（2015）佛城法民一初字第1359号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2016-03-31
案件名称
张耀忠与佛山市东建集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张耀忠,佛山市东建集团有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《城市房屋拆迁管理条例（2001年）》：第三十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1359号原告张耀忠，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××。委托代理人张学健，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市禅城区。系原告之子。被告佛山市东建集团有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区，注册号：xx。法定代表人钟流汉。委托代理人程宽、区巧渝，均为广东天地正（广州）律师事务所律师。原告张耀忠诉被告佛山市东建集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审判，并于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人张学健，被告的委托代理人程宽、区巧渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年9月4日，原、被告签订编号为B0207008S（2008-11-0358）的《佛山市房屋拆迁合同》。合同约定，临时安置补助费为每月674.46元；被告应于2012年11月20日前向原告交付合格的补偿房屋，如不能按期交付，则按每月每平方米9元向原告支付逾期交房违约金，并应按有关拆迁规定支付延期回迁临时安置补助费给原告。被告直到2015年7月2日方将《佛山市房屋拆迁合同》项下的房屋交付给原告。根据《佛山市区房屋拆迁管理规定》第七十六条的规定，由于拆迁人的责任使被拆除迁房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起，临时安置补助费增加50%。因此，如被告不能按合同约定期限交付房屋，临时安置补助费增加至每月1011.69元。根据被告逾期交付房屋的事实以及双方关于违约金的约定，被告应当向原告支付自2012年11月20日起至2015年7月2日止的违约金及临时安置补助费，但被告仅在延迟交房期间根据双方《佛山市房屋拆迁合同》及《佛山市区房屋拆迁管理规定》第七十六条规定支付临时安置补助费，并没有按照合同约定支付延期交房的违约金共计16191.36元（共32个月，建筑面积56.22平方米，违约金为9元／月／平方米），原告多次要求被告支付均无果。综上，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付延期交房违约金16191.36元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、佛山市厚源路77号407房（即涉案被拆迁房屋）系原告所有，该房屋建筑面积为37.47平方米，其中套内面积为32.01平方米。因被告在上述房屋所在地段进行城市建设，需征拆原告该房屋，双方于2008年9月4日签订《佛山市房屋拆迁合同》。合同约定，原告于2008年11月20日前迁出被拆迁房屋，并自行解决临时搬迁，被告从原告交出房屋之日起至通知回迁之日止每月向原告支付临时安置补助费674.46元（按被拆迁房屋建筑面积以18元／月／平方米计算）；被告在佛山市禅城区普君南规划小区内的房产中补偿套内建筑面积为32.01平方米的住宅一套给原告，同时原告以95625元的总价增购建筑面积18.75平方米；被告应于2012年11月20日前将补偿房屋交付原告，除不可抗力因素致使不能按期交房外，被告应按9元／月／平方米的标准向原告支付延期交房之违约金，并应按有关拆迁规定支付延期回迁的临时安置补助费给原告。二、合同签订后，原告搬出被拆迁房屋，并支付了50%的增购款48472.50元，被告亦依约向其支付搬家补助费及临时安置补助费。后因未能按期交付房屋，自2012年11月21日起，被告依约每月向原告支付临时安置补助费674.46元及违约金337.23元（按合同约定标准计算），合计每月1011.69元。2015年7月2日，被告将禅城区文华北路203号1座2205房作为补偿房屋交付给原告。三、原告将每月1011.69元错误理解为调整后的临时安置补偿费标准，实质上其中的337.23元是延期回迁的违约金。事实上，被告向原告支付的临时安置补助费（18元／月／平方米）远高于《佛山市区房屋拆迁补助费标准》规定的10元／月／平方米的标准，约定之标准严重偏向原告，而原告要求在延期交房期间将临时安置补助费调高至每月1011.69元，既不合理也不公平；双方合同约定临时安置补助费支付至通知回迁之日止，实际情况通知回迁日期与合同约定的交付房屋日期不一定吻合，甚至推迟，但合同约定临时安置补助费均为674.46元／月，可见双方之真实意思表示是至通知回迁日止的临时安置补助费均按该标准支付而不作调整。四、双方违约金条款的真实意思表示即为依规调整临时安置补助费，且被告已按合同约定支付了自2012年11月21日起至2015年7月2日止的迟延交房违约金，原告再行主张违约金无事实和法律依据；《广东省城市房屋拆迁管理条例》（注：应为《广东省城市房屋拆迁管理规定》）和《佛山市区房屋拆迁管理规定》规定延期交付回迁房屋增加50%的临时安置补助费，是对延期交房的惩罚性规定，为违约金性质，原告的主张是对被告的双重惩罚，对被告而言明显有失公平。五、在原告增购的面积中，双方约定增购不超过5平方米的部分按4000元／平方米计价，超过5平方米的部分按5500元／平方米计价，而现补偿房屋所在小区的房屋均价已超过10000元／平方米，可见在补偿房屋中，光增购面积一项，被告对原告让利超过9万元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告工商登记查询信息及组织机构代码证。证明原、被告主体资格。2、《佛山市房屋拆迁合同》。证明原、被告之间成立合法有效的房屋拆迁协议。3、《房地产权证》。证明被拆迁房屋所有权归原告所有。4、《房屋移交证明》。证明原告已于2008年7月30日移交被拆迁房屋，移交行为符合合同约定。5、房屋增购建筑面积款项收据2份。证明原告已按《佛山市房屋拆迁合同》第三条第三款要求增购面积并已支付增购价款。6、《回迁通知书》。证明2015年7月2日，被告将《佛山市房屋拆迁合同》项下的补偿房屋交付给原告，交付时间超过合同约定的期限。7、《佛山市区房屋拆迁管理规定》。证明根据《佛山市区房屋拆迁管理规定》第七十六条约定，被告如不能按合同约定期限交付房屋，临时安置补助费增加50%即每月增加至1011.69元。8、银行账户个人活期明细查询。证明被告于2012年12月至2015年5月，每月月底仅支付1101.69元作为临时安置补偿费，没有根据《佛山市房屋拆迁合同》第六条第二款约定支付延期交房的违约金。诉讼中，被告未提交证据。上述证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信；原告提供的其他证据，被告对其真实性无异议，且有原件核对，本院对真实性均予确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：原告是位于佛山市禅城区厚源路77号407房（即涉案被拆迁房屋）之所有人，该房屋为住宅，建筑面积37.47平方米，其中套内建筑面积32.01平方米。2008年9月4日，被告作为拆迁人（甲方）与原告作为被拆迁人（乙方）签订《佛山市房屋拆迁合同》一份（合同编号为B0207008S2008-11-0358），由被告对原告上述房屋进行征拆并进行安置补偿。合同载明：经政府及政府有关部门批准，甲方在普君片区地段进行城市建设，需征拆佛山市厚源路77号407房房屋，各方按国家、省、市有关拆迁规定办理房屋拆迁补偿、安置事宜，在平等、自愿、协商一致的基础上达成合同条款。合同主要约定有：一、原告同意于2008年11月20日前迁出被拆迁房屋，不得自行拆除和毁坏房屋设施。二、原告自行解决临时搬迁，从交出房屋之日起至通知回迁之日止，被告每月发给临时安置补助费674.46元；被告一次性支付搬家补助费及电视、电话等设施的迁移费用合计1000元。三、被告应在普君南规划小区内的房产中补偿套内建筑面积32.01平方米的房屋（简称补偿房屋）一套（一厅二房布局）给原告，位于该楼2-32层，产权归原告所有；被告同意原告以总金额95625元的价款增加购买建筑面积18.75平方米（增购不超过5平方米的部分按4000元／平方米计价，超出5平方米的部分按5500元／平方米计价），增购款在签订合同之日起30天内支付50%，剩余50%于办理回迁手续时付清。四、被告须于2012年11月20日前将经竣工验收合格，并符合合同约定的补偿房屋交付给原告；除不可抗力因素外，被告如不能按合同约定期限将补偿房屋交付给原告的，应按9元／月／平方米向原告支付延期交房之违约金，并应按有关拆迁规定支付延期回迁的临时安置补助费给原告。五、按套内面积就近原则置换，原告要求安置房屋套内建筑面积不少于47.01平方米（含增购部分），超出应补偿面积部分由原告购买。六、合同经各方签字并经房屋拆迁主管部门备案后生效。合同经原、被告签章捺印，并于同年9月16日经佛山市禅城区建设局备案。合同签订前的2008年7月30日，原告将被拆迁房屋交付给被告进行处置，被告则按674.46元／月的标准向原告支付临时安置补助费至2012年11月20日，之后则按1011.69元／月向原告支付“补偿款”至补偿房屋交付给原告之日。2008年10月7日，原告支付增购房屋面积总价款的50%即47812.50元。2015年7月2日，被告将补偿房屋（含增购面积）交付给原告，双方确认交付房屋面积为拆迁面积与增购面积之和。次日，原告向被告支付含增购面积价款50%金额为48472.50元的款项。诉讼中，原、被告共同确认：被告于补偿房屋交付后按双方口头约定向原告额外支付了两个月的临时安置补助费合计1382.64元。诉讼中，原告陈述：临时安置补助费被告已支付完毕。诉讼中，被告陈述：1、原告增购款系按合同约定支付。2、原告曾向被告针对增购部分提出过异议，认为增购部分也应支付违约金。3、其支付给原告每月1011.69元的补偿款中包含临迁费及延期交房的违约金。本院认为，本案为因房屋拆迁安置补偿合同引起的纠纷。原告与被告签订的《佛山市房屋拆迁合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。原告依约向被告交付被拆迁房屋和支付补偿房屋增购面积之价款，已全面履行合同义务；被告虽向原告支付了临时安置补偿费，但未按合同约定的期限将符合双方约定之补偿房屋（含增购部分）交付给原告，且非因不可抗力因素，故其行为构成违约，理应承担违约之责任，即按合同约定向原告支付违约金。关于被告认为其已按合同约定支付违约金之主张，本院认为该抗辩意见不成立，理由如下：首先，从合同签订情况看，双方在合同中关于被告迟延交房之违约责任及逾期交房期间的临时安置补助费的支付进行了明确约定，即被告如不能按合同约定的期限将补偿房屋交付给原告的，则按9元／月／平方米的标准向原告支付违约金，并应按有关拆迁规定支付延期回迁的临时安置补助费给原告，可见双方既约定了违约金计算标准与方法，还约定了延期回迁期间的临时安置补助费的支付标准按有关拆迁规定执行。而合同中明确按国家、省、市有关拆迁规定办理房屋拆迁补偿、安置事宜，可见延期回迁期间的临时安置补助费应按国家、省、市有关拆迁规定进行支付。根据合同签订时施行的《城市房屋拆迁管理条例》（国务院颁布）第三十二条之规定，因拆迁人责任延长过渡期的，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；该《条例》还规定搬迁补助费和临时安置补助费的标准由省、自治区、直辖市人民政府规定。合同签订时施行的《广东省城市房屋拆迁管理规定》及《佛山市区房屋拆迁管理规定》均规定，由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起，临时安置补助费增加50%。上述《条例》、《规定》是双方签订拆迁合同时国家及所在省、市施行的主要拆迁规定，上述《规定》中关于延期回迁期间（即延长过渡期）临时安置补助费的标准因合同的引用而成为双方约定之合同内容。综上，本案中，根据合同约定，延期回迁期间，被告除应按约定标准的1.5倍支付临时安置补助费外，还应按9元／月／平方米的标准向原告支付延期交房的违约金，被告认为临时安置补助费不作调整的主张不成立，本院不予采信。其次，从合同履行情况看，因被告未能按合同约定期限向原告交付回迁房屋，故自逾期月起按正常过渡期临时安置补助费（674.46元／月）标准的1.5倍（1011.69元）向原告支付“补偿款”，该履行金额与合同约定的按省、市拆迁规定关于延期回迁期间临时安置补助费标准计算所得金额一致。虽逾期回迁期每月多付金额（337.23元）与以被拆迁房屋建筑面积计算的违约金337.23元／月（37.47平方米×9元／月／平方米）相一致，但无证据证明原告每月较正常过渡期多付的该金额为延期交房违约金，故本院认可原告主张的每月多付款项（337.23元）为按合同约定增加的临时安置补助费金额，亦无依据认定增加的临时安置补助费具有违约金性质，从约定看二者并列并应同时支付。故本院认为被告未向原告支付延期交房的违约金。关于违约金的标准和计算方法，本院评判如下：首先，关于计算标准，被告主张其已按9元／月／平方米的标准向原告支付了违约金，可见其对违约金标准并不持异议，法律亦应尊重双方当事人之约定，故本院确认被告逾期交房之违约金标准为9元／月／平方米。其次，关于违约金的计算方法，虽然原告有增购面积，但与补偿面积同属一套房屋，故房屋为整体按套交付，原告亦为增购面积付出对价，故违约金应以约定的回迁补偿面积与增购面积之和进行计算，现双方均确认应交付房屋面积为拆迁面积与增购面积之和即56.22平方米（37.47平方米＋18.75平方米），故应以该面积与违约金约定标准计算逾期交房违约金。再次，关于违约金计算时段，自逾期之日至通知回迁之日，共计31个月又12天。综上，本院计算被告逾期交房违约金为15887.77元（56.22平方米×9元／月／平方米×31月＋56.22平方米×9元／月／平方米÷30天／月×12天），对于原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八第、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市东建集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张耀忠支付逾期交房违约金15887.77元；二、驳回原告张耀忠的其他诉讼请求。如果被告佛山市东建集团有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取102元，由被告佛山市东建集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周信斌二〇一五年九月二日书记员 潘明珠附引用法律法规条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”