加了该案的庭审。庭审中，作为证据，第三人宁都县农村信用合作联社将被告宁都县房地产管理局于2005年3月2日颁发的《宁都县房屋抵押登记备案书》[宁房备案字(2005)第001号]提交法庭后交由原告廖玉清质证。至此，原告才知道被告宁都县房地产管理局作出过这一办理抵押登记的具体行政行为。因第三人宁都县农村信用合作联社在借贷合同纠纷案(诉讼请求为借款本金60万元及利息)中要求原告廖玉清共同承担抵押担保责任及连带清偿责任。被告宁都县房地产管理局于2005年3月2日作出的这一具体行政行为与原告有直接的利害关系，根据《行政诉讼法》第25条的规定，依法有权提起行政诉讼。原告认为，被告宁都县房地产管理局于2005年3月2日颁发的《宁都县房屋抵押登记备案书》[宁房备案字(2005)第001号1主要证据不足，明显违反法定程序，属于滥用职权。主要表现在：一，在借款人、抵押人、抵押权人未签订关于抵押借款的主合同及抵押合同，且未提供抵押物的所有权或者使用权证书的情形下，被告办理抵押登记手续，明显违反《担保法》相关规定。《中华人民共和国担保法》第44条规定：“办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书。”2005年3月2日，被告宁都县房地产管理局在办理“坐落在梅江镇玉环小区，属砖混结构、占地面积323平米，建筑面积628．26平米’’的抵押物登记时，所谓的借款人曾翠芳与抵押权人宁都县农村信用合作联社及抵押人彭华、卢山根本未签订任何的借款合同(即主合同)及抵押合同。且所谓的抵押物，办理抵押登记时，抵押人彭华、卢山未取得房屋所有权证书。被告宁都县房地产管理局至今也未能提供有关上述事实的任何证据材料。被告办理抵押登记手续，明显违反《担保法》相关规定。二，被告办理抵押登记，违反建设部《城市房地产抵押管理办法》相关规定。《城市房地产抵押管理办法》规定：“第二十五条房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。第三十二条办理房地产抵押等记，应当向登记机关交验下列文件：1、抵押当事人的身份证明或法人资格证明；2、抵押登记申请书；3、抵押合同；4、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；5、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；6、可以证明抵押房地产价值的资料：7、登记机关认为必要的其他文件。因上述资料不全，被告办理抵押登记，明显违反了建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定。综上，被告宁都县房地产管理局于2005年3月2日颁发的《宁都县房屋抵押登记备案书》[宁房备案字(2005)第001号]主要证据不足，明显违反法定程序，属于滥用职权。原告为维护自身合法权益，根据《行政诉讼法》有关规定，提起诉讼。被告宁都县房地产管理局辩称，一、该案已超过诉讼时效。本案所涉房屋抵押登记备案是2005年3月2日由彭华、卢山向答辩人申请进行抵押登记的，彭华、卢山及廖玉清都签字表示同意抵押，答辩人于当日为他们办理了抵押登记备案，原告廖玉清应当知道该具体行政行为已于2005年3月2日已经作出，根据新修订的《行政诉讼法》第四十六条“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当白知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外”之规定，原告于2015年6月30日才向法院提起诉讼，早已超过诉讼时效。二、本案所涉房屋办理抵押登记备案，该房屋当时尚未完工，属在建工程抵押登记，所以没有房产证。该抵押登记是房屋所有人的真实意思表示，由所有权人彭华、卢山及廖玉清表示同意抵押的签字为证，因此该抵押登记所需材料齐全，是合法有效的登记。三、本案所涉房屋抵押登记的有效期限是白2005年3月2日至2005年12月31日，早已过了有效期，根本不存在撤销的问题。第三人宁都县农村信用合作联社述称，一、该案己超过诉讼时效。本案所涉房屋抵押登记备案是2005年3月2日由彭华、卢山向答辩人申请进行抵押登记的，彭华、卢山及廖玉清都签字表示同意抵押，答辩人于当日为他们办理了抵押登记备案，原告廖玉清应当知道该具体行政行为己于2005年3月2日已经作出，根据新修订的《行政诉讼法》第四十六条“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外”之规定，原告于2015年6月30日才向法院提起诉讼，早已超过诉讼时效。二、本案所涉房屋办理抵押登记备案，该房屋当时尚未完工，属在建工程抵押登记，所以没有房产证，但彭华、卢山提供了该在建房屋的价值评估报告、土地使用权证、建设工程规划许可证，且进行了实地察看，该房屋当时确实已建了一部分，已投了部分资，根据《城市房地产抵押登记管理办法》之规定，可以进行抵押登记。该抵押登记是房屋所有人的真实意思表示，由所有权人彭华、卢山及廖玉清表示同意抵押的签字为证，因此该抵押登记所需材料齐全，是合法有效的登记第三人宁都县农村信用合作联社向本院提交的证据、依据：曾翠芳向宁都县农村信用合作联社申请贷款的档案资料一套，证明①提供了曾翠芳、彭华、卢山、廖玉清的身份信息证明；②彭华对其用于抵押的在建房屋进行了评估，评估价为934153.63元；③曾翠芳、卢山、彭华、廖玉清与宁都县信用合作联社签订了抵押担保借款合同书，卢山、彭华、廖玉清亲笔签名表示同意用其在建房屋为曾翠芳借款作抵押担保；④彭华、卢山、廖玉清到房产局办理了该在建房屋的抵押登记备案。第三人彭华述称：一、被告宁都县房产局在没有主合同及抵押合同的情况下，就着手办理抵押登记，违反了《中华人民共和国担保法》。该份《宁都县房屋抵押登记备案书》办理时间在2005年3月2日，而借款人曾翠芳的贷款申请提交于2005年3月7日，《抵押担保借款合同》则签订于2005年3月31日。《担保法》第四十四条规定“办理抵押登记，应当向登记部门提供下列文件或其复印件(一)主合同和抵押合同，(二)抵押物的所有权或者使用权证书”。此规定说明主合同和抵押合同是办理抵押登记的主要依据，而本案办理所谓的“抵押登记”时，没有主合同(即借款合同)和抵押合同作为依据，也没有抵押物的所有权证或者使用权证。故本案的抵押登记明显违法。二、被告宁都县房产局始终没有告知第三人彭华本案中的抵押登记这一行政行为是否完成，是否有效。按照《宁都县房屋抵押登记备案表》的流程，第三人签字后就离开了，但一直没得到抵押登记完成或生效的通知。三、本案中的在建工程抵押与抵押物属性相冲突。本案中的备案登记书把抵押物设定为在建工程，但抵押物清单却认定抵押物为房屋，这一相互矛盾的事实，说明该备案登记行为并不真实有效。四、宁都县信用联社提交的《抵押担保借款合同》第十四条明确要求办理正式抵押登记，但答辩人并没有与任何机关签订过正式抵押登记，也没有任何单位和个人要求答辩人办理正式抵押登记。因而本案中的备案登记这一行政行为不成立。第三人卢山未提交书面答辩，但在庭审中述称：请法院支持原告的诉讼请求。经庭审质证及证据交换，本院对证据作如下确认：原告廖玉清，第三人彭华、卢山对被告提供的证据没有提出异议，本院对被告提供的1#、2#证据予以确认，但1#证据证明③的内容不予确认。原告廖玉清、第三人彭华对第三人宁都县农村信用合作联社提供的一组证据提出异议，本院对第三人宁都县农村信用合作联社提供的证据不确认。经审理查明：2005年3月2日被告宁都县房地产管理局为抵押登记人彭华、卢山和抵押权人宁都县农村信用合作社联合社办理了宁房备案字（2005）第001号宁都县房屋抵押登记备案书。被告宁都县房地产管理局提供的《宁都县房屋抵押登记备案书》宁房备案字（2005）第001号中记载“根据编号为XX号《中国XX银行抵押合同》，该登记备案的房屋……，该在建工程抵押登记备案符合《中华人民共和国城市房地产管理法》，现予以登记备案。”其中有二处内容为空白。在被告提供的宁都县房屋抵押登记备案表抵押登记人意见栏中有原告廖玉清、第三人彭华、卢山的签名，银行意见栏为空白。该房屋抵押登记备案表还注明“该在建工程登记备案有效年限从2005年3月2日起至2005年12月31日止。该工程竣工后，……一个月内由银行部门会同产权单位（人）到房地产管理局产权办申请办理《房屋所有权证》，并办理房屋抵押登记”。时至今日银行部门并未会同产权单位（人）到房地产管理局产权办申请办理该房屋抵押登记。第三人宁都县农村信用合作联社提供的宁都县房屋抵押登记备案书宁房备案字（2005）第001号中则记载“根据编号为（2005）44号《中国农村信用社抵押合同》，该登记备案的房屋坐落在……”；提供的宁都县房屋抵押登记备案表银行意见栏填写内容为“同意。并加盖第三人宁都县农村信用合作社联合社营业部的印章”，和被告提供的证据内容不一致。原告廖玉清认为被告在2005年3月2日作出的宁房备案字（2005）第001号宁都县房屋抵押登记备案书与其有直接的利害关系，根据行政诉讼法第25条规定向本院提起行政诉讼。本院认为：根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，被告宁都县房地产管理局负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。依据最高院适用《担保法》若干问题的解释和《物权法》的规定及《城市房地产抵押管理办法》的规定，在建工程（房屋）可以设立抵押。《中华人民共和国担保法》第四十四条规定：办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书。同时《城市房地产抵押管理办法》第二十五条规定：房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。根据被告提供的证据证明被告宁都县房地产管理局在为抵押登记人彭华、卢山（二人为本案第三人）、廖玉清（本案原告）与抵押权人宁都县农村信用合作社联合社（本案第三人）办理房屋抵押登记备案书时，既没有主合同，也没有抵押合同，出具的宁房备案字（2005）第001号宁都县房屋抵押登记备案书有二处内容为空白，宁都县房屋抵押登记表银行意见栏亦为空白。被告的行政行为违反了法律法规的规定，程序违法，故本院予以确认被告的行政行为违法。被告及第三人宁都县农村信用合作联社辩称该案已超过诉讼时效的辩解与法律规定不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决如下：确认被告宁都县房地产管理局于2005年3月2日核发宁房备案字（2005）第001号宁都县房屋抵押登记备案书的行政行为违法。案件受理费50元，由被告承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起15日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 陈明明审 判 员 廖琼焜代理审判员 廖建新二〇一五年九月二日书 记 员 李慧茹 来自：