（2015）淄民一终字第495号
裁判日期: 2015-09-02
公开日期: 2015-09-30
案件名称
李振川与安庆华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省淄博市中级人民法院
所属地区
山东省淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李振川,安庆华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淄民一终字第495号上诉人（原审原告）：李振川，博山区颜泉机械厂厂长。委托代理人：昃道亮，山东颜山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安庆华，博山华友实业有限公司法定代表人。委托代理人：董汉孝，山东精正律师事务所律师。委托代理人：庞学东，博山华友实业有限公司职工。上诉人李振川因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院（2015）博民初字第714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李振川及其委托代理人昃道亮，被上诉人安庆华的委托代理人董汉孝、庞学东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2014年2月27日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订厂房租赁合同一份，合同约定：甲方将位于淄博市博山经济技术开发区房家庄工业园自建厂房内的大南车间十间计480.00平方米租赁给乙方使用，因东头五间现在使用的租户没有搬离，搬离后交付乙方使用，不得转租第三方，此合同暂按西头五间计240.00平方计算。租赁期限为10年，即自2014年3月1日起至2024年2月28日止。租金第1年为每平方米人民币80.00元，年租金计19200.00元，第6年的租金将在上年的基础上递增至每平方米100.00元整。物业管理费（门卫费用）按每平方每月人民币1.00元计算，每季度收取一次，可根据实际情况调整。乙方应于本合同生效之前，向甲方支付一年租赁费人民币19200.00元，乙方应于每年3月1日或该日以前向甲方支付当年租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的3%。乙方应于每季初月20日前或该日以前向甲方支付物业管理费和电费、水费。未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约（已交租金不予退还），须提前2个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止前1日或之前向甲方支付相当于当月租金3倍的款项作为赔偿，甲方在乙方履行完毕上述义务后5日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方，如果甲方提前终止合同按以上同等条件办理，甲乙双方在正常情况下（除不可抗拒因素外）不得随意解除合同。双方另在合同中约定其他相关事宜。厂房租赁合同签订后，原告即将约定的租赁厂房中位于西头的五间，计240.00平方米的厂房交付被告使用，位于东头的五间，计240.00平方米的厂房，原告于2014年7月28日交付被告使用。被告于2014年3月2日向原告交付了西头五间厂房一年的租赁费19200.00元及押金1000.00元，于2014年8月8日又向原告交付了东头五间厂房七个月的租赁费11200.00元。原告主张，根据厂房租赁合同约定，被告应于每年3月1日前向原告交付当年的租赁费，而被告未如约于2015年3月1日前交付租赁费，为此诉来法院，要求处理。被告则主张其系博山华友公司法定代表人，系代表该公司与原告签订厂房租赁合同，故相应法律后果应由博山华友公司承担，且其在2014年7月份即口头通知原告要求解除厂房租赁合同，原告亦同意于2015年2月底将该合同解除，其已于2015年3月5日前将租赁的涉案厂房实际交还给原告，故不同意再向原告支付租赁费及其他相关费用。另查明，涉案厂房系建设在农村集体土地之上。原告自认在修建涉案厂房时并未履行规划、建设的相关手续，未取得建设工程规划许可证。原审法院认为，本案焦点问题有二，其一为被告的诉讼主体是否适格；其二为原、被告签订的厂房租赁合同是否合法有效。对于焦点问题一，被告的诉讼主体是否适格问题。本案所涉厂房租赁合同系由被告个人与原告所签订，该厂房租赁合同中并未加盖博山华友公司公章，且从诉讼过程中被告提供的租赁费交纳的相关证据来看，向原告所交纳的租赁费亦是通过被告个人的银行账户向原告支付，并由原告为被告个人出具收款收据，故认定被告系本案所涉厂房租赁合同的相对方，被告的诉讼主体适格，对被告所持的其系博山华友公司法定代表人，系代表博山华友公司与原告签订厂房租赁合同，相关权利义务应由博山华友公司承担的主张，不予支持。对于焦点问题二，本案所涉厂房租赁合同的效力问题。本案所涉厂房系原告建设在农村集体土地之上，在建设时并未办理规划、建设的相关手续，未取得建设工程规划许可证。根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故本案原、被告所签订的厂房租赁合同应为无效合同。但房屋租赁合同无效，出租人仍有权参照合同约定的租金标准要求支付房屋占有使用费。本案中，原告已将涉案厂房实际交付被告使用，被告也已向原告交纳了自厂房交付之日至2015年2月28日这一期间的房屋占有使用费，其后的房屋占有使用费未再向原告交纳。被告主张在2014年7月份即口头通知原告解除厂房租赁合同，原告亦同意于2015年2月底解除厂房租赁合同，其已于2015年3月5日前向原告实际交还了涉案厂房，但被告对此所提供的相关网站截图、拍摄照片等证据并不足以证实其主张，原告亦不认可。故对被告所持的厂房租赁合同已经解除，其已于2015年3月5日前向原告实际交还了涉案厂房的主张，不予采信，认定被告仍占有、使用原告的涉案厂房。据此，原告仍有权参照合同约定的租金标准要求被告支付这一期间的房屋占有使用费，自2015年3月1日至庭审之日的2015年4月10日，共计41天，参照厂房租赁合同所约定的租金每平方米80.00元（年租金38400.00元）计算，房屋占有使用费共计4313.42元（38400.00元÷365天×41天）。对于原告要求被告支付滞纳金及门卫工资的主张，因原、被告签订的厂房租赁合同为无效合同，原告亦未能提供相关证据证实，门卫的雇佣及工资的实际支付情况，故原告要求被告支付滞纳金及门卫工资无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条的规定，判决：一、被告安庆华于判决生效之日起十日内支付原告李振川房屋占有使用费4313.42元。二、驳回原告李振川的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费452.00元，原告李振川负担402.00元，被告安庆华负担50.00元；诉讼保全费462.00元，由被告安庆华负担。李振川不服原审判决，向本院提起上诉。请求：依法撤销原审判决，对本案公正裁决。事实和理由：一审法院认定事实不清，判决不当。第一，上诉人并没有要求法院确认涉案房屋租赁合同是否有效，被上诉人只是一审答辩时提出该房屋租赁合同无效，既没有反诉、也没有另行起诉要求确认双方签订的房屋租赁合同无效，一审却在判决中认定双方签订的房屋租赁合同无效不当。第二，上诉人建设的房屋，虽没有取得建设规划许可证，但是经过主管部门（博山经济开发区房家庄村村民委员会）准许，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，不应认定为无效合同。第三，一审判决被上诉人支付自2015年3月1日至庭审之日2015年4月10日的房屋占有使用费，无事实依据，被上诉人至今仍继续占有使用涉案房屋，至少房屋使用费应计算到判决书送达之日。第四，一审法院对滞纳金、门卫工资不予支持，属认定事实不清。被上诉人在合同签订后，已经按照合同约定支付了第一年的门卫工资，滞纳金也在合同中有明确约定。安庆华答辩称：上诉人所建房屋没有任何批建手续，违反了法律的强制性规定，属于非法建筑，没有权利出租，其与被上诉人签订的租赁合同属于无效合同，自始没有法律约束力，人民法院在案件审理过程中有权对合同效力进行审查，我方认为一审法院判决该合同为无效合同并无不当。第二，建筑法第七条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管机关申请领取施工许可证，由此可见，村委会是没有权利批准上诉人建筑施工的，上诉人的上诉理由不成立。第三，由于上诉人与被上诉人签订的合同属于无效合同，并且被上诉人在2015年3月5日就已经搬出租赁房屋，被上诉人搬出后多次要求上诉人办理房屋交接手续，但是上诉人拒不办理，在此情况下，上诉人无权再向被上诉人要求支付房租和其他费用。本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。上述事实，有厂房、土地使用权租赁协议书、收据及双方当事人的当庭陈述等证据在卷为证。本院认为，合同效力的审查与认定系审理合同纠纷案件的前提，是解决合同纠纷的基础，即便当事人未提出该诉请，在审理案件中也需先对合同效力依法进行审查。故上诉人关于一审法院在上诉人没有主张，被上诉人没有提起反诉等情形下认定合同无效错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案土地为集体土地，上诉人在其上建厂房并没有取得建设用地使用证和建设工程规划许可证，依据法律规定，双方签订的房屋租赁合同应为无效合同，房家庄村村民委员会并非建设工程批准建设的主管部门，上诉人关于其在涉案土地上建设经过村委同意，涉案租赁合同应为有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。无效的合同，自始无效，对双方当事人不具有约束力，上诉人依据合同约定要求被上诉人支付滞纳金及物业费没有依据，一审法院未予支持并无不当。关于房屋占有使用费，一审庭审之日系确定的被上诉人尚实际占有使用房屋的时间，且被上诉人一审庭审中已明确表达不再租赁涉案房屋的意思表示，上诉人亦应及时与被上诉人交接，原审以此时间计算房屋占有使用费并无不当，如在庭审之后，双方仍未交接，被上诉人仍实际占有涉案房屋，上诉人可另行主张权利。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费796.00元，由上诉人李振川负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯伟杰代理审判员 刘 宁代理审判员 王 娜二〇一五年九月二日书 记 员 宋金来 关注公众号“”